Luận văn thạc sĩ hay nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố móng cái tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2016

Luận văn thạc sĩ phân tích hay nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố móng cái tỉnh quảng, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Bế Thị Vân Anh
• Người hướng dẫn: GS. Nguyễn Thế Đặng
• Trường học: Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2015 - 2016
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 0.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 0.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 0.3. Ý nghĩa của đề tài
• 0.3.1. Ý nghĩa khoa học
• 0.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.1.1. Thị trường đất đai
• 1.1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới
• 1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
• 1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
• 1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giá đất Móng Cái giai đoạn 2015 2016

Giá đất tại Móng Cái, Quảng Ninh trong giai đoạn 2015-2016 đã có những biến động đáng kể. Sự phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra áp lực lớn lên giá đất. Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản tại khu vực này.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản Quảng Ninh

Thị trường bất động sản Quảng Ninh đã có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm qua. Các dự án đầu tư lớn đã thu hút nhiều nhà đầu tư, làm tăng nhu cầu về đất đai. Điều này đã dẫn đến sự biến động giá đất tại Móng Cái.

1.2. Đặc điểm giá đất tại Móng Cái

Giá đất tại Móng Cái không chỉ phụ thuộc vào vị trí mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như hạ tầng, quy hoạch và chính sách của nhà nước. Sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định cũng là một vấn đề đáng lưu ý.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Móng Cái

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố tác động đến giá đất tại Móng Cái. Những yếu tố này bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và các chính sách quản lý đất đai của nhà nước. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp cải thiện công tác quản lý giá đất.

2.1. Vị trí địa lý và giá đất

Vị trí địa lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất. Những khu vực gần trung tâm thành phố hoặc có giao thông thuận lợi thường có giá đất cao hơn.

2.2. Cơ sở hạ tầng và giá đất

Cơ sở hạ tầng phát triển như đường xá, cầu cống, và các tiện ích công cộng khác có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Những khu vực có hạ tầng tốt thường thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua.

2.3. Chính sách quản lý đất đai

Chính sách của nhà nước về quản lý đất đai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất. Các quy định về giá đất, thuế và bồi thường khi thu hồi đất có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong giá trị đất.

III. Phương pháp nghiên cứu giá đất tại Móng Cái

Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Các phương pháp này bao gồm khảo sát thực địa, phân tích số liệu và phỏng vấn chuyên gia. Kết quả từ các phương pháp này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường đất đai.

3.1. Khảo sát thực địa

Khảo sát thực địa giúp thu thập thông tin trực tiếp về giá đất và các yếu tố liên quan. Phương pháp này cho phép nắm bắt được tình hình thực tế tại các khu vực khác nhau.

3.2. Phân tích số liệu

Phân tích số liệu từ các nguồn thông tin chính thức và không chính thức giúp xác định xu hướng biến động giá đất. Việc này cũng giúp so sánh giá đất giữa các khu vực khác nhau.

3.3. Phỏng vấn chuyên gia

Phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Những ý kiến này rất quý giá trong việc đưa ra các giải pháp quản lý giá đất hiệu quả.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất tại Móng Cái chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ nhiều yếu tố. Những phát hiện này có thể được áp dụng để cải thiện công tác quản lý đất đai và định giá đất tại địa phương. Việc áp dụng các giải pháp hợp lý sẽ giúp ổn định giá đất và phát triển bền vững.

4.1. Ứng dụng kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để xây dựng các chính sách quản lý đất đai hiệu quả hơn. Điều này sẽ giúp giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định.

4.2. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất

Đề xuất các giải pháp như cải thiện hạ tầng, điều chỉnh chính sách giá đất và tăng cường công tác quản lý sẽ giúp ổn định giá đất tại Móng Cái. Những giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ và hiệu quả.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của giá đất Móng Cái

Giá đất tại Móng Cái trong tương lai sẽ tiếp tục biến động do nhiều yếu tố tác động. Tuy nhiên, với các giải pháp quản lý hợp lý, có thể kỳ vọng vào sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường đất đai tại đây. Nghiên cứu này sẽ là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo về giá đất trong khu vực.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường đất đai

Thị trường đất đai tại Móng Cái có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai. Sự đầu tư vào hạ tầng và các dự án phát triển sẽ tạo ra cơ hội mới cho thị trường.

5.2. Những thách thức trong quản lý giá đất

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức trong việc quản lý giá đất. Cần có các biện pháp cụ thể để giải quyết những vấn đề này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại các đô thị cửa khẩu luôn ghi nhận những biến động phức tạp về giá trị quyền sử dụng đất. Thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh sở hữu tổng diện tích tự nhiên 51.958,7 ha cùng đường biên giới trên đất liền dài 72 km và 50 km bờ biển tiếp giáp thị trường Trung Quốc rộng lớn. Năm 2015, dân số toàn thành phố đạt 195.800 người với mật độ 517,23 người/km², tốc độ tăng trưởng doanh thu ngành thương mại - dịch vụ đạt 16,38% (tương đương 5.931,48 tỷ đồng). Quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã đẩy nhu cầu chuyển nhượng đất ở lên cao, làm nảy sinh tình trạng mất cân bằng giữa khung giá nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất quy định và giá thị trường (thường dao động gấp từ 2,01 đến 3,23 lần), dẫn đến thất thu ngân sách thuế, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và gia tăng khiếu nại đất đai. Đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2015 - 2016" do học viên Bế Thị Vân Anh thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Giáo sư Nguyễn Thế Đặng tại Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên tập trung làm rõ thực trạng, phân tích các biến số tác động và đề xuất giải pháp kiểm soát giá đất ở.

Nghiên cứu được triển khai trên toàn bộ không gian hành chính gồm 17 xã, phường của thành phố Móng Cái trong mốc thời gian 2015 - 2016. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học giúp chính quyền địa phương hoàn thiện bảng giá đất, điều chỉnh hệ số K tiệm cận 80% - 90% giá thị trường và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong thu hồi đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng nền tảng của lý thuyết địa tô kinh điển và lý thuyết kinh tế thị trường để giải thích cơ chế hình thành giá đất. Cơ sở lý luận chính bao gồm:

• Lý thuyết địa tô: Khai thác địa tô chênh lệch I (sinh ra do vị trí địa lý thuận lợi và độ màu mỡ tự nhiên) và địa tô chênh lệch II (kết quả của đầu tư thâm canh cơ sở hạ tầng kỹ thuật) cùng với địa tô tuyệt đối để định lượng giá trị sinh lợi của từng thửa đất đô thị.
• Lý thuyết cân bằng cung cầu và quy luật thay thế: Giá trị thị trường của thửa đất được thiết lập thông qua sự tương tác giữa quỹ đất hữu hạn và nhu cầu ở, kinh doanh; người mua luôn có xu hướng so sánh với các bất động sản tương đương trước khi giao dịch.
• Hệ thống nguyên tắc định giá: Ứng dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai và nguyên tắc biến động theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa gồm: Giá trị quyền sử dụng đất, Khung giá đất do Chính phủ ban hành theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP, Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh và Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp đồng bộ nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm đảm bảo tính khách quan:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2012 - 2016 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Móng Cái, Quyết định 3238/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về bảng giá đất 5 năm (2015 - 2019) và số liệu kinh tế - xã hội của Chi cục Thống kê thành phố.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu sơ cấp: Điều tra trực tiếp 100 phiếu khảo sát thông qua phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp phỏng vấn sâu. Cỡ mẫu 100 được phân bổ theo 3 phân vùng đại diện cho đặc trưng kinh tế đô thị: Khu vực 1 (trung tâm thương mại, đại diện là phường Trần Phú), Khu vực 2 (ven trung tâm, đại diện là phường Bình Ngọc) và Khu vực 3 (ngoại thành, hải đảo, đại diện là xã Quảng Nghĩa).
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thống kê mô tả và tổng hợp xử lý qua phần mềm Microsoft Excel để phản ánh chính xác biên độ chênh lệch giá, triệt tiêu các sai số phi thị trường và nhận diện trọng số của từng yếu tố tác động trong giai đoạn 2015 - 2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình điều tra thực địa và xử lý dữ liệu giai đoạn 2015 - 2016 ghi nhận 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, bảng giá đất do Nhà nước quy định giữ nguyên trạng thái tĩnh trong khi giá thị trường tăng trưởng mạnh mẽ. Tại Khu vực 1 (phường Trần Phú), giá đất quy định trên đường Trần Phú duy trì mức 22,11 - 25,74 triệu đồng/m², đường Đại lộ Hòa Bình từ 19,91 - 22,33 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá thị trường năm 2015 đã đạt mức 40,00 - 64,35 triệu đồng/m² và tiếp tục tăng lên 54,15 - 72,50 triệu đồng/m² vào năm 2016, tạo ra mức chênh lệch từ 2,01 đến 3,23 lần.

Thứ hai, khoảng cách giá đất giữa các vùng địa kinh tế có sự phân hóa sâu sắc. Giá đất quy định tại Khu vực 1 cao nhất đạt 25,74 triệu đồng/m², gấp 25,7 lần giá cao nhất tại Khu vực 2 (phường Bình Ngọc đạt 1,00 triệu đồng/m²) và gấp 46,8 lần giá cao nhất tại Khu vực 3 (xã Quảng Nghĩa đạt 0,55 triệu đồng/m²). Trên thị trường tự do, khoảng cách này còn bị nới rộng hơn do khả năng sinh lợi thương mại của đất trung tâm vượt trội.

Thứ ba, yếu tố hình học và vị trí tiếp giáp ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất. Lô đất vị trí góc (2 mặt tiền) luôn có giá thị trường cao hơn từ 15% đến 25% so với lô đất nhà ống cùng tuyến đường. Ví dụ, tại đường Đoàn Kết năm 2016, lô đất góc đạt 29,77 triệu đồng/m² trong khi lô nhà ống chỉ đạt 24,80 triệu đồng/m².

Thứ tư, cơ cấu sử dụng đất có sự dịch chuyển nhanh sang phi nông nghiệp. Năm 2016, đất nông nghiệp giảm 75,0 ha (còn 37.110,2 ha), trong khi đất phi nông nghiệp tăng 76,0 ha (đạt 6.834,9 ha), riêng đất ở đô thị tăng 31,5 ha (đạt 372,4 ha) và đất sản xuất kinh doanh tăng 21,5 ha.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự chênh lệch giá là do lợi thế thương mại biên mậu và hạ tầng giao thông kết nối Cửa khẩu Quốc tế Bắc Luân. Khi nền kinh tế phục hồi sau giai đoạn đóng băng 2011 - 2013, dòng vốn đầu cơ đổ mạnh vào các trục đường chính như Trần Phú và Đại lộ Hòa Bình. Ngược lại, bảng giá đất 5 năm của tỉnh theo Quyết định 3238/2014/QĐ-UBND mang tính chu kỳ chậm điều chỉnh, chưa bắt kịp tốc độ giao dịch thực tế.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh bức tranh toàn diện khi được trực quan hóa qua biểu đồ cột đôi so sánh giá nhà nước và giá thị trường theo từng tuyến đường, kết hợp bảng ma trận hệ số chênh lệch giá qua hai năm. Kết quả này hoàn toàn tương đồng với các nghiên cứu kinh tế đất đai tại các đô thị loại III ven biển, chứng minh rằng khoảng cách trung tâm và khả năng sinh lợi thương mại chiếm trên 60% tỷ trọng hình thành giá đất thị trường. Tình trạng này khiến các hợp đồng chuyển nhượng thường khai báo theo giá nhà nước để giảm nghĩa vụ tài chính, gây thất thoát lớn cho ngân sách.

Đề xuất và khuyến nghị

Để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về giá đất tại thành phố Móng Cái, các giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

• Rà soát, xây dựng và ban hành bảng giá đất định kỳ sát với thị trường: Ủy ban nhân dân thành phố Móng Cái phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh tiến hành khảo sát giá thị trường tối thiểu 1 lần/năm, điều chỉnh hệ số K linh hoạt nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch xuống dưới 20%, hoàn thành mục tiêu trong giai đoạn 2017 - 2020.
• Thành lập cơ quan định giá đất chuyên trách và nâng cao năng lực cán bộ: Tái cơ cấu bộ máy quản lý giá đất cấp huyện, tổ chức đào tạo chứng chỉ hành nghề định giá cho 100% cán bộ địa chính tại 17 xã, phường trước quý IV/2018 dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh.
• Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số và bản đồ giá đất GIS: Ứng dụng công nghệ GIS tích hợp dữ liệu quy hoạch, giá đất và giao dịch thực tế trên nền tảng số hóa 100% thửa đất đô thị, thử nghiệm tại các phường trung tâm vào năm 2018 và mở rộng toàn thành phố trong năm 2019.
• Kiểm soát minh bạch giao dịch chuyển nhượng bất động sản: Chi cục Thuế thành phố Móng Cái phối hợp với hệ thống ngân hàng thương mại áp dụng quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với 100% giao dịch đất ở đô thị từ năm 2018, kiên quyết xử lý hành vi khai gian giá bán để chống thất thu thuế.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính: Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế, Hội đồng định giá đất cấp huyện sử dụng số liệu để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm và lập phương án bồi thường tái định cư chính xác.
• Học viên, giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Nguồn tư liệu chuyên khảo giá trị cho các đề tài thạc sĩ, tiến sĩ ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển và Bất động sản trong việc phân tích tác động của kinh tế biên mậu đến giá đất.
• Doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà đầu tư: Cung cấp bức tranh phân tầng giá đất tại từng cung đường cụ thể, hỗ trợ thẩm định chi phí đầu vào và tính toán hiệu quả tài chính các dự án khu dân cư, trung tâm thương mại.
• Tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập: Tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp thu thập mẫu, so sánh trực tiếp và xác định hệ số vị trí lô đất trong quá trình phát hành chứng thư thẩm định giá.

Câu hỏi thường gặp

Mức chênh lệch lớn nhất giữa giá đất thị trường và giá nhà nước tại Móng Cái là bao nhiêu?

Mức chênh lệch cao nhất được ghi nhận tại đường Trần Phú và đường Đoàn Kết thuộc phường Trần Phú trong năm 2016, với giá thị trường gấp từ 2,72 đến 3,23 lần so với bảng giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

Yếu tố nào đóng vai trò quyết định nhất tới giá đất ở đô thị Móng Cái?

Yếu tố vị trí địa kinh tế và khả năng sinh lợi thương mại gần Cửa khẩu Quốc tế Móng Cái là nhân tố quyết định lớn nhất, khiến giá đất trục trung tâm đạt trên 72 triệu đồng/m², cao gấp 70 đến 130 lần khu vực nông thôn xa trung tâm.

Luận văn đã sử dụng phương pháp khảo sát dữ liệu sơ cấp như thế nào?

Tác giả đã triển khai 100 phiếu điều tra thực địa phân bổ theo phương pháp chọn mẫu phân tầng tại 3 khu vực đại diện (phường Trần Phú, phường Bình Ngọc, xã Quảng Nghĩa), kết hợp phỏng vấn chuyên sâu cán bộ địa chính và văn phòng môi giới.

Tại sao giá đất do Nhà nước quy định giai đoạn 2015 - 2016 tại Móng Cái không thay đổi?

Do Bảng giá đất được xây dựng theo khung kỳ hạn 5 năm (2015 - 2019) theo Luật Đất đai 2013 và Quyết định 3238/2014/QĐ-UBND, trong khi các quyết định bổ sung hệ số K hàng năm của tỉnh chưa theo kịp tốc độ gia tăng nóng của thị trường.

Giải pháp kỹ thuật nào được đề xuất để hiện đại hóa quản lý giá đất?

Luận văn đề xuất xây dựng hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu và bản đồ số giá đất ứng dụng công nghệ GIS, cho phép cập nhật biến động giá thị trường theo thời gian thực tại toàn bộ 17 đơn vị hành chính xã, phường.

Kết luận

• Luận văn đã phản ánh trung thực bức tranh biến động giá đất ở tại thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016, chỉ rõ giá thị trường cao gấp 2,01 đến 3,23 lần giá nhà nước.
• Xác định vị trí địa lý, khả năng sinh lợi thương mại cửa khẩu và chất lượng cơ sở hạ tầng là những nhóm yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất đến giá trị thửa đất.
• Đóng góp hệ thống dữ liệu khảo sát 100 mẫu thực tế làm cơ sở khoa học cho việc điều chỉnh bảng giá đất đô thị loại III vùng biên giới.
• Đưa ra lộ trình 4 nhóm giải pháp khả thi về thể chế, nhân lực, công nghệ GIS và kiểm soát giao dịch ngân hàng thực hiện trong giai đoạn 2017 - 2020.
• Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu nên tiếp tục mở rộng mô hình phân tích hồi quy đa biến nhằm chuẩn hóa công tác định giá đất tự động trong kỷ nguyên số.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Thị trường đất đai 1. Thị trường đất đai trên Thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá.

Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Trên Thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011) [11].

Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh.