CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ 1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản.1Phân tích hoạt động kinh doanh Phân tích hoạt động kinh doanh là quá trình nghiên cứu để đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả của hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thác ở doanh nghiệp, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất của doanh nghiệp.2Bất động sản Bất động sản hay địa ốc là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Có rất nhiều khái niệm và quan điểm khác nhau về bất động sản.
Tuy nhiên có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời dược. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới để thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều SVTH: Lê Thị Tú Trinh 6 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 517,518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức.
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được gọi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản.
Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định: về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ.” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. SVTH: Lê Thị Tú Trinh 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.3Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng hay các hình thức sử dụng đất khác với mục đích kiếm lợi nhuận, người có mục đích kinh doanh cho người có nhu cầu sử dụng đất mua hoặc thuê.4Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thỏa mãn sẽ đi đến giao dịch. Nói một cách ngắn gọn thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nhà đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định.
Là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hóa trên thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản gồm ba thị trường nhánh là thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, hoặc giao cho thuê quyền sử dụng đất. SVTH: Lê Thị Tú Trinh 8 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh Thứ nhất, đây là công cụ để phát hiện những khả năng tiềm tàng trong hoạt động kinh doanh và là công cụ để cải tiến cơ chế quản lý trong kinh doanh. Thứ hai, cho phép các công ty nhìn nhận đúng đắn về khả năng, sức mạnh cũng như những hạn chế trong doanh nghiệp của mình.
Thứ ba, đây cũng là cơ sở, tiền đề để đi tới quyết định hoạt động kinh doanh của mình. Thứ tư, là cách để phòng ngừa những rủi ro, sự cố đáng tiếc trong kinh doanh. Thứ năm, là cơ sở để các đối tác kinh doanh lựa chọn hợp tác với doanh nghiệp. Một dự án kinh doanh có tỷ lệ thành công và mang tính khả thi cao mới thu hút được nhiều nhà đầu tư từ trong và ngoài nước.
Và cuối cùng, giúp doanh nghiệp dự đoán và điều chỉnh hoạt động kinh doanh phù hợp.3 Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh - Kiểm tra và đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kinh tế đã xây dựng. - Xác định các nhân tố ảnh hưởng của các chỉ tiêu và tìm nguyên nhân gây nên các mức độ ảnh hưởng đó. - Đề xuất các giải pháp nhằm khai thác tiềm năng và khắc phục những tồn tại yếu kém. - Xây dựng phương án kinh doanh căn cứ vào mục tiêu đã định.4 Vai trò của việc phân tích hoạt động kinh doanh Phân tích hoạt động kinh doanh có vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của DN.
Bao gồm: SVTH: Lê Thị Tú Trinh 9 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Là công cụ quản lý kinh tế có hiệu quả các hoạt động của doanh nghiệp. - Đánh giá, xem xét việc thực hiện các chỉ tiêu phản ánh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. - Xem xét việc thực hiện các mục tiêu hoạt động kinh doanh, những tồn tại, nguyên nhân khách quan, chủ quan và đề ra biện pháp khắc phục nhằm tận dụng một cách triệt để thế mạnh cả doanh nghiệp. - Chỉ đạo mọi hoạt động kinh doanh cả doanh nghiệp.
- Giúp doanh nghiệp điều hành từng mặt hoạt động cụ thể với sự tham gia cụ thể cả từng bộ phận chức năng của doanh nghiệp. - Là công cụ quan trọng để liên kết mọi hoạt động của các bộ phận cho hoạt động chung của doanh nghiệp được nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao. - Giúp các nhà đầu tư quyết định hướng đầu tư và các dự án đầu tư.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh 1.1 Doanh thu Doanh thu của doanh nghiệp là toàn bộ số tiền sẽ thu được do tiêu thụ sản phẩm, cung cấp dịch vụ, hoạt động tài chính và các hoạt động khác của doanh nghiệp. Trong kinh tế học, doanh thu thường được xác định bằng cách: Doanh thu = Giá bán Sản lượng - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: là giá trị sản phẩm hàng hóa, dịch vụ mà doanh nghiệp đã bán ra trong kỳ.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp được xác định theo công thức: TR = Pi Qi Trong đó: Qi: Khối lượng sản phẩm hàng hóa và cung cấp dịch vụ loại i mà doanh nghiệp tiêu thụ trong kỳ, tính bằng đơn vị hiện vật. Pi: Giá bán đơn vị sản phẩm hàng hóa loại i; (i = 1,n) SVTH: Lê Thị Tú Trinh 10 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà n: Số lượng mặt hàng sản phẩm hàng hóa mà doanh nghiệp đã tiêu thụ trong kỳ. - Doanh thu thuần: Chỉ tiêu này phản ánh doanh thu bán hàng hóa, thành phẩm và cung cấp dịch vụ đã trừ các khoản giảm trừ.
