Tổng quan nghiên cứu

Thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An sở hữu đường bờ biển dài gần 10 km, giữ vị trí hạt nhân phát triển kinh tế biển và dịch vụ du lịch trọng điểm của vùng Bắc Trung Bộ. Với tổng diện tích tự nhiên phân bổ trên 7 phường gồm Nghi Tân, Nghi Thủy, Thu Thủy, Nghi Thu, Nghi Hương, Nghi Hòa và Nghi Hải, thị xã có lợi thế kết nối vượt trội khi chỉ cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông và cách sân bay quốc tế Vinh 10 km. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu chuyển nhượng và đầu tư bất động sản tại địa phương tăng vọt trong giai đoạn 2015 – 2017, tạo nên các đợt biến động giá đất ở cục bộ. Thực trạng này làm gia tăng khoảng cách giữa khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành và mức giá giao dịch thực tế ngoài thị trường.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là nhận diện, phân tích và lượng hóa mức độ chi phối của các nhân tố tự nhiên, kinh tế, quy hoạch và cá biệt đến giá đất ở. Mục tiêu cụ thể của luận văn nhằm làm rõ thực trạng giá đất ở, phân tích mức độ chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường tại 4 nhóm tuyến đường đặc trưng, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp định giá đất khoa học, sát thực tế. Phạm vi nghiên cứu bao quát địa bàn 7 phường thuộc thị xã Cửa Lò trong giai đoạn 2015 – 2017. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện rõ nét qua việc cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng cho hơn 796 hồ sơ xác định giá đất cụ thể tại Nghệ An, hỗ trợ cơ quan quản lý tăng nguồn thu ngân sách và nâng tỷ lệ đồng thuận trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đạt trên 90%.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng hệ thống lý luận kinh tế đất đai kinh điển, trọng tâm là Lý thuyết địa tô của Karl Marx và Lý thuyết cân bằng cung cầu thị trường bất động sản. Theo kinh tế chính trị Mác-Lênin, giá đất là hình thái tiền tệ hóa của địa tô. Địa tô chênh lệch I được xác lập dựa trên độ phì tự nhiên và vị trí địa lý đắc địa; địa tô chênh lệch II hình thành từ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và thâm canh đô thị. Ngoài ra, nghiên cứu tích hợp lý thuyết dòng tiền chiết khấu chịu tác động trực tiếp bởi lãi suất ngân hàng thương mại để giải thích tính hấp dẫn của tài sản đất đai.

Mô hình nghiên cứu định vị qua 4 khái niệm cốt lõi theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

  1. Giá đất: Giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích.
  2. Bảng giá đất: Tập hợp các mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần nhằm làm căn cứ tính thuế và nghĩa vụ tài chính.
  3. Giá đất cụ thể: Giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho từng trường hợp giao đất, cho thuê đất hoặc tính tiền bồi thường thu hồi đất.
  4. Giá đất thị trường: Mức giá hình thành từ các giao dịch chuyển nhượng thành công, tự nguyện giữa các bên tại một thời điểm xác định.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được triển khai thực hiện từ tháng 3 năm 2017 đến tháng 8 năm 2018. Nguồn dữ liệu thứ cấp bao gồm báo cáo hiện trạng sử dụng đất, số liệu kinh tế - xã hội giai đoạn 2015 – 2017 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò cùng hồ sơ lưu trữ tại Chi cục Thống kê và Trung tâm Phát triển quỹ đất. Dữ liệu sơ cấp được điều tra từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2017 thông qua phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích với tổng quy mô 120 phiếu, gồm 90 hộ dân đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng và 30 chuyên gia, cán bộ quản lý đất đai tại địa phương.

Về không gian, mẫu khảo sát được phân bổ đại diện tại 4 nhóm tuyến đường chính:

  • Nhóm 1: Tuyến giáp biển có giá quy định từ 5 đến 12 triệu đồng/m2 (đường Bình Minh, đường 15m khối 1 phường Thu Thủy).
  • Nhóm 2: Tuyến dịch vụ thương mại du lịch có giá từ 3,5 đến 5 triệu đồng/m2 (đường Nguyễn Sinh Cung, đường Vinh – Cửa Hội).
  • Nhóm 3: Khu vực tiếp giáp trung tâm có giá từ 2,5 đến 3 triệu đồng/m2 (đường quy hoạch phường Nghi Hương, ven sông Lam).
  • Nhóm 4: Khu vực xa trung tâm có giá từ 680 nghìn đến 1,8 triệu đồng/m2 (đường đi Nghi Quang, đường chợ Nghi Hương đi khối 8).

Phương pháp phân tích sử dụng thang đo Likert 5 bậc (từ 1: Rất nhỏ dưới 1,80 đến 5: Rất lớn từ 4,20 trở lên) kết hợp thống kê mô tả và so sánh đối chiếu trên phần mềm Excel. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm loại bỏ các giao dịch ảo, chuẩn hóa mức độ tác động định tính thành các chỉ số lượng hóa khách quan và xác định chính xác trọng số của từng nhân tố.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất quy định của Nhà nước tại thị xã Cửa Lò trong suốt giai đoạn 2015 – 2017. Mức giá giao dịch thực tế luôn cao hơn từ 1,3 đến 2,3 lần so với khung giá trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành. Biên độ chênh lệch thể hiện rõ nét nhất tại các khu vực trung tâm và giảm dần khi đi về các vùng ngoại vi thị xã.

Thứ hai, giá trị đất ở phân hóa sâu sắc theo cấp độ nhóm đường. Tại Nhóm 1, tiêu biểu là đường Bình Minh tiếp giáp biển, giá thị trường thực tế đạt từ 15 đến 28 triệu đồng/m2, cao gấp 2,3 lần mức quy định từ 5 đến 12 triệu đồng/m2. Ở Nhóm 2 gồm đường Nguyễn Sinh Cung và đường Vinh – Cửa Hội, giá giao dịch phổ biến từ 7 đến 12 triệu đồng/m2, chênh lệch từ 1,8 đến 2,0 lần so với mức quy định 3,5 đến 5 triệu đồng/m2. Tại Nhóm 3 và Nhóm 4, giá thị trường đạt từ 1,2 đến 4,5 triệu đồng/m2, giữ khoảng cách chênh lệch từ 1,3 đến 1,5 lần.

Thứ ba, kết quả lượng hóa bằng thang đo Likert xác định yếu tố vị trí địa lý có mức độ ảnh hưởng cao nhất với điểm số trung bình đạt trên 4,20 (mức Rất lớn). Xếp tiếp sau là điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng sinh lợi từ kinh doanh du lịch (điểm trung bình từ 3,85 đến 4,15, mức Lớn). Các nhân tố cá biệt của thửa đất như chiều rộng mặt tiền, độ sâu thửa đất và hình dáng vuông vức chi phối tới hơn 65% quyết định hình thành mức giá cuối cùng của người mua.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân dẫn đến mức chênh lệch từ 130% đến 230% giữa giá thị trường và giá nhà nước xuất phát từ quy luật địa tô chênh lệch I và II. Thị xã Cửa Lò có quỹ đất cồn cát trắng chiếm tới 47,08% (1.324 ha) và đất cát biển chiếm 41,54% (1.168 ha), khiến quỹ đất ở có vị trí đẹp sát bờ biển trở nên vô cùng khan hiếm. Khi cơ sở hạ tầng giao thông và dịch vụ du lịch phát triển mạnh, khả năng sinh lợi thương mại từ khách sạn, nhà hàng đã đẩy mức sẵn lòng chi trả của nhà đầu tư lên rất cao.

Các dữ liệu nghiên cứu này có thể được trình bày một cách trực quan thông qua đồ thị đường biểu diễn biến động giá qua 3 năm và biểu đồ cột so sánh tương quan giữa giá thực tế với giá quy định tại từng nhóm đường. Đồng thời, bảng tổng hợp phân phối điểm Likert phản ánh rõ nét sự phân bậc mức độ ảnh hưởng của 9 yếu tố vi mô và vĩ mô. So sánh với các nghiên cứu tại các đô thị ven biển lân cận, thị xã Cửa Lò có tốc độ tăng trưởng giá đất giao dịch thực tế nhanh hơn khoảng 15% mỗi năm, cho thấy thị trường chịu tác động rõ rệt bởi tính mùa vụ của ngành du lịch và quy hoạch đô thị hạt nhân.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực nghiệm, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất:

Thứ nhất, điều chỉnh và chi tiết hóa bảng giá đất định kỳ: Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An và Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng tuyến đường, đoạn đường và vị trí thửa đất cụ thể. Lộ trình thực hiện giai đoạn 2019 – 2021 hướng tới mục tiêu nâng tỷ lệ sát giá thị trường của bảng giá đất từ mức 45% - 75% hiện nay lên đạt tối thiểu 80% - 85%, hạn chế tối đa độ lệch vượt quá 15%.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất: Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn định kỳ hàng năm điều tra tối thiểu 200 điểm chuyển nhượng thành công trên địa bàn 7 phường. Từ đó, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) dao động linh hoạt từ 1,3 đến 2,2 cho từng phân khu nhằm phục vụ kịp thời công tác tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức và bồi thường thu hồi đất.

Thứ ba, phát triển tổ chức tư vấn định giá đất độc lập: Ủy ban nhân dân thị xã Cửa Lò cần tăng cường thuê các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có đầy đủ chứng chỉ hành nghề khi xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất. Phấn đấu đến cuối năm 2020, 100% dự án đấu giá và dự án thu hồi đất trọng điểm đều có chứng thư thẩm định giá độc lập theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ tư, thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa giá đất thị trường: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò phối hợp với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất triển khai hệ thống thông tin giá đất trực tuyến trong giai đoạn 2019 – 2022. Ứng dụng này cập nhật 100% biến động giao dịch đất ở thực tế, giúp công khai thông tin quy hoạch, giảm thiểu trên 80% tình trạng đầu cơ thổi giá đất và chống thất thu thuế chuyển nhượng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị tham chiếu học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò có thể sử dụng khung phân loại 4 nhóm đường và thang đo Likert để xây dựng bảng giá đất thường niên, giúp rút ngắn 30% thời gian thẩm định hồ sơ định giá đất cụ thể.
  2. Thẩm định viên và doanh nghiệp tư vấn giá đất: Các chuyên gia thẩm định giá tiếp cận được phương pháp định lượng hóa trọng số của 9 yếu tố ảnh hưởng đến đất ở ven biển, từ đó áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số điều chỉnh với độ tin cậy cao, kiểm soát sai số kỹ thuật dưới 10%.
  3. Nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp du lịch: Doanh nghiệp nắm bắt được quy luật chênh lệch giá từ 1,3 đến 2,3 lần giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường trên địa bàn 7 phường, giúp lập dự toán kinh phí đầu tư khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên các trục đường như Bình Minh, Nguyễn Sinh Cung một cách chuẩn xác.
  4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Đề tài là tài liệu tham khảo chất lượng về quy trình xử lý 120 mẫu phiếu điều tra thực địa kết hợp lý thuyết địa tô Mác-Lênin, phục vụ học tập và mở rộng các hướng nghiên cứu về kinh tế bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  1. Điểm đóng góp mới nổi bật nhất của luận văn là gì? Luận văn đã lượng hóa chính xác mức độ ảnh hưởng của 9 nhóm yếu tố tác động đến giá đất ở tại Cửa Lò bằng thang đo Likert 5 bậc trên 120 mẫu khảo sát. Đồng thời, nghiên cứu làm rõ biên độ chênh lệch thực tế giữa giá thị trường và giá nhà nước đạt từ 1,3 đến 2,3 lần theo từng nhóm đường cụ thể.

  2. Vì sao giá đất ở Nhóm 1 thị xã Cửa Lò luôn ở mức cao vượt trội? Tuyến đường Nhóm 1 như đường Bình Minh nằm trải dài ven 10 km bờ biển, sở hữu địa tô chênh lệch vượt trội nhờ tiềm năng kinh doanh dịch vụ khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng. Khả năng sinh lợi thương mại cao đã đẩy mức giá thị trường lên ngưỡng 15 đến 28 triệu đồng/m2, gấp đôi khung giá nhà nước.

  3. Luận văn sử dụng quy mô mẫu khảo sát như thế nào để đảm bảo tính tin cậy? Tác giả đã phỏng vấn trực tiếp 120 đối tượng, bao gồm 90 hộ gia đình, cá nhân đã tham gia giao dịch bất động sản giai đoạn 2015 – 2017 và 30 chuyên gia, cán bộ quản lý đất đai. Mẫu khảo sát được phân bổ đại diện tại 4 nhóm đường thuộc đầy đủ 7 phường của thị xã Cửa Lò.

  4. Yếu tố nào giữ vai trò quyết định lớn nhất đến mức giá đất ở tại Cửa Lò? Yếu tố vị trí địa lý và khoảng cách kết nối đến bãi biển đạt điểm số ảnh hưởng cao nhất với chỉ số Likert trên 4,20 điểm (mức Rất lớn). Kế tiếp là điều kiện hạ tầng kỹ thuật và kích thước mặt tiền thửa đất, tác động tới hơn 65% giá trị giao dịch.

  5. Phương pháp phân tích trong luận văn có thể nhân rộng sang địa phương khác không? Khung phương pháp phân loại 4 nhóm đường kết hợp đánh giá 9 nhân tố chi phối hoàn toàn có thể chuyển giao áp dụng cho các đô thị ven biển có điều kiện tương đồng. Mô hình giúp các địa phương quản lý hiệu quả biến động giá đất và xây dựng bảng giá chuẩn xác với sai số dưới 15%.

Kết luận

  • Khẳng định giá đất ở thị trường tại thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 – 2017 luôn cao hơn bảng giá do Nhà nước quy định từ 1,3 đến 2,3 lần.
  • Xác lập vị trí địa lý (chỉ số Likert ≥ 4,20) và hạ tầng kỹ thuật du lịch là hai nhân tố chi phối mạnh mẽ nhất đến giá trị đất đai ven biển.
  • Hoàn thành việc lượng hóa 9 nhóm yếu tố ảnh hưởng dựa trên dữ liệu điều tra thực chứng từ 120 phiếu khảo sát tại 7 phường trực thuộc.
  • Cung cấp cơ sở khoa học vững chắc phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất và định giá hơn 796 hồ sơ đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
  • Đề xuất lộ trình 2019 – 2022 hoàn thiện cơ chế hệ số K linh hoạt và xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa nhằm giảm trên 80% tình trạng đầu cơ bất động sản.

Luận văn thạc sĩ của tác giả Lê Thị Hậu là công trình nghiên cứu toàn diện, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa lý luận kinh tế đất đai và thực tiễn quản lý giá đất tại đô thị du lịch biển. Để tra cứu chi tiết toàn bộ số liệu khảo sát và mô hình định giá, quý bạn đọc và các nhà nghiên cứu có thể tham khảo trọn bộ luận văn tại Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam ngay hôm nay.