Nghiên Cứu Về Thẩm Định Giá Tại Việt Nam

Khái niệm thẩm định giá xuất phát từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập từ trước những năm 1940. Thẩm định giá là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Theo ông Greg McNamara, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về kinh tế. Nhà nước cần thẩm định giá các doanh nghiệp chuẩn bị cổ phần hóa, thẩm định giá trong đầu tư xây dựng cơ bản nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội, hạn chế thất thoát tiêu cực. Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Nó giúp xác định giá trị tài sản trên thị trường, kể cả khi không có thị trường để xác định giá.

Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu hụt các tiêu chuẩn và khung pháp lý hoàn chỉnh cho hoạt động thẩm định giá. Điều này dẫn đến sự không thống nhất trong phương pháp thẩm định, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với thông lệ quốc tế là vô cùng cần thiết.

Nguồn nhân lực trong lĩnh vực thẩm định giá còn hạn chế về số lượng và chất lượng. Các chương trình đào tạo thẩm định giá chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường. Cần có sự đầu tư mạnh mẽ vào công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên.

Rủi ro và gian lận là một vấn đề nhức nhối trong hoạt động thẩm định giá. Các hành vi thổi phồng giá trị tài sản, thông đồng giữa thẩm định viên và khách hàng gây thiệt hại lớn cho nhà nước và xã hội. Cần có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ, tăng cường thanh tra, kiểm tra để ngăn chặn các hành vi tiêu cực.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến nhất, dựa trên việc so sánh bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường. Các yếu tố so sánh bao gồm vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tiện ích và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị. Cần điều chỉnh các khác biệt giữa các bất động sản để đưa ra kết luận về giá trị.

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản, sau đó trừ đi các hao mòn (vật lý, chức năng và kinh tế). Phương pháp này thường được sử dụng cho các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh trên thị trường, hoặc cho các bất động sản mới xây dựng.

Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập ròng mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai, sau đó quy đổi thu nhập này về giá trị hiện tại bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp này thường được sử dụng cho các bất động sản tạo ra thu nhập ổn định, như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A). Việc thẩm định giá chính xác giúp xác định giá trị hợp lý của doanh nghiệp, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Các phương pháp định giá doanh nghiệp thường được sử dụng bao gồm phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp so sánh và phương pháp tài sản.

Thẩm định giá tài sản vô hình, như thương hiệu, bằng sáng chế, quyền tác giả, là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thực tế. Giá trị của tài sản vô hình thường khó xác định hơn so với tài sản hữu hình, do đó cần sử dụng các phương pháp định giá phù hợp, như phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thị trường.

Thẩm định giá đất đai là một vấn đề nhạy cảm, liên quan đến quyền lợi của người dân và nhà nước. Việc thẩm định giá đất đai chính xác, công bằng là cơ sở để xác định mức bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên. Cần tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm định giá đất đai, đảm bảo tính minh bạch và khách quan.

Cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể, phù hợp với thông lệ quốc tế. Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn cho hoạt động thẩm định giá.

Cần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá thông qua việc đổi mới chương trình đào tạo, tăng cường thực hành, cập nhật kiến thức mới. Cần khuyến khích các doanh nghiệp thẩm định giá đầu tư vào đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên.

Cần tăng cường kiểm soát rủi ro và gian lận trong thẩm định giá thông qua việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Cần nâng cao đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ thẩm định viên.

Ứng dụng công nghệ số, như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data), blockchain, sẽ giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác của hoạt động thẩm định giá. Các công cụ này có thể giúp thu thập, phân tích dữ liệu nhanh chóng, chính xác, giảm thiểu sai sót do yếu tố chủ quan.

Cần tăng cường tính chuyên nghiệp của dịch vụ thẩm định giá thông qua việc nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ thẩm định viên. Cần khuyến khích các doanh nghiệp thẩm định giá áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế, nâng cao uy tín và thương hiệu.

Cần mở rộng phạm vi dịch vụ thẩm định giá sang các lĩnh vực mới, như thẩm định giá tài sản số, thẩm định giá dự án năng lượng tái tạo, thẩm định giá tác động môi trường. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thẩm định giá phải không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới.