Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2021, thị trường bất động sản tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đã chứng kiến sự biến động mạnh mẽ về giá đất đô thị. Với diện tích tự nhiên 251 km² và dân số khoảng 426.188 người năm 2020, Nha Trang là trung tâm kinh tế, văn hóa và du lịch của tỉnh Khánh Hòa, thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Nhu cầu sử dụng đất tăng cao trong khi quỹ đất không mở rộng đã tạo áp lực lớn lên giá đất, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và ven biển. Mức giá đất theo quy định của UBND tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2020-2024 đã tăng trung bình 1,5 lần so với giai đoạn 2015-2019, tuy nhiên giá thị trường thực tế còn cao hơn nhiều lần, gây ra sự chênh lệch lớn và khó khăn trong quản lý nhà nước.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị tại Nha Trang trong giai đoạn 2017-2021, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động này và đề xuất giải pháp quản lý phù hợp. Nghiên cứu tập trung vào các tuyến đường chính tại ba phường đại diện: Lộc Thọ, Xương Huân và Vĩnh Nguyên, với phạm vi thời gian 5 năm. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các cơ quan quản lý đất đai điều chỉnh chính sách giá đất, đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế về giá đất, bao gồm:

  • Lý thuyết địa tô: Giá đất phản ánh phần sản phẩm thặng dư do vị trí và điều kiện tự nhiên tạo ra. Địa tô chênh lệch là yếu tố quan trọng quyết định sự khác biệt giá đất giữa các khu vực.
  • Nguyên tắc cung cầu: Giá đất biến động theo quy luật cung vượt cầu làm giảm giá, cầu vượt cung làm tăng giá. Đặc thù của đất đai là không thể di chuyển, nên cung cầu có tính cục bộ cao.
  • Lý thuyết lãi suất ngân hàng: Lãi suất ảnh hưởng đến khả năng vay vốn mua đất, từ đó tác động đến cầu và giá đất.
  • Nguyên tắc định giá đất: Định giá đất dựa trên nguyên tắc thay thế, thu lợi và sử dụng hiệu quả nhất, áp dụng các phương pháp như so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư và hệ số điều chỉnh.

Các khái niệm chính bao gồm giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng nội tại (vị trí, hạ tầng, dân cư), yếu tố chính sách địa phương và quốc gia, cũng như tác động quốc tế.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp kết hợp thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp:

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu giá đất theo quy định của UBND tỉnh Khánh Hòa, số liệu giao dịch thị trường thu thập qua khảo sát tại 9 tuyến đường thuộc 3 phường Lộc Thọ, Xương Huân, Vĩnh Nguyên; dữ liệu điều tra phỏng vấn 120 hộ dân và 30 cán bộ chuyên môn.
  • Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các hộ có diện tích đất từ 80-150 m², phân bố đều hai bên đường, khoảng cách 80-100m giữa các hộ để đảm bảo tính đại diện.
  • Phương pháp phân tích: Sử dụng thống kê mô tả, so sánh giá đất thị trường với giá đất quy định, phân tích các yếu tố ảnh hưởng theo mức độ tác động (rất nhiều, nhiều, vừa, ít, không ảnh hưởng). Phân tích dữ liệu bằng phần mềm Excel và phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích định tính và định lượng.
  • Timeline nghiên cứu: Thực hiện trong 8 tháng từ tháng 11/2021 đến tháng 6/2022, bao gồm thu thập số liệu, xử lý, phân tích và hoàn thiện báo cáo.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Biến động giá đất theo quy định Nhà nước: Giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2020-2024 tăng trung bình 1,5 lần so với giai đoạn 2015-2019. Ví dụ, giá đất đường Lý Tự Trọng (đường loại 1, vị trí 1) tăng từ 18 triệu đồng/m² lên 27 triệu đồng/m²; đường Trần Văn Ơn (đường loại 3, vị trí 1) tăng từ 6,96 triệu đồng/m² lên 10,44 triệu đồng/m².

  2. Chênh lệch giá đất thị trường và giá quy định: Giá đất thị trường tại các tuyến đường nghiên cứu cao hơn từ 2 đến 3 lần so với giá quy định của Nhà nước, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và ven biển. Ví dụ, giá thị trường tại đường Lý Tự Trọng có thể gấp 2,5 lần giá quy định.

  3. Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất: Qua khảo sát 120 hộ dân và 30 cán bộ, các yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao gồm: vị trí địa lý thuận lợi, phát triển kinh tế nhanh, tăng dân số cơ học, cơ sở hạ tầng tốt, chính sách giá đất thấp hơn thị trường, đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước, và vai trò của du lịch quốc gia.

  4. Xu hướng biến động giá đất: Giá đất tại Nha Trang có xu hướng tiếp tục tăng trong tương lai do phát triển du lịch, đầu tư hạ tầng, và sự gia tăng nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định vẫn tồn tại, gây khó khăn cho quản lý và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của biến động giá đất là sự phát triển kinh tế xã hội nhanh chóng, đặc biệt là ngành du lịch và dịch vụ chiếm 74% cơ cấu kinh tế thành phố. Mật độ dân số tăng trung bình 0,92%/năm cùng với lượng khách du lịch quy đổi chiếm khoảng 20% dân số tạo áp lực lớn lên nhu cầu đất ở. Cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, giáo dục và y tế được đầu tư nâng cấp góp phần nâng cao giá trị đất.

So với các nghiên cứu tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, và TP. Hồ Chí Minh, mức tăng giá đất tại Nha Trang tuy chưa bằng nhưng có xu hướng tương tự, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và ven biển. Sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá quy định của Nhà nước là vấn đề phổ biến, gây khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và quản lý thị trường bất động sản.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất theo quy định và giá thị trường tại các tuyến đường, bảng phân tích mức độ ảnh hưởng các yếu tố và biểu đồ xu hướng tăng giá đất qua các năm.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường: UBND tỉnh Khánh Hòa cần rà soát, điều chỉnh bảng giá đất định kỳ hàng năm để phản ánh sát thực tế, giảm chênh lệch giá đất thị trường và giá quy định, giúp công tác bồi thường và quản lý hiệu quả hơn. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp UBND tỉnh.

  2. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản: Xây dựng hệ thống giám sát giá đất, giao dịch bất động sản minh bạch, hạn chế đầu cơ, đầu tư không lành mạnh. Thời gian: liên tục; chủ thể: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp.

  3. Phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tại các khu vực trọng điểm: Đầu tư nâng cấp giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học, bệnh viện nhằm nâng cao giá trị sử dụng đất và thu hút đầu tư bền vững. Thời gian: 3-5 năm; chủ thể: UBND thành phố, các sở ngành liên quan.

  4. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật và chính sách đất đai: Nâng cao nhận thức người dân về giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch, bồi thường, tránh tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Thời gian: liên tục; chủ thể: UBND phường, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hoàn thiện chính sách giá đất, quản lý thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả bồi thường, giải phóng mặt bằng.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ biến động giá đất, các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra quyết định đầu tư chính xác, giảm rủi ro.

  3. Các nhà nghiên cứu, học giả trong lĩnh vực quản lý đất đai và kinh tế đô thị: Cung cấp dữ liệu thực tiễn, phân tích chuyên sâu về biến động giá đất tại đô thị ven biển.

  4. Người dân và cộng đồng địa phương: Nắm bắt thông tin về giá đất, quyền lợi trong giao dịch, bồi thường, góp phần nâng cao ý thức pháp luật và tham gia quản lý đất đai.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao giá đất thị trường lại cao hơn giá quy định của Nhà nước?
    Giá đất thị trường phản ánh nhu cầu thực tế, vị trí, hạ tầng và các yếu tố kinh tế xã hội, trong khi giá quy định thường được cập nhật định kỳ và có tính ổn định để phục vụ quản lý, thuế và bồi thường. Do đó, giá thị trường thường cao hơn do tính linh hoạt và biến động nhanh.

  2. Các yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến biến động giá đất tại Nha Trang?
    Vị trí địa lý thuận lợi, phát triển kinh tế nhanh, tăng dân số, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chính sách giá đất thấp hơn thị trường, đầu tư nước ngoài và vai trò du lịch quốc gia là những yếu tố chính tác động mạnh.

  3. Làm thế nào để giảm chênh lệch giá đất giữa thị trường và quy định?
    Cần cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường, tăng cường giám sát giao dịch, minh bạch thông tin và điều chỉnh chính sách phù hợp với thực tế phát triển kinh tế xã hội.

  4. Tác động của biến động giá đất đến người dân như thế nào?
    Biến động giá đất ảnh hưởng đến quyền lợi bồi thường khi thu hồi đất, khả năng tiếp cận nhà ở, chi phí sinh hoạt và đầu tư tài sản. Giá đất tăng cao có thể gây khó khăn cho người thu nhập thấp và tạo áp lực xã hội.

  5. Nghiên cứu này có thể áp dụng cho các đô thị khác không?
    Các phương pháp và kết quả phân tích yếu tố ảnh hưởng có thể tham khảo cho các đô thị ven biển hoặc có đặc điểm kinh tế xã hội tương tự, tuy nhiên cần điều chỉnh theo đặc thù từng địa phương.

Kết luận

  • Giá đất đô thị tại thành phố Nha Trang giai đoạn 2017-2021 biến động mạnh, giá thị trường cao hơn giá quy định của Nhà nước từ 2 đến 3 lần.
  • Các yếu tố ảnh hưởng chính gồm vị trí địa lý, phát triển kinh tế, dân số tăng, hạ tầng đồng bộ, chính sách giá đất và đầu tư nước ngoài.
  • Sự chênh lệch giá đất gây khó khăn trong quản lý, bồi thường và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
  • Cần cập nhật bảng giá đất sát với thị trường, tăng cường quản lý, đầu tư hạ tầng và tuyên truyền pháp luật để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng trong việc điều chỉnh chính sách và phát triển thị trường bất động sản tại Nha Trang.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng cần triển khai rà soát, điều chỉnh bảng giá đất và xây dựng hệ thống giám sát thị trường trong vòng 1-2 năm tới để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản thành phố Nha Trang.