Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết nền kinh tế thị trường, hỗ trợ quản lý tài chính doanh nghiệp, giảm thiểu thất thoát tài sản nhà nước và nâng cao tính minh bạch cho các giao dịch kinh tế. Tại Việt Nam, ngành thẩm định giá hình thành muộn hơn so với nhiều quốc gia nhưng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh chóng. Dù vậy, thực tiễn thẩm định giá bất động sản vẫn đối mặt với nhiều rủi ro và bất cập phát sinh từ tính chất biến động phức tạp của thị trường bất động sản, sự hạn chế của cơ sở dữ liệu và việc lựa chọn, ứng dụng các phương pháp định giá chưa thực sự hoàn thiện.

Trong các cách tiếp cận thẩm định giá, phương pháp thu nhập là công cụ phản ánh trực tiếp khả năng sinh lời và tiềm năng kinh tế tương lai của tài sản. Việc áp dụng phương pháp này trên thực tế đòi hỏi kỹ thuật dự báo dòng tiền, ước tính tỷ suất chiết khấu và xử lý số liệu thị trường một cách chặt chẽ. Đề tài "Áp dụng phương pháp thu nhập vào công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA" được thực hiện nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn đó.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận, nguyên tắc, điều kiện và quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
  2. Khảo sát, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản và việc áp dụng phương pháp thu nhập thông qua các hồ sơ thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA); từ đó đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân tồn tại.
  3. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình nghiệp vụ tại doanh nghiệp và kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và kỹ thuật áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản.
  • Không gian nghiên cứu: Phòng Thẩm định giá Bất động sản thuộc Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA, tập trung vào các hồ sơ thẩm định giá bất động sản tại địa bàn Thành phố Hà Nội.
  • Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu thực tế và các hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 2016 – 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý thuyết định giá tài sản và các quy định pháp luật chuyên ngành:

  • Khái niệm và cơ sở phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập ước tính giá trị bất động sản dựa trên việc quy đổi các khoản thu nhập ròng trong tương lai về giá trị hiện tại. Cơ sở lý thuyết dựa trên hai giả thiết then chốt: thu nhập có tính chất vĩnh viễn (hoặc kéo dài theo chu kỳ dự án) và rủi ro thu nhập trong tương lai là cố định.
  • Nguyên tắc thẩm định giá: Áp dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 - TĐGVN 06) và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
  • Cơ sở giá trị: Áp dụng giá trị thị trường làm cơ sở định giá (theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02 - TĐGVN 02).
  • Văn bản quy phạm pháp luật: Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP; Luật Đất đai số 45/2013/QH13; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 45/2013/TT-BTC và Thông tư số 147/2016/TT-BTC về quản lý và trích khấu hao tài sản cố định; Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 và số 11 về cách tiếp cận từ chi phí (Thông tư số 126/2015/TT-BTC và Thông tư số 145/2016/TT-BTC); Quyết định số 1161/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2014.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp thống kê, tổng hợp: Thu thập và xử lý các chuỗi số liệu về lạm phát, chỉ số giá xây dựng, lãi suất trái phiếu Chính phủ và biểu giá thị trường.
  • Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Phân tích thực trạng hao mòn, tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình và máy móc thiết bị gắn liền với đất.
  • Phương pháp so sánh: So sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự trên thị trường để điều chỉnh đơn giá thuê và giá đất; so sánh kết quả định giá giữa phương pháp thu nhập và các phương pháp đối chứng (phương pháp so sánh, phương pháp chi phí).
  • Nguồn dữ liệu: Hồ sơ khảo sát thực địa của VTA; dữ liệu tài chính do khách hàng cung cấp; báo cáo kinh tế của Tổng cục Thống kê; số liệu đấu thầu Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm; các văn bản công bố chỉ số giá của Sở Xây dựng TP. Hà Nội và Bộ Xây dựng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Giới thiệu về Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA

Chương I trình bày tổng quan về cơ cấu tổ chức, tư cách pháp nhân và năng lực hoạt động của Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA):

  • Thông tin pháp lý: Thành lập theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0105780075 do Sở KH&ĐT Hà Nội cấp ngày 31/01/2011; Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá số 050/TĐG do Bộ Tài chính cấp ngày 14/09/2015. Trụ sở chính đặt tại Tầng 12, Tòa nhà Nam Anh, số 68/116 Nhân Hòa, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội; cùng hệ thống văn phòng đại diện tại Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh và Vũng Tàu.
  • Cơ cấu tổ chức và nhân sự: Vận hành theo mô hình gồm Hội đồng Giám đốc, Ban Giám đốc và 6 phòng ban chức năng (Phòng Thẩm định Bất động sản, Phòng Thẩm định Động sản, Phòng Thẩm định Doanh nghiệp, Phòng Kế toán, Phòng Kiểm soát chất lượng, Phòng Hành chính) cùng các chi nhánh. Công ty có 6 thẩm định viên về giá hành nghề được Bộ Tài chính cấp phép; 100% cán bộ nghiệp vụ có trình độ đại học trở lên, trong đó gần 30% có trình độ thạc sĩ hoặc đang học cao học.
  • Lĩnh vực hoạt động và kết quả kinh doanh: Cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản (chiếm 60% tổng doanh số năm 2016), thẩm định giá động sản, xác định giá trị doanh nghiệp và tư vấn dự án đầu tư. Biểu phí dịch vụ thực hiện theo Quyết định số 02/2016/QĐ/GĐ/VTA ngày 01/01/2016, phí phát hành chứng thư là 500.000 đồng/chứng thư.
Lĩnh vực thẩm định giá Khách hàng / Dự án tiêu biểu Giá trị phí dịch vụ (đồng)
Bất động sản Công ty CP Đầu tư và Thương mại Topcare 128.000.000
Bất động sản Tổng công ty Hàng hải Việt Nam - MTV 195.000.000
Bất động sản Công ty CP Đầu tư GE Việt Nam 150.000.000
Bất động sản Công ty CP Xây dựng và Thương mại 355.000.000
Động sản BQL Đầu tư Xây dựng công trình tỉnh Vĩnh Phúc 234.000.000
Xác định giá trị đầu tư Công ty CP Giáo dục Quốc tế Thần Đồng 165.000.000
Xác định giá trị đầu tư Công ty CP Đầu tư Xây dựng & PT Hạ tầng Phú An 330.000.000
Cổ phần doanh nghiệp Công ty CP Giao nhận Kho vận Ngoại thương Quy Nhơn 330.000.000

Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA

Chương II đi sâu vào phân tích lý thuyết phương pháp thu nhập, chuẩn hóa quy trình thẩm định giá 6 bước của VTA và phân tích hai hồ sơ thẩm định giá thực tế bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) do VTA không áp dụng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp.

Quy trình thẩm định giá 6 bước tại VTA:
Bước 1: Xác định vấn đề -> Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá -> Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin -> Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp -> Bước 5: Xác định giá trị bất động sản -> Bước 6: Báo cáo và phát hành chứng thư thẩm định giá.

Hồ sơ 1: Thẩm định giá bất động sản nhà ở kết hợp kinh doanh tại số 132 Lê Duẩn, Hà Nội

  • Đặc điểm tài sản: Thửa đất diện tích $34,6\text{ m}^2$, diện tích sàn cho thuê $155,7\text{ m}^2$. Hiện trạng xây dựng là nhà 4 tầng + 1 tum (năm 2012), nhưng hồ sơ pháp lý ghi nhận nhà cấp IV diện tích $24,84\text{ m}^2$ (năm 2010).
  • Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF):
    • Khảo sát 3 tài sản so sánh trên đường Lê Duẩn, điều chỉnh các yếu tố diện tích sàn, cơ sở hạ tầng, mặt tiền và điều kiện kinh doanh để xác định đơn giá thuê bình quân thị trường là $368.000\text{ đồng/m}^2\text{/tháng}$. Doanh thu thuê ước tính: $57.300.000\text{ đồng/tháng}$.
    • Xác định tỷ suất chiết khấu: $r = \text{Lãi suất phi rủi ro (Trái phiếu CP 10 năm tại 22/06/2016 là 6,94%)} + \text{Phụ phí rủi ro (lạm phát bình quân 2013-2015 là 3,77%)} = 10,71%$.
    • Thuế thu nhập cá nhân tính ở mức 5%. Giả định doanh thu điều chỉnh tăng 5% theo chu kỳ 5 năm một lần, thời gian khấu hao còn lại là 36 năm.
    • Tổng dòng tiền lũy kế quy về hiện tại đạt $6.602.118.000\text{ đồng}$; giá trị bất động sản ước tính thu hồi cuối kỳ quy về hiện tại đạt $181.000.000\text{ đồng}$. Tổng giá trị theo phương pháp thu nhập là $6.783.118.000\text{ đồng}$.
  • Đối chứng với phương pháp so sánh kết hợp chi phí: Giá trị quyền sử dụng đất tính theo phương pháp so sánh đạt $6.744.854.800\text{ đồng}$ (đơn giá đất $194.938.000\text{ đồng/m}^2$); giá trị công trình xây dựng tính theo diện tích hợp pháp ($24,84\text{ m}^2$, chất lượng còn lại 81,19%) đạt $37.836.200\text{ đồng}$. Tổng giá trị đạt $6.782.691.000\text{ đồng}$.
  • Kết luận định giá: Chênh lệch giữa hai phương pháp chỉ $0,01%$. Kết quả thẩm định giá chính thức được xác định theo bình quân hai phương pháp là $6.782.900.000\text{ đồng}$.
Hạng mục so sánh Phương pháp thu nhập (DCF) Phương pháp so sánh + Chi phí
Giá trị ước tính (đồng) 6.783.118.000 6.782.691.000
Chênh lệch tỷ đối +0,01% Chuẩn so sánh
Kết quả phê duyệt bình quân 6.782.900.000 đồng (Bằng chữ: Sáu tỷ bảy trăm tám mươi hai triệu chín trăm nghìn đồng chẵn)

Hồ sơ 2: Thẩm định giá quyền khai thác Dự án Trường Tiểu học tư thục Y tại Chùa Láng, Hà Nội

  • Đặc điểm tài sản: Quyền khai thác toàn bộ công trình và thiết bị của Trường Tiểu học Y trong thời hạn hoạt động còn lại 40 năm (2017 – 2057) trên khu đất $2.801\text{ m}^2$ (không thẩm định giá trị quyền sử dụng đất do đất được giao miễn tiền sử dụng đất).
  • Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF):
    • Quy mô 700 học sinh; năm 2016 có 380 học sinh (tỷ lệ lấp đầy 54%), học phí bình quân $19.578.947\text{ đồng/học sinh/năm}$. Doanh thu dịch vụ khác ước tính bằng 20% doanh thu học phí. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tăng dần lên mức 90%.
    • Tỷ lệ chi phí vận hành trên doanh thu bình quân giai đoạn 2017 – 2020 được xác định ở mức 76%.
    • Lãi suất chiết khấu: $r = 6,90% \text{ (TPCP 10 năm)} + 5,00% \text{ (lạm phát bình quân)} = 11,90%$.
    • Dòng tiền chiết khấu 40 năm lũy kế về hiện tại đạt $45.175.000.000\text{ đồng}$; giá trị thanh lý thu hồi cuối kỳ quy về hiện tại đạt $2.115.000.000\text{ đồng}$. Tổng giá trị theo DCF đạt $47.290.000.000\text{ đồng}$.
  • Đối chứng với phương pháp chi phí thay thế:
    • Phần công trình xây dựng (Nhà A, Nhà B, Nhà hiệu bộ, sân, cổng, hệ thống hạ tầng): $10.435.000.000\text{ đồng}$.
    • Phần máy móc thiết bị (bàn ghế, điều hòa Samsung, quạt trần, đèn Led, bảng chống lóa): $400.251.000\text{ đồng}$.
    • Lợi nhuận của nhà đầu tư ngành giáo dục (25% trên chi phí): $2.708.813.000\text{ đồng}$.
    • Tổng giá trị theo phương pháp chi phí thay thế đạt $13.544.000.000\text{ đồng}$.
  • Kết luận định giá: Do phương pháp chi phí không phản ánh được tiềm năng sinh lời và dòng tiền hoạt động của cơ sở giáo dục, VTA quyết định lựa chọn kết quả của phương pháp dòng tiền chiết khấu làm giá trị thẩm định cuối cùng là $47.290.000.000\text{ đồng}$.
Hạng mục tính toán Kết quả theo DCF (Thu nhập) Kết quả theo Chi phí thay thế
Công trình xây dựng & thiết bị Tích hợp trong dòng tiền 10.835.251.000 đồng
Lợi nhuận nhà đầu tư (25%) Phản ánh qua thu nhập ròng 2.708.813.000 đồng
Dòng tiền ròng chiết khấu (40 năm) 45.175.000.000 đồng Không tính toán
Giá trị thu hồi thanh lý quy hiện tại 2.115.000.000 đồng Không tính toán
Giá trị thẩm định kết luận 47.290.000.000 đồng 13.544.000.000 đồng (Dùng đối chiếu)

Chương III: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện và nâng cao việc áp dụng phương pháp thu nhập vào công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, chương III đưa ra các định hướng và nhóm giải pháp:

  • Định hướng phát triển của VTA: Mở rộng thị phần thẩm định giá dự án đầu tư và bất động sản thương mại, nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định viên và kiểm soát rủi ro pháp lý trong hồ sơ tài sản.
  • Đề xuất hoàn thiện tại VTA:
    • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ về chi phí vận hành, tỷ lệ trống và giá thuê thị trường theo từng khu vực đô thị để giảm tính chủ quan khi ước tính dòng tiền.
    • Hoàn thiện mô hình xác định tỷ suất chiết khấu, phân tách chi tiết các thành phần phụ phí rủi ro theo từng loại hình bất động sản thay vì chỉ dựa vào lạm phát bình quân.
    • Chuẩn hóa quy trình kiểm tra chéo giữa phương pháp thu nhập và các phương pháp định giá khác nhằm phát hiện sớm các sai lệch tham số.
  • Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước:
    • Đề nghị Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành hướng dẫn chi tiết về khung tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu cho các tài sản đặc thù.
    • Tăng cường công khai, minh bạch thông tin giao dịch bất động sản và cơ sở dữ liệu giá đất để hỗ trợ các đơn vị tư vấn tiếp cận nguồn dữ liệu chuẩn xác.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính từ nghiên cứu thực tiễn

  1. Minh chứng tính khả thi và độ tin cậy của phương pháp DCF: Nghiên cứu chứng minh rằng đối với bất động sản thương mại có dòng tiền ổn định (nhà mặt phố kinh doanh), kết quả phương pháp thu nhập ($6.783.118.000\text{ đồng}$) có độ tương đồng rất cao với phương pháp so sánh thị trường ($6.782.691.000\text{ đồng}$), độ lệch chỉ $0,01%$.
  2. Xác lập căn cứ định giá cho bất động sản khai thác đặc thù: Đối với tài sản dự án dịch vụ (trường học dân lập), phương pháp DCF phản ánh chính xác giá trị khai thác kinh tế ($47.290.000.000\text{ đồng}$), vượt trội so với phương pháp chi phí thay thế ($13.544.000.000\text{ đồng}$) vốn chỉ phản ánh giá trị vật chất đơn thuần mà bỏ qua lợi thế kinh doanh.
  3. Chỉ ra các điểm nhạy cảm của mô hình: Các tham số giả định về tỷ lệ tăng giá thuê (5%/5 năm), tỷ lệ lấp đầy (tăng lên 90-95%) và tỷ suất chiết khấu (dựa trên Trái phiếu Chính phủ 10 năm cộng lạm phát 3-5%) có ảnh hưởng quyết định đến giá trị cuối cùng.

Đóng góp của đề tài

  • Về mặt thực tiễn nghiệp vụ, đề tài hệ thống hóa trọn vẹn quy trình ứng dụng mô hình DCF từ khâu điều tra thị trường, xử lý điều chỉnh giá thuê, xây dựng bảng dòng tiền chiết khấu đến khâu đối chứng với phương pháp so sánh và chi phí tại một doanh nghiệp thẩm định giá cụ thể.
  • Làm rõ giới hạn thực tế tại doanh nghiệp: VTA hoàn toàn không áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp do thiếu các giao dịch chuẩn để trích xuất tỷ suất vốn hóa trực tiếp ($R$), mà chủ yếu dựa vào kỹ thuật chiết khấu dòng tiền với tỷ suất chiết khấu $r$ được lượng hóa qua lãi suất Trái phiếu Chính phủ và tỷ lệ lạm phát.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về dữ liệu đầu vào: Dữ liệu dự báo doanh thu, chi phí đào tạo và tỷ lệ lấp đầy của tài sản dự án trường học phụ thuộc lớn vào số liệu kế hoạch do khách hàng cung cấp, chưa có sự kiểm chứng độc lập sâu về biến động dân số học sinh quanh khu vực.
  • Giả định thị trường tuyến tính: Mô hình tính toán giả định nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định đều đặn (giả định tăng doanh thu 5% mỗi chu kỳ), chưa bao quát được các kịch bản suy thoái kinh tế hoặc biến động chính sách bất thường.
  • Phạm vi khảo sát kỹ thuật: Do hạn chế về mặt pháp lý hiện trạng (nhà xây dựng chưa có giấy phép hoàn công), giá trị công trình xây dựng đối chứng phải căn cứ theo diện tích giấy tờ cũ, gây ra sự chênh lệch giữa giá trị sổ sách và thực địa.
  • Hướng phát triển: Mở rộng nghiên cứu kỹ thuật phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) và mô phỏng Monte Carlo để kiểm định mức độ biến động của giá trị tài sản khi các tham số lãi suất và tỷ lệ lấp đầy thay đổi.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận là tài liệu tham khảo chuyên môn cho:

  • Sinh viên các ngành Thẩm định giá, Bất động sản, Kinh tế đầu tư, Tài chính doanh nghiệp: Nghiên cứu quy trình lập bảng tính dòng tiền chiết khấu, cách xác định hệ số chiết khấu từ lãi suất trái phiếu và lạm phát, cùng phương pháp lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản.
  • Thẩm định viên và cán bộ tín dụng ngân hàng: Tham khảo kỹ thuật xử lý hồ sơ bất động sản có sự sai lệch giữa hiện trạng thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như nguyên tắc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho bất động sản giáo dục, thương mại.
  • Các phần đáng lưu ý trong tài liệu: Bảng tính chi tiết dòng tiền 40 năm dự án trường học (Bảng 11), bảng tổng hợp tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp phân tích kỹ thuật (Bảng 5, Bảng 12), và mẫu hồ sơ kiểm định máy móc thiết bị (Bảng 13).

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao Công ty VTA chỉ sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) mà không sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp?

Trong thực tế hoạt động thẩm định giá tại VTA, thị trường bất động sản Việt Nam chưa có đủ cơ sở dữ liệu minh bạch và các giao dịch mua bán tài sản cho thuê tương đồng để trích xuất tỷ suất vốn hóa trực tiếp ($R = I/V$) một cách đáng tin cậy. Do đó, công ty lựa chọn phương pháp DCF nhằm mô hình hóa chi tiết dòng tiền biến đổi theo từng giai đoạn và xác định tỷ suất chiết khấu thông qua cấu phần lãi suất trái phiếu Chính phủ và lạm phát.

2. Tỷ suất chiết khấu trong hai hồ sơ thẩm định giá thực tế tại VTA được tính toán như thế nào?

Công ty áp dụng công thức: $\text{Lãi suất chiết khấu} = \text{Lãi suất phi rủi ro} + \text{Phụ phí rủi ro}$.

  • Tại hồ sơ số 132 Lê Duẩn (năm 2016): Lãi suất phi rủi ro là lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm ($6,94%$ phiên ngày 22/06/2016); phụ phí rủi ro là lạm phát bình quân 3 năm 2013-2015 ($3,77%$), cho ra tỷ suất chiết khấu là $10,71%$.
  • Tại hồ sơ Trường Tiểu học Y (năm 2017): Lãi suất phi rủi ro là $6,90%$; phụ phí rủi ro lạm phát là $5,00%$, cho ra tỷ suất chiết khấu là $11,90%$.

3. Phương pháp xử lý tài sản công trình xây dựng chưa có giấy phép xây dựng tại số 132 Lê Duẩn được thực hiện ra sao?

Trên thực tế công trình là nhà 4 tầng + 1 tum xây dựng năm 2012, nhưng do chưa có giấy phép xây dựng hợp lệ cho quy mô này nên khi tính toán phương pháp chi phí đối chứng, thẩm định viên VTA chỉ công nhận diện tích sàn xây dựng hợp pháp theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu là $24,84\text{ m}^2$ (nhà cấp IV xây năm 2010), áp suất vốn đầu tư $1.000.000\text{ đồng/m}^2$, tỷ lệ trượt giá $103,37%$ và chất lượng còn lại $81,19%$, xác định giá trị công trình là $37.836.200\text{ đồng}$.

4. Vì sao có sự chênh lệch lớn giữa phương pháp DCF (47,29 tỷ đồng) và phương pháp chi phí (13,54 tỷ đồng) tại Trường Tiểu học Y?

Phương pháp chi phí thay thế chỉ đo lường giá trị vật chất của công trình xây dựng ($10,435\text{ tỷ đồng}$), máy móc thiết bị ($400\text{ triệu đồng}$) và lợi nhuận nhà đầu tư ($2,708\text{ tỷ đồng}$). Phương pháp này không tính đến nguồn thu nhập ổn định từ học phí của quy mô 700 học sinh, dịch vụ phụ trợ và tiềm năng tăng trưởng hoạt động giáo dục trong suốt 40 năm. Do đó, phương pháp DCF phản ánh đúng bản chất giá trị khai thác của một cơ sở giáo dục đang vận hành sinh lời.

5. Cơ sở để xác định tỷ lệ chi phí hoạt động trên doanh thu của Trường Tiểu học Y là gì?

Tỷ lệ này được xác định dựa trên chuỗi số liệu tài chính lịch sử 2010 – 2016 và kế hoạch tài chính 2017 – 2020 của trường. Trong giai đoạn 2017 – 2020 khi trường đi vào hoạt động ổn định, tỷ lệ chi phí/doanh thu các năm lần lượt là 76%, 78%, 75%, 77%. VTA đã lấy tỷ lệ bình quân của giai đoạn này là $76%$ để áp dụng xuyên suốt mô hình dự phóng dòng tiền 40 năm.

Kết luận

Khóa luận đã khái quát hóa một cách có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế VTA. Thông qua hai tình huống điển hình về nhà ở kết hợp kinh doanh và quyền khai thác dự án giáo dục, công trình đã làm rõ tính ưu việt cũng như các yêu cầu kỹ thuật nghiêm ngặt khi xây dựng dòng tiền chiết khấu và tỷ suất vốn hóa. Các đề xuất và kiến nghị được tác giả đúc kết bám sát hạn chế nội tại của doanh nghiệp và đặc thù thị trường, cung cấp tài liệu tham khảo thiết thực cho hoạt động nghiên cứu và thực hành thẩm định giá tài sản.