Chương I, Luật Đất đai năm 2013 (18) “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Chương I, Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền g 15 sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Khái quát các quy định của pháp luật về định giá đất Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Các phương pháp định giá đất: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh. (3) Phương pháp thu nhập Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn g 16 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá (4) Phương pháp thặng dư Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Tổng quan các kết quả nghiên cứu về giá đất 1. Tổng quan các kết quả nghiên cứu về giá đất ở một số nước trên thế giới Thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn. Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn.
Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố. Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Nguyễn Oanh, 2016). Sự biến động giá đất tại Mỹ Trang CNN Business dẫn số liệu từ Cơ quan Tài chính nhà đất Liên bang (FHFA) cho biết trong quý 3 năm 2021, giá nhà bình quân ở Mỹ tăng g 17 gần 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng giá nhà hàng năm cao nhất trong lịch sử chỉ số giá nhà của FHFA.
Thậm chí, tại một số khu vực, mức tăng giá nhà thậm chí còn cao gấp đôi mức tăng bình quân toàn quốc. Nhà cũng được bán với tốc độ nhanh chưa từng có, khi người bán thường nhận được cùng lúc nhiều lời hỏi mua và đề nghị thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt. Ngay cả những căn nhà xấu và xập xệ cũng được bán rất nhanh, với mức giá thậm chí cao hơn nhiều so với giá chủ nhà đề xuất ban đầu. Đối với người mua nhà, câu chuyện lại hoàn toàn khác.
Lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ vào đầu năm thấp kỷ lục, nhưng việc tìm nhà để mua không hề dễ dàng. Số nhà chờ bán giảm xuống mức thấp kỷ lục vào đầu năm, và cuộc cạnh tranh giữa những người tìm mua nhà cũng diễn ra khốc liệt. Nhiều người cố tìm mua nhà nhưng không được, dẫn tới nhu cầu thuê nhà tăng vọt và giá nhà cho thuê trên toàn quốc ở Mỹ cũng leo thang. “Năm nay đúng là một năm điên rồ”, Matt Holm – một nhân viên môi giới bất động sản thuộc công ty Compass ở Austin – nói với CNN Business.
Vào tháng 1, Holm rao bán một căn nhà 5 năm tuổi với giá 425.000 USD và ngay lập tức ngập trong những lời chào mua. “Tôi dừng đếm sau khi nhận được 35 lời chào mua”, Holm nói và cho biết đã bán được căn nhà với giá 545.000 USD, cao hơn 30% so với giá niêm yết. Một khách hàng khác của Holm mua một căn biệt thự ven hồ với giá 6 triệu USD vào năm 2020. Vài tháng 6, căn nhà đã được trả 9 triệu USD.
Đợi thêm 2 tháng, giá đã lên 11 triệu USD. Lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ vào đầu năm thấp chưa từng thấy, với lãi suất bình quân của các khoản vay thế chấp nhà lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm là 2,65%. Tuy nhiên, điều này không kéo dài. Đến tháng 4, lãi suất lập đỉnh của năm 2021 ở mức 3,18% và liên tục biến động kể từ đó.
Theo dữ liệu của Freddie Mac, tuần trước, lãi suất vay thế chấp nhà cố định kỳ hạn 30 năm là 3,05%. g 18 Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã đưa ra kế hoạch tăng lãi suất 3 lần trong năm nay, sau khi kết thúc chương trình mua tài sản. Việc Fed nâng lãi suất chắc chắn sẽ đẩy lãi suất các khoản vay thế chấp nhà tăng cao hơn, khiến người mua nhà ở Mỹ gặp bất lợi lớn hơn. Tương tự, chuyên gia kinh tế trưởng Lawrence Yun thuộc Hiệp hội Quốc gia các nhà kinh doanh bất động sản Mỹ (NAR) dự báo lãi suất các khoản vay thế chấp nhà với lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm sẽ tăng lên mức 3,7% vào cuối năm sau.
Tuy nhiên, ông Yun nhấn mạnh rằng mức lãi suất như vậy vẫn thấp hơn mức khoảng 4% trước đại dịch. “Lãi suất vay mua nhà tăng, cùng với lạm phát ăn mòn tiền tiết kiệm. Người mua nhà sẽ chịu thiệt hại”, Allison Salzer, một nhân viên môi giới bất động sản thuộc công ty Compass ở San Francisco, phát biểu. “Tình trạng này sẽ ảnh hưởng nhiều nhất đến người mua nhà ở phân khúc cấp thấp và trung bình, thay vì người mua nhà hạng sang”.
Cuộc cạnh tranh giữa những người muốn mua nhà ở Mỹ năm nay quyết liệt đến nỗi họ phải sử dụng đến những biện pháp cực đoan như trả cho đối thủ hàng nghìn USD để đối thủ từ bỏ ý định mua căn nhà đó, hay trả thêm 1 triệu USD so với giá rao bán của căn nhà… Nguồn cung eo hẹp nhất ở phân khúc cấp thấp. Những căn có giá dưới 200.000 USD rất khan hiếm, với nguồn cung giảm 19% so với năm ngoái. Trái lại, nguồn cung của những căn có giá trên 600.000 USD tăng 40% - theo dữ liệu của House Canary. Nguồn cung nhà ở Mỹ được dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2022, nhưng mức tăng sẽ không nhiều, chỉ khoảng 0,3% - theo Realtor.
Như vậy, giá nhà sẽ còn tăng. Sự leo thang của giá nhà được ghi nhận gần như ở tất cả mọi nơi trên nước Mỹ trong năm nay. Giá bán trung bình của một căn nhà cũ tính đến tháng 11 là 353.000 USD, tăng 13,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá nhà mới thậm chí tăng cao hơn, trung bình 416.900 USD/căn, tăng 19% so với cùng kỳ g 19 2020 và là mức giá kỷ lục - theo số liệu của Chính phủ Mỹ.
Sự biến động giá đất tại Vương Quốc Anh. Một báo cáo mới đây của ngân hàng Halifax cho hay giá nhà ở Vương quốc Anh đang tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2007, với giá bất động sản trung bình ghi nhận mức tăng hàng năm về giá trị lớn nhất trong gần 40 năm kể từ khi Halifax bắt đầu tổng hợp chỉ số giá nhà tại nước này. Hai năm kể từ khi đại dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát, các nhà bình luận nhận định thị trường nhà ở tại Vương quốc Anh đang tiếp tục đi lên bất chấp các điều kiện kinh tế. Giá bất động sản trung bình tại nước này đã tăng thêm 0,5% trong 2/2022, tương đương với 370 bảng Anh (484 USD) một tuần và đánh dấu tháng tăng thứ tám liên tiếp.
Diễn biến này đẩy tốc độ tăng giá bất động sản tại nước Anh trong tháng Hai lên 10,8% so với cùng kỳ năm ngoái, cũng là mức cao nhất kể từ tháng 6/2007. Giá của một ngôi nhà thông thường đã tăng hơn 38.000 bảng kể từ tháng 2/2020, trong đó giá đã tăng thêm tới 27.200 bảng chỉ tính riêng trong 12 tháng qua. Người phát ngôn của Halifax cho biết đây là mức tăng hàng năm tính theo giá trị tiền mặt lớn nhất trong hơn 39 năm lịch sử của chỉ số do ngân hàng này tổng hợp. Điều đó đồng nghĩa là giá nhà trung bình đã đạt mức cao kỷ lục mới là 278.