Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của người thu nhập thấp tại TP.HCM

Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của người thu nhập thấp tại TP.HCM, cung cấp cái nhìn sâu sắc và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Thảo
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hữu Huy Nhựt
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính Ngân Hàng
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Khả Năng Vay Mua Nhà Cho Người Thu Nhập Thấp Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP
• 1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
• 1.2. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp
• 1.3. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
• 1.4. Tổng quan về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
• 1.5. Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả mua nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 1.5.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở của Tp.
• 1.5.2. Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 1.5.3. Khả năng chi trả mua nhà ở của người có thu nhập thấp tại Tp.
• 1.6. Thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp tại TP.
• 1.7.1. Các nhân tố tác động từ phía người đi vay
• 1.7.2. Các nhân tố tác động từ bên ngoài
• 1.8. Tình hình vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 1.9. Tổng quan các nghiên cứu trước đây
• 1.9.1. Nghiên cứu ngoài nước
• 1.9.2. Nghiên cứu trong nước
• 1.9.2.1. Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng (2010) về “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở đối tượng thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”
• 1.9.2.2. Nghiên cứu của Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành (2011) về “Chính sách tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp”
• 1.10. TÓM TẮT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.
• 2.1. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2. Công cụ điều tra và thu thập dữ liệu
• 2.3. Mẫu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Mẫu nghiên cứu
• 2.3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4. Thiết kế bảng câu hỏi và thang đo
• 2.5. Mô hình nghiên cứu
• 2.5.1. Biến phụ thuộc và các biến độc lập. Các giả thiết nghiên cứu
• 2.6. Xử lý dữ liệu và phân tích
• 2.6.1. Kiểm định độ tin cậy của thang đo
• 2.6.2. Phân tích các nhân tố khám phá
• 2.6.3. Mô hình hồi quy Binary logistic. Kết quả nghiên cứu
• 2.7. Đặc điểm người dân và thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp
• 2.8. Phân tích và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 2.8.1. Phân tích về mẫu nghiên cứu
• 2.8.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 2.8.3. Phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 2.8.4. Mô hình hồi quy Binary logistic và kết quả kiểm định các giả thiết
• 2.9. Kết luận về kết quả nghiên cứu
• 2.10. TÓM TẮT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.
• 3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tp.
• 3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.
• 3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước
• 3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở
• 3.2.2.1. Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau
• 3.2.2.2. Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp
• 3.2.2.3. Tự chủ về nguồn lực tài chính
• 3.2.3. Giải pháp về phía đối tượng có thu nhập thấp
• 3.2.4. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước
• 3.2.5. Các kiến nghị đối với các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 3.3. Hạn chế nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo
• 3.3.1. Hạn chế nghiên cứu
• 3.3.2. Hướng tiếp theo
• 3.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI VỀ NHÂN KHẨU
• PHỤ LỤC 2: BẢNG HỎI ĐIỀU TRA CHÍNH THỨC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.
• PHỤ LỤC 3: KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO BIẾN
• PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ

Tóm tắt

I. Tổng quan về khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp tại TP

Khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp tại TP.HCM đang trở thành một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhưng nhiều người vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay. Các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và ngân hàng cần được xem xét để cải thiện tình hình này.

1.1. Đặc điểm của người thu nhập thấp tại TP.HCM

Người thu nhập thấp tại TP.HCM thường có mức sống thấp, phải chi tiêu nhiều cho nhu cầu cơ bản. Họ cần sự hỗ trợ từ các chính sách vay vốn để có thể mua nhà.

1.2. Tình hình thị trường nhà ở tại TP.HCM

Thị trường nhà ở tại TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ, nhưng giá cả ngày càng cao khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận. Cần có các giải pháp để tạo ra những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.

II. Những thách thức trong khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp

Người thu nhập thấp tại TP.HCM đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc vay mua nhà. Các yếu tố như lãi suất cao, thủ tục vay phức tạp và thiếu thông tin khiến họ khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

2.1. Lãi suất vay và ảnh hưởng đến khả năng vay

Lãi suất vay cao là một trong những rào cản lớn nhất đối với người thu nhập thấp. Họ thường không đủ khả năng chi trả các khoản lãi suất này, dẫn đến việc không thể vay vốn.

2.2. Thủ tục vay phức tạp và khó khăn trong tiếp cận

Thủ tục vay vốn thường phức tạp và yêu cầu nhiều giấy tờ, khiến người thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc hoàn tất hồ sơ vay. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay của họ.

III. Các giải pháp nâng cao khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp

Để nâng cao khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía chính phủ và ngân hàng. Các chính sách hỗ trợ tài chính và cải cách thủ tục vay là rất cần thiết.

3.1. Chính sách hỗ trợ vay mua nhà từ ngân hàng

Ngân hàng cần có các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp và điều kiện vay linh hoạt hơn để hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc mua nhà.

3.2. Cải cách thủ tục vay vốn

Cần đơn giản hóa thủ tục vay vốn để người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Việc này sẽ giúp họ nhanh chóng hoàn tất hồ sơ và nhận được hỗ trợ kịp thời.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về khả năng vay mua nhà

Nghiên cứu cho thấy rằng việc cải thiện khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp không chỉ giúp họ có chỗ ở ổn định mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại TP.HCM.

4.1. Kết quả từ các chương trình hỗ trợ vay

Các chương trình hỗ trợ vay đã giúp nhiều người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cần tiếp tục theo dõi và đánh giá hiệu quả của các chương trình này.

4.2. Tác động đến thị trường bất động sản

Việc nâng cao khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn cho thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành này.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho khả năng vay mua nhà

Khả năng vay mua nhà cho người thu nhập thấp tại TP.HCM cần được cải thiện thông qua các chính sách hỗ trợ và cải cách thủ tục vay. Điều này không chỉ giúp người dân có chỗ ở ổn định mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế của thành phố.

5.1. Tầm quan trọng của chính sách hỗ trợ

Chính sách hỗ trợ vay mua nhà cần được xem xét và điều chỉnh để phù hợp với thực tế. Điều này sẽ giúp người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn.

5.2. Định hướng phát triển bền vững

Cần có các giải pháp phát triển bền vững cho thị trường nhà ở, đảm bảo rằng người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở với giá cả hợp lý.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp Đối tượng thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả). Đối tượng thu nhập thấp thường hội tụ một số đặc điểm: có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống; phải chi một phần lớn trong thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản; sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại; chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 4 m2/đầu người (Viện nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây dựng, 2012).

Theo các nhà kinh tế, để xác định thu nhập thấp thì việc xây dựng hệ thống các chỉ số định lượng là cần thiết. Có 3 phương pháp xác định thu nhập thấp (Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành, 2011): o Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO: Low – income cutoffs) Theo phương pháp này, ngưỡng thu nhập thấp của các hộ gia đình là mức thu nhập mà ở đó tỷ lệ chi tiêu cho lương thực, chỗ ở và quần áo của hộ gia đình lớn hơn con số trung bình của xã hội về chính tỷ lệ này. Trong phương pháp LICO, quan hệ giữa thu nhập và nhu cầu thiết yếu về lương thực, chỗ ở và quần áo là trọng tâm để xác định giới hạn thu nhập thấp. o Phương pháp đo lường thu nhập thấp (Low income measures: LIM) Theo phương pháp này, cơ sở để xác định thu nhập thấp là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Thu nhập này được điều chỉnh theo quy mô gia đình: nhiều người hay ít người, già hay trẻ … LIM là phương pháp thông dụng nhất, có tính chất quốc tế và được sử dụng để so sánh giữa các quốc gia với nhau. Khảo sát thực tế cho thấy, mỗi quốc gia đưa ra mức tỷ lệ phần trăm khác nhau. Chẳng hạn, tỷ lệ này ở Canada là 50%, ở Anh là 60%, ở Mỹ là 80%. Hộ gia đình nào có tỷ lệ thu nhập so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội thấp hơn tỷ lệ này gọi là hộ gia đình thu nhập thấp.

o Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hóa thị trường (Market Basket Measure – MBM) Theo phương pháp này, người ta tiến hành ước lượng chi phí của một rổ hàng hóa, dịch vụ thiết yếu trong một năm tham chiếu. Bất kỳ hộ gia đình nào có mức thu nhập thấp hơn chi phí của rổ hàng hóa thì được xem như là sống trong điều kiện thu nhập thấp. Điều cần lưu ý rằng, MBM sử dụng dữ liệu dựa vào giá cả hàng hóa, chứ không phải dựa vào mức chi tiêu. Mức chi tiêu phản ánh số tiền chi tiêu và hành vi chi tiêu.

Rổ hàng hóa phản ánh chi phí sinh hoạt đối với các hộ gia đình. Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm được sử dụng để hình dung một cách tương đối về đối tượng nghèo trong xã hội. Không có văn bản nào định nghĩa thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp là bao nhiêu. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung trong phát biểu định tính, không cần định lượng.

Nhưng khi đưa vào áp dụng như một quy chuẩn để cho vay vốn theo Thông tư 07/2013/TT-BXD và Thông tư 11/2013/TT-NHNN thì gặp lúng túng, mặc dù đã có thông tư quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện cho vay vốn. Ở từng địa phương khác nhau, tiêu chí về thu nhập cao và thấp sẽ khác nhau, thành phố khác nông thôn, nông thôn khác các vùng núi, hải đảo. Theo tổng hợp của tác giả, có hai phương án xác định mức thu nhập thấp thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội): LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Theo khoản 2 điều 38 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010: Đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 của Tp.600 USD/năm (hơn 76 triệu đồng/năm), tương đương 6,3 triệu đồng/tháng.

- Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Mức nộp thuế thu nhập cá nhân hiện nay là từ 9 triệu đồng/tháng trở lên. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp ™ Nhà ở xã hội (social housing): Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể.

Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần được tài trợ bởi nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012). Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.

Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong 10 – 15 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể gọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến. Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo.

Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác. Nhưng dù loại hình nhà ở này là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thì cũng được quản lý bởi một tổ chức Chính phủ để đảm bảo các vấn đề về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâm xấu lợi dụng để kiếm tiền từ những người tốt bụng. ™ Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp: Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào.

Loại nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác với lý do: Nhà ở vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản nhưng không sử dụng các thiết bị đắt tiền (như không có thang máy, không sử dụng nội thất cao cấp, không đi kèm các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…); Có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh; Được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư (như thuế đất) và hỗ trợ tài chính thông qua việc LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng…; Người mua được giảm giá căn hộ và trả dần trong 15 – 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012). Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng. Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác.

Theo thực tế tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa được phân biệt rõ ràng. Nhà ở xã hội theo như khái niệm ở trên rất ít, bởi lẽ Chính phủ không đủ ngân sách để hỗ trợ nhiều cho đối tượng này. Phần lớn các dự án nhà ở được xây dựng hiện nay mà nhận được sự ưu đãi của Chính phủ là nhà ở thu nhập thấp. Do đó, trong bài nghiên cứu, tác giả sử dụng thuật ngữ nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp được hiểu là một.