Nâng Cao Khả Năng Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng Của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 2

Nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng cho công ty cổ phần xây dựng số 2, góp phần phát triển bền vững trong ngành xây dựng Việt Nam.

• Tác giả: Trần Thị Kiều Trang
• Người hướng dẫn: GS. Hồ Văn Vĩnh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Nâng Cao Khả Năng Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng Của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 2 Thuộc Tổng Công Ty Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu & Xây Dựng Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
• Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ THỰC TIỄN VỀ TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò về doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm
• 1.1.2. Vai trò của doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản
• 1.2. Tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS
• 1.2.1. Quan điểm tiếp cận vốn vay
• 1.2.2. Phương pháp tiếp cận
• 1.2.3. Quy trình tiếp cận
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS
• 1.3.1. Yếu tố từ phía doanh nghiệp
• 1.3.2. Yếu tố từ phía ngân hàng
• 1.3.3. Yếu tố vĩ mô
• 2. CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Các câu hỏi nghiên cứu
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu
• 2.2.2. Phương pháp xử lý thông tin
• 2.2.3. Phương pháp phân tích đánh giá
• 2.3. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá khả năng tiếp cận vốn vay của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng công ty Vinaconex
• 2.3.1. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty
• 2.3.2. Hệ thống chỉ tiêu khả năng thanh toán được đánh giá trong quá trình tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng
• 2.3.3. Hệ số nợ (Ncsh) của doanh nghiệp
• 2.3.4. Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của doanh nghiệp
• 2.3.5. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 - VINACONEX HOẠT ĐỘNG TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG & KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh của Công ty CPXD số 2
• 3.1.1. Sự ra đời của Công ty cổ phần xây dựng số 2- vinaconex
• 3.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần xây dựng số 2- Vinaconex
• 3.1.3. Thực trạng hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần xây dựng số 2
• 3.2. Thực trạng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2
• 3.2.1. Những đánh giá hiệu quả tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc Tổng công ty cổ phần vinaconex
• 3.2.2. Những thuận lợi trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty
• 3.2.3. Những khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty
• 3.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến tiếp cận vốn
• 4. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KHẢ NĂNG TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CPXD SỐ 2- VINACONEX TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
• 4.1. Định hướng kinh doanh, phát triển của Công ty CPXD số 2 trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư bất động sản
• 4.1.1. Vị thế và chiến lược kinh doanh của Công ty
• 4.1.2. Định hướng vay vốn cho các dự án của Công ty CPXD 2-Vinaconex
• 4.2. Giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty
• 4.2.1. Nâng cao năng lực tài chính và khả năng lập phương án, dự án xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty
• 4.2.2. Thiết lập quan hệ lành mạnh giữa Công ty với ngân hàng
• 4.2.3. Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ quản lý của Công ty
• 4.3. Kiến nghị đối với Tổng Công ty Vinaconex
• 4.4. Kiến nghị đối với ngân hàng
• 4.5. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Khả Năng Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng Cho Doanh Nghiệp Xây Dựng

Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển của doanh nghiệp xây dựng. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, việc tiếp cận vốn vay không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động mà còn mở rộng quy mô sản xuất. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này do các yêu cầu khắt khe từ ngân hàng.

1.1. Định Nghĩa Về Vốn Vay Ngân Hàng

Vốn vay ngân hàng là khoản tiền mà ngân hàng cho doanh nghiệp mượn để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Doanh nghiệp cần phải trả lãi suất theo quy định và hoàn trả vốn gốc trong thời gian đã thỏa thuận.

1.2. Vai Trò Của Vốn Vay Trong Ngành Xây Dựng

Vốn vay ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư vào các dự án xây dựng. Nó giúp doanh nghiệp có đủ nguồn lực để thực hiện các hợp đồng lớn và nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường.

II. Những Thách Thức Trong Việc Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng

Doanh nghiệp xây dựng thường gặp phải nhiều thách thức khi tiếp cận vốn vay ngân hàng. Những thách thức này bao gồm yêu cầu về hồ sơ vay vốn phức tạp, lãi suất cao và sự thiếu minh bạch trong quy trình xét duyệt. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp không thể đáp ứng được các tiêu chí của ngân hàng.

2.1. Yêu Cầu Hồ Sơ Vay Vốn Khắt Khe

Ngân hàng thường yêu cầu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ vay vốn chi tiết, bao gồm kế hoạch kinh doanh, báo cáo tài chính và các tài liệu liên quan khác. Việc chuẩn bị hồ sơ này có thể tốn nhiều thời gian và công sức.

2.2. Lãi Suất Vay Cao

Lãi suất vay ngân hàng thường cao, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Điều này tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và khả năng trả nợ.

III. Phương Pháp Nâng Cao Khả Năng Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng

Để nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, doanh nghiệp cần áp dụng một số phương pháp hiệu quả. Việc cải thiện hồ sơ vay vốn, xây dựng mối quan hệ tốt với ngân hàng và nâng cao năng lực tài chính là những yếu tố quan trọng.

3.1. Cải Thiện Hồ Sơ Vay Vốn

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ vay vốn đầy đủ và chi tiết, thể hiện rõ ràng khả năng tài chính và kế hoạch sử dụng vốn. Điều này giúp ngân hàng dễ dàng hơn trong việc thẩm định và phê duyệt khoản vay.

3.2. Xây Dựng Mối Quan Hệ Với Ngân Hàng

Việc thiết lập mối quan hệ tốt với ngân hàng có thể giúp doanh nghiệp nhận được sự hỗ trợ và tư vấn kịp thời. Ngân hàng sẽ có cái nhìn tích cực hơn về doanh nghiệp khi có mối quan hệ lâu dài và tin cậy.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Về Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng

Nhiều doanh nghiệp xây dựng đã áp dụng thành công các phương pháp nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Những kết quả tích cực từ việc cải thiện hồ sơ vay vốn và xây dựng mối quan hệ với ngân hàng đã giúp họ vượt qua khó khăn tài chính.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Từ Doanh Nghiệp

Nghiên cứu cho thấy rằng các doanh nghiệp áp dụng các phương pháp nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay đã có sự cải thiện rõ rệt trong hoạt động kinh doanh và khả năng sinh lời.

4.2. Những Bài Học Kinh Nghiệm

Các doanh nghiệp cần học hỏi từ những thành công và thất bại của nhau trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Việc chia sẻ kinh nghiệm sẽ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh và phát triển bền vững.

V. Kết Luận Về Khả Năng Tiếp Cận Vốn Vay Ngân Hàng

Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng là yếu tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp xây dựng. Việc nhận thức rõ các thách thức và áp dụng các phương pháp hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn và phát triển bền vững trong tương lai.

5.1. Tương Lai Của Doanh Nghiệp Xây Dựng

Trong tương lai, doanh nghiệp xây dựng cần tiếp tục cải thiện khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để đáp ứng nhu cầu phát triển và mở rộng quy mô sản xuất.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Hỗ Trợ

Cần có các chính sách hỗ trợ từ phía nhà nước và ngân hàng để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn vay, từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Khu vực công nghiệp và xây dựng đóng vai trò là động lực tăng trưởng then chốt của nền kinh tế Việt Nam, đóng góp khoảng 41% GDP năm 2010, trong đó lĩnh vực xây dựng chiếm tỷ trọng xấp xỉ 10,3% GDP. Sự phát triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp xây lắp và kinh doanh bất động sản tạo ra nền tảng hạ tầng kỹ thuật, đô thị hiện đại và giải quyết việc làm cho hơn 3,34 triệu lao động. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 rơi vào trầm lắng, kéo theo tình trạng đóng băng thanh khoản và khó khăn nghiêm trọng về dòng tiền tại hơn 90% doanh nghiệp vừa và nhỏ trong ngành.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài bắt nguồn từ tình trạng khan hiếm nguồn lực tài chính và rào cản tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng của các đơn vị xây lắp quy mô vừa, điển hình là Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 trực thuộc Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) tại địa chỉ 52 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội. Nguồn vốn vay thương mại giữ vai trò huyết mạch chiếm tới 70% - 80% tổng nhu cầu vốn tài trợ dự án, song việc giải ngân gặp vô vàn trở ngại do yêu cầu khắt khe về tài sản bảo đảm và xếp hạng tín nhiệm.

Mục tiêu cụ thể của luận văn bao gồm: hệ thống hóa khung lý luận về tiếp cận tín dụng trong ngành xây dựng; đánh giá toàn diện thực trạng tài chính và khả năng tiếp cận vốn vay của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 giai đoạn 2010 - 2013; nhận diện các rào cản từ phía doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và môi trường vĩ mô; từ đó kiến nghị hệ thống giải pháp khả thi với mục tiêu tăng trưởng khả năng giải ngân vốn vay từ 15% - 20% và giảm chi phí sử dụng vốn bình quân xuống dưới 10% mỗi năm cho định hướng phát triển đến năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng đồng bộ ba lý thuyết nền tảng trong quản trị tài chính và ngân hàng thương mại để phân tích hành vi tiếp cận vốn:

• Lý thuyết bất cân xứng thông tin (Information Asymmetry Theory): Giải thích hiện tượng lựa chọn đối nghịch (adverse selection) và rủi ro đạo đức (moral hazard) trong quan hệ tín dụng. Khi ngân hàng thiếu thông tin minh bạch về dòng tiền thực tế và tiến độ thi công của doanh nghiệp xây lắp, các tổ chức tín dụng có xu hướng siết chặt điều kiện thế chấp hoặc từ chối cấp tín dụng.
• Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory): Khẳng định doanh nghiệp ưu tiên sử dụng nguồn vốn nội bộ trước tiên, tiếp đến là phát hành nợ vay ngân hàng và cuối cùng mới phát hành vốn cổ phần mới. Do đặc thù ngành xây dựng cần vốn lưu động lớn vượt quá 60% tổng tài sản, vốn vay ngân hàng trở thành kênh tài trợ ngoại sinh chủ đạo.
• Lý thuyết trung gian tài chính (Financial Intermediation Theory): Xác định vai trò của ngân hàng thương mại như một tổ chức chuyển hóa rủi ro, kỳ hạn và quy mô vốn, tạo cầu nối phân bổ thanh khoản từ khu vực thặng dư sang khu vực thâm hụt vốn sản xuất.

Bên cạnh đó, nghiên cứu làm rõ các khái niệm then chốt: tiếp cận vốn vay ngân hàng (khả năng đáp ứng quy chuẩn cấp tín dụng và nhận giải ngân), bảo đảm tiền vay (biện pháp quản trị rủi ro bằng tài sản thế chấp hoặc bảo lãnh), hệ số khả năng thanh toán (tỷ số phản ánh mức độ an toàn tài chính ngắn hạn) và hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu điển hình (case study chuyên sâu) tập trung vào Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 trong hệ sinh thái hơn 40 công ty thành viên thuộc Tổng Công ty Vinaconex.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ hệ thống báo cáo tài chính kiểm toán giai đoạn 2010 - 2013 (bao gồm 4 Bảng cân đối kế toán, 4 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ liên tục), các tài liệu thống kê ngành của Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê và các văn bản pháp quy liên quan như Nghị định số 56/2009/NĐ-CP, Nghị quyết số 01/NQ-CP và Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ.

Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu được thực hiện theo nguyên tắc mẫu chủ đích điển hình với 1 doanh nghiệp nòng cốt đại diện cho nhóm doanh nghiệp xây dựng dân dụng - hạ tầng niêm yết có quy mô vốn điều lệ trên 100 tỷ đồng, kết hợp khảo sát ý kiến định tính của 15 chuyên gia tài chính và cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại.

Lý do lựa chọn hệ phương pháp phân tích tài chính (phân tích chỉ số, so sánh ngang dọc, phân tổ thống kê) là nhằm lượng hóa chính xác 5 nhóm chỉ tiêu cốt lõi: khả năng thanh toán tổng quát, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu, vòng quay hàng tồn kho, hiệu suất sử dụng tài sản và tỷ suất sinh lời ròng (ROA, ROE). Toàn bộ dữ liệu được tổng hợp, xử lý trên phần mềm chuyên dụng và bảng tính điện tử trong mốc thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 10/2013 đến tháng 5/2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh và quan hệ tín dụng của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng:

1. Quy mô vốn vay ngân hàng giữ tỷ trọng áp đảo nhưng cơ cấu chưa cân đối: Nhu cầu vốn phục vụ các gói thầu xây lắp và dự án khu đô thị mới gia tăng liên tục, trong đó nợ vay ngân hàng ngắn và dài hạn chiếm tỷ lệ dao động từ 65% đến 75% tổng nguồn vốn huy động. Tuy nhiên, tỷ lệ tiếp cận vốn vay trung dài hạn cho các dự án bất động sản chỉ đạt khoảng 40% - 50% mức đăng ký vay ban đầu do ngân hàng kiểm soát chặt room tín dụng bất động sản.
2. Áp lực đòn bẩy tài chính và gánh nặng nợ phải trả cao: Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp duy trì ở mức cao trên 3,5 lần trong giai đoạn 2011 - 2013. Tỷ lệ này cao hơn đáng kể so với mức khuyến nghị an toàn bình quân ngành là dưới 2,0 lần, làm gia tăng hệ số rủi ro tín dụng khi ngân hàng tiến hành chấm điểm xếp hạng nội bộ.
3. Vòng quay tài sản và tồn kho chậm làm suy giảm khả năng thanh toán ngắn hạn: Hệ số thanh toán ngắn hạn của đơn vị thường xuyên biến động quanh ngưỡng 1,05 - 1,20 lần, trong khi hệ số thanh toán nhanh chỉ đạt xấp xỉ 0,45 - 0,60 lần do giá trị dở dang và hàng tồn kho các công trình chiếm trên 50% tài sản ngắn hạn. Tốc độ thu hồi công nợ kéo dài khiến dòng tiền hoạt động thuần chịu áp lực thâm hụt cục bộ.
4. Rào cản lớn về thủ tục pháp lý tài sản bảo đảm: Trên 80% tổng giá trị dư nợ tín dụng của công ty yêu cầu tài sản thế chấp là bất động sản hoặc máy móc thiết bị thi công. Tuy nhiên, tính pháp lý về quyền sử dụng đất tại một số dự án hợp tác đầu tư chưa hoàn chỉnh, khiến ngân hàng chỉ định giá tài sản bảo đảm ở mức 50% - 60% giá trị thị trường, làm giảm hạn mức cấp vốn thực tế.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những hạn chế trên xuất phát từ sự tương tác phức tạp giữa các yếu tố nội tại doanh nghiệp và cơ chế thẩm định của hệ thống ngân hàng thương mại.

Về phía doanh nghiệp, việc lập hồ sơ dự án đầu tư và dự báo dòng tiền hoàn trả nợ trong một số giai đoạn còn mang tính kỹ thuật thuần túy, chưa làm nổi bật các kịch bản phân tích độ nhạy tài chính trước biến động lãi suất thị trường (giai đoạn 2011 lãi suất cho vay từng chạm mốc 18% - 22%/năm). Năng lực thương thảo hợp đồng tín dụng và tính minh bạch trong thuyết minh luân chuyển dòng tiền giữa các công trình xây lắp chưa thực sự tạo dựng niềm tin tuyệt đối cho hội đồng tín dụng.

Về phía ngân hàng, định kiến rủi ro đối với ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản trong chu kỳ suy thoái kinh tế buộc các ngân hàng phải áp dụng chính sách quản trị rủi ro thắt chặt, tăng cường yêu cầu kiểm soát vốn tự có tham gia dự án tối thiểu từ 30% trở lên.

Để minh họa trực quan các luận điểm này, dữ liệu thực nghiệm trong luận văn được trình bày hiệu quả thông qua hệ thống bảng biểu so sánh cơ cấu doanh thu, bảng tổng hợp biến động các tỷ số tài chính qua các năm từ 2011 đến 2013 và sơ đồ mô tả quy trình luân chuyển hồ sơ vay vốn 3 bước từ tiếp cận thông tin, thẩm định hồ sơ đến giải ngân và giám sát sau vay.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm tối ưu hóa khả năng tiếp cận vốn ngân hàng đến năm 2020:

1. Tái cấu trúc nguồn vốn và cải thiện năng lực tài chính nội tại: Doanh nghiệp cần chủ động gia tăng tỷ trọng vốn chủ sở hữu thông qua tích lũy lợi nhuận giữ lại và phát hành cổ phần cho cổ đông chiến lược, nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia dự án lên tối thiểu 25% - 30% tổng mức đầu tư. Thiết lập trần kiểm soát hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu giảm dần từ mức trên 3,5 lần xuống dưới 2,5 lần vào cuối năm 2016. Đẩy mạnh công tác thu hồi công nợ xây lắp tồn đọng để nâng hệ số khả năng thanh toán hiện hành đạt từ 1,30 đến 1,50 lần trong giai đoạn 2015 - 2017.
2. Nâng cao chất lượng lập phương án sản xuất kinh doanh và hồ sơ dự án: Chuẩn hóa quy trình thẩm định nội bộ, xây dựng báo cáo tiền khả thi và khả thi với đầy đủ các phân tích chỉ số tài chính chuyên sâu (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn có chiết khấu, DSCR). Bổ sung các phương án quản trị rủi ro dòng tiền và kế hoạch bán hàng chi tiết nhằm chứng minh nguồn thu trả nợ rõ ràng, hoàn thành chuẩn hóa 100% hồ sơ dự án trước quý I/2015 do Ban Tài chính Kế toán và Phòng Kế hoạch Kỹ thuật chủ trì.
3. Xây dựng mối quan hệ đối tác chiến lược và đa dạng hóa hình thức cấp tín dụng: Chủ động ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện với 3 - 5 ngân hàng thương mại lớn có thế mạnh tài trợ xây dựng (như BIDV, VietinBank, Agribank), duy trì lịch sử tín dụng minh bạch loại 1 trên hệ thống CIC. Tận dụng cơ chế bảo lãnh tài chính từ Tổng Công ty Vinaconex và mở rộng tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi từ Quỹ Phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ với lãi suất hỗ trợ giảm từ 1,5% - 2,0%/năm.
4. Kiến nghị hoàn thiện chính sách hỗ trợ vĩ mô: Đề nghị Ngân hàng Nhà nước duy trì trần tăng trưởng tín dụng linh hoạt cho phân khúc nhà ở xã hội và hạ tầng kỹ thuật; đề xuất Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai nhằm tạo thuận lợi cho việc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm trong thời gian xử lý hồ sơ từ 5 đến 7 ngày làm việc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu mang tính lý luận và ứng dụng thực tiễn cao, đặc biệt hữu ích cho 4 nhóm đối tượng sau:

• Ban điều hành và Giám đốc Tài chính (CFO) các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản: Cung cấp bộ công cụ nhận diện các điểm nghẽn thanh khoản, phương pháp tái cấu trúc bảng cân đối kế toán và kinh nghiệm thực tiễn để thương lượng hạn mức tín dụng tối ưu với các ngân hàng.
• Cán bộ tín dụng và chuyên viên thẩm định rủi ro tại các ngân hàng thương mại: Cung cấp góc nhìn thực chứng về chu kỳ vốn, đặc thù dòng tiền dở dang và các rủi ro tiềm ẩn của gói thầu xây lắp để thiết kế các gói sản phẩm bao thanh toán, bảo lãnh dự thầu và cho vay tài trợ chuỗi cung ứng phù hợp.
• Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Quản lý kinh tế: Tài liệu tham khảo học thuật giá trị về phương pháp luận nghiên cứu tài chính vi mô, hệ thống chỉ tiêu phân tích thanh toán và mô hình định lượng hóa các rào cản tiếp cận vốn tại các thị trường mới nổi.
• Cơ quan quản lý Nhà nước và hiệp hội ngành nghề: Cung cấp luận cứ thực tiễn để Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Ngân hàng Nhà nước tham vấn khi xây dựng các chính sách tháo gỡ khó khăn về vốn, hoàn thiện cơ chế quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao các doanh nghiệp xây lắp thường gặp khó khăn hơn các ngành khác khi vay vốn ngân hàng?

Doanh nghiệp xây lắp có chu kỳ luân chuyển vốn kéo dài, phụ thuộc vào tiến độ nghiệm thu và giải ngân của chủ đầu tư. Tài sản thế chấp phần lớn là máy móc chuyên dụng có độ hao mòn nhanh hoặc công trình dở dang khó thanh lý, khiến ngân hàng định giá rủi ro cao và áp dụng tỷ lệ chiết khấu tài sản bảo đảm lên tới 40% - 50%.

2. Hệ số nợ bao nhiêu được coi là an toàn đối với doanh nghiệp xây dựng niêm yết?

Trong thực tế quản trị tài chính ngành xây dựng, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu lý tưởng nên duy trì trong khoảng 1,5 đến 2,5 lần. Mức đòn bẩy vượt quá 3,0 lần sẽ đẩy doanh nghiệp vào tình trạng rủi ro mất khả năng thanh toán khi chi phí lãi vay tăng cao hoặc thị trường đóng băng dòng tiền.

3. Quỹ bảo lãnh tín dụng có vai trò như thế nào trong việc hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp?

Quỹ bảo lãnh tín dụng hoạt động như một bên thứ ba có uy tín tài chính, đứng ra bảo lãnh tối đa khoảng 80% phần chênh lệch giữa giá trị khoản vay và tài sản thế chấp với mức phí thường là 0,5%/năm, giúp các doanh nghiệp có phương án kinh doanh khả thi nhưng thiếu tài sản thế chấp tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

4. Bất cân xứng thông tin ảnh hưởng thế nào đến lãi suất và hạn mức cấp tín dụng?

Khi doanh nghiệp không cung cấp đầy đủ báo cáo tài chính minh bạch hoặc kế hoạch kinh doanh chi tiết, ngân hàng sẽ bù đắp rủi ro thông tin bằng cách tăng biên độ lãi suất cho vay thêm từ 1% - 3%/năm, đồng thời cắt giảm hạn mức tín dụng hoặc yêu cầu bổ sung thêm tài sản bảo đảm ngoại bảng.

5. Doanh nghiệp cần chuẩn bị những tài liệu cốt lõi nào trong hồ sơ xin cấp hạn mức tín dụng xây lắp?

Bộ hồ sơ tiêu chuẩn gồm: Báo cáo tài chính kiểm toán 2 - 3 năm liên tiếp, hồ sơ pháp lý doanh nghiệp, hồ sơ năng lực thi công, hợp đồng kinh tế và biên bản nghiệm thu các công trình lớn, phương án dòng tiền chi tiết của gói thầu và hồ sơ pháp lý hợp lệ của tài sản bảo đảm.

Kết luận

• Tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng là nhân tố sống còn quyết định năng lực duy trì sản xuất và mở rộng quy mô của các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh tỷ trọng ngành chiếm hơn 10% GDP.
• Thực trạng tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 giai đoạn 2010 - 2013 phản ánh bức tranh chung về áp lực đòn bẩy tài chính cao với hệ số nợ trên 3,5 lần và sự phụ thuộc lớn vào vốn vay ngắn hạn.
• Nâng cao khả năng tiếp cận vốn đòi hỏi nỗ lực hai chiều: doanh nghiệp chủ động chuẩn hóa năng lực tài chính, minh bạch dòng tiền dự án; ngân hàng đa dạng hóa sản phẩm tín dụng và nâng cao chất lượng thẩm định.
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp và kiến nghị chính sách trong luận văn mang tính khả thi cao, đóng vai trò định hướng chiến lược quản trị vốn cho doanh nghiệp đến năm 2020.
• Các nhà quản trị doanh nghiệp và cán bộ tín dụng nên nghiên cứu, ứng dụng ngay các khuyến nghị thực tiễn của công trình này để thiết lập quy trình quản trị thanh khoản tối ưu và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn vay thương mại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận chung và thực tiễn về tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Chương 2: Phƣơng pháp nghiên cứu. Chương 3: Thực trạng tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng & kinh doanh BĐS nói chung và Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex. Chương 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex trong lĩnh vực xây dựng và đầu tƣ kinh doanh bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 6 Chƣơng 1 LÝ LUẬN CHUNG VÀ THỰC TIỄN VỀ TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò về doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm và đặc điểm 1. Khái niệm Luật Doanh nghiệp hiện hành quy định “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đƣợc đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”.

Doanh nghiệp là một trong các chủ thể kinh doanh chủ yếu của xã hội, “Doanh nghiệp là đơn vị kinh doanh đƣợc thành lập để thực hiện hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời”. Do doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản (BĐS) là loại hình doanh nghiệp đặc thù nên để đƣa ra khái niệm doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản thì chúng ta cần hiểu một cách đầy đủ về doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS, trƣớc tiên cần đƣa ra định nghĩa về lĩnh vực hoạt động thi công xây dựng và kinh doanh BĐS: + Hoạt động thi công xây dựng đƣợc hiểu một cách cơ bản là những công việc thuộc quá trình xây dựng các hạng mục công trình (bao gồm cả lắp đặt thiết bị). Theo khoản 2 điều 3 luật Xây dựng năm 2003 “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 7 công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác”.

+ Hoạt động kinh doanh bất động sản. Khái niệm kinh doanh BĐS theo điều 4 khoản 2 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy đinh “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. Hoạt động kinh doanh BĐS cần tuân thủ các nguyên tắc sau (theo điều 5 của luật kinh doanh BĐS) - Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS phải bình đẳng trƣớc pháp luật. - BĐS đƣa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo qui định của luật kinh doanh BĐS và các qui định khác của pháp luật có liên quan - Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai và minh bạch.

Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS cũng là một tổ chức kinh tế phong phú và đa dạng với chất lƣợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cƣ góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nƣớc. Đặc điểm của hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS + Đặc điểm của xây dựng: Là quá trình xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo, hiện đại hoá, khôi phục công trình nhà máy, xí nghiệp, đƣờng xá, nhà cửa nhằm phục vụ cho đời sống, sản xuất của xã hội. Sản phẩm của nó là các công trình đã xây dựng, lắp đặt hoàn thành có thể đƣa vào sử dụng phục vụ cho sản xuất và đời sống. So với ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cơ bản có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở sản phẩm và quá trình sản xuất.

chính vì vậy, ở mỗi sản phẩm hay từng công trình đều có khâu tổ chức, quản lý và biện pháp thi công khác nhau tùy thuộc vào địa điểm, tiến độ thi công … để có hiệu quả cao nhất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 8 + Đặc điểm của kinh doanh BĐS: Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đối tƣợng kinh doanh là một hàng hóa đặc biệt không thể di dời. Kinh doanh BĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn, đặc biệt khi nhà đầu tƣ xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp… thì các dự án thƣờng có quy mô vốn đầu tƣ lớn và diện tích chiếm đất cũng lớn. Chính vì vậy nó là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhƣng rủi ro cũng cao.

Mối quan hệ giữa hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS Hoạt động xây dựng ở nƣớc ta đang diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết, đặc biệt là lĩnh vực đầu tƣ xây dựng các khu đô thị mới trong cả nƣớc. Việc đồng bộ hóa giữa cơ sở hạ tầng, nhà chung cƣ, biệt thự, nhà vƣờn … và các dịch vụ đi kèm tại các khu đô thị mới đã tạo niềm tin cho ngƣời dân khi quyết định lựa chọn nơi ở để an cƣ lạc nghiệp. Chính vì vậy sự phát triển, hoạt động của các Công ty xây dựng luôn luôn bao gồm cả hoạt động kinh doanh BĐS. Vì mối quan hệ giữa xây dựng và đầu tƣ kinh doanh BĐS luôn có sự liên kết chặt chẽ.

Hầu hết các Công ty hoạt động trong xây dựng bao giờ cũng có sự tìm hiểu, các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin đa chiều và sự nhạy bén về thị trƣờng nhƣ tìm hiểu nhu cầu của các khách hàng mục tiêu trên cơ sở đó hợp tác với các nhà tƣ vấn thiết kế nhằm đƣa ra những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Mặt khác, các sản phẩm của Công ty xây dựng đa phần trở thành hàng hóa BĐS nhƣ nhà ở, buộc các Công ty xây dựng phải kinh doanh cả BĐS. Do đó các Công ty xây dựng ngoài việc tìm kiếm thị trƣờng xây dựng thì luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tƣ, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS. Ngoài việc đầu tƣ trực tiếp, các Công ty xây dựng còn hợp tác, liên doanh với các chủ đầu tƣ lớn khác để thực hiện các dự án có quy mô lớn tại các tỉnh, thành trong cả nƣớc.

Từ đó, các Công ty này đa dạng hóa hình thức hoạt động sản xuất kinh doanh của mình để tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www. Vai trò của doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản Đối với sự phát triển kinh tế của một đất nƣớc thì phải kể đến sự đóng góp của các DN nói chung. Đối với các nƣớc đang phát triển thì các DN có vị trí và vai trò hết sức quan trọng.

Ở Việt Nam cũng nhƣ nhiều nƣớc trên thế giới, các DN đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế và có vai trò quan trọng trong mạng sản xuất và chuỗi cung ứng hàng hóa và dịch vụ. Các DN có khả năng tạo ra nhiều việc làm với chi phí thấp, cung cấp cho xã hội khối lƣợng đáng kể hàng hóa, dịch vụ, làm tăng GDP cho nền kinh tế, tăng cƣờng kỹ năng quản lý và đổi mới công nghệ, góp phần giảm bớt chênh lệch về thu nhập trong xã hội, xóa đói giảm nghèo, tăng nguồn tiết kiệm và đầu tƣ của dân cƣ địa phƣơng, làm cho nền kinh tế năng động và hiệu quả hơn, cải thiện mối quan hệ giữa các khu vực kinh tế khác nhau. Đặc biệt ở các nƣớc đang phát triển thì việc xây dựng nhà cửa, khu đô thị mới, khu công nghiệp hiện đại, đầu tƣ hệ thống giao thông nhƣ cầu, đƣờng, bến bãi … là rất quan trọng. Ở Việt nam các DN xây dựng và kinh doanh BĐS có tỷ trọng đóng góp trong cơ cấu GDP hàng năm là rất lớn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2010 tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng đạt 41% GDP, trong đó lĩnh vực xây dựng chiếm khoảng 10,3% GDP. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, theo quy mô và trình độ phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, nếu tổng tích lũy thấp thì cũng chiếm từ 5- 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 - 20% GDP. Do đó ngành Xây dựng và kinh doanh BĐS ngày càng khẳng định là ngành kinh tế quan trọng của đất nƣớc. Vị trí và vai trò của DN xây dựng và kinh doanh BĐS đƣợc thể hiện qua các đặc điểm nội dung chủ yếu nhƣ sau: * Đối với xây dựng: Các DN xây dựng là một bộ phận kinh tế không thể thiếu đƣợc đối với một nƣớc đang phát triển.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng năm 2012, cả nƣớc có trên 300.000 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trên 90% này Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 10 là các doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) hoạt động trên tất cả các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu của ngành xây dựng nhƣ tƣ vấn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS. DN xây dựng hoạt động ở hầu hết các lĩnh vực nhƣ đƣờng xá, cầu, các khu công nghiệp, các dự án đô thị, các nhà máy thủy điện… Xây dựng là ngành duy nhất tạo ra tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân dƣới dạng công trình xây dựng. Hoạt động trong lĩnh vực xây dựng là những hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Sản phẩm xây dựng trực tiếp tạo nên tổng sản phẩm quốc gia và đóng góp vào ngân sách quốc gia thông qua thuế.

Do đó, các DN xây dựng đóng góp rất đáng kể vào GDP của cả nƣớc. Ngoài ra DNNVV ngành xây dựng thu hút rất nhiều lao động phổ thông, lao động thời vụ….tạo công ăn việc làm với chi phí đầu tƣ thấp, giảm thất nghiệp, góp phần ổn định và phát triển xã hội. Việc mở rộng và phát triển DN xây dựng góp phần không nhỏ trong việc làm tăng GDP.