Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn 1

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Hoàng Nguyệt Ánh
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Văn Tuấn
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Địa chính
• Đề tài: Nghiên Cứu Giá Đất Phục Vụ Quản Lý Tài Chính Tại Lạng Sơn
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA
• 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
• 1.2. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
• 1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 1.4. Giá đất tại Việt Nam
• 1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.6. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
• 1.7. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
• 1.7.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai
• 1.7.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam
• 1.8. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
• 1.8.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.8.2. Giá đất trong thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
• 2.2. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên
• 2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.4. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
• 2.5. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011
• 2.6. Giá đất ở do Nhà nước quy định
• 2.7. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn
• 2.8. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011
• 2.9. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị
• 3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá
• 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương
• 3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn

Nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý tài chính đất đai. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực phát triển kinh tế. Việc xác định giá đất chính xác sẽ giúp cho việc quản lý tài chính hiệu quả hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, việc nghiên cứu giá đất càng trở nên cần thiết.

1.1. Tầm quan trọng của giá đất trong quản lý tài chính

Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Việc quản lý giá đất hiệu quả sẽ giúp tăng cường khả năng tài chính cho các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản Lạng Sơn

Thị trường bất động sản tại Lạng Sơn đang có sự phát triển nhanh chóng với nhiều dự án đầu tư. Tuy nhiên, sự biến động giá đất cũng gây ra nhiều thách thức cho công tác quản lý tài chính.

II. Vấn đề và thách thức trong quản lý giá đất tại Lạng Sơn

Quản lý giá đất tại Lạng Sơn đang đối mặt với nhiều thách thức. Sự biến động giá đất không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Các vấn đề như đầu cơ đất đai, sử dụng đất kém hiệu quả đang diễn ra phổ biến.

2.1. Tình trạng đầu cơ đất đai

Đầu cơ đất đai đang trở thành một vấn đề nghiêm trọng tại Lạng Sơn. Nhiều nhà đầu tư lợi dụng sự tăng giá để thu lợi, gây ra sự bất ổn cho thị trường.

2.2. Sử dụng đất kém hiệu quả

Việc sử dụng đất không hiệu quả dẫn đến lãng phí tài nguyên. Cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn để đảm bảo sử dụng đất hợp lý.

III. Phương pháp xác định giá đất hiệu quả tại Lạng Sơn

Để quản lý giá đất hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp xác định giá đất phù hợp. Việc sử dụng các công cụ định giá hiện đại sẽ giúp nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá đất.

3.1. Phương pháp định giá đất theo thị trường

Phương pháp này dựa trên giá giao dịch thực tế trên thị trường. Việc thu thập dữ liệu từ các giao dịch sẽ giúp xác định giá đất một cách chính xác hơn.

3.2. Phương pháp định giá đất theo chi phí

Định giá theo chi phí giúp xác định giá trị đất dựa trên chi phí xây dựng và phát triển. Phương pháp này có thể áp dụng cho các dự án đầu tư lớn.

IV. Ứng dụng thực tiễn của nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn

Nghiên cứu giá đất không chỉ giúp cải thiện công tác quản lý tài chính mà còn hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Các kết quả nghiên cứu có thể được áp dụng vào thực tiễn để nâng cao hiệu quả quản lý.

4.1. Kết quả nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất tại Lạng Sơn có sự biến động lớn trong giai đoạn 2009-2011. Cần có các biện pháp điều chỉnh kịp thời để đảm bảo sự ổn định.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào quản lý tài chính

Các kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để xây dựng các chính sách tài chính hợp lý, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai về giá đất tại Lạng Sơn

Việc nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn là cần thiết để đảm bảo quản lý tài chính hiệu quả. Cần có các chính sách phù hợp để phát triển bền vững thị trường bất động sản. Hướng phát triển tương lai cần tập trung vào việc cải thiện công tác quản lý và sử dụng đất.

5.1. Đề xuất chính sách quản lý giá đất

Cần xây dựng các chính sách quản lý giá đất chặt chẽ hơn để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và sử dụng đất kém hiệu quả.

5.2. Tương lai của thị trường bất động sản Lạng Sơn

Thị trường bất động sản Lạng Sơn có tiềm năng phát triển lớn. Cần có các biện pháp hỗ trợ để phát triển bền vững và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý tài chính đất đai và sự phát triển của thị trường bất động sản. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, trong đó giá đất đóng vai trò là công cụ điều tiết kinh tế vĩ mô, tạo nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Thành phố Lạng Sơn, với vị trí địa lý chiến lược, có tốc độ đô thị hóa nhanh và thu hút nhiều nhà đầu tư, đang đứng trước thách thức trong việc quản lý giá đất sao cho phù hợp với thực tế thị trường và chính sách tài chính đất đai.

Nghiên cứu tập trung vào việc khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong giai đoạn 2009-2011, phân tích ảnh hưởng của giá đất đến công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý. Phạm vi nghiên cứu bao gồm ba trục đường chính đại diện cho thành phố: Trần Đăng Ninh, Lê Lợi và Bà Triệu, với tổng số 300 phiếu điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ thực trạng giá đất thị trường, so sánh với giá đất do Nhà nước quy định, đánh giá tác động đến quản lý tài chính và phát triển thị trường bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp chính sách phù hợp. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ chính quyền địa phương điều chỉnh khung giá đất, nâng cao hiệu quả thu ngân sách và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh tại Lạng Sơn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết kinh tế về giá đất, bao gồm:

• Lý thuyết địa tô của Mác: Giá đất được hình thành dựa trên địa tô, là thu nhập thặng dư mà chủ sở hữu đất nhận được từ việc cho thuê hoặc sử dụng đất. Địa tô bao gồm địa tô chênh lệch (do điều kiện tự nhiên và thâm canh) và địa tô tuyệt đối (do lợi nhuận siêu ngạch).
• Quan hệ cung cầu: Giá đất chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi cung đất có hạn và cầu đất ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thị phát triển. Đường cung đất gần như đứng yên, trong khi cầu dịch chuyển tăng lên, dẫn đến xu hướng tăng giá đất.
• Lãi suất ngân hàng: Giá đất tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng, khi lãi suất giảm, giá đất có xu hướng tăng do người đầu tư ưu tiên mua đất thay vì gửi tiền tiết kiệm.
• Chính sách điều tiết của Nhà nước: Giá đất là công cụ quản lý tài chính đất đai, bao gồm các chính sách về thuế, tiền sử dụng đất, bồi thường, lệ phí và quy hoạch sử dụng đất.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, quản lý tài chính đất đai, thị trường bất động sản, và các phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, triết trừ, thặng dư).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp:

• Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: Thu thập dữ liệu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại ba trục đường chính của thành phố Lạng Sơn trong năm 2010-2011, với tổng số 300 phiếu khảo sát.
• Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Tổng hợp các tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính sách pháp luật và giá đất tại địa phương.
• Phương pháp kế thừa: Nghiên cứu và áp dụng các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước về định giá đất và quản lý tài chính đất đai.
• Phương pháp so sánh: So sánh giá đất thị trường với giá đất do Nhà nước quy định, cũng như so sánh biến động giá đất giữa các năm 2009 và 2011.
• Phương pháp tổng hợp, phân tích: Phân tích dữ liệu thu thập được để đánh giá thực trạng giá đất và tác động đến quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản.

Cỡ mẫu điều tra là 300 phiếu, được chọn theo phương pháp chọn mẫu có chủ đích tại các vị trí đại diện trên ba tuyến đường chính. Phân tích dữ liệu sử dụng các công cụ thống kê mô tả và so sánh biến động giá theo vị trí và thời gian.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định: Giá đất do UBND thành phố Lạng Sơn quy định năm 2011 dao động từ 1.200 nghìn đồng/m2 đến 14.000 nghìn đồng/m2 tùy vị trí và loại đường phố. Trong khi đó, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại các vị trí đẹp trên đường Bà Triệu đã lên tới 30-35 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng 2-3 lần so với giá quy định.

2. Biến động giá đất tăng mạnh trong giai đoạn 2009-2011: Giá đất trên các tuyến đường chính như Trần Đăng Ninh, Lê Lợi và Bà Triệu tăng trung bình từ 20-40% so với năm 2009, phản ánh sức nóng của thị trường bất động sản tại Lạng Sơn.

3. Ảnh hưởng vị trí và mặt tiền đến giá đất: Giá đất tại vị trí mặt tiền rộng từ 3m trở lên có hệ số K = 1,0, trong khi mặt tiền nhỏ hơn 2m có hệ số K = 0,8, làm giảm giá đất tương ứng. Vị trí gần trung tâm, gần các cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng có giá đất cao hơn từ 30-50% so với các vị trí xa trung tâm.

4. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt cao: Đến năm 2010, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp đạt 96,5%, đất lâm nghiệp 57,6%, đất ở nông thôn 80,8%, đất ở đô thị đạt khoảng 78%, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch và phát triển thị trường bất động sản.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định cho thấy khung giá đất hiện hành chưa phản ánh đúng giá trị thực tế, gây khó khăn trong quản lý tài chính đất đai và thất thu ngân sách. Biến động giá đất tăng mạnh trong giai đoạn nghiên cứu phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh tại Lạng Sơn, đồng thời phản ánh nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao.

Ảnh hưởng của vị trí và mặt tiền đến giá đất phù hợp với lý thuyết kinh tế về địa tô và cung cầu, khi vị trí thuận lợi và diện tích mặt tiền rộng tạo ra lợi thế kinh tế lớn hơn. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cao góp phần minh bạch hóa quyền sử dụng đất, thúc đẩy giao dịch và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Kết quả nghiên cứu tương đồng với các nghiên cứu trong nước và quốc tế về vai trò của giá đất trong quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh khung giá đất phù hợp với giá thị trường là cần thiết để tăng hiệu quả quản lý, đảm bảo công bằng tài chính và phát triển bền vững.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định theo từng tuyến đường, bảng biến động giá đất qua các năm và biểu đồ phân bố giá theo vị trí mặt tiền.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Điều chỉnh khung giá đất sát với giá thị trường

   • Mục tiêu: Giảm khoảng cách giữa giá đất quy định và giá thị trường, tăng thu ngân sách.
   • Thời gian: Triển khai trong vòng 1-2 năm.
   • Chủ thể: UBND thành phố phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính.

2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá đất

   • Mục tiêu: Xây dựng hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, minh bạch, cập nhật thường xuyên.
   • Thời gian: 1 năm để thiết lập và vận hành.
   • Chủ thể: Cơ quan định giá đất thành phố, chuyên gia định giá.

3. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản

   • Mục tiêu: Ngăn chặn đầu cơ đất đai, đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
   • Thời gian: Liên tục, ưu tiên trong 3 năm tới.
   • Chủ thể: UBND thành phố, Sở Xây dựng, Công an kinh tế.

4. Nâng cao nhận thức và hỗ trợ người dân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

   • Mục tiêu: Đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai.
   • Thời gian: 2 năm.
   • Chủ thể: Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các phường, xã.

5. Xây dựng chính sách thuế và phí phù hợp với biến động giá đất

   • Mục tiêu: Tăng cường nguồn thu ngân sách, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả.
   • Thời gian: 1-2 năm.
   • Chủ thể: Sở Tài chính, UBND thành phố.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và tài chính

   • Lợi ích: Cơ sở khoa học để điều chỉnh chính sách giá đất, nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai.
   • Use case: Xây dựng khung giá đất phù hợp, giám sát thị trường bất động sản.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản

   • Lợi ích: Hiểu rõ biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
   • Use case: Lập kế hoạch đầu tư, đánh giá rủi ro và lợi nhuận.

3. Các nhà nghiên cứu và học viên chuyên ngành địa chính, kinh tế tài nguyên

   • Lợi ích: Tài liệu tham khảo về lý thuyết và thực tiễn quản lý giá đất, phương pháp nghiên cứu.
   • Use case: Phát triển đề tài nghiên cứu, luận văn, luận án.

4. Người dân và tổ chức sử dụng đất

   • Lợi ích: Nắm bắt thông tin về giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
   • Use case: Tham gia giao dịch đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất do Nhà nước quy định có phải là giá thị trường không?
   Giá đất do Nhà nước quy định là khung giá để tính các khoản thuế, phí và bồi thường, thường thấp hơn giá thị trường thực tế do không phản ánh đầy đủ biến động cung cầu. Ví dụ, tại Lạng Sơn năm 2011, giá đất thị trường cao gấp 2-3 lần giá quy định.

2. Tại sao giá đất tại các vị trí mặt tiền rộng lại cao hơn?
   Mặt tiền rộng tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, xây dựng và sử dụng đa dạng, do đó giá đất có hệ số K cao hơn, ví dụ mặt tiền ≥3m có hệ số K=1,0, trong khi mặt tiền <2m chỉ có hệ số K=0,8.

3. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?
   Cấp giấy chứng nhận giúp minh bạch quyền sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch, tăng tính pháp lý và ổn định thị trường. Tại Lạng Sơn, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị đạt khoảng 78%, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển.

4. Làm thế nào để giảm chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định?
   Cần điều chỉnh khung giá đất sát với giá thị trường, cập nhật thường xuyên, đồng thời hoàn thiện công tác định giá và tăng cường quản lý thị trường để phản ánh đúng giá trị thực tế.

5. Chính sách thuế và phí liên quan đến đất đai có vai trò gì trong quản lý tài chính đất đai?
   Thuế và phí là công cụ tài chính giúp Nhà nước thu ngân sách, điều tiết sử dụng đất, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và hạn chế đầu cơ. Ví dụ, lệ phí trước bạ tại Lạng Sơn là 0,5% giá đất theo khung giá quy định.

Kết luận

• Giá đất tại thành phố Lạng Sơn có sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá do Nhà nước quy định, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý tài chính đất đai.
• Biến động giá đất tăng mạnh trong giai đoạn 2009-2011, phản ánh nhu cầu phát triển đô thị và thị trường bất động sản sôi động.
• Vị trí, mặt tiền và cơ sở hạ tầng là các yếu tố quan trọng tác động đến giá đất.
• Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cao tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch và phát triển thị trường.
• Cần điều chỉnh khung giá đất, hoàn thiện công tác định giá và tăng cường quản lý thị trường để phát triển bền vững.

Next steps: Triển khai các giải pháp điều chỉnh giá đất, nâng cao năng lực định giá và quản lý thị trường trong vòng 1-3 năm tới.

Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 4 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1. Tổng quan về định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia.

Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại một số nước: 1. Định giá đất tại Đức Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản. Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố.

Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố cơ cấu tài sản, nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm các kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư.

Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Ủy ban Định giá đất đai. Vị trí của ủy ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì bố trí 5 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morson thì nằm trong cục tài chính.

Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ cục tài chính sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 - 5 năm một lần. Dưới ủy ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Ủy ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.

- Nhiệm vụ của Ủy ban định giá: + Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: > Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay Luật Xây dựng”. > Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật. > Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng. > Cơ quan tòa án và tư pháp.

Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước ta. - Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản. - Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá.

- Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá. 6 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] - Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy ban định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc. - Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo. Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.

- Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn nhà nước đối với Ủy ban định giá.

- Những quy định pháp luật có liên quan. Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thức pháp lệnh nhân danh Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu nhập số liệu cần thiết để định giá. Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập ủy ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “Sổ tay luật xây dựng” không đề cập, quy định nhiệm vụ của chủ tịch, quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng, quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo công bố giá cả đất dai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng, quy định tiền bổ trợ của Ủy ban định giá. Định giá đất tại Úc Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra sự đánh giá đất vì mục đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) và dịch vụ.

7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: bộ phận định giá đất (khu trung tâm thủ đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm hai nhóm: Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc: - Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể; - Định giá tạm thời; - Định giá để phân xử đơn khiếu nại. Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác. Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).

Phương pháp định giá đất ở Úc. - Phương pháp tổng hợp: là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm được tỷ lệ khấu hao. Phương pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm. - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị.

So sánh với những lô có điều kiện tương tự ở xung quanh. - Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu được tiền lãi tương đương với khả năng sinh lợi hàng năm của đất.