Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Của Công Ty TNHH Thịnh Điền

Nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại công ty TNHH Thịnh Điền, khóa luận tốt nghiệp mang đến giải pháp hiệu quả và bền vững.

• Tác giả: Ngô Thị Thanh Huyền
• Người hướng dẫn: NgưT.TS Mai Thanh Quế
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Của Công Ty TNHH Thịnh Điền
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục đích nghiên cứu
• 0.3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
• 0.5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
• 0.6. Kết cấu khóa luận
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm
• 1.1.2. Tính cố định
• 1.1.3. Tính lâu bền
• 1.1.4. Tính khan hiếm
• 1.1.5. Tính khác biệt
• 1.1.6. BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
• 1.1.7. Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
• 1.1.8. BĐS có giá trị cao
• 1.1.9. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước
• 1.1.10. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
• 1.1.11. Theo đặc tính vật chất
• 1.1.12. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
• 1.1.13. Theo quyền tài sản
• 1.2. Quyền lợi của chủ thể với BĐS
• 1.2.1. Với đất đai
• 1.2.2. Đối với công trình
• 1.3. Tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản
• 1.3.1. Giá trị bất động sản
• 1.3.2. Khái quát về hoạt động thẩm định giá bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN
• 2.1. Giới thiệu về Công ty TNHH Thịnh Điền
• 2.2. Khái quát về Công ty mẹ- VPBank
• 2.3. Qúa trình hình thành và phát triển của Công ty TNHH Thịnh Điền
• 2.4. Cơ cấu bộ máy của Công ty
• 2.5. Tìm hiểu khái quát về phòng định giá
• 2.6. Tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty
• 2.7. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty
• 2.8. Biểu phí tư vấn giá bất động sản
• 2.9. Phương pháp định giá được áp dụng
• 2.10. Quy trình định giá BĐS
• 2.11. Nghiên cứu cách ước tính giá trị BĐS qua tình huống cụ thể
• 2.12. Đánh giá chung chất lượng hoạt động thẩm định giá của Công ty
• 2.12.1. Kết quả đạt được
• 2.12.2. Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của Công ty TNHH Thịnh Điền
• 2.12.3. Bảng đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của Công ty
• 2.12.4. Ưu điểm trong chất lượng thẩm định giá của Công ty
• 2.12.5. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN
• 3.1. Định hướng của Công ty trong giai đoạn 2018-2020
• 3.1.1. Định hướng chung
• 3.1.2. Định hướng về công tác định giá bất động sản
• 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo của Công ty
• 3.2.1. Với Công ty
• 3.2.2. Với Nhà nước
• 3.2.3. Với VP bank
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• PHỤ LỤC 01. Mẫu báo cáo đánh giá hiện trạng tài sản đảm bảo (áp dụng với tài sản là bất động sản)
• PHỤ LỤC 02. Bảng xếp loại đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nâng Cao Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản

Chất lượng định giá bất động sản là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Công ty TNHH Thịnh Điền cần nâng cao chất lượng này để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và thị trường. Việc cải thiện chất lượng định giá không chỉ giúp tăng cường uy tín của công ty mà còn tạo ra giá trị thực cho khách hàng.

1.1. Định Nghĩa Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản

Chất lượng định giá bất động sản được hiểu là độ chính xác và tin cậy của giá trị tài sản được xác định. Điều này bao gồm việc áp dụng các phương pháp định giá phù hợp và tuân thủ các tiêu chuẩn định giá hiện hành.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Chất Lượng Định Giá

Chất lượng định giá ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của khách hàng. Một định giá chính xác giúp khách hàng có cái nhìn rõ ràng về giá trị tài sản, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản

Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thịnh Điền đang đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà còn tác động đến sự phát triển của công ty. Việc nhận diện và giải quyết các vấn đề này là rất cần thiết.

2.1. Khó Khăn Trong Việc Xác Định Giá Trị Thực

Việc xác định giá trị thực của bất động sản gặp khó khăn do sự biến động của thị trường và các yếu tố bên ngoài. Điều này đòi hỏi công ty phải có phương pháp định giá linh hoạt và chính xác.

2.2. Thiếu Thông Tin Đầy Đủ Về Thị Trường

Thông tin về thị trường bất động sản thường không đầy đủ và chính xác. Điều này gây khó khăn trong việc phân tích và đưa ra quyết định định giá hợp lý.

III. Phương Pháp Nâng Cao Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản

Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản, Công ty TNHH Thịnh Điền cần áp dụng các phương pháp và công cụ hiện đại. Việc này không chỉ giúp cải thiện độ chính xác mà còn tăng cường sự tin tưởng từ phía khách hàng.

3.1. Áp Dụng Công Nghệ Thông Tin Trong Định Giá

Công nghệ thông tin có thể hỗ trợ trong việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường. Việc sử dụng phần mềm định giá hiện đại giúp tăng cường độ chính xác và hiệu quả trong công việc.

3.2. Đào Tạo Nhân Sự Chuyên Nghiệp

Đào tạo nhân sự là yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng định giá. Nhân viên cần được trang bị kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện công việc một cách hiệu quả.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Việc áp dụng các phương pháp nâng cao chất lượng định giá đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho Công ty TNHH Thịnh Điền. Những cải tiến này không chỉ giúp công ty phát triển mà còn tạo ra giá trị cho khách hàng.

4.1. Kết Quả Đạt Được Từ Việc Nâng Cao Chất Lượng

Công ty đã ghi nhận sự tăng trưởng trong doanh thu và sự hài lòng của khách hàng. Điều này cho thấy rằng việc nâng cao chất lượng định giá là cần thiết và hiệu quả.

4.2. Các Mô Hình Thành Công Trong Ngành

Nhiều công ty trong ngành đã áp dụng thành công các phương pháp nâng cao chất lượng định giá. Việc học hỏi từ những mô hình này sẽ giúp Công ty TNHH Thịnh Điền cải thiện hơn nữa.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Định Giá Bất Động Sản

Tương lai của hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thịnh Điền phụ thuộc vào khả năng thích ứng với những thay đổi của thị trường. Việc liên tục cải tiến và nâng cao chất lượng sẽ giúp công ty duy trì vị thế cạnh tranh.

5.1. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Công ty cần xác định rõ định hướng phát triển trong tương lai, tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng thị trường.

5.2. Những Xu Hướng Mới Trong Ngành Định Giá

Xu hướng sử dụng công nghệ và dữ liệu lớn trong định giá bất động sản đang ngày càng phổ biến. Công ty cần nắm bắt xu hướng này để không bị tụt lại phía sau.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá tài sản đóng vai trò thiết yếu đối với sự vận hành của thị trường tài chính quốc tế kể từ thập niên 1970 khi xu thế toàn cầu hóa và dòng vốn đầu tư phát triển mạnh mẽ. Tại Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại gia tăng nhanh chóng, trong đó bất động sản là loại hình tài sản thế chấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Theo số liệu được ông Dương Thanh Minh (Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA) công bố tại buổi tọa đàm "Giải quyết tranh chấp tín dụng tại tòa án và xử lý tài sản đảm bảo" ngày 19/7/2016 tại Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 80% các khoản vay trong hệ thống ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản. Thực tế này đòi hỏi công tác định giá tài sản bảo đảm phải đạt độ tin cậy và chuẩn xác cao nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, việc xác định giá trị, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp còn gặp nhiều vướng mắc do đặc tính phức tạp của thị trường và các yếu tố chủ quan lẫn khách quan.

Từ yêu cầu thực tiễn trong thời gian thực tập tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thịnh Điền (đơn vị thành viên chuyên trách định giá và quản lý tài sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank), tác giả Ngô Thị Thanh Huyền đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính với đề tài "Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền" dưới sự hướng dẫn của NGƯT.TS Mai Thanh Quế tại Học viện Ngân hàng (tháng 06/2018).

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua ba nhiệm vụ:

1. Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá, quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thịnh Điền trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của doanh nghiệp thẩm định giá.
• Phạm vi không gian: Công ty TNHH Thịnh Điền (Prosland Co., Ltd).
• Phạm vi thời gian: Số liệu khảo sát và phân tích hoạt động kinh doanh, nghiệp vụ thẩm định giá được giới hạn từ năm 2015 đến năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập khung lý thuyết dựa trên các khái niệm pháp lý và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành tại Việt Nam:

• Cơ sở pháp lý về bất động sản và quyền tài sản: Khái niệm bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005; phân loại đất đai theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013; quy định về sở hữu toàn dân đối với đất đai theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013.
• Khung pháp lý và tiêu chuẩn ngành: Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Quyết định số 87/2008/QĐ-BTC; Thông tư số 17/2006/TT-BTC; Thông tư số 38/2014/TT-BTC; Thông tư số 323/2016/TT-BTC quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá.
• Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN): TĐGVN số 01, 02, 03, 04 (ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC); TĐGVN số 05, 06, 07 (ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC); TĐGVN số 08, 09, 10 (ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC); TĐGVN số 11 về Thẩm định giá Bất động sản (ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC); TĐGVN số 12 về Thẩm định giá Doanh nghiệp (ban hành kèm theo Thông tư số 122/2017/TT-BTC).

Về nguyên tắc và phương pháp định giá, tác giả hệ thống hóa 5 nguyên tắc kinh tế nền tảng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai, và nguyên tắc cung cầu. Đồng thời, công trình phân tích cơ sở lý thuyết, quy trình kỹ thuật, ưu điểm và hạn chế của 4 phương pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh (thuộc cách tiếp cận từ thị trường), phương pháp chi phí (thuộc cách tiếp cận từ chi phí), phương pháp thu nhập (thuộc cách tiếp cận từ thu nhập), và phương pháp thặng dư.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả triển khai bao gồm: phương pháp thu thập số liệu, khảo sát thực tế hiện trường tài sản, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích - tổng hợp số liệu tài chính và nghiệp vụ, phương pháp so sánh dữ liệu thị trường và nghiên cứu tình huống điển hình (case study). Dữ liệu nghiên cứu được trích xuất từ báo cáo tài chính nội bộ (bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015-2017) của Phòng Tài chính - Kế toán Công ty TNHH Thịnh Điền; biểu phí và hồ sơ định giá thực tế từ Phòng Định giá; quy định nội bộ của VPBank; cùng các dữ liệu khảo sát giao dịch bất động sản trên thị trường Hà Nội.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

Chương này tập trung làm rõ bản chất kinh tế và kỹ thuật của bất động sản cùng hoạt động thẩm định giá. Tác giả phân tích các đặc trưng vật lý và kinh tế của bất động sản gồm: tính cố định về vị trí địa lý, tính lâu bền (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính khan hiếm, tính khác biệt (sản xuất đơn chiếc), tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản liền kề, giá trị cao, chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật và tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Về mặt giá trị, tác giả phân định rõ hai khái niệm nền tảng: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường theo chuẩn mực thẩm định giá.

Tác giả trình bày chi tiết quy trình thẩm định giá chuẩn gồm 6 bước căn cứ theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05:

1. Xác định các vấn đề cơ bản và nhận yêu cầu thẩm định.
2. Lên kế hoạch định giá.
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
4. Phân tích thông tin.
5. Xác định giá trị định giá.
6. Lập báo cáo, hồ sơ, chứng thư kết quả định giá.

Về tiêu chí đánh giá chất lượng hoạt động định giá, văn bản phân loại theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC thành hai nhóm: chỉ tiêu định tính (chấp hành điều kiện kinh doanh, mua bảo hiểm nghề nghiệp/quỹ dự phòng rủi ro, lưu trữ hồ sơ, lập cơ sở dữ liệu theo Thông tư số 38/2014/TT-BTC, biểu phí dịch vụ, tuân thủ quy trình kỹ thuật, đạo đức và năng lực chuyên môn của thẩm định viên) và chỉ tiêu định lượng (doanh thu, lợi nhuận, tiến độ xử lý hồ sơ, tỷ lệ hồ sơ phải định giá lại, cơ cấu thẩm định viên có thẻ hành nghề). Các nhân tố tác động đến chất lượng định giá cũng được phân tích trên hai bình diện: nhân tố khách quan (môi trường kinh tế, khung khổ pháp lý, biến động xã hội) và nhân tố chủ quan (chất lượng nguồn thông tin, sự chuẩn hóa của quy trình, tính phù hợp của phương pháp áp dụng, trình độ chuyên môn của cán bộ định giá).

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thịnh Điền

Chương 2 mô tả chi tiết cơ cấu tổ chức, tình hình tài chính và thực tế nghiệp vụ định giá tại Công ty TNHH Thịnh Điền (Prosland Co., Ltd). Thành lập năm 2011 trên cơ sở chuyển đổi từ Công ty TNHH Bất động sản Việt Nam Thịnh Vượng, Thịnh Điền là công ty con trực thuộc VPBank (ngân hàng có 219 điểm giao dịch, gần 24.000 nhân viên tính đến cuối năm 2017). Trụ sở chính đặt tại số 362 phố Huế, phường Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, mạng lưới hoạt động mở rộng trên 15 tỉnh thành dưới sự điều hành của Giám đốc Nguyễn Trường Sơn. Phòng Định giá của công ty có cơ cấu nhân sự gồm Trưởng phòng, Phó phòng, Văn thư, Chuyên gia phê duyệt, Chuyên viên định giá khách hàng cá nhân (KHCN - quy mô 66 người, gồm 15 người tại Hà Nội và 51 người phân bổ tại 19 tỉnh thành) và Chuyên viên định giá khách hàng doanh nghiệp (KHDN - quy mô 7 người).

Tình hình tài chính của công ty trong giai đoạn 2015-2017 được tổng hợp qua số liệu kế toán:

Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: 1.000 VNĐ)	Năm 2015	Năm 2016	Năm 2017
Tài sản ngắn hạn	17.618.869	18.923.544	20.214.545
Tài sản dài hạn	13.840.541	15.101.832	15.075.807
Tổng tài sản / Nguồn vốn	31.459.410	34.025.376	35.290.352
Nợ phải trả	12.925.120	11.830.030	13.787.416
Vốn chủ sở hữu	18.534.290	22.195.346	21.502.936
Doanh thu thuần bán hàng và CCDV	155.723.400	197.832.441	172.662.931
Giá vốn hàng bán	133.032.996	168.394.611	147.098.578
Lợi nhuận gộp	22.690.404	29.437.830	25.564.353
Chi phí quản lý kinh doanh	18.182.341	23.479.058	20.989.482
Lợi nhuận trước thuế	2.666.452	3.303.452	3.131.344
Lợi nhuận sau thuế TNDN	2.133.162	2.642.762	2.505.076

Về năng lực tài chính, tổng tài sản công ty năm 2017 tăng 12% so với năm 2015. Hệ số nợ duy trì ở mức an toàn: 41% (năm 2015), 35% (năm 2016) và 39% (năm 2017). Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần ổn định ở mức xấp xỉ 15%; tỷ suất lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trên doanh thu đạt 1,7% (2015), 1,6% (2016) và 1,8% (2017).

Về chính sách giá dịch vụ, công ty áp dụng cơ chế thu phí hai giai đoạn:

1. Phí tư vấn giá thanh toán trước (không hoàn lại nếu ngân hàng không duyệt vay): 550.000 VNĐ/tài sản đối với nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư riêng lẻ; 1.100.000 VNĐ/dự án đối với dự án bất động sản, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, công nghiệp.
2. Phí dịch vụ sau định giá (hoàn lại nếu không duyệt vay):

• Bất động sản nhà ở, đất ở, căn hộ riêng lẻ: từ 1.500.000 VNĐ (giá trị tài sản ≤ 1 tỷ đồng) đến 3.500.000 VNĐ (giá trị tài sản từ > 15 đến 20 tỷ đồng); tài sản > 20 tỷ đồng tính bằng 0,022% tổng giá trị (đã gồm VAT).
• Bất động sản dự án, sản xuất kinh doanh, thương mại: từ 2.000.000 VNĐ (giá trị ≤ 5 tỷ đồng) đến 5.000.000 VNĐ (giá trị từ > 15 đến 20 tỷ đồng); tài sản > 20 tỷ đồng tính bằng 5.000.000 VNĐ cộng với phần vượt 20 tỷ đồng nhân tỷ lệ quy định.

Về mặt kỹ thuật nghiệp vụ, công ty áp dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Trong quy trình thực tế đối với nhà đất, quy trình 6 bước được công ty tinh chỉnh:

• Bước 1: Ước tính giá trị quyền sử dụng đất bằng phương pháp so sánh.
• Bước 2: Ước tính chi phí thay thế mới của công trình xây dựng: Chi phí thay thế mới = Đơn giá xây dựng công trình × Tổng diện tích công trình sử dụng.
• Bước 3: Ước tính mức độ hao mòn công trình: % Giá trị còn lại (%GTCL) = [1 - (Thời gian sử dụng / Thời gian khấu hao)] × 100.
• Bước 4: Ước tính giá trị công trình = %GTCL × Chi phí thay thế mới.
• Bước 5: Xác định tổng giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xây dựng.
• Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ, chứng thư kết quả định giá.

Tác giả minh họa quy trình bằng hồ sơ thực tế định giá nhà đất tại Lô BT1 - Ô số 35, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội (chủ sở hữu: ông Trần Đăng Huấn và bà Đặng Thị Duyến). Thửa đất hình đa giác diện tích 317,5 m2; công trình là nhà bê tông 4 tầng, diện tích sử dụng 332,62 m2, xây dựng năm 2011. Cán bộ định giá chọn 2 bất động sản so sánh (BĐS SS1 tại Lô BT3 - Ô số 1, giá bán 24 tỷ đồng; BĐS SS2 tại Lô BT1 - Ô số 9, giá bán 24 tỷ đồng):

Yếu tố so sánh / Tiêu chí tính toán	Thửa đất thẩm định	BĐS so sánh 1 (SS1)	BĐS so sánh 2 (SS2)
Giá bán công bố ban đầu (1.000 VNĐ)	Chưa biết	24.000.000	24.000.000
Tình trạng giao dịch	Định giá	Đang rao bán	Đang rao bán
Diện tích lô đất (m2)	317,5	370	320
Diện tích sàn xây dựng công trình (m2)	332,62	350	450
Giá trị công trình trên đất (1.000 VNĐ)	-	2.800.000	3.600.000
Giá trị quyền sử dụng đất (1.000 VNĐ)	-	21.200.000	20.400.000
Đơn giá 1 m2 đất ban đầu (1.000 VNĐ)	-	57.297	63.750
Điều chỉnh: Số lượng mặt tiền	02 mặt tiền	01 mặt tiền (+5%)	02 mặt tiền (0%)
Điều chỉnh: Chiều sâu khu đất	15m	22m (+5%)	15m (0%)
Điều chỉnh: Đàm phán, thương lượng giá	-	Giảm trừ -10%	Giảm trừ -10%
Tổng mức điều chỉnh (%)	-	0%	-10%
Mức giá chỉ dẫn (1.000 VNĐ/m2)	-	57.297	57.375

Cán bộ định giá lựa chọn mức giá chỉ dẫn đại diện là 57.375.000 VNĐ/m2, làm tròn thành 57.000.000 VNĐ/m2.

• Giá trị quyền sử dụng đất = 317,5 m2 × 57.000.000 VNĐ/m2 = 18.097.500.000 VNĐ.
• Giá trị công trình: Đơn giá xây dựng theo khung VPBank ban hành đối với biệt thự là 8.000.000 VNĐ/m2; thời gian khấu hao quy định 50 năm; tỷ lệ %GTCL xác định là 85%. Giá trị công trình = 332,62 m2 × 8.000.000 VNĐ/m2 × 85% = 2.261.816.000 VNĐ.
• Tổng giá trị tài sản thẩm định = 18.097.500.000 + 2.261.816.000 = 20.359.316.000 VNĐ.

Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản

Theo cấu trúc mục lục và phần tổng quan của văn bản, Chương 3 tập trung vào định hướng phát triển của Công ty TNHH Thịnh Điền giai đoạn 2018-2020 và các nhóm kiến nghị giải pháp:

• Định hướng chung và định hướng chuyên môn về công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm.
• Các giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá được phân định theo ba chủ thể: giải pháp nội bộ đối với Công ty TNHH Thịnh Điền, kiến nghị đối với Ngân hàng mẹ VPBank, và kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách đối với cơ quan quản lý Nhà nước.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể dựa trên số liệu và dữ kiện thực tế:

1. Đánh giá toàn diện bức tranh tài chính và tổ chức của Công ty TNHH Thịnh Điền giai đoạn 2015-2017: Doanh thu thuần đạt đỉnh năm 2016 với 197,83 tỷ đồng và đạt 172,66 tỷ đồng năm 2017; lợi nhuận sau thuế duy trì trên 2,1 đến 2,64 tỷ đồng; quy mô vốn chủ sở hữu đạt 21,50 tỷ đồng trên tổng tài sản 35,29 tỷ đồng. Bộ máy phòng định giá phát triển với 73 chuyên viên nghiệp vụ quản lý địa bàn rộng lớn trên 15 tỉnh thành.
2. Phân tích chi tiết cơ chế định giá tài sản bảo đảm ngân hàng: Xác định rõ sự chi phối của ngân hàng mẹ VPBank lên kết quả định giá thông qua khung giá đất, đơn giá xây dựng công trình (như mức 8.000.000 VNĐ/m2 cho biệt thự) và tỷ lệ khấu hao quy định (50 năm đối với biệt thự). Do mục tiêu quản trị an toàn khoản vay, mức giá định giá đưa ra phục vụ thế chấp thường có xu hướng thận trọng và thấp hơn giá giao dịch tự do trên thị trường.
3. Chỉ ra các bất cập kỹ thuật trong quy trình thực tế: Quy trình định giá tại công ty đã gộp bước thu thập và phân tích thông tin; nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (HBU) chưa được thực hiện sâu sắc mà chỉ dừng ở việc xem xét tính pháp lý và công năng hiện hữu; việc xác định hao mòn công trình theo phương pháp chi phí chỉ tính đến hao mòn vật lý tự nhiên theo thời gian, bỏ qua yếu tố lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế bên ngoài; công tác thu thập dữ liệu bất động sản so sánh phụ thuộc vào thông tin chào bán trên mạng Internet mà chưa có hệ thống dữ liệu số hóa giao dịch chính thức.

Đóng góp của khóa luận nằm ở việc kết hợp chặt chẽ giữa lý luận thẩm định giá chuẩn tắc với hồ sơ thẩm định thực tế của một định chế chuyên trách tài sản bảo đảm ngân hàng, làm rõ sự tương tác giữa yêu cầu an toàn tín dụng và kỹ thuật định giá thị trường.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của khóa luận được xác định dựa trên phạm vi dữ liệu và nội dung văn bản:

• Dữ liệu khảo sát nghiệp vụ giới hạn tại Công ty TNHH Thịnh Điền và phụ thuộc vào hệ thống quy định nội bộ của VPBank, chưa so sánh đối chiếu với mô hình định giá tại các công ty định giá độc lập hoặc các ngân hàng thương mại khác.
• Dữ liệu tài chính và nghiệp vụ dừng lại ở giai đoạn 2015-2017, thời điểm khảo sát tình huống điển hình diễn ra vào đầu năm 2018.
• Khóa luận chưa tiếp cận được hệ thống dữ liệu về giá giao dịch chuyển nhượng thực tế được công chứng hoặc kê khai thuế mà phải dựa vào giá rao bán trên các cổng thông tin bất động sản, dẫn đến việc điều chỉnh tỷ lệ mặc cả mang tính ước lượng định tính (-10%).

Hướng mở nghiên cứu tiếp theo được gợi mở từ đề tài là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa tập trung về giá bất động sản phục vụ định giá tài sản bảo đảm, kết hợp nghiên cứu các mô hình lượng hóa mức độ hao mòn do lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài cho các công trình xây dựng phức tạp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính, Ngân hàng, Thẩm định giá và Quản lý bất động sản: tham khảo phương pháp phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp thẩm định giá và cách thức áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam vào thực tế.
• Chuyên viên thẩm định giá và cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng: tham khảo chi tiết quy trình kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá tài sản thế chấp nhà đất nội thành, bảng tính điều chỉnh chênh lệch bất động sản, và cơ chế tính phí tư vấn định giá hai giai đoạn.
• Cán bộ xây dựng quy chế nội bộ: tham khảo cấu trúc phân bổ nhân sự thẩm định giá khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, cùng các căn cứ xây dựng biểu phí dịch vụ tư vấn giá tài sản bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu nhân sự Phòng Định giá của Công ty TNHH Thịnh Điền được phân bổ như thế nào?

Theo văn bản, Phòng Định giá có Trưởng phòng, Phó phòng, Văn thư, Chuyên gia phê duyệt và đội ngũ chuyên viên định giá. Trong đó, Chuyên viên định giá khách hàng cá nhân gồm 66 người (15 người phụ trách khu vực Hà Nội và 51 người phụ trách tại 19 tỉnh thành), Chuyên viên định giá khách hàng doanh nghiệp gồm 7 người.

2. Biểu phí tư vấn giá bất động sản thanh toán trước tại Thịnh Điền được quy định ra sao?

Khách hàng phải thanh toán trước mức phí dịch vụ không hoàn lại (nếu VPBank không duyệt vay):

• Bất động sản là nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư riêng lẻ: 550.000 VNĐ/tài sản.
• Dự án bất động sản, bất động sản thương mại, dịch vụ, công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh: 1.100.000 VNĐ/dự án.

3. Trong tình huống định giá biệt thự tại Pháp Vân - Tứ Hiệp, đơn giá quyền sử dụng đất được xác định ở mức bao nhiêu?

Cán bộ định giá khảo sát 2 bất động sản so sánh với đơn giá ban đầu là 57.297.000 VNĐ/m2 và 63.750.000 VNĐ/m2. Sau khi điều chỉnh các tiêu chí (mặt tiền, chiều sâu, tỷ lệ thương lượng -10%), mức giá chỉ dẫn đại diện được đề nghị là 57.375.000 VNĐ/m2 và làm tròn thành 57.000.000 VNĐ/m2, tương ứng tổng giá trị quyền sử dụng đất diện tích 317,5 m2 là 18.097.500.000 VNĐ.

4. Giá trị công trình xây dựng của căn biệt thự trong tình huống thực tế được tính toán theo công thức nào?

Công trình là nhà bê tông 4 tầng, diện tích sử dụng 332,62 m2, xây dựng năm 2011. Đơn giá xây dựng do VPBank quy định cho biệt thự là 8.000.000 VNĐ/m2; thời gian khấu hao 50 năm; phần trăm giá trị còn lại (%GTCL) xác định là 85%. Giá trị công trình = 332,62 m2 × 8.000.000 VNĐ/m2 × 85% = 2.261.816.000 VNĐ. Tổng giá trị tài sản định giá đạt 20.359.316.000 VNĐ.

5. Hạn chế lớn nhất trong phương pháp thu thập dữ liệu so sánh mà tác giả chỉ ra tại công ty là gì?

Dữ liệu bất động sản so sánh hoàn toàn do cán bộ định giá tự tìm kiếm trên sàn giao dịch và mạng Internet, giá thu thập là giá chào bán (thường cao hơn giá thị trường thực tế), thiếu việc khai thác ngân hàng dữ liệu chính thống từ các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp hay cơ quan công chứng, khiến công tác định giá tốn chi phí xác minh và khó phản ánh chính xác giá trị thị trường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Ngô Thị Thanh Huyền đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở pháp lý và các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn Việt Nam, đồng thời phản ánh chi tiết thực trạng tài chính và nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH Thịnh Điền trong mối liên kết với VPBank giai đoạn 2015-2017. Thông qua tình huống định giá nhà đất cụ thể tại Hà Nội, công trình làm rõ kỹ thuật kết hợp giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, chỉ ra các giới hạn về nguồn dữ liệu và cách ước tính hao mòn công trình trong hoạt động thực tiễn. Đây là tài liệu tham khảo học thuật có giá trị tư liệu thực tế cao cho nghiên cứu và thực hành thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền. 3 CHƢƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.

Tuy có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS nhưng đều thống nhất rằng bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo qui định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy, có thể nhìn nhận một cách phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài.

Một tài sản coi là bất động sản khi có các điều kiện: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. - Tồn tại lâu dài.

Tính cố định 4 BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này sẽ quyết định đến giá trị của BĐS trên thị trường. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế chính trị xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.

Ví dụ: Cùng xây dựng khu đô thị sinh thái với đầy đủ cơ cấu hạ tầng và dịch vụ tiện ích như khu giải trí, thể thao, trường học, bệnh viện… nhưng Vinhomes Royal City có giá bán 40-50 triệu/m2trong khi khu đô thị ecopark rừng cọ 20-22 triệu/m2bởi sự khác biệt về vị trí.Vinhomes Royal City vị trí Trung tâm Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội, dễ dàng kết nối các khu vực Trung tâm thành phố như cách ngã tư Sở 300m, cách hồ Hoàn Kiếm 4 km….Khu đô thị Ecopark rừng cọ nằm tại huyện Văn Giang, Hưng Yên cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 12km. Hơn nữa phong cách thiết kế của Vinhomes Royal City hiện đại hơn, có trung tâm thương mại ,vui chơi, thể thao lớn nhất Việt Nam. Tính lâu bền BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền.