Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tại huyện Tiên Du, Bắc Ninh (2015-2017)

Luận văn thạc sĩ phân tích hay nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du tỉnh, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Lê Minh Tuấn
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 1.2. Khái niệm về giá đất
• 1.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
• 1.4. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
• 1.5. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất
• 1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.6.1. Yếu tố tự nhiên
• 1.6.2. Yếu tố kinh tế
• 1.6.3. Yếu tố xã hội
• 1.6.4. Yếu tố pháp lý
• 1.7. Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước trên thế giới
• 1.7.1. Định giá đất ở Thụy Điển
• 1.7.2. Định giá đất ở Malaysia
• 1.7.3. Định giá đất tại Đài Loan
• 1.8. Công tác quản lý và định giá đất giá đất ở Việt Nam
• 1.8.1. Công tác quản lý và định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh
• 1.8.2. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu
• 2.2.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
• 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du
• 3.3. Thực trạng giá đất tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017
• 3.3.1. Nhóm đường, phố trong khu vực đô thị
• 3.3.2. Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị
• 3.3.3. Nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão
• 3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017
• 3.4.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017
• 3.4.2. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017
• 3.4.3. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017
• 3.5. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp
• 3.5.1. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du
• 3.5.2. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du
• 3.5.2.1. Giải pháp kỹ thuật
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về giá đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015 2017

Nghiên cứu giá đất ở huyện Tiên Du, Bắc Ninh trong giai đoạn 2015-2017 là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa. Giá đất không chỉ phản ánh giá trị tài sản mà còn là yếu tố quyết định trong các giao dịch bất động sản. Việc hiểu rõ về giá đất giúp các nhà đầu tư, chính quyền và người dân có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản tại địa phương.

1.1. Khái niệm và vai trò của giá đất

Giá đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản và ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư. Giá đất không chỉ là một con số mà còn phản ánh tình hình kinh tế, xã hội của khu vực.

1.2. Tình hình biến động giá đất tại Tiên Du

Trong giai đoạn 2015-2017, giá đất tại huyện Tiên Du có sự biến động mạnh mẽ do nhiều yếu tố như phát triển hạ tầng, chính sách đất đai và nhu cầu thị trường. Việc theo dõi biến động này giúp các bên liên quan đưa ra quyết định hợp lý.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tiên Du

Giá đất ở huyện Tiên Du chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý. Việc phân tích các yếu tố này giúp hiểu rõ hơn về cơ chế hình thành giá đất.

2.1. Yếu tố tự nhiên và vị trí địa lý

Yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu và vị trí địa lý có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Những khu vực có vị trí thuận lợi thường có giá đất cao hơn do nhu cầu sử dụng đất tăng.

2.2. Yếu tố kinh tế và phát triển hạ tầng

Sự phát triển kinh tế và hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng quyết định giá đất. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường xá, cầu cống sẽ làm tăng giá trị đất đai trong khu vực.

2.3. Chính sách đất đai và pháp lý

Chính sách đất đai của Nhà nước và các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến giá đất. Việc nắm rõ các quy định này giúp người dân và nhà đầu tư có quyết định đúng đắn.

III. Phương pháp nghiên cứu giá đất tại Tiên Du

Để nghiên cứu giá đất tại huyện Tiên Du, các phương pháp định giá đất được áp dụng bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng loại hình đất.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là cách tiếp cận phổ biến nhất trong định giá đất. Nó dựa trên việc so sánh giá đất của các khu vực tương tự để xác định giá trị đất cần định giá.

3.2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập tính toán giá trị đất dựa trên khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc sử dụng đất. Đây là phương pháp hữu ích cho các nhà đầu tư bất động sản.

3.3. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị đất dựa trên chi phí xây dựng và phát triển hạ tầng. Phương pháp này thường được sử dụng trong các dự án phát triển lớn.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu giá đất tại huyện Tiên Du cho thấy sự biến động giá đất có mối liên hệ chặt chẽ với các yếu tố kinh tế và chính sách. Những kết quả này có thể được áp dụng trong việc lập kế hoạch phát triển đô thị và quản lý đất đai.

4.1. Đánh giá thực trạng giá đất

Thực trạng giá đất tại huyện Tiên Du cho thấy sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường. Việc đánh giá này giúp các cơ quan chức năng điều chỉnh chính sách giá đất hợp lý.

4.2. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất

Để ổn định giá đất, cần có các giải pháp quản lý hiệu quả như điều chỉnh khung giá đất, tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra trong lĩnh vực đất đai.

V. Kết luận và triển vọng tương lai về giá đất

Nghiên cứu giá đất ở huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 đã chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Tương lai, việc quản lý giá đất cần được cải thiện để phù hợp với sự phát triển kinh tế và nhu cầu của thị trường.

5.1. Tương lai của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại huyện Tiên Du dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Việc nắm bắt xu hướng này là rất quan trọng cho các nhà đầu tư và chính quyền địa phương.

5.2. Định hướng chính sách đất đai

Cần có các chính sách đất đai linh hoạt và phù hợp với thực tiễn để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại huyện Tiên Du.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn 2015 - 2017 ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt bậc với giá trị sản xuất công nghiệp đạt 10.575 tỷ đồng và thương mại - dịch vụ đạt 4.975 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này đã làm bộc lộ khoảng cách rất lớn giữa bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do, với mức chênh lệch phổ biến từ 1,5 đến gần 7 lần. Thực trạng trên dẫn đến nhiều bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, tính thuế chuyển nhượng và thất thu ngân sách nhà nước.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai của tác giả Lê Minh Tuấn, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy tại Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên (2018), được thực hiện nhằm giải quyết trực tiếp vấn đề này. Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc đánh giá thực trạng giá đất ở, phân tích định lượng và định tính các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, đồng thời đề xuất giải pháp kỹ thuật và cơ chế quản lý nhằm thu hẹp chênh lệch giá, bảo đảm công bằng xã hội.

Phạm vi không gian của đề tài bao quát toàn bộ diện tích tự nhiên 9.568,65 ha của huyện Tiên Du trên 14 đơn vị hành chính (01 thị trấn và 13 xã), với dữ liệu khảo sát tập trung trong mốc thời gian 2015 - 2017. Kết quả nghiên cứu mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp hệ thống dữ liệu thực nghiệm giúp cơ quan quản lý điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường và nâng cao hiệu quả điều tiết vĩ mô đối với thị trường quyền sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên các nền tảng lý luận kinh tế học đất đai và pháp luật chuyên ngành:

• Lý thuyết địa tô kinh tế: Kế thừa lý thuyết địa tô của Karl Marx, trọng tâm là Địa tô chênh lệch I (hình thành do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi) và Địa tô chênh lệch II (kết quả của quá trình đầu tư thâm canh, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đô thị).
• Quy luật thị trường và cân bằng cung - cầu: Khảo sát sự hình thành giá đất tại điểm giao thoa giữa cung và cầu bất động sản, cùng tác động từ lãi suất huy động ngân hàng và chính sách tiền tệ.
• Hệ thống khái niệm pháp lý cốt lõi: Bám sát quy định tại Điều 3 và Điều 112 Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về giá quyền sử dụng đất, nguyên tắc định giá sát giá thị trường phổ biến, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 theo Quyết định số 552/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp hài hòa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu điều tra sơ cấp thực địa:

• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng đại diện không gian. Cỡ mẫu gồm 144 phiếu điều tra trực tiếp, thu thập đồng đều tại 12 tuyến đường và khu vực trọng điểm thuộc 13 xã và 01 thị trấn (mỗi tuyến thực hiện 12 phiếu khảo sát sâu các hộ dân đã có giao dịch chuyển nhượng thành công). Các tuyến điều tra được chia thành 4 nhóm không gian: nhóm đường đô thị trung tâm (thị trấn Lim), nhóm trục quốc lộ/tỉnh lộ ngoài đô thị (Quốc lộ 38, Tỉnh lộ 276), nhóm xã cận trung tâm (Nội Duệ, Liên Bão) và nhóm các xã còn lại (Đại Đồng, Phật Tích, Tân Chi, Cảnh Hưng, Việt Đoàn).
• Phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu: Kế thừa số liệu quản lý và bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và 1/1.000 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du. Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp thống kê mô tả trên phần mềm Microsoft Excel được lựa chọn làm công cụ phân tích chủ đạo. Lý do lựa chọn là nhằm đo lường chính xác tỷ lệ sai lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường trên từng mét vuông, từ đó phân lập rõ nét mức độ tác động của các biến số vị trí, hạ tầng và pháp lý.
• Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu điều tra sơ cấp và thứ cấp được thu thập, xử lý tập trung từ tháng 9/2016 đến tháng 9/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình điều tra thực địa giai đoạn 2015 - 2017 đã làm sáng tỏ 4 phát hiện quan trọng:

1. Biến động chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phục vụ đô thị hóa: Trong giai đoạn 2015 - 2016, tổng diện tích đất nông nghiệp toàn huyện giảm 85,00 ha (từ 5.605,98 ha xuống 5.520,98 ha). Ngược lại, đất phi nông nghiệp tăng tương ứng 84,99 ha (đạt 4.027,15 ha), trong đó đất ở tại đô thị tăng 7,58 ha (lên 66,28 ha) và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng vọt 61,84 ha (từ 906,98 ha lên 968,82 ha, chiếm 10,13% cơ cấu đất đai).
2. Khoảng cách giá lớn tại đô thị trung tâm: Tại thị trấn Lim, đường Hai Bà Trưng ghi nhận giá thị trường Vị trí 1 ổn định ở mức 18.000.000 đồng/m², cao gấp 1,87 lần so với giá quy định (9.648.000 đồng/m²). Đáng chú ý, Vị trí 2 trên tuyến này tăng giá 40% từ 10.000.000 đồng/m² năm 2015 lên 14.000.000 đồng/m² giai đoạn 2016 - 2017. Tại đường Đăng Minh Đạo, giá thực tế Vị trí 1 tăng từ 10.000.000 đồng/m² lên 11.000.000 đồng/m² (cao hơn 1,57 lần mức quy định 7.000.000 đồng/m²).
3. Mức chênh lệch kỷ lục tại các xã tiếp giáp khu công nghiệp: Tại xã Đại Đồng, giá thị trường Vị trí 1 đạt 11.000.000 đồng/m² trong khi bảng giá quy định chỉ là 1.600.000 đồng/m², tạo ra mức chênh lệch đột biến gấp 6,87 lần. Xã Phật Tích ghi nhận mức giá thị trường 8.500.000 đồng/m² so với 1.600.000 đồng/m² quy định (chênh lệch gấp 5,31 lần). Tại hai xã cận trung tâm là Nội Duệ và Liên Bão, giá giao dịch thực tế duy trì ở mức 7.000.000 - 7.500.000 đồng/m², cao gấp 3,33 đến 3,57 lần giá nhà nước (2.100.000 đồng/m²).
4. Phân hóa sâu sắc theo trục giao thông liên vùng: Dọc tuyến Quốc lộ 38 (Lạc Vệ đi cầu Hồ), giá thực tế Vị trí 1 đạt 7.000.000 đồng/m² (gấp 1,67 lần giá quy định 4.200.000 đồng/m²). Tuyến Tỉnh lộ 276 qua xã Liên Bão đạt 10.000.000 đồng/m² năm 2017, gấp 1,54 lần mức giá khung 6.500.000 đồng/m².

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch vượt bậc giữa giá thị trường và giá quy định bắt nguồn từ sự bùng nổ của các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn huyện, thu hút 74.978 người trong độ tuổi lao động (chiếm 58,68% tổng dân số), tạo áp lực nhu cầu nhà ở và mặt bằng kinh doanh dịch vụ tăng đột biến. Sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông đường bộ (41,06 km đường huyện lộ và 55,35 km đường liên xã) đã trực tiếp tạo ra nguồn địa tô chênh lệch II rất lớn cho các thửa đất mặt đường.

Kết quả này hoàn toàn tương đồng với các công trình nghiên cứu của một nghiên cứu gần đây tại thành phố Bắc Ninh và nghiên cứu của các chuyên gia quản lý đất đai tại Hà Nội và Thái Nguyên, khẳng định vị trí tiếp cận thương mại là yếu tố cốt lõi quyết định giá trị thặng dư của đất ở.

Nhằm tối ưu hóa việc phân tích, toàn bộ dữ liệu khảo sát có thể được biểu diễn trực quan thông qua biểu đồ cột ghép đôi (so sánh cặp giá nhà nước và giá thị trường theo từng vị trí 1, 2, 3, 4 trên 12 tuyến đường) kết hợp với bảng phân tích phương sai biến động cơ cấu sử dụng đất. Cách trình bày này giúp làm nổi bật trực quan các điểm nóng sốt đất ven khu công nghiệp.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý giá đất và bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nghiên cứu đưa ra 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể:

1. Điều chỉnh và cập nhật Bảng giá đất định kỳ sát thực tế: Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh và Sở Tài nguyên và Môi trường cần rà soát, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm linh hoạt cho từng tiểu vùng, phấn đấu đưa khung giá đất nhà nước đạt mức tương đương 70% - 80% giá thị trường trong giai đoạn 2018 - 2020.
2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số và bản đồ giá đất: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du chủ trì phối hợp cùng Văn phòng Đăng ký đất đai số hóa 100% hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu giá chuyển nhượng thực tế ứng dụng công nghệ GIS trên toàn bộ 14 xã, thị trấn trước năm 2020.
3. Tăng cường kiểm soát quy hoạch và thanh tra giao dịch chuyển nhượng: Ủy ban nhân dân huyện Tiên Du cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ đối với 85 ha đất nông nghiệp chuyển mục đích hàng năm, thanh tra định kỳ các dự án phân lô bán nền và bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất phải thực hiện qua hợp đồng công chứng sát giá thực tế nhằm chống thất thu thuế.
4. Nâng cao năng lực chuyên môn và chuẩn hóa đội ngũ định giá: Tổ chức đào tạo nghiệp vụ định giá theo đúng Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT cho 100% cán bộ địa chính xã, phường và thị trấn; đồng thời mở rộng việc thuê các tổ chức tư vấn định giá độc lập khi xác định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 2018 trở đi.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu tham khảo chuyên sâu, mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Phòng Tài nguyên và Môi trường sử dụng làm luận cứ thực tiễn để xây dựng bảng giá đất định kỳ, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án giao thông như Quốc lộ 38 hay Tỉnh lộ 276.
• Học viên cao học, nghiên cứu sinh và giảng viên: Cung cấp khung phương pháp luận nghiên cứu mẫu, bộ công cụ xử lý số liệu điều tra giá đất sơ cấp và dữ liệu thực chứng phục vụ giảng dạy các học phần Kinh tế đất, Định giá bất động sản và Quản lý nhà nước về đất đai.
• Doanh nghiệp thẩm định giá và nhà đầu tư bất động sản: Cung cấp bức tranh phân tích chi tiết về mức độ co giãn của giá đất theo từng nhóm vị trí (từ Vị trí 1 đến Vị trí 4), giúp các đơn vị tư vấn xây dựng phương án tính tiền sử dụng đất chính xác và giảm thiểu rủi ro tài chính khi triển khai dự án khu dân cư.
• Người sử dụng đất và cộng đồng dân cư: Giúp người dân hiểu rõ các yếu tố định hình nên giá trị thửa đất, nắm vững quyền lợi hợp pháp khi nhận bồi thường thu hồi đất và minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

Mức chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường tại huyện Tiên Du cao nhất ở khu vực nào?
Khu vực có độ lệch giá lớn nhất tập trung tại các xã tiếp giáp khu công nghiệp như xã Đại Đồng và xã Phật Tích. Cụ thể, tại vị trí 1 xã Đại Đồng, giá thị trường đạt 11.000.000 đồng/m², cao gấp 6,87 lần so với bảng giá nhà nước quy định (1.600.000 đồng/m²) do nhu cầu mặt bằng kinh doanh dịch vụ và nhà trọ công nhân tăng đột biến.

Yếu tố nào chi phối mạnh mẽ nhất đến giá đất ở tại huyện Tiên Du?
Yếu tố vị trí tiếp cận gắn liền với khả năng sinh lợi thương mại đóng vai trò quyết định. Đơn cử tại trục đường Hai Bà Trưng, đất Vị trí 1 mặt đường có giá 18.000.000 đồng/m², cao gấp 5,14 lần so với đất Vị trí 4 trong ngõ sâu (3.500.000 đồng/m²), phản ánh sự chi phối áp đảo của địa tô chênh lệch vị trí.

Quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai giai đoạn 2015 - 2016 diễn ra như thế nào?
Quá trình công nghiệp hóa đã làm giảm 85,00 ha đất nông nghiệp toàn huyện, chuyển dịch sang nhóm đất phi nông nghiệp với mức tăng 84,99 ha. Trong đó, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng mạnh 61,84 ha và đất ở đô thị tăng 7,58 ha nhằm đáp ứng hạ tầng đô thị.

Phương pháp định giá nào được áp dụng chủ đạo trong việc khảo sát giá đất của luận văn?
Nghiên cứu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, kết hợp điều tra thực địa 144 mẫu khảo sát trên 12 tuyến đường đặc trưng để so sánh, đối chiếu mức giá giao dịch thực tế với khung giá quy định tại Quyết định số 552/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh.

Ý kiến người dân đánh giá nguyên nhân chính gây biến động giá đất là gì?
Khảo sát thực địa chỉ ra 3 nguyên nhân hàng đầu được người dân đồng thuận: quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông (mở rộng Tỉnh lộ 276, Quốc lộ 38), sự gia tăng dân số cơ học đạt 127.775 người và thông tin công bố các dự án quy hoạch phát triển khu dân cư mới trên địa bàn huyện.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng giá đất ở trên địa bàn 14 đơn vị hành chính huyện Tiên Du, chỉ rõ mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước dao động từ 1,5 đến 6,87 lần.
• Lượng hóa chi tiết sự suy giảm 85,00 ha đất nông nghiệp và sự gia tăng tương ứng của đất phi nông nghiệp (đạt 4.027,15 ha) trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ giai đoạn 2015 - 2017.
• Khẳng định vị trí không gian, hạ tầng kết nối và sức ép tăng trưởng công nghiệp là các yếu tố chi phối lớn nhất đến giá trị quyền sử dụng đất ở.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ về xây dựng cơ sở dữ liệu số GIS và nâng mức định giá theo hệ số K đạt 70% - 80% giá thị trường trong lộ trình 2018 - 2020.
• Định hướng các bước tiếp theo cần mở rộng ứng dụng mô hình kinh tế lượng Hedonic Price Model trong việc xây dựng bản đồ giá đất tự động cho toàn tỉnh Bắc Ninh tầm nhìn đến năm 2025.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể khai thác trực tiếp nguồn dữ liệu thực nghiệm giá trị từ công trình nghiên cứu này để phục vụ công tác chuyên môn và hoạch định chính sách đất đai hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tại khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật đất đai, 2003) [11]. Như vậy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước (Lê Tấn Lợi,2009) [6]. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16]. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Trịnh Hữu Liên và ctv,2014) [7]. Hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: Địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.

Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo dục và đào tạo,2008) [1]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.

Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị.

Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3]. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào(Choum Sinnara,2005) [13]. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.

Giá đất Cung về đất G1E G Cầu về đất L1 LL2 Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.

Tình huống này sẽ không ổn định [1]. Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].

Cơ sở pháp lý xác định giá đất Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. + Luật đất đai 2013; + Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số ngành của Luật đất đai; + Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất; + Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất; + Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.