Chương 1: Cơ sở lý luận về tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng tổ chức công tác định giá bất động thế chấp tại ngân hàng thương mại Á Châu bộ phận Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại Á Châu bộ phận Hà Nội 5 6 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thƣơng mại 1. Thế chấp Theo bộ luật dân sự 2005, 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Theo điều 342 bộ luật dân sự 2005, “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Hiện nay các ngân hàng thương mại sử dụng phổ biến ba loại hình thế chấp, bảo lãnh và tín chấp, tuy nhiên lại có sự nhầm lẫn giữa bảo lãnh và thế chấp. Cần lưu ý bảo lãnh là cam kết của bên thứ ba sẽ trả nợ thay cho bên vay, khi bên vay không thanh toán; thế chấp là dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Ngân hàng cho một khách hàng vay vốn và một bên thứ ba đứng ra dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp. Các bên đã ký hợp đồng thế chấp căn cứ vào Bộ Luật dân sự 2005.
Tuy nhiên, theo Tòa án, về hình thức hợp đồng, các bên cần ký hợp đồng bảo lãnh, chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Để một giao dịch thế chấp có hiệu lực, hợp đồng đó phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tuy nhiên hợp đồng bảo lãnh không phải là loại hợp đồng được phép đăng ký bảo đảm. Như vậy, nếu ký loại hợp đồng này thì không khác nào ngân hàng cho vay mà không có tài sản bảo đảm. 7 Nếu như các quy định trước khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời phân biệt cầm cố và thế chấp dựa trên loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động sản) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, việc phân biệt hai biện pháp này phụ thuộc vào việc tài sản được bảo đảm do bên nào giữ.
Nếu tài sản được chuyển giao cho bên nhận bảo đảm, đó là cầm cố. Nếu tài sản do bên bảo đảm giữ và bên nhận bảo đảm giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng (đối với đất đai), đó là thế chấp. Như vậy, nếu hiểu theo đúng các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, thì ngay cả đối với bất động sản, ngân hàng hoàn toàn có thể yêu cầu áp dụng biện pháp cầm cố nếu ngân hàng thỏa thuận được với khách hàng và có khả năng cầm giữ tài sản đó. Khái niệm bất động sản thế chấp Bất động sản thế chấp là tài sản thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của bên đi vay (bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp).
Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là bất động sản dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. * Điều kiện bất động sản đƣợc nhận làm tài sản thế chấp - Điều kiện pháp lý Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc giấy tờ chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hoặc Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) (ngoại trừ tài sản hình thành trong tương lai) Bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản (được phép chuyển nhượng, thế chấp…) Chủ sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc được Nhà nước cho phép nợ một số nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định của Pháp luật (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ). 8 Công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng, dự án đầu tư xây dựng được duyệt, bản vẽ thiết kế được duyệt hoặc các giấy tờ pháp lý khác có giá trị tương đương Giấy phép xây dựng. - Điều kiện hiện trạng Tại thời điểm thẩm định không bị kê biên phục vụ cho việc thi hành án, không có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để đầu tư xây dựng dự án phục vụ phát triển kinh tế, xã hội theo quyết định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền; Không có tranh chấp Có lối đi hoặc có vị trí tiếp giáp hoặc liên thông với đường bộ, đường thủy.
Vị trí, hình dáng, kích thước thửa đất trên thực tế phù hợp Giấy chứng nhận; diện tích nhà/đất trên thực tế không nhỏ hơn diện tích đất được công nhận trên Giấy chứng nhận/giấy phép xây dựng. * Phân loại bất động sản thế chấp Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại 1.
Định giá bất động sản Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản 9 tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó. Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm của bất động sản và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Seabroake - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh thì “ Định giá là sự ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.” Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.” Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. Tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm và vai trò của tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp Tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp là hoạt động nhằm thiết lập một hệ thống các vị trí cho mỗi cá nhân và bộ phận sao cho các cá nhân và bộ phận có thể phối hợp với nhau một cách tốt nhất để thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp. Tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp đảm bảo công tác định giá bất động sản thế chấp tiến độ nhanh, tạo điều kiện thúc đẩy, phát triển kinh doanh nhưng đồng thời thỏa mãn tiêu chí an toàn, hạn chế rủi ro; sau đó xác định và phân loại các hoạt động cần thiết để thực hiện mục tiêu, phân chia tổ chức thành các bộ phận để thực hiện các hoạt động, xác định vị trí của từng bộ phận và cá nhân trong đó bao gồm cả vấn đề phân cấp, phân quyền và trách nhiệm của từng bộ phận, đảm bảo nguồn nhân lực hoạt động của tổ chức.
Với chức năng tạo khuôn khổ cơ cấu và nhân lực cho quá trình triển khai các kế hoạch, công tác tổ chức có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, quyết định phần lớn sự thành bại của tổ chức. Một tổ chức làm công tác tốt sẽ hoạt động có hiệu quả trong mọi tình huống phức tạp. Nội dung tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp 1.