Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án căn hộ chung cư quy mô lớn. Theo ước tính, Quận 9 là một trong những khu vực trọng điểm của Thành phố Thủ Đức mới thành lập, với sự đầu tư hàng nghìn tỷ đồng vào hạ tầng giao thông như tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên, đường Vành đai 3, cùng các trung tâm thương mại và dịch vụ hiện đại. Khu công nghệ cao Quận 9 thu hút nhiều chuyên gia và lao động chất lượng cao, tạo ra nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi quỹ đất hạn chế, thúc đẩy xu hướng phát triển nhà chung cư theo chiều cao.

Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9 nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản có chiến lược thiết kế, tiếp thị phù hợp, đồng thời cung cấp dữ liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc phát triển thị trường bền vững. Phạm vi khảo sát được thực hiện trong tháng 4 năm 2021 với 338 mẫu khách hàng có ý định mua căn hộ tại Quận 9.

Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu gồm: xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ, đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố, kiểm định sự khác biệt ý định mua theo đặc điểm nhân khẩu học và đề xuất hàm ý quản trị cho doanh nghiệp bất động sản. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và sự phát triển của thị trường nhà chung cư tại khu vực này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai lý thuyết hành vi tiêu dùng chủ đạo là Thuyết Hành động Hợp lý (TRA) và Thuyết Hành vi Dự định (TPB). TRA (Ajzen & Fishbein, 1975) cho rằng ý định hành vi chịu ảnh hưởng bởi thái độ cá nhân và chuẩn chủ quan. TPB (Ajzen, 1991) mở rộng TRA bằng cách bổ sung yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi, phản ánh mức độ dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi.

Ba khái niệm chính trong mô hình nghiên cứu gồm:

  • Thái độ (Attitude - ATT): Đánh giá thiện chí của cá nhân đối với hành vi mua căn hộ.
  • Chuẩn chủ quan (Subjective Norms - SN): Áp lực xã hội từ người thân, bạn bè ảnh hưởng đến ý định mua.
  • Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC): Cảm nhận về khả năng và điều kiện thực hiện hành vi mua căn hộ.

Ngoài ra, thái độ mua căn hộ được ảnh hưởng bởi các thuộc tính sản phẩm gồm: vấn đề đất đai, cơ sở vật chất (CSVC), chất lượng vật lý, vị trí và giao tiếp xã hội, giá cả. Mô hình nghiên cứu đề xuất kết hợp các yếu tố này nhằm giải thích ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp gồm nghiên cứu định tính và định lượng. Giai đoạn định tính thực hiện phỏng vấn sâu 8 chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tại Quận 9 để hiệu chỉnh thang đo và bổ sung mô hình. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát 338 khách hàng có ý định mua căn hộ tại Quận 9 trong khoảng thời gian từ 1/4 đến 15/4/2021.

Bảng câu hỏi khảo sát gồm 36 biến quan sát được đo bằng thang điểm Likert 5 mức độ, tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện phi xác suất, đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu theo tiêu chuẩn phân tích nhân tố khám phá (EFA).

Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 20 và AMOS 20 với các bước phân tích: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích nhân tố khẳng định CFA, mô hình hóa phương trình cấu trúc SEM, kiểm định Bootstrap và phân tích phương sai ANOVA để kiểm định sự khác biệt ý định mua theo đặc điểm nhân khẩu học.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Thái độ là yếu tố tác động mạnh nhất đến ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9, với hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất trong mô hình SEM. Điều này cho thấy thái độ tích cực của khách hàng về căn hộ sẽ thúc đẩy ý định mua tăng lên rõ rệt.

  2. Chuẩn chủ quan đứng thứ hai về mức độ ảnh hưởng, thể hiện vai trò quan trọng của người thân, bạn bè trong việc hình thành ý định mua căn hộ. Ví dụ, con cái và vợ/chồng có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của khách hàng.

  3. Nhận thức kiểm soát hành vi có tác động tích cực nhưng mức độ thấp hơn so với thái độ và chuẩn chủ quan. Khách hàng có cảm nhận tốt về khả năng tài chính, kiến thức và thời gian sẽ có ý định mua cao hơn.

  4. Ý định mua căn hộ không bị ảnh hưởng bởi tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp, tuy nhiên có sự khác biệt đáng kể theo giới tính, độ tuổi và thu nhập. Cụ thể, nhóm khách hàng trẻ tuổi, có thu nhập cao và nam giới có ý định mua căn hộ cao hơn so với các nhóm còn lại.

  5. Các thuộc tính của căn hộ ảnh hưởng đến thái độ mua gồm:

    • Vấn đề đất đai: Giá đất cao và thủ tục pháp lý phức tạp làm tăng thái độ tích cực mua căn hộ.
    • Cơ sở vật chất: Các tiện ích như bãi đậu xe, sân chơi trẻ em, thang máy được đánh giá cao.
    • Chất lượng vật lý: Thiết kế nội ngoại thất hiện đại, hệ thống cấp thoát nước tốt.
    • Vị trí và giao tiếp xã hội: Môi trường dân cư tốt, gần trường học, giao thông thuận tiện.
    • Giá cả: Giá hợp lý, điều kiện vay vốn linh hoạt, lãi suất ưu đãi.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu quốc tế và trong nước về hành vi mua căn hộ chung cư, khẳng định vai trò trung tâm của thái độ và chuẩn chủ quan trong việc hình thành ý định mua. Thái độ tích cực phản ánh sự tin tưởng và đánh giá cao về sản phẩm, trong khi chuẩn chủ quan thể hiện ảnh hưởng của các nhóm xã hội quan trọng.

Sự khác biệt ý định mua theo nhân khẩu học cho thấy các doanh nghiệp cần phân khúc thị trường và thiết kế sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng. Ví dụ, nhóm khách hàng trẻ và có thu nhập cao có thể ưu tiên các căn hộ hiện đại, tiện ích cao cấp, trong khi nhóm khác có thể quan tâm đến giá cả và chính sách hỗ trợ tài chính.

Việc nhận thức kiểm soát hành vi có tác động thấp hơn có thể do khách hàng vẫn còn băn khoăn về khả năng tài chính hoặc thủ tục pháp lý, điều này cần được doanh nghiệp và cơ quan quản lý cải thiện để thúc đẩy quyết định mua.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến ý định mua, bảng phân tích ANOVA minh họa sự khác biệt ý định theo nhóm nhân khẩu học, và sơ đồ mô hình SEM thể hiện các mối quan hệ nhân quả trong nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường truyền thông và xây dựng hình ảnh tích cực về sản phẩm nhằm nâng cao thái độ khách hàng. Chủ đầu tư cần tập trung vào chất lượng thiết kế, tiện ích và dịch vụ hậu mãi để tạo thiện cảm và niềm tin. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng; Chủ thể: Chủ đầu tư và bộ phận marketing.

  2. Phát triển các chương trình khuyến mãi và chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt như lãi suất ưu đãi, thời hạn thanh toán dài hạn, hỗ trợ vay vốn để tăng nhận thức kiểm soát hành vi và giảm rào cản tài chính. Thời gian: 3-6 tháng; Chủ thể: Chủ đầu tư phối hợp ngân hàng.

  3. Tăng cường vai trò của mạng lưới người ảnh hưởng và nhóm tham khảo bằng cách xây dựng cộng đồng cư dân, tổ chức sự kiện trải nghiệm, khuyến khích truyền miệng tích cực để tác động đến chuẩn chủ quan. Thời gian: liên tục; Chủ thể: Nhà phân phối, môi giới và chủ đầu tư.

  4. Phân khúc thị trường theo đặc điểm nhân khẩu học để thiết kế sản phẩm và chiến lược tiếp thị phù hợp với từng nhóm khách hàng, đặc biệt chú trọng nhóm khách hàng trẻ tuổi, thu nhập cao và nam giới có ý định mua cao. Thời gian: 6 tháng; Chủ thể: Bộ phận nghiên cứu thị trường và marketing.

  5. Hợp tác với chính quyền địa phương để cải thiện thủ tục pháp lý và minh bạch thông tin dự án, giúp khách hàng yên tâm hơn khi quyết định mua căn hộ. Thời gian: dài hạn; Chủ thể: Chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu cung cấp dữ liệu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ, giúp chủ đầu tư thiết kế sản phẩm và chiến lược tiếp thị hiệu quả, tăng khả năng bán hàng.

  2. Công ty môi giới và phân phối bất động sản: Hiểu rõ hành vi và nhu cầu khách hàng tại Quận 9 để tư vấn, xây dựng kịch bản bán hàng phù hợp, nâng cao tỷ lệ chuyển đổi giao dịch.

  3. Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Tham khảo để xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững, cải thiện thủ tục pháp lý và hạ tầng khu vực.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, marketing, bất động sản: Tài liệu tham khảo có giá trị về phương pháp nghiên cứu hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn phong phú.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua căn hộ tại Quận 9?
    Thái độ của khách hàng là yếu tố tác động mạnh nhất, chiếm ưu thế so với chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi. Khách hàng có thái độ tích cực về căn hộ sẽ có ý định mua cao hơn.

  2. Chuẩn chủ quan gồm những ai và ảnh hưởng thế nào?
    Chuẩn chủ quan bao gồm vợ/chồng, con cái, cha mẹ và bạn bè. Trong đó, con cái và vợ/chồng có ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua căn hộ, thể hiện vai trò của gia đình trong quyết định tài chính lớn.

  3. Nhân khẩu học ảnh hưởng ra sao đến ý định mua căn hộ?
    Giới tính, độ tuổi và thu nhập có sự khác biệt rõ rệt về ý định mua. Nam giới, nhóm tuổi trẻ và người có thu nhập cao có xu hướng mua căn hộ nhiều hơn, trong khi tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp không ảnh hưởng đáng kể.

  4. Các thuộc tính căn hộ nào được khách hàng quan tâm nhất?
    Khách hàng chú trọng đến vị trí thuận tiện, cơ sở vật chất đầy đủ, chất lượng vật lý tốt và giá cả hợp lý. Ngoài ra, các điều kiện vay vốn linh hoạt cũng là yếu tố quan trọng.

  5. Làm thế nào để doanh nghiệp tăng cường ý định mua của khách hàng?
    Doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng sản phẩm, xây dựng hình ảnh tích cực, phát triển chính sách tài chính linh hoạt, đồng thời tận dụng mạng lưới người ảnh hưởng để tác động đến chuẩn chủ quan của khách hàng.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định ba yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9 gồm thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi, trong đó thái độ có tác động mạnh nhất.
  • Các thuộc tính căn hộ như vấn đề đất đai, cơ sở vật chất, chất lượng vật lý, vị trí và giá cả ảnh hưởng đến thái độ mua của khách hàng.
  • Ý định mua căn hộ có sự khác biệt theo giới tính, độ tuổi và thu nhập, nhưng không bị ảnh hưởng bởi tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý trong việc phát triển thị trường căn hộ chung cư tại Quận 9.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp quản trị đề xuất, mở rộng nghiên cứu sang các khu vực khác và cập nhật dữ liệu thị trường định kỳ để theo dõi xu hướng khách hàng.

Hành động ngay: Chủ đầu tư và nhà phân phối nên áp dụng các giải pháp nghiên cứu đề xuất để nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng tại Quận 9.