Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền. 3 CHƢƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.
Tuy có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS nhưng đều thống nhất rằng bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo qui định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy, có thể nhìn nhận một cách phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Một tài sản coi là bất động sản khi có các điều kiện: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. - Tồn tại lâu dài.
Tính cố định 4 BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này sẽ quyết định đến giá trị của BĐS trên thị trường. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế chính trị xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Ví dụ: Cùng xây dựng khu đô thị sinh thái với đầy đủ cơ cấu hạ tầng và dịch vụ tiện ích như khu giải trí, thể thao, trường học, bệnh viện… nhưng Vinhomes Royal City có giá bán 40-50 triệu/m2trong khi khu đô thị ecopark rừng cọ 20-22 triệu/m2bởi sự khác biệt về vị trí.Vinhomes Royal City vị trí Trung tâm Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội, dễ dàng kết nối các khu vực Trung tâm thành phố như cách ngã tư Sở 300m, cách hồ Hoàn Kiếm 4 km….Khu đô thị Ecopark rừng cọ nằm tại huyện Văn Giang, Hưng Yên cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 12km. Hơn nữa phong cách thiết kế của Vinhomes Royal City hiện đại hơn, có trung tâm thương mại ,vui chơi, thể thao lớn nhất Việt Nam. Tính lâu bền BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá gắn liền với sự trường tồn của đất đai, khó có thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăm năm.
Tính lâu bền của hàng hóa BĐS thể hiện cả góc độ vật lý (thể hiện ở vật liệu xây dựng, thiết kế có hiện đại không, độ an toàn…) và kinh tế (phụ thuộc vào thị trường, khả năng khai thác). Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khác nhau. Chính vì vậy phải dự tính tuổi thọ kinh tế và vật lý để tránh đầu tư lãng phí. Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
Phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại và các chi phí duy trì, chi phí cơ hội của vệc duy trì để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý, quyết định chiến lược kinh doanh BĐS. Ví dụ: Hoàng Thành Thăng Long được xây dựng từ thế kỷ VII và được trùng tu, tôn tạo trở thành khu di tích lịch sử, di sản văn hóa thế giới và thu hút khách tham quan du lịch. Tháng 10/2017, trung tâm bảo tồn di sản Thăng Long cho trồng vườn hoa hướng dương rộng khoảng 2000 m2 đã thu hút nhiều người đến chiêm ngưỡng. Tính khan hiếm Hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm.
Sở dĩ như vậy là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS gắn liền với dất đai mà đất đai tùy thuộc những vị trí nhất định nên không thể mở rộng mãi được các công trình BĐS. Dẫn đến tình trạng cung nhỏ hơn cầu về BĐS gây ra hiện tượng đầu cơ BĐS để hưởng lợi chênh lệch giá cả. Chính vì vậy nhà nước cần đưa ra chính sách điều tiết, quản lý để chống đầu cơ.
Ví dụ: Tại Hà Nội nhu cầu nhà ở là rất cao do mật độ dân số đông và do sự đầu cơ BĐS cùng với đó là tính khan hiếm BĐS khiến giá BĐS tăng cao. Dẫn đến những người có thu nhập trung bình và thấp khó có thể mua được nhà ở. Tính khác biệt Mỗi BĐS là tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt như vị trí lô đất, kết cấu kiến trúc, cảnh quan. Do vậy trong đầu tư phát triển cần khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
Tuy nhiên nhà nước cần đảm bảo tính thống nhất kiến trúc, hạn chế nhược điểm mà tính khác biệt gây ra. Ví dụ: Vinhomes Royal City có giá bán cao 40-50 triệu/m2 do chủ đầu tư đánh vào tính khác biệt của BĐS như kiến trúc độc đáo ví như “thành phố châu Âu” thu nhỏ, trung tâm thương mạitheo mô hình Mega Mall chuẩn quốc tế, khu vui chơi, dịch vụ độc đáo đầu tiên tại Việt Nam, hệ thống trường học, y tế chuẩn quốc tế. BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhu cầu BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng của tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội bao gồm cả tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh dân tộc. Ví dụ: Người Việt Nam có tâm lý ưa chuộng thuyết ngũ hành, hướng và phong thủy của người mua như hợp tuổi, hợp mệnh gia chủ.
Các nhà môi giới BĐS, nhà đầu tư đã khai thác và đáp ứng nhu cầu về BĐS liên quan đến yếu tố tâm lý, tâm linh đó. Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS có tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm 6 hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Ví dụ: Vinhomes Royal City có giá bán cao 40-50 triệu/m2 do chủ đầu tư đánh vào tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS như xây dựng trung tâm thương mại theo mô hình Mega Mall chuẩn quốc tế, khu vui chơi, dịch vụ độc đáo đầu tiên tại Việt Nam, hệ thống trường học, y tế chuẩn quốc tế ngay trong Royal City. BĐS có giá trị cao Điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, khả năng sinh lời cao. Vì vậy đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn, vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh và thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán… 1. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước Do BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai thuộc quyền sở hữu toàn xã hội hơn nữa BĐS có giá trị cao, tính khan hiếm và các giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế, xã hội nên cần có chính sách Nhà nước, pháp luật để duy trì sự ổn định, khai thác có hiệu quả trên thị trường BĐS.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Do BĐS có giá trị cao, khan hiếm, việc quản lý phức tạp đòi hỏi người quản lý có năng lực cao, chi phí quản lý cao hơn so với hàng hóa thông thường. Vấn đề đầu tư xây dựng, kinh doanh phức tạp cần nghiên cứu cụ thể, quản lý chặt chẽ. Theo đặc tính vật chất - Đất đai: đó là đất không di dời được hoặc di dời không đáng kể, đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị. - Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể.
Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: đường xá, cầu cống, hệ thống điện nước, hệ thống cấp khí 7 ga, hệ thống cứu hỏa,… Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa trung tâm, thang máy… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Các công trình khai thác mỏ. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Đất đai: theo điều 10 của Luật đất đai 2013, đất đai chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng. - Công trình kiến trúc gồm 5 loại: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh; Công trình kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn và văn phòng cho thuê; Công trình kiến trúc đặc thù (bệnh viện, trường học, …) 1.