Luận văn thạc sĩ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở xã Kim Chân, Bắc Ninh (2012-2014)

Nghiên cứu phân tích các yếu tố tác động đến giá đất tại xã Kim Chân, Bắc Ninh trong giai đoạn 2012-2014, giúp hiểu rõ cơ chế hình thành giá đất.

• Tác giả: Đỗ Tiến Khởi
• Người hướng dẫn: TS. Phan Đình Binh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Xã Kim Chân Thành Phố Bắc Ninh Giai Đoạn 2012 - 2014
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích nghiên cứu
• 1.3. Yêu cầu
• 1.4. Ý nghĩa khoa học
• 1.5. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở lí luận
• 2.2. Cơ sở thực tiễn
• 2.3. Tổng quan thị trường đất đai
• 2.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
• 2.3.2. Thị trường đất đai trên thế giới
• 2.3.3. Thị trường đất đai Việt Nam
• 3. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng giá đất

Nghiên cứu này tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại xã Kim Chân, Bắc Ninh trong giai đoạn 2012-2014. Mục tiêu chính là tìm hiểu sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời phân tích các yếu tố kinh tế, xã hội, và môi trường tác động đến giá đất. Định giá đất được coi là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai, giúp điều tiết thị trường bất động sản và đảm bảo sử dụng đất hiệu quả.

1.1. Yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế như tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân đầu người, và sự phát triển của các ngành kinh tế địa phương có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất. Sự gia tăng đầu tư vào cơ sở hạ tầng và các dự án quy hoạch đô thị cũng làm tăng giá trị đất. Nghiên cứu chỉ ra rằng, trong giai đoạn 2012-2014, xã Kim Chân chứng kiến sự biến động mạnh về giá đất do sự phát triển kinh tế nhanh chóng của khu vực.

1.2. Yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội như biến động dân số, mật độ dân cư, và nhu cầu về nhà ở cũng tác động đến giá đất. Sự gia tăng dân số và nhu cầu về đất ở đã làm tăng áp lực lên thị trường bất động sản, dẫn đến sự tăng giá đất. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và gần các trung tâm kinh tế thường có giá đất cao hơn.

II. Phân tích thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại xã Kim Chân trong giai đoạn 2012-2014 được đánh giá là có sự biến động mạnh do các yếu tố kinh tế và quy hoạch đô thị. Nghiên cứu chỉ ra rằng, thị trường này chịu ảnh hưởng lớn từ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và chính sách đất đai của địa phương. Biến động giá đất được xem là kết quả của sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường.

2.1. Quy hoạch đô thị

Các dự án quy hoạch đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng khu dân cư mới, và phát triển các khu công nghiệp đã làm tăng giá trị đất tại xã Kim Chân. Nghiên cứu chỉ ra rằng, các khu vực được quy hoạch thường có giá đất cao hơn so với các khu vực chưa được quy hoạch.

2.2. Chính sách đất đai

Chính sách đất đai của Nhà nước và địa phương cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Các quy định về thuế đất, quyền sử dụng đất, và các chính sách khuyến khích đầu tư đã tác động đến sự biến động giá đất. Nghiên cứu đề xuất rằng, cần có sự điều chỉnh chính sách để đảm bảo giá đất phù hợp với giá trị thị trường.

III. Đề xuất giải pháp

Dựa trên kết quả nghiên cứu, một số giải pháp được đề xuất nhằm cải thiện công tác quản lý đất đai và định giá đất tại xã Kim Chân. Các giải pháp này tập trung vào việc điều chỉnh chính sách đất đai, cải thiện cơ sở hạ tầng, và tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

3.1. Cải thiện chính sách đất đai

Cần có sự điều chỉnh chính sách đất đai để đảm bảo giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Đồng thời, cần tăng cường công tác quản lý và giám sát thị trường bất động sản để tránh tình trạng đầu cơ đất đai.

3.2. Phát triển cơ sở hạ tầng

Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, và các tiện ích công cộng sẽ làm tăng giá trị đất và thu hút đầu tư. Nghiên cứu đề xuất rằng, cần ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng tại các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014" được thực hiện bởi sinh viên Đỗ Tiến Khởi, chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Phan Đình Binh (năm 2015).

Bối cảnh nghiên cứu xuất phát từ thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội, công nghệ thông tin và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ tại tỉnh Bắc Ninh. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, xã Kim Chân (thành phố Bắc Ninh) có nhu cầu về đất ở gia tăng nhanh chóng; các khu giãn dân phát triển mạnh, hệ thống đường liên tỉnh và liên thôn được đầu tư mở rộng, kéo theo sự biến động lớn về đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư và thúc đẩy thị trường bất động sản. Định giá đất là công cụ quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước nhằm thực thi các chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nguồn thu lâu dài, khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất đai, cũng như phục vụ công tác tính thuế, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, thị trường đất đai luôn biến động phức tạp và giá đất chịu tác động từ nhiều yếu tố khác nhau. Tại địa phương, bảng giá đất do Nhà nước quy định chưa bắt kịp biến động thực tế, dẫn đến khoảng cách lớn so với giá chuyển nhượng trên thị trường, gây thất thu ngân sách và tạo kẽ hở trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Xuất phát từ thực tế đó, đề tài được thực hiện nhằm làm sáng tỏ cơ sở khoa học và thực tiễn của công tác định giá đất tại cấp xã.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm 3 nội dung:

1. Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014.
2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân; trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
3. Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính xã Kim Chân, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
• Phạm vi thời gian: Khảo sát thực địa và thu thập số liệu hoàn thành trong khoảng thời gian từ ngày 05/01/2015 đến ngày 05/04/2015; mốc thời gian phân tích số liệu biến động tập trung trong giai đoạn 2012 - 2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết tổng quan về thị trường đất đai và công tác định giá đất trong nước cũng như quốc tế:

• Khái niệm và đặc tính thị trường đất đai: Nghiên cứu phân định thị trường đất đai theo nghĩa rộng (tổng hòa các quan hệ giao dịch tại khu vực và thời gian xác định) và nghĩa hẹp (nơi diễn ra hoạt động giao dịch trực tiếp). Thị trường này mang 3 đặc trưng bản chất: là thị trường không hoàn hảo (không thỏa mãn các tiêu chuẩn của thị trường lý tưởng); là thị trường cung độc quyền (do tài nguyên đất đai khan hiếm, vị trí cố định, không thể tái tạo hay dịch chuyển); và là thị trường rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, chính trị, văn hóa, phong tục tập quán xã hội.
• Kinh nghiệm quốc tế: Tác giả tổng thuật mô hình định giá tại Úc (thành lập cơ quan định giá năm 1979 với 2 bộ phận: định giá và dịch vụ tổng hợp); Thụy Điển (giá định giá của cơ quan chuyên trách đạt mức 75% giá trị thị trường dựa trên nguyên tắc so sánh); Thái Lan (Cục Đất đai thuộc Bộ Nội vụ, Ủy ban định giá Trung ương thành lập năm 1978 quản lý 5 phòng nghiệp vụ, áp dụng 3 phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập). Tác giả cũng lược khảo biến động khủng hoảng, đóng băng nhà đất tại Nhật Bản, Mỹ, Anh, Pháp giai đoạn 1989 - 1993 và chính sách hạn điền, hạn chế tích tụ đất tại các nước Đông Âu, SNG (Albani, Rumani, Ba Lan, Nam Tư, Bungari).
• Thị trường đất đai Việt Nam: Phân tích 5 giai đoạn phát triển lịch sử: trước 1945, giai đoạn 1945 - 1980 (Hiến pháp 1946, 1959), giai đoạn 1980 - 1992 (Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1988), giai đoạn 1993 - 2002 (Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền và lần đầu áp dụng khung giá đất; hai đợt sốt đất 1994 - 1995 và 2001 - 2003 xen kẽ khủng hoảng đóng băng 1997), giai đoạn từ năm 2003 đến thời điểm nghiên cứu (Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, mở cửa sau WTO năm 2006). Ba đặc điểm lớn của thị trường trong nước gồm: mang nặng tính tự phát; biến động bất thường; và phần lớn giao dịch nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước (mua bán trao tay chiếm khoảng 70 - 80%).
• Khung văn bản pháp lý căn cứ: Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 (Điều 5, Điều 56); Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 100/2008/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Thông tư liên bộ 94-TT/LB; Thông tư số 114/2004/TT-BTC; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; Thông tư số 161/TT-BTC; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; các Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND, Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành bảng giá đất các năm 2012, 2013, 2014; Nghị quyết số 107/NQ-HĐND17 của HĐND tỉnh Bắc Ninh.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được triển khai đồng bộ:

• Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Khai thác số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo kiểm kê đất đai tại UBND xã Kim Chân, các văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, tài liệu sách báo và internet.
• Phương pháp điều tra thị trường bằng phiếu: Thực hiện điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và các hộ gia đình với quy mô mẫu 50 phiếu điều tra soạn sẵn, thu thập thông tin về khu vực, vị trí, chủ sử dụng, đặc điểm thửa đất và giá chuyển nhượng.
• Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Tổng hợp chuỗi số liệu thời gian từ năm 2012 đến 2014, sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xử lý, đối chiếu.
• Phương pháp so sánh và phân tích: So sánh chênh lệch giữa bảng giá quy định của Nhà nước và giá thị trường thực tế; phân tích mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, quy hoạch đối với sự biến động giá đất ở.

Nội dung chính theo từng chương

Bố cục của văn bản khóa luận được tổ chức thành 5 phần chính:

Phần 1: Đặt vấn đề

Phần này trình bày lý do chọn đề tài, sự cần thiết của công tác định giá đất trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa tại thành phố Bắc Ninh. Tác giả xác định 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, 3 yêu cầu đối với việc thu thập văn bản pháp lý, bảo đảm tính xác thực của số liệu, tính khả thi của giải pháp, đồng thời nêu rõ ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Tác giả hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường đất đai, phân tích kinh nghiệm và mô hình tổ chức định giá đất tại các quốc gia (Úc, Thụy Điển, Thái Lan). Trình bày lược sử các giai đoạn phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam từ trước năm 1945 đến sau Luật Đất đai 2003, chỉ rõ thực trạng thị trường ngầm, giao dịch trao tay và tính đầu cơ. Đánh giá đặc thù biến động giá đất tại tỉnh Bắc Ninh từ mốc tái lập tỉnh năm 1997 gắn với việc phát triển hạ tầng, khu công nghiệp và đô thị hóa. Tổng hợp đầy đủ hệ thống luật, nghị định, thông tư và quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh làm căn cứ pháp lý.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nêu rõ đối tượng nghiên cứu là giá đất ở giai đoạn 2012 - 2014; địa điểm thực hiện tại xã Kim Chân từ ngày 05/01/2015 đến 05/04/2015. Thiết lập 4 nhóm nội dung nghiên cứu (điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng, đề xuất giải pháp). Trình bày chi tiết 3 phương pháp triển khai: thu thập tài liệu; khảo sát xã hội học bằng 50 phiếu điều tra; thống kê, xử lý dữ liệu qua Microsoft Excel và phân tích so sánh.

Phần 4: Kết quả đạt được

Đây là chương nội dung thực chứng quan trọng nhất của khóa luận, phản ánh toàn diện các kết quả nghiên cứu:

• Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội xã Kim Chân: Xã nằm ở phía Đông thành phố Bắc Ninh, có sông Cầu chảy qua từ Tây sang Đông, ngòi Tào Khê dài 5 km, rộng 4 m cùng hệ thống ao hồ khoảng 30 ha. Địa hình đồng bằng thoải dần từ Tây sang Đông, cấu tạo địa tầng đất sét pha chịu lực tốt. Tổng diện tích tự nhiên 453,43 ha với 4 nhóm đất chính (phù sa không bồi, phù sa glây, phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng, phù sa úng nước). Về dân số, theo số liệu tháng 6/2012 xã có 4.387 nhân khẩu phân bố tại 5 thôn: Kim Đôi (1.443 khẩu), Phú Xuân (345 khẩu), Quỳnh Đôi (912 khẩu), Ngọc Đôi (791 khẩu), Đạo Chân (896 khẩu); tỷ lệ sinh bình quân 1%; thu nhập bình quân đầu người đạt 3,8 triệu đồng/người/năm. Hệ thống hạ tầng có 4 km tỉnh lộ 291, 1 trạm bơm điện công suất 10.000 m3/h (tiêu úng cho 3.000 ha thuộc 4 xã Nam Sơn, Vân Dương, Phương Liễu, Kim Chân), trạm y tế 600 m2, trạm biến áp 600 KVA cấp điện cho 100% số hộ, 1 trạm bưu điện văn hóa và 5/5 thôn đạt danh hiệu làng văn hóa.
• Hiện trạng và biến động sử dụng đất: Năm 2014, đất nông nghiệp chiếm 257,93 ha (56,8%), trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 251,16 ha, nuôi trồng thủy sản 6,77 ha; đất phi nông nghiệp chiếm 194,68 ha (42,9%), gồm đất ở nông thôn 72,97 ha (16,1%), đất chuyên dùng 91,02 ha (20,1%), đất trụ sở cơ quan 0,14 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 24,87 ha, đất công cộng 66,01 ha, tôn giáo tín ngưỡng 0,58 ha, nghĩa trang nghĩa địa 3,12 ha, sông suối mặt nước chuyên dùng 26,99 ha; đất chưa sử dụng còn 0,82 ha (0,18%). Bảng theo dõi số liệu kiểm kê giữa năm 2012 và 2014 cho thấy chỉ tiêu diện tích hành chính trên hồ sơ không thay đổi.
• Quy định giá đất và phân vùng: Tác giả phân chia địa bàn nghiên cứu thành 3 khu vực: Khu vực 1 (tiếp giáp trục giao thông chính liên huyện, liên xã, gần trung tâm UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế); Khu vực 2 (ven trục liên thôn, ven trung tâm); Khu vực 3 (các khu vực còn lại). Giá đất Nhà nước quy định năm 2012 tại Khu vực 1 lần lượt là: Vị trí 1 đạt 1.900 nghìn đồng/m2, Vị trí 2 đạt 1.330 nghìn đồng/m2, Vị trí 3 đạt 931 nghìn đồng/m2, Vị trí 4 đạt 652 nghìn đồng/m2.
• Thực trạng giao dịch và chênh lệch giá đất năm 2014: Giao dịch chuyển nhượng đất thổ cư diễn ra sôi động nhưng chủ yếu qua giấy viết tay hoặc dịch vụ làm thủ tục trọn gói. Giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng đều bị hạ thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Kết quả so sánh tại Vị trí 1 năm 2014 cho thấy giá thị trường chênh lệch rất lớn so với giá Nhà nước: Khu vực 1 chênh lệch 2,47 lần; Khu vực 2 chênh lệch 3,02 lần; Khu vực 3 chênh lệch 2,5 lần.
• Phân tích các yếu tố ảnh hưởng:
  1. Biến động dân số và thu nhập: Giai đoạn 2012 - 2014, dân số xã tăng thêm 79 người (từ 9.221 người năm 2012 lên 9.250 người năm 2013 và 9.300 người năm 2014), GDP/thu nhập bình quân tăng làm gia tăng áp lực nhu cầu đất ở.
  2. Vị trí lô đất: Yếu tố chủ đạo chi phối mức giá; các thửa đất thuộc Vị trí 1 bám mặt đường trục chính có khả năng kinh doanh buôn bán luôn có giá cao nhất.
  3. Đặc điểm thửa đất: Quy mô thửa đất từ 140 - 160 m2 có tính thanh khoản cao nhất do vừa vặn túi tiền của người dân; hình dáng vuông vắn, chữ nhật hoặc nở hậu có giá chuyển nhượng cao hơn rõ rệt so với hình đa giác, thắt hậu, tam giác.
  4. Quy hoạch, cung cầu và đầu cơ: Tác động của các dự án quy hoạch khu dân cư mới (như khu đô thị Đại Kim), tâm lý xem trọng đất đai, thiếu hụt thông tin chính thống và hiện tượng môi giới, đầu cơ đất đai đẩy giá thị trường lên cao.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng hợp những kết quả đạt được về mặt học thuật và thực tiễn, nêu các kiến nghị nhằm hoàn thiện khung chính sách giá đất, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản cơ sở.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp cụ thể hiện trạng sử dụng đất của xã Kim Chân năm 2014 thông qua bảng số liệu kiểm kê thực tế:

STT	Mục đích sử dụng đất	Mã	Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)
1	Đất nông nghiệp	NNP	257,93	56,80
1.1	Đất sản xuất nông nghiệp (trồng lúa/cây hàng năm)	SXN	251,16	55,40
1.2	Đất nuôi trồng thuỷ sản	NTS	6,77	1,50
2	Đất phi nông nghiệp	PNN	194,68	42,90
2.1	Đất ở nông thôn	ONT	72,97	16,10
2.2	Đất chuyên dùng	CDG	91,02	20,10
-	Đất trụ sở cơ quan	CTS	0,14	0,03
-	Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp	CSK	24,87	5,50
-	Đất có mục đích công cộng	CCC	66,01	14,60
2.3	Đất tôn giáo tín ngưỡng	TTN	0,58	0,12
2.4	Đất nghĩa trang, nghĩa địa	NTD	3,12	0,70
2.5	Đất sông suối mặt nước chuyên dùng	SMN	26,99	5,90
3	Đất chưa sử dụng	CSD	0,82	0,18
	Tổng diện tích tự nhiên		453,43	100,00

Về mặt giá đất, khóa luận chỉ rõ sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường tại Vị trí 1 của từng khu vực trên địa bàn xã Kim Chân năm 2014:

Khu vực khảo sát	Đặc điểm vị trí	Tỷ lệ chênh lệch (Giá thị trường / Giá Nhà nước)
Khu vực 1	Tiếp giáp trục giao thông chính liên huyện, liên xã, khu trung tâm gần UBND xã, chợ, trạm y tế	2,47 lần
Khu vực 2	Ven các trục đường giao thông liên thôn, ven trung tâm xã, cụm xã	3,02 lần
Khu vực 3	Các khu vực ngõ xóm còn lại trên địa bàn xã	2,50 lần

Các kết quả và phát hiện chính:

• Giá thị trường luôn cao vượt trội so với bảng giá quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh, mức chênh lệch dao động từ 2,47 đến 3,02 lần. Mặc dù Khu vực 1 có giá trị tuyệt đối cao nhất do lợi thế mặt đường, nhưng Khu vực 2 lại có tỷ lệ chênh lệch giá tương đối cao nhất (3,02 lần).
• Thực trạng giao dịch quyền sử dụng đất tại xã Kim Chân diễn ra sôi động nhưng thiếu tính minh bạch; có tới 70 - 80% giao dịch thực tế trên thị trường là quan hệ ngầm, trao tay; người dân thỏa thuận kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực nhằm trốn thuế.
• Nhận diện và lượng hóa vai trò của 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở: yếu tố vị trí (mặt đường, khả năng sinh lời buôn bán); yếu tố đặc điểm thửa đất (thửa đất diện tích 140 - 160 m2 có tính thanh khoản cao nhất; hình dáng vuông vắn, chữ nhật, nở hậu được định giá cao hơn); yếu tố dân số và thu nhập; quy hoạch khu dân cư; và hoạt động đầu cơ qua môi giới nhà đất.
• Đóng góp khoa học và thực tiễn: Khóa luận cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng từ 50 phiếu điều tra tại cấp xã, chỉ rõ những bất cập giữa khung giá hành chính và giá thị trường thực tế. Kết quả là luận cứ giúp chính quyền địa phương hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất hằng năm, điều tiết thị trường bất động sản và hạn chế thất thoát ngân sách.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

• Quy mô điều tra thực địa còn hạn chế ở phạm vi 50 phiếu khảo sát do thời gian thực tập có hạn (3 tháng, từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2015).
• Khung thời gian theo dõi dữ liệu biến động tương đối ngắn (giai đoạn 2012 - 2014).
• Việc thu thập dữ liệu giá chuyển nhượng thực tế gặp nhiều khó khăn do tâm lý e ngại của người dân, phần lớn các bên thỏa thuận ngầm và không khai báo giá thật trên hợp đồng giao dịch chính thức.
• Số liệu thống kê kiểm kê đất đai giai đoạn 2012 - 2014 trên sổ sách hành chính của xã chưa phản ánh kịp thời các biến động thực tế phát sinh trong khu dân cư.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng phạm vi và dung lượng mẫu điều tra trên địa bàn toàn thành phố Bắc Ninh và các xã giáp ranh.
• Ứng dụng các mô hình kinh tế lượng hoặc phân tích hồi quy đa biến nhằm lượng hóa mức độ đóng góp phần trăm của từng biến số (diện tích, mặt tiền, khoảng cách hạ tầng) vào giá đất.
• Nghiên cứu cơ chế kiểm soát thị trường giao dịch bất động sản thứ cấp và giải pháp quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản sát với giá thị trường.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Kinh tế bất động sản và Địa chính: Cung cấp tài liệu mẫu về cấu trúc một báo cáo khóa luận tốt nghiệp định giá đất cấp cơ sở, quy trình xây dựng phiếu điều tra và phương pháp xử lý dữ liệu thống kê bảng biểu.
• Cán bộ quản lý địa chính cấp xã, phường và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh: Cung cấp số liệu phản ánh thực trạng chênh lệch giá đất giữa quy định và thị trường, giúp ích cho công tác xây dựng bảng giá đất định kỳ và thẩm định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Phần đáng tham khảo nhất trong công trình là bảng tổng hợp hiện trạng đất đai năm 2014 và phương pháp so sánh mức độ chênh lệch giá đất giữa bảng giá Nhà nước ban hành với giá thị trường theo từng khu vực, vị trí.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao bảng biến động đất đai xã Kim Chân năm 2014 so với năm 2012 (Bảng 4.2) lại ghi nhận chỉ số tăng giảm bằng không? Theo số liệu kiểm kê hành chính được UBND xã Kim Chân cung cấp và tổng hợp tại Bảng 4.2, toàn bộ diện tích đất tự nhiên (453,43 ha) và các loại đất thành phần (đất nông nghiệp 257,93 ha; đất phi nông nghiệp 194,68 ha; đất chưa sử dụng 0,82 ha) trong kỳ báo cáo 2014 so với 2012 đều giữ nguyên số liệu thống kê trên sổ sách. Điều này phản ánh thực trạng số liệu thống kê hồ sơ địa chính định kỳ chưa cập nhật kịp các biến động thực tế phát sinh tại địa phương.

2. Mức chênh lệch cụ thể giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định tại xã Kim Chân năm 2014 là bao nhiêu? Căn cứ kết quả điều tra tại Bảng 4.6 đối với Vị trí 1: Khu vực 1 (trục giao thông chính, trung tâm xã) có giá thị trường cao gấp 2,47 lần giá Nhà nước; Khu vực 2 (ven trục liên thôn, ven trung tâm) có giá thị trường cao gấp 3,02 lần; Khu vực 3 (các vị trí còn lại) có giá thị trường cao gấp 2,50 lần giá Nhà nước quy định.

3. Kích thước và hình dáng thửa đất nào được ghi nhận có tính thanh khoản cao nhất tại xã Kim Chân? Về diện tích, các thửa đất có quy mô vừa phải từ 140 m2 đến 160 m2 được giao dịch dễ dàng nhất do phù hợp với năng lực tài chính của đa số người mua để ở. Về hình thể, các thửa đất vuông vắn, hình chữ nhật hoặc hình thang nở hậu có giá bán cao hơn; các thửa đất đa giác, tam giác hoặc thắt hậu bị trả giá thấp hơn.

4. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra thị trường là bao nhiêu và thu thập những thông tin gì? Tác giả đã triển khai điều tra thực địa với tổng số 50 phiếu hỏi soạn sẵn, phỏng vấn trực tiếp cán bộ chuyên môn và các hộ gia đình. Nội dung phiếu thu thập các thông tin gồm: khu vực, vị trí, thông tin chủ sử dụng đất, đặc điểm kích thước thửa đất và giá chuyển nhượng thực tế.

5. Cơ sở hạ tầng thủy lợi và giao thông của xã Kim Chân có đặc điểm nổi bật nào phục vụ sản xuất và dân sinh? Xã có 4 km tỉnh lộ 291 chạy qua kết nối với trung tâm thành phố Bắc Ninh. Về thủy lợi, trên địa bàn có sông Cầu, ngòi Tào Khê (dài 5 km, rộng 4 m), hệ thống ao hồ khoảng 30 ha và 1 trạm bơm điện công suất 10.000 m3/h, bảo đảm cấp nước tưới cho toàn bộ đất canh tác của xã và tiêu úng cho 3.000 ha thuộc địa bàn 4 xã: Nam Sơn, Vân Dương, Phương Liễu và Kim Chân.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Đỗ Tiến Khởi đã cung cấp bức tranh chi tiết về hiện trạng sử dụng đất và cơ chế vận hành giá đất ở tại xã Kim Chân, thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2012 - 2014. Kết quả nghiên cứu làm nổi bật khoảng cách chênh lệch từ 2,47 đến 3,02 lần giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường, đồng thời chỉ rõ sự chi phối của các yếu tố vị trí, diện tích, hình thể thửa đất và tâm lý đầu cơ. Đây là công trình thực chứng có giá trị tham khảo rõ ràng cho sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai và các nhà quản lý địa chính tại địa phương trong công tác định giá và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và những ngành công nghiệp khác. Bên cạnh đó nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Hòa chung với sự phỏt triển trong cả nƣớc nói chung và xã Kim Chân nói riêng đang từng bƣớc phát triển mạnh mẽ.

Các khu giãn dẫn phát triển mạnh mẽ các tuyến đƣờng liên tỉnh, liên thôn cũng đƣợc mở rộng với sự phát triển đó làm cho đất đai biến động mạnh mẽ. Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng. Do tính chất phức tạp của thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực e 2 tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng.

Đƣợc sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo TS. Phan Đình Binh chúng tôi tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung cũng nhƣ trên xã Kim Chân nói riêng. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân.

Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình e 3 thực tập ở địa phƣơng. Tìm hiểu các điều kiện của địa phƣơng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đƣa ra đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.

Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đƣa ra sự chênh lệch và khả năng tƣơng đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phƣơng, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nƣớc đƣa ra. - Giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, việc đƣa ra các chính sách của địa phƣơng thực hiện một cách hoàn thiện hơn. e 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.

Cơ sở lí luận Xã hội loài ngƣời luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con ngƣời cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con ngƣời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con ngƣời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con ngƣời ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đƣợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài ngƣời. đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đƣợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó nhƣ thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó.

Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nƣớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trƣờng bất động sản dần dần đƣợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đƣợc vai trò của thị trƣờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cƣ. Cơ sở thực tiễn 2. Tổng quan thị trường đất đai 2.

Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch bất động sản. Thị trƣờng đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn e 5 ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.

- Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo: Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định, ngƣời mua và bán nắm đƣợc thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị trao đổi là giống nhau. - Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.

Trong thị trƣờng hàng hóa thông thƣờng khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣời mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng ngƣời ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao. - Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế: Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm.

Mặt khác thị trƣờng đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố nhƣ biến động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng. Thị trường đất đai trên thế giới Trên thế giới ta ̣i các nƣớc tƣ bản phát triể n sở hƣ̃u tƣ nhân chiế m đa số nên tin ́ h đô ̣c quyề n của thi ̣trƣờng đấ t đai rấ t cao và cao hơn nhiề u so với thi ̣ e 6 trƣờng hàng hóa ta ̣o cơ sở kinh tế , chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai phát triển theo quy luật của thị trƣờng hàng hóa, nghĩa là đất đai đƣợc trao đổi mua bán tự do.

Giá đất biến động căn cƣ́ vào giá tri ̣thƣ̉a đấ t và tƣơng quan cung cầ u đấ t , bởi vâ ̣y mô ̣t nề n công nghiê ̣p quố c gia phát triể n ma ̣nh làm cho giá đấ t phi nông nghiê ̣p ở đây cao hơn nhiề u so với giá đấ t phi nông nghiê ̣p .