Thực trạng và giải pháp thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

Luận văn phân tích thực trạng công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại Quảng Bình, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thiết thực.

• Tác giả: Trương Thị Thanh Hương
• Người hướng dẫn: Pgs. Huỳnh Văn Chương
• Trường học: Đại học Huế - Trường Đại Học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh thế chấp quyền sử dụng đất tại Quảng Bình

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân sự quan trọng, đóng vai trò then chốt trong việc huy động vốn cho nền kinh tế. Tại Quảng Bình, một tỉnh đang trên đà phát triển, hoạt động này càng trở nên sôi động, đặc biệt đối với các tổ chức kinh tế. Về bản chất, đây là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp dùng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho một khoản vay hoặc nghĩa vụ khác tại bên nhận thế chấp, thường là các ngân hàng thương mại, mà không chuyển giao tài sản. Cơ sở lý luận về thế chấp được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự, xác định đây là một biện pháp bảo đảm mang tính đối vật, tạo ra sự an toàn pháp lý cho chủ nợ. Trong bối cảnh kinh tế Quảng Bình, thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng dồi dào để mở rộng sản xuất kinh doanh mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch. Luận văn “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất... tại tỉnh Quảng Bình” của tác giả Trương Thị Thanh Hương (2017) đã cung cấp một cái nhìn sâu sắc về thực tiễn áp dụng tại Quảng Bình, làm rõ vai trò của hoạt động này đối với sự tăng trưởng kinh tế địa phương. Việc hiểu đúng và đầy đủ về pháp luật về giao dịch bảo đảm là nền tảng để các bên tham gia giao dịch hạn chế rủi ro pháp lý trong thế chấp và tối ưu hóa lợi ích kinh tế.

1.1. Cơ sở lý luận cốt lõi về thế chấp tài sản đất đai

Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đây là một giao dịch bảo đảm phổ biến, đặc biệt với tài sản là bất động sản. Khác với cầm cố, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp quản lý, khai thác công dụng, giúp duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. Cơ sở lý luận về thế chấp nhấn mạnh quyền của bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản. Điều này tạo ra một cơ chế an toàn cho các tổ chức tín dụng, thúc đẩy dòng vốn lưu thông hiệu quả trong nền kinh tế.

1.2. Vai trò của giao dịch bảo đảm trong kinh tế địa phương

Tại Quảng Bình, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là công cụ tài chính thiết yếu. Hoạt động này giúp các tổ chức kinh tế huy động vốn trung và dài hạn, đầu tư vào cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị, và mở rộng quy mô. Việc công khai hóa thông tin qua đăng ký giao dịch bảo đảm giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn, giảm thiểu tranh chấp. Theo nghiên cứu, sự phát triển của hoạt động thế chấp có tương quan thuận với tốc độ tăng trưởng GRDP của tỉnh, khẳng định vai trò không thể thiếu của nó trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại địa phương.

II. Rủi ro và thách thức trong thế chấp đất tại Quảng Bình

Mặc dù có vai trò quan trọng, thực trạng thế chấp đất tại Quảng Bình vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và thách thức lớn, gây ra không ít rủi ro pháp lý trong thế chấp cho cả bên cho vay và bên vay. Nghiên cứu của Trương Thị Thanh Hương (2017) chỉ ra rằng, một trong những khó khăn lớn nhất đến từ sự thiếu đồng bộ và chồng chéo của các quy định pháp luật. Cụ thể, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm đôi khi chưa thống nhất, gây lúng túng cho các cơ quan chức năng và các bên tham gia. Một vấn đề nổi cộm khác là quy trình hành chính còn rườm rà. Thời gian thực hiện các thủ tục từ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đến đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai Quảng Bình thường bị kéo dài, gây chậm trễ và tăng chi phí cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, công tác định giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến việc tài sản bị định giá thấp, ảnh hưởng đến hạn mức vay vốn của tổ chức kinh tế. Tình trạng tranh chấp ranh giới đất đai, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch cũng là những rào cản tiềm ẩn, có thể khiến hợp đồng thế chấp vô hiệu hoặc khó xử lý khi phát sinh nợ xấu. Những vướng mắc này đòi hỏi cần có các giải pháp hoàn thiện pháp luật và cải cách thủ tục hành chính một cách triệt để.

2.1. Phân tích thực trạng thế chấp đất tại Quảng Bình hiện nay

Luận văn đã tiến hành khảo sát 30 tổ chức kinh tế và 30 cán bộ tín dụng, cho thấy thực trạng thế chấp đất tại Quảng Bình còn nhiều vướng mắc. Các tổ chức kinh tế phản ánh rằng thủ tục hành chính phức tạp và thời gian chờ đợi kéo dài là trở ngại lớn nhất. Về phía các tổ chức tín dụng, khó khăn chủ yếu nằm ở việc xác minh tình trạng pháp lý của tài sản, sự thiếu chính xác trong hồ sơ địa chính và những rủi ro khi xử lý tài sản thế chấp. Số liệu thống kê từ 2012-2016 cho thấy sự gia tăng về số lượng hồ sơ nhưng hiệu quả giải quyết chưa tương xứng.

2.2. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi thế chấp tài sản

Rủi ro pháp lý trong thế chấp có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân. Phổ biến nhất là tài sản không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp (đang có tranh chấp, vướng quy hoạch, chưa được cấp GCNQSDĐ). Một rủi ro khác đến từ việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có điều khoản không rõ ràng hoặc vô hiệu. Ngoài ra, việc không thực hiện hoặc chậm trễ đăng ký giao dịch bảo đảm có thể làm mất quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp khi có nhiều chủ nợ cùng yêu cầu xử lý tài sản. Hiểu rõ các rủi ro này là bước đầu tiên để phòng tránh.

III. Hướng dẫn quy trình thế chấp quyền sử dụng đất an toàn

Để đảm bảo một giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất an toàn và hợp pháp tại Quảng Bình, các bên cần tuân thủ một quy trình chặt chẽ. Quy trình này không chỉ là yêu cầu của pháp luật mà còn là biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả. Bước đầu tiên và quan trọng nhất là thẩm định pháp lý tài sản, đảm bảo đất không có tranh chấp và có đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Tiếp theo, hai bên tiến hành đàm phán và soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải thể hiện rõ thông tin các bên, mô tả chi tiết tài sản, giá trị khoản vay, lãi suất, và các điều khoản về xử lý tài sản thế chấp. Sau khi thống nhất, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tại một tổ chức hành nghề công chứng. Công chứng viên sẽ xác thực tính hợp pháp của giao dịch và ý chí tự nguyện của các bên. Bước cuối cùng và mang tính quyết định là đăng ký giao dịch bảo đảm. Hồ sơ đăng ký được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai Quảng Bình. Việc đăng ký này nhằm công khai hóa giao dịch, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp. Tuân thủ đầy đủ các bước trên giúp giao dịch được pháp luật công nhận và bảo vệ, đồng thời là cơ sở vững chắc để giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh sau này. Đây là quy trình chuẩn được pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định.

3.1. Các bước soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Việc soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi sự cẩn trọng và chính xác. Hợp đồng phải bao gồm các nội dung cốt lõi: thông tin chính xác của bên thế chấp và bên nhận thế chấp, mô tả chi tiết về thửa đất (số tờ, số thửa, diện tích, địa chỉ), giá trị tài sản được định giá, nghĩa vụ được bảo đảm, và các thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp. Việc tham vấn ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trong quá trình soạn thảo là cần thiết để đảm bảo hợp đồng chặt chẽ, hợp pháp và bảo vệ quyền lợi các bên.

3.2. Vai trò của thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp

Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp là yêu cầu bắt buộc theo quy định của pháp luật. Công chứng viên không chỉ chứng thực chữ ký mà còn có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, đảm bảo các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm sau đó. Đây là một "chốt chặn" pháp lý quan trọng để bảo vệ sự an toàn của giao dịch.

IV. Bí quyết định giá và vai trò của ngân hàng thương mại

Trong giao dịch thế chấp, định giá quyền sử dụng đất và vai trò thẩm định của ngân hàng là hai yếu tố then chốt quyết định sự thành công và an toàn của khoản vay. Vai trò của ngân hàng thương mại không chỉ dừng lại ở việc cung cấp vốn, mà còn là một đơn vị thẩm định chuyên nghiệp. Các ngân hàng thường có bộ phận định giá riêng hoặc hợp tác với các công ty định giá độc lập để xác định giá trị tài sản một cách khách quan. Quá trình này xem xét nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, tiềm năng phát triển và so sánh với các giao dịch tương tự trên thị trường. Một kết quả định giá chính xác giúp xác định hạn mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho cả hai bên. Về phía ngân hàng, định giá đúng giúp đảm bảo tài sản đủ khả năng thu hồi nợ. Về phía người vay, nó đảm bảo họ không bị ép giá và có thể tiếp cận nguồn vốn tương xứng với giá trị tài sản. Bên cạnh định giá, ngân hàng thương mại còn chịu trách nhiệm kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý, lịch sử tín dụng của khách hàng. Quá trình thẩm định chặt chẽ này là một bộ lọc quan trọng, giúp sàng lọc các giao dịch rủi ro và góp phần làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng, đặc biệt tại một địa bàn nhiều tiềm năng như Quảng Bình.

4.1. Phương pháp định giá quyền sử dụng đất chính xác

Có nhiều phương pháp định giá quyền sử dụng đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến nhất, dựa trên việc phân tích giá bán của các bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường. Để có kết quả chính xác, cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn tin cậy và hiệu chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, quy mô, thời điểm giao dịch). Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp sẽ cho ra kết quả định giá tiệm cận nhất với giá trị thực.

4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ

Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được tiến hành. Nguyên tắc xử lý dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Các phương thức phổ biến bao gồm: bán đấu giá tài sản, bên nhận thế chấp tự bán tài sản, hoặc nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Quá trình xử lý phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp và các bên liên quan khác. Đây là bước cuối cùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được ký kết.

V. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp đất tại QB

Để nâng cao hiệu quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất, việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật là yêu cầu cấp thiết. Dựa trên những phân tích về thực trạng thế chấp đất tại Quảng Bình, luận văn của Trương Thị Thanh Hương đã đề xuất nhiều kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản liên quan. Trước hết, cần rà soát, thống nhất các quy định giữa Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các Nghị định hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm để loại bỏ sự chồng chéo, mâu thuẫn. Cần xây dựng một quy trình liên thông, minh bạch và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính giữa các cơ quan: công chứng, tài nguyên môi trường, và thuế. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia liên thông, chính xác là giải pháp đột phá. Điều này không chỉ giúp việc tra cứu thông tin nhanh chóng mà còn giảm thiểu sai sót, ngăn chặn các hành vi lừa đảo. Ngoài ra, cần ban hành các tiêu chuẩn rõ ràng về định giá quyền sử dụng đất và tăng cường quản lý các tổ chức định giá độc lập. Cuối cùng, việc nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai Quảng Bình và các cơ quan liên quan cũng là một yếu tố quan trọng, đảm bảo pháp luật về giao dịch bảo đảm được thực thi một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.

5.1. Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản liên quan

Các kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai tập trung vào việc đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận, quy định rõ ràng hơn về điều kiện thế chấp đối với các loại đất khác nhau, và cơ chế xử lý tài sản thế chấp là đất nông nghiệp. Đồng thời, cần sửa đổi các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng điện tử hóa, cho phép đăng ký trực tuyến để tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Những thay đổi này sẽ tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, thuận lợi hơn cho hoạt động tín dụng.

5.2. Nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Để nâng cao hiệu quả, Văn phòng đăng ký đất đai Quảng Bình cần được đầu tư về cơ sở vật chất và công nghệ. Cần xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ với các tổ chức tín dụng và cơ quan công chứng. Thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về pháp luật về giao dịch bảo đảm cho cán bộ. Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh các sai phạm, nâng cao tinh thần trách nhiệm và thái độ phục vụ của công chức, góp phần xây dựng một nền hành chính hiện đại, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Giao dịch bảo đảm 1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì “giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bão lãnh, tín chấp.

Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng. “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”[20]. Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp.

Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định.

Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm[14]. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”. Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình. Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm).

Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…Trong trường hợp trái phiếu bảo đảm bằng tài sản và trường hợp chủ nợ có bảo đảm ở nước ngoài, có một người đứng ra quản lý giao dịch bảo đảm cho các chủ nợ có bảo đảm, đó là người quản lý giao dịch bảo đảm. Trong phần giải nghĩa cho Điều 16 của Luật mẫu về giao dịch bảo đảm do Ngân hàng Tái thiết và Phát triển Châu Âu ban hành (Luật mẫu EBRD) thì “Người quản lý giao dịch bảo đảm không chỉ là người đại diện của bên nhận bảo đảm; mà trong ngôn ngữ thực tiễn, người này sẽ thay mặt bên nhận bảo đảm thực hiện các giao dịch với các bên thứ ba liên quan đến việc thực thi giao dịch bảo đảm (nhưng không phải là việc chuyển nhượng quyền đối với nghĩa vụ được bảo đảm và giao dịch bảo đảm). Vai trò này được thể hiện cụ thể trong trường hợp có nhiều bên nhận bảo đảm, ví dụ một số ngân hàng cho vay, các chủ sở hữu trái phiếu hoặc khi mà bên nhận bảo đảm không cư trú tại nước sở tại”[14]. Theo Luật mẫu EBRD, người quản lý giao dịch bảo đảm do bên nhận bảo đảm chỉ định.

Người này có quyền giám sát việc thanh toán nợ của con nợ. Người quản lý giao dịch bảo đảm có quyền tiến hành các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Người quản lý giao dịch bảo đảm phải thực hiện các nghĩa vụ của bên nhận giao dịch bảo đảm đối với bên thứ ba. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về nội dung này.

Các biện pháp bảo đảm Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quĩ, bảo lãnh. Bộ luật Dân sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm.

Pháp luật Anh - Mỹ cũng có các biện pháp bảo đảm tồn tại dưới hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,… Theo pháp luật Mỹ thì biện pháp thế chấp chủ yếu được áp dụng cho bất động sản. Pháp luật của Mỹ quy định thế chấp là một biện pháp bảo đảm trao cho bên nhận bảo lãnh một lợi ích trên bất động sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ. “Thế chấp được chứng minh bởi một chứng thư độc lập với hối phiếu nhận nợ hoặc hợp đồng vay nợ. Lợi ích bảo đảm dành cho người cầm giữ quyền tịch biên tài sản bảo đảm trong trường hợp không trả nợ hoặc quyền được thanh toán trước so với các chủ nợ có quyền ưu tiên thấp hơn…”[14].

Như vậy, pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản mà trao cho người nhận thế chấp quyền xử lý tài sản thế chấp và quyền ưu tiên thanh toán. Khác với Mỹ, pháp luật của Anh coi thế chấp là biện pháp bảo đảm có sự chuyển dịch chuyển sở hữu từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và bên bảo đảm được bảo lưu quyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 chuộc lại tài sản trong trường hợp hoàn thành nghĩa vụ[14]. Điều này dẫn đến thực trạng ở Anh có hai loại thế chấp là thế chấp pháp lý và thế chấp công bình. Thế chấp pháp lý là trường hợp thế chấp mà quyền sở hữu tài sản đã được chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp.

Thế chấp công bình xảy ra trong trường hợp các bên có ý định xác lập thế chấp pháp lý nhưng thực tế không thực hiện được, với điều kiện bên thế chấp đã thực hiện mọi hành vi cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì luật công bình sẽ thừa nhận sự tồn tại của biện pháp thế chấp này và gọi là thế chấp công bình[14]. Ví dụ khi một người dùng một tài sản để thế chấp hai lần, thì thế chấp lần thứ nhất thường là thế chấp pháp lý và thế chấp lần hai thường là thế chấp công bình, vì tài sản không thể chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp thứ hai được khi nó đã được chuyển cho người nhận thế chấp thứ nhất. Trừ trường hợp đặc biệt, người nhận thế chấp pháp lý có lợi thế hơn so với người nhận thế chấp công bình. Trong pháp luật Anh-Mỹ tồn tại khái niệm đặc quyền “charge” (luật của Anh) hoặc “lien” (luật của Mỹ).

Đặc quyền bao gồm đặc quyền chấp hữu (quyền cầm giữ tài sản) “artisan’s lien” và đặc quyền không chấp hữu (đặc quyền không cầm giữ tài sản) “mechanic’s liens”. “Đặc quyền là một quyền hoặc lợi ích pháp lý mà chủ nợ có được trên một tài sản của một người khác tồn tại cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bởi đặc quyền này được hoàn thành”. Đặc quyền có thể phát sinh theo thỏa thuận của các bên hoặc được quy định bởi pháp luật. “Nhiều người cung cấp dịch vụ làm duy trì hoặc tăng giá trị của tài sản.

Ví dụ nhà tư vấn kỹ thuật sửa chữa ô tô, thợ kim hoàn sửa chữa dây chuyền. Thông thường, các luật khác ngoài UCC quy định người sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ có quyền cầm giữ tài sản được sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ. Đặc quyền này được xác lập bởi đạo luật hoặc án lệ và tồn tại bằng việc người cung cấp dịch vụ cầm giữ tài sản này”[14]. Quyền cầm giữ tài sản khác với cầm cố ở điểm chủ nợ nắm giữ tài sản do chủ sở hữu tài sản giao vì mục đích khác, như sửa chữa, gia cố,… Còn trong cầm cố, chủ sở hữu tài sản giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra luật Mỹ còn quy định về đặc quyền nông nghiệp là quyền dành cho người cung cấp được bảo đảm việc thanh toán tiền bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, tiền cho thuê bất động sản phục vụ cho hoạt động nông nghiệp.[14] Đặc quyền nông nghiệp có thể phát sinh theo quy định của luật tiểu bang. Ngoài đặc quyền của nhà cung cấp dịch vụ, luật Mỹ còn quy định một số đặc quyền đặc biệt như đặc quyền thuế liên bang, quyền cầm giữ hàng hải. Bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa là quyền của người bán giữ lại hoặc bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa cho đến khi bên mua thanh toán toàn bộ tiền hàng. Đây là biện pháp bảo đảm rất phổ biến ở pháp luật Anh - Mỹ áp dụng trong trường hợp mua trả chậm, trả dần.

Điều 461 Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng đề cập đến quyền bảo lưu quyền sở hữu tài sản của bên bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền áp dụng cho trường hợp mua trả chậm, trả dần. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Cũng như thông lệ quốc tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm. Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận.