CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ 1. BẤT ĐỘNG SẢN 1.1Khái niệm - Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắm thấy, nằm ngoài bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. - Những tài sản do con người xây dựng trên đất như: các toà nhà, các công trình hạ tầng, các vật gắn liền với nhà ở.
Công trình xây dựng trên đất như: hệ thống cấp nước, các tài sản gắn liền với đất đai được xem như thành phần tự nhiên của đất như: cây cối, khoáng sản. Các tài sản kho do pháp luật qui định như: tàu biển, máy bay, phương tiện được một số nước qui định là bất động sản. - Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lí. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như: đất đai, công trình trên đất.
Mặt pháp lí bao gồm các quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê… 1.2Thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác được vì giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, địa điểm của bất động sản. - Tính không đồng nhất (tính đa dạng): thông thường các bất động sản thường không giống nhau. Bởi vì giá trị của bất động sản luôn luôn gắn liền với đặc điểm của từng bất động sản. - Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn mà dân số thì ngày càng tăng lên do đó nhu cầu về đất đai trong tương lai là rất lớn.
Trang 8 GVHD: TS. HAY SINH - Tính bền vững: đất đai cùng các công trình xây dựng trên đất thường có tính bền vững cao và luôn được cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu quả kinh tế lâu dài.3 Đặc trưng của bất động sản - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: do tính khan hiếm của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. - Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: vì bất động sản có giá trị lớn đối với chủ sở hữu nên những giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận và mặt khác thời gian xem xét về mặt vật chất, pháp lý đòi hỏi nhiều dẫn đến chi phí trong giao dịch cao và thời gian giao dịch thì kéo dài. - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi ra tiền mặt là kém linh hoạt.
- Chịu sự quản lí của nhà nước: do tính chất phức tạp và không ổn định của thị trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia cho nên rất cần thiết có sự quản lí và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước. 2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm - Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. - Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế, những vị trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của những nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn.
Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều điểm ở nhiều nước khác nhau để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hoá về kinh tế. Trang 9 GVHD: TS.2 Các đặc trưng của thị trường 2.1 Không có thị trường trung tâm - Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc bán, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán qua báo chí, phổ biến hơn cả là qua người mô giới (cò nhà đất). Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, cũng như sự xuất hiện các siêu thị địa ốc nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
=> Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trừơng rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trừơng 2.2 Thị trường mang tính chất địa phương - Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương. - Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần quán triệt khi thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cụ thể bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp ly, môi trường xung quanh. cần được chú ý và xem xét đúng mức.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo Do tính chất khan hiếm của đất đai khả năng co giản kém nên thị trường bất động sản kém hoàn hảo hơn các hàng hoá thông dụng khác, biến động giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hoá thông thường, đòi hỏi sự can thiệp Trang 10 GVHD: TS.
HAY SINH nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.4 Quá trình giao dịch phức tạp Do bất động sản thường có gía trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy quá trình giao dịch thường diễn ra phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí của giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin tư vấn, thẩm định, thanh toán.5 Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So giữa tài sản lưu động và tài sản cố định thì tích luỹ của tài sản cố định chiếm từ 7– 9 lần. Việc khai thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản xuất kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành kinh doanh có thể đưa bất động sản tích luỹ tham gia vào hoạt động kinh tế.6 Nhạnh cảm với những biến động về kinh tế - chính trị Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế đễ bị nóng lên khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Và ngoài ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hoá, xã hội.7 Ngoài ra thị trường Bất động sản còn dễ bị phân khúc thị trường Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này.3 Các lực lượng tham gia thị trường Bất động sản Trang 11 GVHD: TS.1 Nhà nước - Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà Nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: - Nhà Nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy họach về việc sử dụng đất và xây dựng nhà. - Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp, nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.2 Nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và vào các ngành kinh tế khác. - Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua.
Họ tạo nên cầu trên thị trường BĐS, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường BĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… - Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS. Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường BĐS, hoạt động của họ làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.3 Người mua, người bán bình thường Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều lý do khác nhau.
Họ có thể là: - Người mua đơn thuần. Trang 12 GVHD: TS. HAY SINH - Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác. Vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.4 Người môi giới Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán BĐS. Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường BĐS mà nhà thẩm định giá cần quan tâm.