Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán Việt Nam qua 25 năm hình thành và phát triển (kể từ năm 1999) đã xác lập vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế. Theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, quy mô thị trường đến hết quý 3 năm 2022 đạt trên 7,5 triệu tỷ đồng, tương đương 89,97% GDP. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2023, toàn thị trường có 2.290 doanh nghiệp niêm yết và đăng ký giao dịch. Dữ liệu từ Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam (VSD) ghi nhận tính đến cuối tháng 3 năm 2024, số lượng tài khoản giao dịch đạt hơn 7,6 triệu tài khoản (trong đó trên 99% thuộc về nhà đầu tư cá nhân trong nước). Vào giai đoạn thanh khoản lập đỉnh tháng 11 năm 2021, giá trị giao dịch bình quân cả hai sàn giao dịch đạt hơn 37 nghìn tỷ đồng/phiên và chỉ số VN-Index đã chạm mốc 1.500 điểm vào ngày 25 tháng 11 năm 2021.

Trong cơ cấu thị trường, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản duy trì vị thế trọng yếu, chiếm tới 20% số lượng cổ phiếu trong danh mục rổ chỉ số VN30, chỉ đứng sau nhóm ngành ngân hàng. Đây là nhóm ngành có mức độ nhạy cảm cao trước các biến động của chu kỳ kinh tế, chính sách tiền tệ và môi trường kinh tế vĩ mô. Thực tế giai đoạn 2020 - 2021 cho thấy sự đảo chiều biến động rõ nét: sự sụt giảm nghiêm trọng trong năm 2020 do tác động của đại dịch Covid-19, tiếp nối bởi đà hồi phục mạnh mẽ trong năm 2021 nhờ chính sách nới lỏng lãi suất.

Tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước bộc lộ những khoảng trống nghiên cứu rõ rệt:

  • Các nghiên cứu quốc tế thường tập trung cục bộ vào thị trường Indonesia (sàn IDX), hạn chế khả năng tổng quát hóa sang thị trường có điều kiện thể chế và cấu trúc khác biệt như Việt Nam.
  • Các công trình nghiên cứu trong nước trước đây chủ yếu giới hạn phạm vi khảo sát đối với các doanh nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), bỏ qua Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) - nơi có sự khác biệt về quy mô vốn hóa và tiêu chuẩn niêm yết.
  • Tác động ngoại cảnh mang tính chấn động từ đại dịch Covid-19 chưa được định lượng cụ thể trong các mô hình nghiên cứu chuỗi biến động giá cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam.

Từ bối cảnh đó, khóa luận xác định mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

Mục tiêu nghiên cứu:

  • Mục tiêu chung: Đánh giá tác động của các nhân tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản trên cả hai sàn giao dịch HOSE và HNX; từ đó đề xuất các giải pháp, chính sách tối ưu hóa cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan điều hành.
  • Mục tiêu cụ thể 1: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường chứng khoán, cổ phiếu và các nhóm nhân tố tác động đến biến động giá cổ phiếu bất động sản.
  • Mục tiêu cụ thể 2: Xây dựng mô hình định lượng và hệ thống giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ giữa các nhân tố vi mô, vĩ mô và sự biến động giá cổ phiếu.
  • Mục tiêu cụ thể 3: Cung cấp cơ sở thực nghiệm giúp các nhà đầu tư, nhà quản lý quỹ ra quyết định, đồng thời đề xuất khuyến nghị cho nhà điều hành doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước nhằm giảm thiểu rủi ro biến động.

Câu hỏi nghiên cứu:

  • Câu hỏi 1: Nhân tố nào có ảnh hưởng và ảnh hưởng như thế nào đến biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam?
  • Câu hỏi 2: Làm thế nào để các nhà đầu tư, quản lý quỹ ra quyết định đầu tư hiệu quả, và người điều hành doanh nghiệp xây dựng chính sách cải thiện thị giá cũng như kiểm soát rủi ro khi giá cổ phiếu biến động?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng tới biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
  • Phạm vi không gian: 86 công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX (được sàng lọc từ 157 doanh nghiệp ban đầu theo chuẩn phân ngành NAICS 2007 nhằm bảo đảm dữ liệu bảng cân bằng).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp thu thập trong 11 năm liên tục, từ năm 2013 đến hết năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý thuyết dựa trên các khái niệm về thị trường vốn, thị trường cổ phiếu và cơ chế định giá tài sản tài chính (mệnh giá, giá trị sổ sách, giá trị nội tại, thị giá). Mô hình nghiên cứu phân tách các yếu tố chi phối thành hai nhóm chính:

  • Nhóm yếu tố bên ngoài (kinh tế vĩ mô): Tăng trưởng kinh tế (GDP), Lãi suất cho vay (INTR), Tỷ giá hối đoái (EXC), Tỷ lệ lạm phát (INFR), Chỉ số giá vàng (DGP), Biến cố bất khả kháng dịch bệnh (biến giả Covid-19) và yếu tố tâm lý nhà đầu tư.
  • Nhóm yếu tố bên trong (vi mô/nội tại doanh nghiệp): Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA), Cơ cấu vốn/Hệ số nợ (DR), Hệ số khả năng thanh toán hiện hành (CR) và Quy mô công ty (CS).

Phương pháp nghiên cứu: Tác giả áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với cấu trúc dữ liệu bảng (panel data) cân bằng. Bộ công cụ xử lý dữ liệu kinh tế lượng được thực hiện trên phần mềm Stata 14. Quy trình ước lượng trải qua các bước kiểm định nghiêm ngặt:

  1. Thống kê mô tả toàn bộ tập dữ liệu mẫu.
  2. Kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến thông qua ma trận tương quan Pearson và hệ số phóng đại phương sai (VIF).
  3. Ước lượng mô hình Hồi quy bình phương nhỏ nhất gộp (Pooled OLS).
  4. Kiểm định khuyết tật mô hình OLS: Kiểm định White kiểm tra phương sai sai số thay đổi và kiểm định Wooldridge kiểm tra hiện tượng tự tương quan.
  5. Ước lượng Mô hình tác động cố định (FEM) và Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM); sử dụng kiểm định Hausman để chọn mô hình tối ưu giữa FEM và REM.
  6. Kiểm định phương sai sai số thay đổi đối với mô hình được chọn (kiểm định Breusch-Pagan Lagrangian đối với REM hoặc kiểm định Wald đối với FEM) và kiểm định tự tương quan (Wooldridge test).
  7. Áp dụng Mô hình bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (FGLS - Feasible Generalized Least Squares) để khắc phục triệt để hiện tượng phương sai thay đổi và tự tương quan, bảo đảm tính không chệch và hiệu quả của các ước lượng.

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu vĩ mô được trích xuất từ cơ sở dữ liệu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO). Dữ liệu vi mô thu thập từ báo cáo tài chính hàng năm đã được kiểm toán của 86 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2013 - 2023.

Nhóm biến Tên biến Ký hiệu Cách tính toán Dấu kỳ vọng Căn cứ lựa chọn
Biến phụ thuộc Biến động giá cổ phiếu sp (Giá TB năm t - Giá TB năm t-1) / Giá TB năm t-1 Lại Cao Mai Phương và cs (2022)
Biến độc lập vĩ mô Giá vàng dgp (Giá TB năm t - Giá TB năm t-1) / Giá TB năm t-1 (-) Phạm Ngọc Vân (2021), Trương Đông Lộc (2014)
Tỷ giá hối đoái exc (Giá TB năm t - Giá TB năm t-1) / Giá TB năm t-1 (-) Võ Thị Quý và Đặng Thị Ngọc Lợi (2016), Haeril và cs (2022)
Lạm phát infr (Lạm phát TB năm t - Lạm phát TB năm t-1) / Lạm phát TB năm t-1 (+) Mustikowati và cs (2020), Lại Cao Mai Phương và cs (2022)
Lãi suất intr (Lãi suất cho vay TB năm t - Lãi suất cho vay TB năm t-1) / Lãi suất cho vay TB năm t-1 (-) Haeril và cs (2022), Võ Thị Quý và Đặng Thị Ngọc Lợi (2016)
Tăng trưởng kinh tế gdp (GDP TB năm t - GDP TB năm t-1) / GDP TB năm t-1 (+) Võ Thị Quý và Đặng Thị Ngọc Lợi (2016)
Dịch bệnh Covid-19 covid Biến giả: 1 (giai đoạn 2020 - 2022), 0 (các năm còn lại) (-) Tác giả tự đề xuất
Biến độc lập vi mô Hệ số nợ dr Nợ phải trả / Tổng nguồn vốn (-) Sumando và cs (2023), Ratnasih và Zulher (2021)
Tỷ suất sinh lời tổng tài sản roa Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản (+) Tangngisalu (2022), Firdaus và cs (2023)
Hệ số thanh toán hiện hành cr (Tiền & tương đương tiền + Đầu tư TC ngắn hạn + Phải thu ngắn hạn) / Nợ ngắn hạn (+) Sumando và cs (2023), Tangngisalu (2022)
Quy mô công ty cs Logarit tự nhiên của Tổng tài sản: Ln(Tổng tài sản) (-) Firdaus và cs (2023), Lại Cao Mai Phương và cs (2022)

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Chương I tập trung hệ thống hóa khung lý luận cơ bản về thị trường chứng khoán, bao gồm lịch sử phát triển của thị trường tài chính, quá trình chuyển vốn từ người tiết kiệm sang người cần vốn thông qua tài trợ trực tiếp và gián tiếp. Tác giả phân tích cấu trúc chủ thể thị trường (chủ thể phát hành, nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, cơ quan quản lý và các tổ chức tự quản) cùng 5 vai trò kinh tế then chốt: huy động vốn trung - dài hạn, nâng cao hiệu quả phân bổ vốn, hỗ trợ tái phân phối công bằng xã hội, tách bạch quyền sở hữu và quản lý, và đóng vai trò dự báo chu kỳ kinh doanh.

Về công cụ tài chính, chương phân định các hình thức giá trị của cổ phiếu thường (mệnh giá, giá trị sổ sách, giá trị nội tại, thị giá). Đồng thời, tác giả tổng hợp cơ chế tác động của 2 nhóm nhân tố:

  • Nhân tố bên ngoài: Biến số vĩ mô (tăng trưởng GDP thúc đẩy mở rộng dòng tiền; lãi suất định hình chi phí vốn và chiết khấu dòng tiền; biến động tỷ giá làm dịch chuyển dòng vốn ngoại; lạm phát chi phối sức mua; giá vàng đóng vai trò tài sản trú ẩn đối ứng; đại dịch Covid-19 làm đứt gãy chuỗi giá trị) kết hợp với yếu tố tâm lý thị trường.
  • Nhân tố bên trong: Năng lực hoạt động và tạo lợi nhuận (ROA), quy mô tài sản (CS), cơ cấu đòn bẩy tài chính (DR) và an toàn thanh khoản ngắn hạn (CR).

Chương II: Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu

Chương II thiết lập cấu trúc phương pháp luận và cơ chế thu thập mẫu. Tác giả chọn lọc các công ty cổ phần niêm yết trên HNX và HOSE theo chuẩn phân ngành NAICS 2007. Trong tổng số 157 công ty thuộc ngành bất động sản, tác giả thực hiện loại bỏ 71 công ty không có đủ chuỗi quan sát liên tục trong 11 năm (2013 - 2023), giữ lại 86 công ty để thiết lập bộ dữ liệu bảng cân bằng (balanced panel data) nhằm tránh hiện tượng chệch ước lượng.

Tác giả chi tiết hóa 10 giả thuyết nghiên cứu tương ứng với các biến độc lập; trình bày hệ thống phương trình hồi quy tuyến tính cho các dạng mô hình OLS, FEM và REM:

  • Mô hình OLS: $sp_{i,t} = \beta_0 + \beta_1 dgp_{i,t} + \beta_2 exc_{i,t} + \beta_3 infr_{i,t} + \beta_4 intr_{i,t} + \beta_5 gdp_{i,t} + \beta_6 dr_{i,t} + \beta_7 roa_{i,t} + \beta_8 cr_{i,t} + \beta_9 cs_{i,t} + \beta_{10} covid + u_{i,t}$
  • Mô hình FEM: bổ sung hệ số chặn riêng biệt $\alpha_i$ cho từng thực thể doanh nghiệp nhằm triệt tiêu các đặc điểm cố định bất biến theo thời gian.
  • Mô hình REM: coi $\alpha_i$ là một phần của sai số ngẫu nhiên $(\alpha_i + \varepsilon_{i,t} + u_{i,t})$.

Quy trình xử lý tuần tự được chuẩn hóa gồm: thống kê mô tả, kiểm tra đa cộng tuyến qua VIF (với ngưỡng chấp nhận từ 1 đến 5), kiểm tra sai số bằng kiểm định White và Wooldridge, chạy kiểm định Hausman (với giả thuyết $H_0$ ưu tiên REM nếu P-value > 0,05), và chỉ định mô hình hiệu chỉnh FGLS để loại trừ hoàn toàn các khuyết tật về phương sai sai số thay đổi và tự tương quan.

Chương III: Kết quả nghiên cứu

Nội dung Chương III trình bày bức tranh toàn cảnh về bối cảnh kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2013 - 2023 thông qua các mốc thời gian đặc trưng:

  • 2013 - 2015: Khủng hoảng nợ công châu Âu, áp lực nợ xấu nội địa và giải quyết hàng tồn kho bất động sản; tiếp nối giai đoạn tái cơ cấu và giá dầu thế giới sụt giảm.
  • 2016 - 2019: Triển khai kế hoạch 5 năm 2016 - 2020 chịu tác động thiên tai, biến đổi khí hậu (hạn hán, xâm nhập mặn), căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và dịch tả lợn châu Phi năm 2019.
  • 2020 - 2023: Tác động sâu sắc từ đại dịch Covid-19 năm 2020; nỗ lực tiêm chủng và gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu năm 2021; áp lực lạm phát thế giới tăng kỷ lục, chính sách thắt chặt tiền tệ và xung đột quân sự Nga - Ukraine từ năm 2022 kéo sang năm 2023.

Tiếp đó, chương trình bày chi tiết các bảng biểu định lượng: Bảng 3.1 thống kê mô tả các biến; Bảng 3.2 ma trận tương quan Pearson; Bảng 3.3 kiểm định đa cộng tuyến VIF; Bảng 3.4 kết quả kiểm định White và Wooldridge; Bảng 3.5 kiểm định Hausman lựa chọn mô hình; Bảng 3.6 kiểm định Breusch and Pagan Lagrangian kết hợp kiểm định Wooldridge; và Bảng 3.7 kết quả hồi quy mô hình FGLS. Các kết quả kiểm định khuyết tật cho thấy mô hình tồn tại hiện tượng phương sai thay đổi và tự tương quan, do đó ước lượng FGLS được lựa chọn làm cơ sở khoa học chính thức. Phần thảo luận tập trung làm rõ vai trò tác động mang ý nghĩa thống kê của các biến trọng yếu như Tỷ giá hối đoái, Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và Tăng trưởng kinh tế (GDP).

Chương IV: Kết luận và một số khuyến nghị

Trên cơ sở các phát hiện thực nghiệm từ mô hình hồi quy FGLS, Chương IV tổng hợp kết quả nghiên cứu và nêu rõ các tồn tại về dữ liệu. Tác giả xây dựng hệ thống khuyến nghị ứng dụng thực tiễn được phân hóa theo 3 nhóm đối tượng thụ hưởng:

  • Nhóm doanh nghiệp bất động sản: Các chiến lược quản trị đòn bẩy tài chính, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tổng tài sản (ROA), duy trì thanh khoản an toàn và chiến lược thích ứng với biến động vĩ mô.
  • Nhóm nhà đầu tư: Phương pháp thẩm định thông tin tài chính vi mô, kỹ thuật phân tích các biến động vĩ mô (tỷ giá, chu kỳ tăng trưởng GDP) và quản trị rủi ro danh mục cổ phiếu ngành có tính chu kỳ cao.
  • Nhóm cơ quan quản lý Nhà nước và Chính phủ: Hoàn thiện thể chế thị trường chứng khoán, điều hành phối hợp giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa, giám sát tính minh bạch trong công bố thông tin tài chính của các công ty đại chúng.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Khóa luận đã thiết lập một quy trình phân tích kinh tế lượng chặt chẽ để kiểm tra chuỗi tác động của các yếu tố vi mô và vĩ mô tới biến động giá cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2013 - 2023. Kết quả ước lượng và kiểm định chỉ ra:

  • Mô hình Pooled OLS ban đầu và mô hình REM/FEM đều vi phạm giả định kinh tế lượng khi tồn tại hiện tượng phương sai sai số thay đổi và hiện tượng tự tương quan (xác nhận thông qua kiểm định White, Breusch and Pagan Lagrangian và Wooldridge).
  • Mô hình FGLS xử lý thành công các khuyết tật trên, mang lại các hệ số ước lượng vững và hiệu quả.
  • Về tác động thực nghiệm: Khóa luận chỉ ra rằng Tỷ giá hối đoái, Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) là những nhân tố thể hiện mức độ tác động rõ rệt tới sự biến động của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản trên hai sàn giao dịch.

Đóng góp của đề tài

  • Đóng góp về mặt lý luận và học thuật: Bổ sung bằng chứng thực nghiệm về cấu trúc thị trường tài chính tại các nền kinh tế mới nổi; phân định rõ vai trò của các biến số nội tại doanh nghiệp so với các cú sốc vĩ mô đối với nhóm ngành nhạy cảm như bất động sản.
  • Đóng góp về không gian nghiên cứu: Khắc phục hạn chế của các đề tài trước đây vốn chỉ tập trung vào một sàn HOSE, khóa luận tích hợp dữ liệu bao quát cả sàn HNX và HOSE với 86 doanh nghiệp trong khung thời gian 11 năm.
  • Đóng góp về phương pháp luận: Đưa biến giả dịch bệnh Covid-19 vào mô hình định lượng giá cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam; áp dụng phương pháp ước lượng FGLS giải quyết triệt để khuyết tật tự tương quan và phương sai thay đổi của dữ liệu bảng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận ghi nhận một số hạn chế gắn liền với phạm vi dữ liệu và mô hình nghiên cứu:

  • Mẫu nghiên cứu: Để thỏa mãn điều kiện dữ liệu bảng cân bằng (balanced panel data) trong suốt 11 năm, nghiên cứu đã phải loại bỏ 71 công ty trên tổng số 157 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết do thiếu hụt số liệu quan sát liên tục. Điều này có thể làm giảm bớt tính đại diện đối với các doanh nghiệp mới niêm yết trong giai đoạn sau.
  • Hạn chế về chỉ tiêu tài chính: Một số biến số tài chính hữu ích đã được các nghiên cứu quốc tế ghi nhận (như Lợi tức đầu tư - ROI, Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu - BVPS) không thể đưa vào mô hình do thiếu hụt dữ liệu đồng bộ và đồng nhất tại thị trường Việt Nam.

Hướng mở rộng nghiên cứu:

  • Mở rộng kỹ thuật ước lượng đối với dữ liệu bảng không cân bằng (unbalanced panel data) để bao quát toàn bộ 157 công ty niêm yết.
  • Bổ sung các chỉ số thị trường chuyên sâu và phân tầng chi tiết các phân khúc bất động sản (bất động sản dân dụng, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng).

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh: Thuộc các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kinh tế đầu tư, Chứng khoán và Quản trị kinh doanh; đặc biệt có giá trị tham khảo về kỹ thuật xử lý dữ liệu bảng bằng phần mềm Stata 14 (chuỗi kiểm định Hausman, White, Wooldridge, FGLS).
  • Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Cung cấp góc nhìn thực nghiệm định lượng về mối liên hệ giữa các biến số vĩ mô (tỷ giá, GDP) và năng lực sinh lời nội tại (ROA) khi cơ cấu danh mục cổ phiếu bất động sản.
  • Nhà điều hành doanh nghiệp bất động sản: Tham khảo các chỉ số tài chính vi mô làm cơ sở cân bằng cơ cấu nợ, khả năng thanh khoản và quản trị hiệu quả sử dụng tài sản trong chu kỳ biến động kinh tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng tiêu chuẩn phân ngành nào để xác định các doanh nghiệp bất động sản trong mẫu nghiên cứu?
Tác giả sử dụng hệ thống tiêu chuẩn phân ngành Bắc Mỹ phiên bản 2007 (NAICS 2007 - The North American Industry Classification System) để xác định 157 công ty bất động sản niêm yết ban đầu trên sàn HOSE và HNX.

2. Tại sao nghiên cứu lại loại bỏ 71 doanh nghiệp bất động sản khỏi mẫu phân tích?
Do các doanh nghiệp này có số lượng quan sát không đầy đủ, ngắt quãng hoặc thiếu báo cáo tài chính kiểm toán liên tục trong suốt giai đoạn 2013 - 2023. Tác giả chủ động loại bỏ để thiết lập bộ dữ liệu bảng cân bằng gồm 86 doanh nghiệp, nhằm tránh sai số và bảo đảm tính vững của các ước lượng kinh tế lượng.

3. Biến giả Covid-19 được thiết lập và lượng hóa như thế nào trong mô hình nghiên cứu?
Biến giả covid nhận giá trị bằng 1 nếu năm quan sát thuộc giai đoạn 2020 đến 2022 (thời kỳ dịch bệnh bùng phát và ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế Việt Nam) và nhận giá trị bằng 0 đối với các năm còn lại trong mẫu nghiên cứu (2013 - 2019 và năm 2023).

4. Vì sao tác giả phải sử dụng mô hình hồi quy FGLS thay vì dừng lại ở mô hình Pooled OLS, FEM hoặc REM?
Vì các kết quả kiểm định chẩn đoán sau hồi quy OLS, FEM và REM cho thấy mô hình dữ liệu bảng bị vi phạm đồng thời hai khuyết tật kinh tế lượng: hiện tượng phương sai sai số thay đổi và hiện tượng tự tương quan (kiểm định White, Breusch-Pagan Lagrangian và Wooldridge). Phương pháp FGLS được áp dụng nhằm khắc phục triệt để các khuyết tật này để mang lại ước lượng vững và hiệu quả.

5. Nghiên cứu khai thác dữ liệu từ những nguồn chính thức nào?
Dữ liệu nghiên cứu được tổng hợp từ ba nguồn: Website của Ngân hàng Thế giới (World Bank), Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) đối với các biến vĩ mô; và báo cáo tài chính hàng năm đã được kiểm toán độc lập của 86 công ty bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX đối với các chỉ tiêu tài chính vi mô.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Ngọc Mai đã hoàn thành việc đánh giá thực nghiệm tác động của hệ thống các nhân tố vi mô và vĩ mô đến biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản tại thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013 - 2023. Thông qua mẫu dữ liệu bảng cân bằng gồm 86 doanh nghiệp niêm yết trên cả hai sàn HOSE và HNX, nghiên cứu đã vận dụng quy trình kiểm định kinh tế lượng đa bước trên phần mềm Stata 14 và chỉ định mô hình FGLS để khắc phục triệt để các khuyết tật về phương sai thay đổi và tự tương quan. Kết quả nghiên cứu làm sáng tỏ vai trò tác động của tỷ giá hối đoái, tỷ suất sinh lời tổng tài sản và tăng trưởng kinh tế, đồng thời cung cấp hệ thống khuyến nghị thực tiễn có giá trị cho nhà đầu tư, ban điều hành doanh nghiệp và các cơ quan quản lý vĩ mô.