Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niệm Hiện nay, tài sản nói chung được chia ra thành hai loại là động sản và bất động sản. Pháp luật chỉ quy định những tài sản nào được coi là bất động sản, còn động sản sẽ được hiểu là những tài sản không phải bất động sản. Bất động sản hiểu theo nghĩa đen là những tài sản không di dời được (bất động). Hầu hết các quốc gia đều quy định, bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất.
Ở Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm “đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” (Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005). Nền tảng của bất động sản chính là đất đai. Trên đất chúng ta bắt đầu xây dựng nên những loại hình bất động sản khác như nhà ở, công trình xây dựng và cũng từ đây mới phát sinh thêm các tài sản gắn liền với những công trình xây dựng này. Chính vì thế mà bất động sản mang những đặc điểm riêng biêt theo những đặc điểm của đất đai.
Bất động sản có tính bền lâu cũng như tính bền lâu của đất, khó có thể bị phá hủy. Mỗi bất động sản mang những đặc trưng riêng của nó. Ta gọi đây là tính cá biệt. Không có hai bất động sản nào là hoàn toàn giống nhau cũng như không có hai vùng đất nào y hệt nhau về đặc điểm, tính chất.
Tuy nhiên thì đất đai cũng như các tài nguyên khác không thể nào là vô hạn, không thể có chuyện khai thác mãi mà không hết. Từ đó dẫn đến tính khan hiếm của bất động sản. Từ một vùng đất được cải tạo, khai thác, nhà đầu tư xây dựng nên những công trình- những bất động sản và đưa nó vào sử dụng. Khai thác dần thì đất bị thu hẹp lại, số lượng bất động sản được xây dựng thêm cũng từ đó mà bắt đầu chững lại.
Bất động sản không phải là vô tận. Dân số ngày càng tăng nhưng bất động sản thì khó có thể mọc lên kịp với sự phát triển của dân số như hiện nay. Bất động sản cũng sẽ bị phụ thuộc theo tính chất vùng miền. Những công trình ở miền núi không thể giống với những công trình tương tự được xây dựng ở thành phố.
Điều này cũng ảnh hưởng đến hình thức, công dụng của bất động sản. Phan Thị Thanh Vân - 11124554 4 Chuyên đề thực tập ngành Luật 1.Phân loại bất động sản Như đã nêu ở trên thì đất đai chính là nhóm chính trong khái niệm về bất động sản. Đất đai ngày nay cũng không chỉ đơn thuần là đất đai để sản xuất, trồng trọt như trong xã hội nông nghiệp của nhà nước ta ngày xưa. Ngày nay, đất đai được phân chia thành nhiều nhóm nhỏ dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng giúp Nhà nước kiểm soát được việc sử dụng đất cũng như có những chính sách, chiến lược cải tạo, nâng cấp, sử dụng đất góp phần phát triển nền kinh tế- xã hội.
Một cách phân loại phổ biến cho đất đai và cũng là theo quy định tại Luật đất đai 2013, đất đai được chia thành hai nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó đất nông nghiệp bao gồm các loại: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Nhóm thứ hai là đất phi nông nghiệp, tức là đất không sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Nhóm này cũng bao gồm nhiều nhóm nhỏ: đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất kinh doanh, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, Phan Thị Thanh Vân - 11124554 5 Chuyên đề thực tập ngành Luật nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Nhóm cuối cùng là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng như những bãi đất hoang, đất trống, đồi hoang không ai ở hoặc sử dụng và Nhà nước cũng chưa có chính sách nào cho viêc sử dụng những mảnh đất này. Dựa trên các loại đất đai đã được phân loại sẵn, bất động sản cũng được chia thành những nhóm nhỏ tương ứng để thuận tiện cho việc sử dụng, mua bán. Có rất nhiều cách phân loại bất động sản dựa trên đặc điểm, tính chất của bất động sản. Cách thứ nhất dựa trên mục đích sử dụng, bất động sản được chia thành các nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng có thể kể đến là: bất động sản nhà ở (đất đai và tài sản gắn liền với đất đai); công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng… Những bất động sản này đều mang mục đích thương mại và chiếm số lượng đa số trên thị trường giao dịch bất động sản. Các hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản…hầu hết là dành cho nhóm bất động sản này. Bất động sản không đầu tư xây dựng sẽ bao gồm các loại: đất nông nghiệp như đã được liệt kê ở phía trên, đất làm muối… Nhóm bất động sản này chỉ tham gia một phần nhỏ trên thị trường bởi nó mang mục đích sử dụng trong nông nghiệp chứ không phải mục đích kinh doanh giống như nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng. Và nhóm cuối cùng là bất động sản đặc biệt.
Các công trình quốc gia như di sản văn hóa hoặc các công trình mang tính tâm linh như đền, miếu, nghĩa trang sẽ thuộc vào nhóm này. Nhóm bất động sản đặc biệt cũng bởi sự đặc biệt của nó mà hầu như không tham gia vào các giao dịch bất động sản trên thị trường. Một cách phân loại khác dựa trên tính chất vật lý của bất động sản và cũng dễ dàng được suy ra từ khái niệm về bất động sản. Theo cách phân loại này thì bất động sản sẽ gồm ba nhóm như đã được nêu trong khái niệm về bất động sản, đó là: đất đai (gồm cả đất đang sử dụng và đất trống); công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng và nhóm tài sản gắn liền với đất (như các công trình du lịch, khai thác…).
Phan Thị Thanh Vân - 11124554 6 Chuyên đề thực tập ngành Luật Việc phân loại bất động sản giúp Nhà nước xác định được mô hình quản lý cũng như các chính sách cụ thể sẽ áp dụng đối với từng nhóm bất động sản, tránh tình trạng sử dụng không đúng mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên bất động sản vốn đang khan hiếm này.Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh Môi giới bất động sản chính là một hình thức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, không phải bất cứ loại bất động sản nào cũng được phép đem ra kinh doanh. Không phải bỗng nhiên mà ta cần phân chia rạch ròi từng nhóm bất động sản. Đó chính là để dễ dàng áp dụng điều kiện kinh doanh đối với những loại bất động sản này.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 đưa ra danh sách những bất động sản được phép đưa vào kinh doanh, cụ thể gồm bốn loại hình bất động sản là: nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Trong đó, nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Còn nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nói một cách ngắn gọn thì cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh ba loại hình bất động sản là nhà, công trình xây dựng; quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác.