HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ THỊ HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của bản thân với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các thông tin, số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và khách quan do chính tác giả thu thập và phân tích, chưa được sử dụng để bảo vệ một báo cáo hay một công trình nghiên cứu khoa học nào khác. Hà Nội, ngày.
năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM ƠN Tác giả xin trân trọng cám ơn ban Giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam, Ban Quản lý đào tạo, các thầy cô khoa Quản lý đất đai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành luận văn này. Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn tới PGS. Nguyễn Thanh Trà đã hết lòng ủng hộ và hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn này. Tác giả xin trân trọng cám ơn Lãnh đạo, cán bộ nhân viên Phòng Kế hoạch và định giá - Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Cửa Lò, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả thu thập thông tin, tài liệu phục vụ trong công tác nghiên cứu.
Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó khăn và động viên tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn ! Hà Nội, ngày. năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. ii MỤC LỤC.
iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .vii DANH MỤC HÌNH .viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN. ix THESIS ABSTRACT. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU. PHẠM VI NGHIÊN CỨU. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN. Những đóng góp mới.
Ý nghĩa khoa học. Ý nghĩa thực tiễn. TỔNG QUAN TÀI LIỆU. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT.
Khái niệm giá đất. Cơ sở khoa học xác định giá đất. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT. Yếu tố thông thường.
Nhân tố khu vực. Nhân tố cá biệt. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT. Khái niệm định giá đất.
Nguyên tắc định giá đất. Phương pháp định giá đất. 17 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM.
Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới. Định giá đất tại Việt Nam. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.
Phương pháp so sánh. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN. Điều kiện tự nhiên. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN. Tình hình quản lý đất đai. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2017. NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN.
Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ. Yếu tố vị trí.
Yếu tố cơ sở hạ tầng. 76 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Yếu tố hình dáng. Yếu tố diện tích.
Yếu tố lãi suất ngân hàng. Yếu tố độ sâu thửa đất. Yếu tố chiều rộng mặt tiền. Yếu tố mức độ thu nhập của người dân.
Yếu tố hướng đất .5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ. Công tác định giá đất. Về tổ chức định giá đất. Về công tác chuyên gia.
Về công tác quản lý. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 85 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BC Báo cáo BĐS Bất động sản CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ FAO Tổ chức Lương thực và nông nghiệp Liên Hiệp Quốc HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch NĐ-CP Nghị định - Chính phủ PTTH Phổ thông trung học TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố TT-BTC Thông tư - Bộ Tài chính TT- TCĐC Thông tư - Tổng cục địa chính TW Trung ương QĐ-UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân UBND Ủy ban nhân dân vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.
Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới. Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới. Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá.
Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng. Dân số năm 2017 thị xã Cửa Lò. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thị xã Cửa Lò. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019.
So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò .74 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4. Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu. Giá đất ở giao dịch thực tế và giá quy định năm 2017. Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1.
Đường Bình Minh. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2. Đường Nguyễn Sinh Cung. Đường Vinh - Cửa Hội.
Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3. Đường Ven sông Lam. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4. Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy .72 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Thị Hậu Tên luận văn: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
Từ đó, đề xuất một số giải pháp để xác định giá đất ở phù hợp với giá thị trường. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò và một số cơ quan, đơn vị liên quan. Thu thập các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017. Phỏng vấn trực tiếp người dân về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu.
Cụ thể, đối tượng điều tra là những hộ gia đình, cá nhân đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Các số liệu thu thập về giá đất thị trường được thống kê, tổng hợp và xử lý trên phần mềm Excel, sau đó, loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường, từ đó so sánh sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá đất thị trường theo từng năm của giai đoạn nghiên cứu. Sử dụng các dạng biểu đồ và đồ thị để thể hiện các kết quả nghiên cứu của đề tài gồm cơ cấu sử dụng đất, sự biến động giá đất đất, so sánh giá đất quy định và giá đất thị trường và sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) 5 mức độ để tổng hợp và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các đoạn, đường phố đã tổng hợp số liệu trong bảng điều tra. Từ đó, có nhận xét về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đánh giá đất.
Kết quả chính và kết luận Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông, cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km. Nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác ix LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định xác đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò có xu thế luôn cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 1,3 đến 2.3 lần, mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và tuyến đường. Giá đất tại các khu vực trung tâm thị xã là cao nhất và giảm dần tại khu vực lân cận.