Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn vừa qua chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc về quy mô vốn hóa lẫn số lượng nhà đầu tư tham gia, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn thiết yếu cho nền kinh tế quốc dân. Trong cấu trúc thị trường, nhóm cổ phiếu bất động sản cùng với ngân hàng và chứng khoán đóng vai trò dẫn dắt dòng tiền và phản ánh trực tiếp sức khỏe của thị trường tài chính. Hoạt động kinh doanh bất động sản mang đặc thù thâm dụng vốn lớn, chu kỳ đầu tư dài hạn và chịu tác động trực tiếp từ chính sách điều tiết tín dụng, đầu tư công cũng như biến động giá cả thị trường tài sản. Do đó, việc duy trì và nâng cao lợi nhuận không chỉ là mục tiêu sống còn nhằm bảo đảm năng lực tài chính của doanh nghiệp mà còn là thước đo trọng yếu đối với các quyết định phân bổ vốn của nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Thực tiễn nghiên cứu kinh tế tài chính tại Việt Nam cho thấy, phần lớn các công trình trước đây tiếp cận hiệu quả tài chính ở quy mô doanh nghiệp niêm yết nói chung hoặc ngành sản xuất, chưa có nhiều công trình đi sâu bóc tách các nhân tố nội tại cấu thành và tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của riêng ngành bất động sản trên sàn giao dịch có chuẩn mực niêm yết cao nhất là HOSE. Trước bối cảnh cạnh tranh gay gắt và các biến động kinh tế trong giai đoạn 2015–2021, tác giả Đinh Phương Ly đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên sàn HOSE" dưới sự hướng dẫn của PGS. Trần Thị Xuân Anh tại Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng.

Khóa luận xác định mục tiêu tổng quát là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đo lường và đánh giá thực nghiệm mức độ tác động của các nhân tố đến lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản, từ đó đề xuất các khuyến nghị tài chính phù hợp. Đề tài tập trung giải quyết 4 câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

  1. Lợi nhuận doanh nghiệp là gì và các thước đo lợi nhuận doanh nghiệp bao gồm những chỉ tiêu nào?
  2. Những nhân tố cơ bản nào tác động đến lợi nhuận của doanh nghiệp ngành bất động sản?
  3. Thực trạng các nhân tố tác động đến lợi nhuận doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2015–2021 diễn ra như thế nào?
  4. Doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE cần thực hiện những giải pháp nào để nâng cao chất lượng và quy mô lợi nhuận?

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản và các nhân tố tài chính nội tại tác động lên chỉ tiêu này. Về phạm vi không gian, mẫu nghiên cứu bao gồm 30 công ty cổ phần thuộc ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE). Về phạm vi thời gian, các dữ liệu tài chính thứ cấp được thu thập liên tục trong chuỗi thời gian 7 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận dựa trên nền tảng lý thuyết tài chính doanh nghiệp và kế toán tài chính thực nghiệm. Bản chất kinh tế của lợi nhuận được tiếp cận theo Chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 14, xác định lợi nhuận sau thuế là phần thu nhập thuần còn lại sau khi khấu trừ toàn bộ chi phí hoạt động và nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp. Cơ cấu lợi nhuận được phân định thành ba mảng: hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi, hoạt động tài chính và hoạt động bất thường; trong đó hoạt động sản xuất kinh doanh chiếm tỷ trọng chi phối ở nhóm doanh nghiệp phi tài chính. Về cấu trúc tài chính, đề tài vận dụng Lý thuyết đánh đổi cơ cấu vốn (Trade-off Theory của Gu, 1993), chỉ ra sự đánh đổi giữa lợi ích của lá chắn thuế từ nợ vay với chi phí kiệt quệ tài chính khi doanh nghiệp gia tăng đòn bẩy.

Để đo lường biến phụ thuộc, tác giả sử dụng hai thước đo sinh lời kế toán phổ biến là Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA - tính bằng Lợi nhuận sau thuế chia cho Tổng tài sản bình quân) và Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE - tính bằng Lợi nhuận sau thuế chia cho Vốn chủ sở hữu). Mối liên hệ toán học giữa hai chỉ số này được biểu diễn qua phương trình phân rã Dupont:

$$\text{ROE} = \text{ROA} \times \text{Đòn bẩy tài chính} = \text{ROA} \times \left(1 + \frac{\text{Nợ phải trả}}{\text{Vốn chủ sở hữu}}\right)$$

Phương pháp nghiên cứu thực tế là phân tích định lượng dữ liệu bảng cân đối (balanced panel data) với cỡ mẫu 210 quan sát (30 doanh nghiệp $\times$ 7 năm), xử lý trên phần mềm Microsoft Excel và Stata 13. Phương trình kinh tế lượng đa biến được thiết lập như sau:

$$\text{ROA}{i,t} \text{ (hoặc } \text{ROE}{i,t}) = \beta_0 + \beta_1 \text{GROWTH}{i,t} + \beta_2 \text{TANG}{i,t} + \beta_3 \text{TDTA}{i,t} + \beta_4 \text{SIZE}{i,t} + \beta_5 \text{TKHOAN}{i,t} + \beta_6 \text{TTTQ}{i,t} + \beta_7 \text{AGE}{i,t} + \varepsilon{i,t}$$

Nguồn dữ liệu nghiên cứu là dữ liệu thứ cấp được tổng hợp và trích xuất từ báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán độc lập của các doanh nghiệp, các cổng thông tin tài chính Vietstock Finance, CafeF, cophieu68, cùng các báo cáo chuyên ngành của Bộ Xây dựng và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Quy trình ước lượng kết hợp thống kê mô tả, ma trận tương quan Pearson, kiểm định đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF), hồi quy bình phương nhỏ nhất thông thường (Pooled OLS), mô hình tác động cố định (FEM) và mô hình tác động ngẫu nhiên (REM). Kiểm định Hausman được sử dụng để lựa chọn giữa FEM và REM, tiếp theo là các kiểm định khuyết tật phương sai sai số thay đổi và tự tương quan, trước khi sử dụng phương pháp bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (FGLS) để khắc phục khuyết tật của dữ liệu bảng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Lời mở đầu

Chương này phác thảo tính cấp thiết của việc đánh giá khả năng sinh lời trong ngành bất động sản – ngành thâm dụng vốn và liên kết mật thiết với hệ thống tín dụng ngân hàng. Tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, đối tượng, phạm vi khảo sát 30 doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2015–2021 với 210 quan sát, đồng thời nhấn mạnh điểm mới của khóa luận ở việc cập nhật chuỗi dữ liệu đa năm liền kề và xây dựng mô hình kết hợp đồng thời 7 biến giải thích nội tại.

Chương 2. Cơ sở lý luận về lợi nhuận của doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên sàn HOSE

Chương 2 trình bày khung lý thuyết toàn diện về các bộ phận cấu thành lợi nhuận doanh nghiệp và cơ chế tác động của đòn bẩy tài chính. Tác giả phân tích chuyên sâu hai nhóm nhân tố: nhân tố vĩ mô bên ngoài (tăng trưởng GDP, lạm phát) và các nhân tố vi mô bên trong (tốc độ tăng trưởng doanh thu GROWTH, đầu tư tài sản cố định TANG, đòn bẩy tài chính TDTA, quy mô doanh nghiệp SIZE, chỉ số thanh khoản ngắn hạn TKHOAN, khả năng thanh toán tổng quát TTTQ, và thời gian hoạt động AGE). Phần tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế (Sivathaasan et al., 2013; Suhaimi et al., 2010; Amato & Burson, 2007) và trong nước (Phạm Sơn Tùng, 2015; Lại Cao Mai Phương et al., 2021; Nguyễn Hoàng Anh & Nguyễn Thị Tú, 2017) đóng vai trò nền tảng để tác giả xác lập khoảng trống nghiên cứu, đề xuất sơ đồ khung phân tích và 4 câu hỏi định hướng đề tài.

Chương 3. Phương pháp nghiên cứu và xây dựng mô hình nghiên cứu

Chương 3 chi tiết hóa quy trình nghiên cứu thực nghiệm 6 bước tuần tự: (1) Xác định chỉ tiêu nghiên cứu; (2) Thu thập và xử lý dữ liệu; (3) Phân tích thống kê mô tả; (4) Kiểm tra dữ liệu (kiểm định tự tương quan và đa cộng tuyến); (5) Kiểm định sự phù hợp của mô hình và nhận xét; (6) Kết luận và đưa ra khuyến nghị. Chương này công bố bảng danh mục biến số, công thức tính toán và 7 cặp giả thuyết thống kê (từ $H_1$ đến $H_7$) liên quan đến kỳ vọng tác động thuận/nghịch chiều của từng biến độc lập lên ROA và ROE.

Tên biến Ký hiệu Loại biến Công thức tính toán
Tỷ suất sinh lời trên tài sản ROA Phụ thuộc Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE Phụ thuộc Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
Tốc độ tăng trưởng doanh thu GROWTH Độc lập (Doanh thu thuần năm $t$ - Doanh thu thuần năm $t-1$) / Doanh thu thuần năm $t-1$
Đầu tư tài sản cố định TANG Độc lập Tài sản cố định / Tổng tài sản
Đòn bẩy tài chính TDTA Độc lập Nợ phải trả / Vốn chủ sở hữu (hoặc Tổng tài sản)
Quy mô doanh nghiệp SIZE Độc lập Logarit tự nhiên của Tổng tài sản ($\ln(\text{Tổng tài sản})$)
Chỉ số thanh khoản TKHOAN Độc lập Tổng tài sản ngắn hạn / Nợ ngắn hạn
Khả năng thanh toán tổng quát TTTQ Độc lập Tổng tài sản / Tổng nợ phải trả
Thời gian hoạt động AGE Độc lập Năm quan sát (2021) - Năm thành lập

Chương 4. Kết quả nghiên cứu

Nội dung chương 4 mở đầu bằng việc khái quát bối cảnh ngành bất động sản Việt Nam: tỷ trọng tài sản bất động sản chiếm hơn 40% giá trị tài sản quốc gia và chi phối 30% các hoạt động kinh tế, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành lũy kế đạt 436.000 tỷ đồng tính đến tháng 11/2021. Tác giả cung cấp danh sách đầy đủ 30 doanh nghiệp được khảo sát với cơ cấu vốn điều lệ phân hóa mạnh: từ doanh nghiệp quy mô lớn như NVL (19.304 tỷ đồng), ITA (9.384 tỷ đồng), HAG (9.274 tỷ đồng), DXG (6.092 tỷ đồng) đến các đơn vị quy mô nhỏ như DTA (180,59 tỷ đồng), LEC (261 tỷ đồng).

Phần phân tích định lượng cung cấp các kết quả thống kê mô tả, ma trận tương quan và kiểm định đa cộng tuyến:

  • Thống kê mô tả ROA bình quân toàn ngành đạt 0,0464; giá trị thấp nhất là -0,4918 (NVT năm 2020 do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh dẫn đến LNST âm 455,8 tỷ đồng) và cao nhất là 0,2991 (NTL năm 2020 với LNST đạt mức kỷ lục 295,2 tỷ đồng).
  • ROE bình quân đạt 0,0885; thấp nhất ghi nhận tại NVT năm 2017 (-1,1764) và cao nhất tại HDG năm 2019 (0,47).
  • Biến GROWTH có giá trị trung bình là 0,5136 (độ lệch chuẩn 2,099; dao động từ -0,9614 đến 24,6754).
  • Biến TANG đạt giá trị trung bình 0,1013 (tỷ trọng TSCĐ bình quân chiếm 10,13% tổng tài sản); cao nhất tại NVT năm 2018 (67,63%) và thấp nhất tại PDR năm 2015 (~0,01%).
  • Biến SIZE ghi nhận giá trị lớn nhất thuộc về NVL (14,3049 với doanh thu thuần 14.902 tỷ đồng năm 2021) và nhỏ nhất tại DRH (11,x).
  • Biến TKHOAN có giá trị trung bình 2,1983; biến TTTQ đạt trung bình 2,3707 lần (dao động từ 1,1871 lần tại OGC năm 2017 với nợ phải trả 4.510 tỷ đồng, đến 21,9935 lần tại NHA năm 2017); biến AGE có thời gian hoạt động bình quân 13 năm (NVL hoạt động lâu nhất với 29 năm, DIG thấp nhất với 7 năm).
  • Ma trận tương quan Pearson cho thấy các biến độc lập không có tương quan vượt quá 0,8 (ngưỡng phát sinh đa cộng tuyến nghiêm trọng). Kiểm định VIF xác nhận VIF trung bình đạt 1,36 (biến TDTA có VIF cao nhất là 1,9817, đều nhỏ hơn 10), chứng minh mô hình không có hiện tượng đa cộng tuyến.
  • Sau khi tiến hành ước lượng OLS, kiểm định Hausman lựa chọn mô hình tác động thích hợp và phát hiện khuyết tật tự tương quan cùng phương sai sai số thay đổi, tác giả áp dụng mô hình hồi quy FGLS để thu được ước lượng vững và hiệu quả.

Chương 5. Kết luận và khuyến nghị

Chương tổng kết đúc kết các phát hiện thực nghiệm chính, đối chiếu với các nghiên cứu đi trước và xác định mức độ phù hợp của các giả thuyết nghiên cứu. Trên cơ sở kết quả hồi quy, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp quản trị tài chính cho doanh nghiệp bất động sản: kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ đòn bẩy tài chính, tái cấu trúc tài sản cố định nhằm gia tăng vòng quay vốn, bảo đảm thanh khoản ngắn hạn và quản trị dòng tiền đầu tư. Đồng thời, chương này cũng thẳng thắn chỉ ra các hạn chế về quy mô dữ liệu và gợi mở định hướng mở rộng nghiên cứu tiếp theo.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp hệ thống số liệu mô tả thực trạng tài chính của 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE qua bảng dữ liệu tổng hợp:

Biến số Số quan sát ($N$) Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất
ROA 210 0,0464 0,0783 -0,4918 0,2991
ROE 210 0,0885 0,1612 -1,1764 0,4700
GROWTH 210 0,5136 2,0990 -0,9614 24,6754
TANG 210 0,1013 0,1479 0,0001 0,6763
TDTA 210 1,4210 1,1850 0,0820 6,8540
SIZE 210 12,8520 0,8910 11,0420 14,3049
TKHOAN 210 2,1983 1,4714 0,3510 8,9240
TTTQ 210 2,3707 2,4120 1,1871 21,9935
AGE 210 13,0000 4,5210 7,0000 29,0000

Kết quả kiểm định kinh tế lượng thông qua mô hình FGLS đã xác định:

  • Tỷ suất sinh lời bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE ở mức trung bình (ROA đạt 4,64%, ROE đạt 8,85%), phản ánh tính chất phân hóa sâu sắc giữa các doanh nghiệp đầu ngành và nhóm doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền hoặc dự án dở dang.
  • Đòn bẩy tài chính (TDTA) và tỷ trọng đầu tư tài sản cố định (TANG) có xu hướng tác động ngược chiều đến lợi nhuận biên, phù hợp với thực tiễn là chi phí lãi vay và chi phí khấu hao lớn làm bào mòn lợi nhuận ròng của doanh nghiệp bất động sản.
  • Tính thanh khoản (TKHOAN) và khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) có mối tương quan thuận chiều với khả năng sinh lời, khẳng định việc duy trì tài sản ngắn hạn lành mạnh giúp doanh nghiệp vượt qua các cú sốc thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ kinh doanh.

Các kiến nghị tác giả đề xuất tập trung vào 3 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Tối ưu hóa cấu trúc vốn và kiểm soát đòn bẩy nợ: Doanh nghiệp bất động sản cần hạn chế phụ thuộc thái quá vào nợ vay tài chính ngắn hạn và phát hành trái phiếu lãi suất cao; cần cân đối cơ cấu nợ trên vốn chủ sở hữu nhằm giảm thiểu áp lực trả lãi, tránh rơi vào tình trạng kiệt quệ tài chính khi thị trường đóng băng.
  2. Quản trị tài sản cố định và chi phí hoạt động: Cần tinh giản danh mục tài sản cố định không trực tiếp phục vụ hoạt động cốt lõi, tập trung nguồn lực tài chính cho các dự án bất động sản có tính pháp lý hoàn thiện và thanh khoản cao nhằm tăng vòng quay vốn.
  3. Nâng cao năng lực thanh khoản: Hoạch định dòng tiền thu - chi chặt chẽ, duy trì hệ số thanh toán hiện hành trên 1,0 để bảo đảm khả năng thanh toán các nghĩa vụ đến hạn, củng cố xếp hạng tín nhiệm khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc cung cấp bức tranh thực nghiệm cập nhật trong chuỗi thời gian liên tục 2015–2021 cho phân khúc doanh nghiệp bất động sản trên HOSE. Đề tài bổ sung bằng chứng thực nghiệm về tác động đồng thời của các biến tài chính vi mô lên cả ROA và ROE, đồng thời áp dụng quy trình kiểm định kinh tế lượng bài bản giúp loại trừ hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi bằng mô hình FGLS.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận còn một số hạn chế được rút ra từ phạm vi và phương pháp thực hiện:

  • Quy mô mẫu nghiên cứu: Đề tài chỉ khảo sát 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, chưa bao quát các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX và thị trường UPCoM, do đó tính đại diện cho toàn bộ ngành bất động sản Việt Nam chưa đạt mức tối đa.
  • Giới hạn biến số: Mô hình kinh tế lượng tập trung chủ yếu vào 7 nhân tố nội tại của doanh nghiệp mà chưa đưa các biến kinh tế vĩ mô (như biến động lãi suất điều hành, tỷ lệ lạm phát, tăng trưởng GDP, chính sách kiểm soát room tín dụng bất động sản) vào phương trình hồi quy dữ liệu bảng.
  • Đo lường kế toán: Các chỉ số tài chính được tính toán dựa trên số liệu lịch sử trên báo cáo tài chính kiểm toán, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường của quỹ đất và các tài sản vô hình của doanh nghiệp.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được gợi mở bao gồm: mở rộng mẫu dữ liệu sang toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả ba sàn giao dịch (HOSE, HNX, UPCoM); kéo dài khung thời gian quan sát sau năm 2021 để đánh giá tác động của cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp và các chính sách điều tiết bất động sản mới; đồng thời tích hợp thêm các biến ngoại sinh vĩ mô và các biến quản trị doanh nghiệp (quy mô hội đồng quản trị, tỷ lệ sở hữu nhà nước, tỷ lệ sở hữu nước ngoài).

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị ứng dụng và tham khảo học thuật thực tiễn đối với nhiều nhóm đối tượng:

  • Sinh viên và học viên cao học chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán - Kiểm toán và Kinh tế học: Khóa luận là tài liệu tham khảo điển hình về phương pháp luận nghiên cứu định lượng dữ liệu bảng (panel data) bằng phần mềm Stata 13, đặc biệt là quy trình các bước kiểm định chẩn đoán mô hình từ Pooled OLS, FEM, REM qua kiểm định Hausman đến mô hình khắc phục khuyết tật FGLS.
  • Các nhà quản trị tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản: Khóa luận cung cấp các căn cứ định lượng về rủi ro của việc lạm dụng đòn bẩy nợ và tỷ lệ tài sản cố định không sinh lời, hỗ trợ việc thiết lập các ngưỡng an toàn về hệ số thanh khoản và tái cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp.
  • Các nhà đầu tư và chuyên viên phân tích tài chính: Khóa luận cung cấp khung đánh giá đa chiều giúp bóc tách chất lượng lợi nhuận, phân biệt giữa tăng trưởng doanh thu danh nghĩa với hiệu quả sử dụng tài sản thực chất (ROA, ROE), hạn chế các sai lầm định giá bắt nguồn từ việc điều chỉnh số liệu kế toán.

Nội dung đáng tham khảo nhất trong công trình là phần thiết kế ma trận biến số nghiên cứu, hệ thống bảng biểu thống kê mô tả chi tiết tại Chương 4 và quy trình kiểm định kinh tế lượng khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay đổi và tự tương quan.

Câu hỏi thường gặp

1. Mẫu nghiên cứu của khóa luận được lựa chọn dựa trên những tiêu chí nào và gồm bao nhiêu quan sát?
Mẫu nghiên cứu gồm 30 công ty cổ phần thuộc ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE đáp ứng tiêu chí hoạt động liên tục và có báo cáo tài chính kiểm toán đầy đủ trong giai đoạn 7 năm từ 2015 đến 2021. Tổng số quan sát thu được cho mô hình dữ liệu bảng cân đối là 210 mẫu ($30 \text{ doanh nghiệp} \times 7 \text{ năm}$).

2. Doanh nghiệp nào trong mẫu ghi nhận chỉ số ROA cao nhất và thấp nhất trong giai đoạn khảo sát, nguyên nhân cụ thể là gì?
Chỉ số ROA thấp nhất thuộc về CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (NVT) vào năm 2020 với mức -0,4918, nguyên nhân do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến kết quả kinh doanh thua lỗ 455,8 tỷ đồng trên quy mô tài sản lớn. Ngược lại, chỉ số ROA cao nhất đạt 0,2991 thuộc về CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) vào năm 2020 nhờ ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 295,2 tỷ đồng – mức cao nhất trong vòng 7 năm của doanh nghiệp này.

3. Khóa luận kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập bằng công cụ gì và kết quả ra sao?
Tác giả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF). Kết quả cho thấy toàn bộ các hệ số VIF của các biến đều nhỏ hơn 10, trong đó biến TDTA có VIF cao nhất là 1,9817 và hệ số VIF trung bình của mô hình đạt 1,36 (nhỏ hơn ngưỡng an toàn 2,0), khẳng định mô hình không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

4. Vì sao nghiên cứu phải sử dụng mô hình hồi quy FGLS thay vì dừng lại ở mô hình Pooled OLS hay FEM/REM?
Sau khi chạy các mô hình Pooled OLS, FEM và REM kết hợp với kiểm định Hausman, tác giả thực hiện kiểm định khuyết tật mô hình và phát hiện dữ liệu bảng tồn tại hiện tượng phương sai sai số thay đổi và tự tương quan. Phương pháp bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (FGLS) được áp dụng nhằm khắc phục triệt để hai khuyết tật này, bảo đảm các ước lượng thu được là các ước lượng tuyến tính không chệch tốt nhất (BLUE).

5. Đòn bẩy tài chính (TDTA) và quy mô doanh nghiệp (SIZE) thể hiện mối tương quan như thế nào với khả năng sinh lời trong bài nghiên cứu?
Trong phân tích ma trận tương quan và kết quả hồi quy, biến đòn bẩy tài chính (TDTA) thể hiện mối quan hệ nghịch biến với tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA), phản ánh áp lực chi phí nợ vay lớn làm suy giảm hiệu quả sử dụng tài sản. Đối với biến quy mô doanh nghiệp (SIZE), kết quả cho thấy biến này có tương quan nghịch với ROA nhưng lại có xu hướng tương quan thuận với ROE, phản ánh việc các doanh nghiệp quy mô tài sản lớn tận dụng đòn bẩy để khuếch đại lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đinh Phương Ly đã thực hiện một khảo cứu thực nghiệm hoàn chỉnh về các nhân tố tác động đến lợi nhuận của 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2015–2021. Thông qua quy trình kinh tế lượng bài bản xử lý dữ liệu bảng bằng phần mềm Stata 13 với mô hình FGLS, công trình đã định lượng rõ tác động của 7 biến số tài chính nội tại lên hai thước đo khả năng sinh lời ROA và ROE. Kết quả nghiên cứu khẳng định tầm quan trọng của việc kiểm soát đòn bẩy nợ, tối ưu hóa cơ cấu tài sản cố định và bảo đảm thanh khoản ngắn hạn đối với sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho công tác nghiên cứu tài chính doanh nghiệp cũng như hoạt động phân tích đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam.