Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đăng ký đất đai * Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định và HSDC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng. Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: (1) đăng ký lần đầu và (2) đăng ký biến động đất đai Đăng ký lần đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất thực hiện lần đầu.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: (1) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; (2) Ngưới đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với ngưới sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất * Đăng ký Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Khái niệm này chỉ rõ: 4 - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. * Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. - Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội; giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản 1.
Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản * Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản; Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
* Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; 5 - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. * Đơn vị đăng ký - Thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằn lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Đăng ký pháp lý đất đai/ bất động sản - Đăng ký quyền Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói 6 cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. - Đăng ký giao dịch Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. - Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
Đăng ký đất đai và bất động sản Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ công thực hiện- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp: + Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN. + Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi. + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp: + Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn.
7 + Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp. + Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính; + Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất + Chuyển mục đích sử dụng đất, + Gia hạn sử dụng đất. + Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất. + Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa.
nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Khái niệm chung về văn phòng đăng ký đất đai * Văn phòng đăng ký đất đai là gì? Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Văn phòng ĐKQSDĐ là một cơ quan hành chính sự nghiệp được thành lập để cung cấp các dịch vụ công như: Cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân, tổ chức; Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai. Mặt khác Văn phòng ĐKQSDĐ giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất đai bằng các nghiệp vụ như: Thực hiện các thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Nhìn chung các thủ tục hành chính về đất đai đều phải trải qua cửa Văn phòng ĐKQSDĐ.