Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên có giới hạn về số lƣợng, có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế và di chuyển đƣợc theo ý muốn chủ quan của con ngƣời. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng nhƣ giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng. Thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trƣờng bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nƣớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trƣờng bất động sản. Chính vì vậy, để đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả thì cần thực hiện tốt công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai gồm các nội dung nhƣ: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; điều tra xây dựng giá đất… Trong đó, việc điều tra xây dựng giá đất đóng vai trò rất quan trọng. Bởi dƣới sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng thì giá cả của đất đai đƣợc hình thành dƣới sự chi phối của các quy luật khách quan và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Hơn nữa, cùng với sự tăng trƣởng kinh tế, thị trƣờng bất động sản có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trƣờng có nhiều biến động gây hoang mang cho toàn xã hội. Hiện nay, giá đất trên thị trƣờng và giá do Nhà nƣớc quy định thƣờng sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác xác định giá.
Phƣơng pháp định giá vẫn đƣợc xác định dựa trên điều tra các yếu tố thị trƣờng, nhƣng mức độ sát nhƣ thế nào thì chƣa rõ và trên thực tế, giá đất ở trong giao dịch chuyển nhƣợng trên thị trƣờng vẫn cao hơn giá đƣợc Nhà nƣớc quy định. Vì vậy, việc bồi thƣờng giá đất sau khi thu hồi không thể áp dụng giá Nhà nƣớc để đền bù hợp lý đƣợc. Chính vì lý do đó lúc này việc phát triển và hoàn thiện công tác xác định giá cũng nhƣ so sánh về thực trạng giá đất hiện nay là một đòi hỏi tất yếu. Thành phố Vĩnh Long trong những năm gần đây có mức phát triển kinh tế - xã hội khá cao và diễn biến môi trƣờng phức tạp là những tác động không nhỏ đến thị trƣờng đất đai.
Trƣớc tình hình đó, một đòi hỏi đặt ra là cần phải nắm bắt những yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất và thực trạng giá đất tại đây để kịp thời rút ra những nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhƣ hiện tại và giải quyết vấn đề về giá trong trƣờng hợp bồi 1 thƣờng đất sau khi Nhà nƣớc thu hồi và đề tài“Thực trạng giá đất tại một số công trình ở thành phố Vĩnh Long” sẽ làm rõ về vấn đề này.2 Mục tiêu đề tài Đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Xác định giá đất cụ thể theo công trình để tƣ vấn giá bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long. Nêu lên thuận lợi và khó khăn khi giá đất theo quy định của Nhà nƣớc chênh lệch với giá thực tế. Tìm ra giải pháp khắc phục những khó khăn và đề xuất ý kiến.3 Nội dung đề tài Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất.
Xác định các yếu tố ảnh hƣởng giá, các phƣơng pháp, nguyên tắc xác định giá. Khảo sát thực tế, thu thập và xử lý thông tin của một số công trình cụ thể trên địa bàn thành phố Vĩnh Long để biết đƣợc giá đất cụ thể mà Nhà nƣớc áp dụng để bồi thƣờng khi thu hồi đất.4 Ý nghĩa đề tài Xác định giá đất góp phần vào việc áp giá bồi thƣờng sau khi thu hồi. Thấy đƣợc sự bất cập giữa giá Nhà nƣớc và giá thực tế. Tìm hiểu đƣợc các lý do vì sao ở các nơi khác nhau thì thƣờng giá đất sẽ khác nhau, cũng nhƣ hiểu đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến giá.
Từ đó so sánh đƣợc thực trạng giá đất cụ thể theo công trình hoặc dự án trong hai năm trở lại (tính đến thời điểm thực hiện đề tài) trên địa bàn mà luận văn này đang nghiên cứu. Giá đất là công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng, đồng thời cũng là công cụ để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nƣớc và Nhà nƣớc đƣợc sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của Pháp luật. 2 CHƢƠNG 2 LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU 2.1 Đất đai Có rất nhiều quan niệm khác nhau về đất, tùy theo góc độ tiếp cận hay nghiên cứu mà có các khái niệm sau: Đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó. Theo Brinkman và Smyth, 1973 trong Nguyễn Bích Phƣợng (2012) thì “ Đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán đƣợc, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng đứng từ trên xuống dƣới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nƣớc và quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con ngƣời trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ hiện tại và trong tƣơng lai.” Theo định nghĩa đƣợc nêu tại đại Hội nghị Quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio, Brazil, 1993 thì “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa…)”.
Theo Lê Quang Trí (1998), đất đai đƣợc định nghĩa: “Đất đai là một thực thể tự nhiên dƣới dạng đặc tính không gian và địa hình” thƣờng đƣợc kết hợp với một giá trị kinh tế đƣợc diễn tả dƣới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật, môi trƣờng và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) cho rằng “Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nứớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dƣới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dƣới đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lựợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn”. 3 Cũng theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) phân tích theo một hƣớng khác thì “Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng đựợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Chúng ta cần phải thấy rằng đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý. Khác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hƣớng tăng lên. Và định nghĩa liên quan đến định giá đất thì đất đai là các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, bao gồm cả đất bề mặt và các tài nguyên khoáng sản dƣới lòng đất, vị trí địa lý của khu vực đất đai mà con ngƣời có thể khai thác hay sử dụng vào các mục đích khác nhau. Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản bao gồm: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời, tức là có giá trị sử dụng; có chủ sở hữu và sử dụng; có giá trị, tức là đối tƣợng giao dịch trên thị trƣờng.