Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tại khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật đất đai, 2003) [11]. Như vậy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước (Lê Tấn Lợi,2009) [6]. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16]. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Trịnh Hữu Liên và ctv,2014) [7]. Hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: Địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.
Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo dục và đào tạo,2008) [1]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3]. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào(Choum Sinnara,2005) [13]. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất Cung về đất G1E G Cầu về đất L1 LL2 Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.
Tình huống này sẽ không ổn định [1]. Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
Cơ sở pháp lý xác định giá đất Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. + Luật đất đai 2013; + Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số ngành của Luật đất đai; + Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất; + Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất; + Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.