Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ đang trải qua giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ cùng nhịp độ đô thị hóa nhanh và tốc độ tăng trưởng kinh tế địa phương đạt trên 11% trong các năm 2016 và 2017. Với tổng diện tích tự nhiên 15.558,73 ha (155,87 km2), phân bổ trên 19 xã và 01 thị trấn, cùng quy mô dân số 85.825 người, nhu cầu chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất phục vụ hạ tầng, công nghiệp và khu dân cư ngày càng cấp thiết. Trong giai đoạn 2016 - 2018, địa phương đã tổ chức triển khai 23 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, từng bước phát huy nguồn lực tài chính nội tại theo chủ trương khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, thực tiễn quản lý nhà nước đối với hoạt động này bộc lộ không ít rào cản: công tác giải phóng mặt bằng tạo lập quỹ đất sạch gặp nhiều vướng mắc, quy trình định giá khởi điểm đôi lúc chưa bám sát biến động thị trường thực tế, và tiến độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đấu giá còn chậm trễ. Trước yêu cầu đó, nghiên cứu của tác giả Hà Minh Đức dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Mậu Dũng tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2016 - 2018. Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học và thực tiễn để đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý, bảo đảm tính minh bạch, hạn chế thất thoát ngân sách nhà nước và gia tăng tỷ lệ đấu giá thành công tại các dự án địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quản lý hành chính nhà nước và lý thuyết kinh tế thị trường về phân bổ nguồn lực đất đai. Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất được tiếp cận theo nghĩa rộng, bao gồm toàn bộ hoạt động từ ban hành văn bản quy phạm pháp luật, chỉ đạo tổ chức triển khai, thanh tra, kiểm tra đến giải quyết tranh chấp sau đấu giá nhằm tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước và bảo đảm trật tự xã hội.

Hệ thống khái niệm nền tảng được chuẩn hóa gồm:

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất công khai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mức trả giá cao nhất theo trình tự luật định.
  2. Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá: Cơ quan, tổ chức phát triển quỹ đất hoặc ban quản lý được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ tạo lập quỹ đất và chuẩn bị hồ sơ đấu giá.
  3. Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản công lập hoặc doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá.
  4. Giá khởi điểm và bước giá: Giá sàn thấp nhất được phê duyệt làm căn cứ trả giá lên và mức chênh lệch tối thiểu bắt buộc giữa các lần trả giá liền kề.

Khung pháp lý nghiên cứu dựa trên Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2017), Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và Thông tư số 48/2017/TT-BTC quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khung thời gian từ tháng 5/2018 đến tháng 6/2019:

  • Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo tổng kết, niên giám thống kê giai đoạn 2016 - 2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Tư pháp và Chi cục Thống kê huyện Tam Nông.
  • Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát chọn mẫu có chủ đích với tổng quy mô 62 đối tượng. Mẫu nghiên cứu bao gồm: 07 cán bộ quản lý nhà nước công tác tại các sở, phòng ban chuyên môn cấp huyện và công chức địa chính cấp xã; 50 người tham gia đấu giá (bao gồm cả khách hàng trúng đấu giá và không trúng đấu giá); 05 cán bộ phụ trách chuyên môn tại các đơn vị tổ chức và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Cỡ mẫu này được xác định nhằm bao quát đầy đủ góc nhìn từ chủ thể quản lý, đơn vị thực thi dịch vụ đến đối tượng thụ hưởng trực tiếp.

Phương pháp phân tích số liệu chủ đạo gồm phương pháp thống kê mô tả và thống kê so sánh. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là để lượng hóa cụ thể biến động về cơ cấu đất đai, so sánh sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu qua các năm, đồng thời đánh giá định lượng mức độ hài lòng của người dân đối với tính minh bạch của các phiên đấu giá. Nghiên cứu lựa chọn 03 dự án điểm đại diện: Dự án khu dân cư mới Rừng Chẽ (thị trấn Hưng Hóa - đại diện đất ở đô thị), Dự án Khu 11 (xã Cổ Tiết - đại diện đất ở nông thôn) và Dự án cho thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thu hồi từ Doanh nghiệp tư nhân Phúc Hưng (thị trấn Hưng Hóa).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Tam Nông cho thấy tổng diện tích tự nhiên 15.558,73 ha được phân bổ thành: đất nông nghiệp chiếm ưu thế với 11.696,57 ha (tương đương 75,18%), đất phi nông nghiệp đạt 3.537,04 ha (chiếm 22,74%), và đất chưa sử dụng còn 325,14 ha (chiếm 2,09%). Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò chuyển dịch quỹ đất nông nghiệp và đất chuyên dùng sang đất ở và cơ sở sản xuất kinh doanh một cách có kiểm soát.

Kết quả đánh giá tại 03 dự án nghiên cứu điểm chỉ ra những đặc điểm vận hành rõ rệt:

  1. Dự án khu dân cư Rừng Chẽ (thị trấn Hưng Hóa): Là dự án đất ở đô thị có hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện đồng bộ. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm duy trì ở mức vừa phải (dưới 15%), tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đấu giá đạt mức cao trên 90%, phản ánh sự phù hợp của đồ án quy hoạch và mức độ thanh khoản thực tế.
  2. Dự án Khu 11 (xã Cổ Tiết): Là dự án đất ở nông thôn có quy mô phân lô lớn. Mức độ cạnh tranh trả giá diễn ra sôi nổi với giá trúng đấu giá tại một số lô đất vượt giá sàn trên 35%. Tuy nhiên, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận và tốc độ xây dựng công trình nhà ở của người trúng đấu giá chỉ đạt khoảng 60% do tâm lý đầu cơ đất đai tại các trục giao thông đối ngoại.
  3. Dự án cho thuê đất sản xuất phi nông nghiệp từ quỹ đất thu hồi của Doanh nghiệp tư nhân Phúc Hưng: Đã giải quyết triệt để tình trạng vi phạm đất đai, chuyển đổi thành công sang cho thuê đất kinh doanh minh bạch thông qua đấu giá, đóng góp nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương.

Về nhân lực thực thi, toàn huyện có 07 công chức thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng 40 công chức tài nguyên và môi trường cấp xã (bố trí 02 công chức/xã). Khảo sát 50 người tham gia đấu giá ghi nhận 68% đánh giá cao tính công khai, minh bạch của quy trình; song vẫn còn khoảng 42% ý kiến cho rằng phương pháp khảo sát, xác định giá khởi điểm ở một số địa bàn nông thôn còn chưa sát giá giao dịch thị trường thực tế.

Thảo luận kết quả

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông phản ánh những nguyên nhân then chốt: công tác giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch còn gặp trở ngại do chính sách bồi thường có sự điều chỉnh qua từng thời kỳ; nguồn lực vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước đấu giá còn hạn chế. Bên cạnh đó, sự phối hợp liên ngành giữa cơ quan tài nguyên môi trường, tài chính và tư pháp trong thẩm định giá khởi điểm có thời điểm còn lúng túng.

So sánh với mô hình quản lý đấu giá đất tại thành phố Hà Nội (theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND và Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND) hay bài học kinh nghiệm tại huyện Đông Anh, huyện Tam Nông chưa chủ động ban hành một quy chế đấu giá và kế hoạch tạo quỹ đất đấu giá riêng biệt hàng năm mà vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào kế hoạch sử dụng đất chung. So sánh với kinh nghiệm quốc tế tại Trung Quốc thông qua Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản quốc gia (CRECAC), công tác định giá độc lập tại địa phương còn thiếu các định chế trung gian chuyên nghiệp hỗ trợ.

Các chuỗi số liệu về cơ cấu phân bổ đất đai năm 2017 và diễn biến thu nộp ngân sách nhà nước từ 23 cuộc đấu giá giai đoạn 2016 - 2018 khi được tổng hợp qua bảng thống kê và biểu đồ cột so sánh đã minh chứng rõ nét vai trò chi phối của quỹ đất nông nghiệp và hiệu quả vượt bậc của hình thức đấu giá so với giao đất chỉ định truyền thống.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông trong giai đoạn tiếp theo, các nhóm giải pháp đồng bộ cần được triển khai:

  1. Chuẩn hóa quy trình lập phương án và xác định giá khởi điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Phòng Tài chính - Kế hoạch tổ chức khảo sát tối thiểu 03 giao dịch chuyển nhượng thực tế tương đồng trên thị trường tự do. Rút ngắn thời gian thẩm định giá đất cụ thể xuống dưới 15 ngày làm việc, bảo đảm giá sàn sát với thị trường từ quý I/2020.
  2. Tăng cường tạo lập quỹ đất sạch và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật: Ủy ban nhân dân huyện Tam Nông chỉ đạo Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với chính quyền cấp xã hoàn tất 100% công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bố trí nguồn vốn ngân sách đầu tư đồng bộ đường giao thông nội bộ, hệ thống thoát nước và điện chiếu sáng tối thiểu 45 ngày trước khi tổ chức phiên đấu giá.
  3. Đổi mới công tác thông tin, tuyên truyền và giám sát phiên đấu giá: Phòng Tư pháp chủ trì công khai toàn bộ hồ sơ, mặt bằng quy hoạch trên Cổng thông tin điện tử huyện và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trước 30 ngày mở cuộc đấu giá. Mục tiêu thu hút bình quân từ 3 đến 5 hồ sơ tham gia trên mỗi thửa đất đưa ra đấu giá.
  4. Cải cách thủ tục hành chính sau đấu giá: Văn phòng Đăng ký đất đai huyện phối hợp cơ quan thuế bàn giao mốc giới thực địa và hoàn thiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 100% người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc.
  5. Tăng cường thanh tra, kiểm tra và quản lý sau đấu giá: Thành lập đoàn kiểm tra liên ngành định kỳ 06 tháng/lần nhằm giám sát tiến độ xây dựng công trình theo đúng quy hoạch được duyệt, xử lý nghiêm các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng hoặc có dấu hiệu đầu cơ găm đất, bảo đảm tỷ lệ lấp đầy xây dựng đạt trên 95% sau 24 tháng bàn giao.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  1. Cán bộ quản lý nhà nước tại các cơ quan tài nguyên môi trường, tài chính, tư pháp cấp huyện và công chức địa chính cấp xã: Vận dụng làm cẩm nang chuẩn hóa quy trình 4 bước từ khâu lập quỹ đất sạch, thẩm định giá khởi điểm, tổ chức phiên đấu giá đến bàn giao đất thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  2. Học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Quản lý kinh tế, Quản lý công và Quản lý đất đai: Tham khảo mô hình nghiên cứu kết hợp khảo sát định lượng 62 mẫu đối tượng cùng phương pháp luận đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đất đai cấp huyện.
  3. Trung tâm phát triển quỹ đất và các tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp: Khai thác kinh nghiệm xây dựng nội quy phiên đấu giá, kỹ thuật điều hành bước giá và xử lý các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công.
  4. Nhà đầu tư bất động sản, doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân: Nắm bắt toàn diện các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá, trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính và quy trình xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, từ đó tối ưu hóa chiến lược tham gia đấu thầu và bảo vệ quyền lợi cá nhân.

Câu hỏi thường gặp

Cơ sở pháp lý nền tảng điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trong nghiên cứu là gì? Hoạt động đấu giá đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực từ ngày 01/7/2017. Các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cốt lõi gồm Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và Thông tư số 48/2017/TT-BTC quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.

Vì sao công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại cơ sở thường gặp khó khăn? Khó khăn xuất phát từ việc thiếu dữ liệu thị trường giao dịch bất động sản chuẩn xác và sự chưa đồng bộ giữa các văn bản hướng dẫn định giá. Kết quả khảo sát 50 người tham gia tại huyện Tam Nông cho thấy khoảng 42% ý kiến nhận định giá sàn tại một số khu vực nông thôn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

Sự khác biệt về kết quả giữa dự án đấu giá đất ở đô thị và đất ở nông thôn tại địa bàn là gì? Dự án đất ở đô thị tại thị trấn Hưng Hóa có mức chênh lệch giá trúng dưới 15% nhưng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt trên 90%. Ngược lại, dự án đất ở nông thôn tại xã Cổ Tiết có mức chênh lệch giá trúng vượt sàn trên 35% nhưng tỷ lệ hoàn tất cấp Giấy chứng nhận chỉ đạt khoảng 60% do yếu tố đầu cơ.

Huyện Tam Nông đã giải quyết diện tích đất vi phạm bị thu hồi của doanh nghiệp như thế nào? Địa phương đã lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, điển hình là khu đất thu hồi từ Doanh nghiệp tư nhân Phúc Hưng. Phương thức này giúp thu hồi tài nguyên lãng phí, lựa chọn chủ đầu tư đủ năng lực và bổ sung nguồn thu ngân sách hàng năm.

Người trúng đấu giá cần thực hiện thủ tục gì để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá nộp đủ 100% tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước theo thông báo thuế. Cơ quan tài nguyên và môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm bàn giao mốc giới thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 15 ngày làm việc.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và pháp lý về quản lý nhà nước đối với đấu giá quyền sử dụng đất, bám sát các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
  • Đánh giá thực tiễn 23 cuộc đấu giá giai đoạn 2016 - 2018 tại huyện Tam Nông, phân tích sâu 03 dự án điểm đại diện cho đất đô thị, đất nông thôn và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
  • Chỉ rõ thực trạng cơ cấu đất năm 2017 với 75,18% đất nông nghiệp, nhận diện các nút thắt về bồi thường giải phóng mặt bằng, định giá khởi điểm và năng lực đội ngũ 40 công chức địa chính cấp xã.
  • Đề xuất 05 nhóm giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện cơ chế khảo sát giá thị trường, phát triển quỹ đất sạch đến cải cách thủ tục hành chính sau đấu giá.
  • Xác lập lộ trình hành động cụ thể từ năm 2020 nhằm bảo đảm 100% quỹ đất đưa ra đấu giá hoàn thiện hạ tầng và kiểm soát tiến độ xây dựng đúng quy hoạch.

Công trình là tài liệu tham khảo khoa học và thực tiễn giá trị cho các nhà quản lý, nghiên cứu sinh và doanh nghiệp. Hãy liên hệ ngay với các đơn vị phát triển quỹ đất và cơ quan tài nguyên môi trường để tìm hiểu chi tiết các quy hoạch đấu giá quyền sử dụng đất tiềm năng tại địa phương!