Luận văn: Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Đinh Thị Liên
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Anh Sơn
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Để Vay Vốn Tại Các Ngân Hàng Thương Mại Và Thực Tiễn Áp Dụng Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
• 1.2. Khái niệm thế chấp tài sản
• 1.2.1. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.2.2. Định nghĩa thế chấp tài sản
• 1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại
• 1.3.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất
• 1.3.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật Việt Nam
• 2.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại
• 2.2.1. Điều kiện về chủ thể
• 2.2.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.4. Định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của các ngân hàng thương mại
• 2.5. Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.5.1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.5.2. Xóa đăng ký thế chấp
• 2.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại
• 2.7. Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 2.7.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 2.7.2. Một số vấn đề đặt ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
• 3.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2.1.1. Điều kiện về chủ thể
• 3.2.1.2. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2.2. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2.2.1. Về chủ thể ký hợp đồng
• 3.2.2.2. Về hình thức của hợp đồng
• 3.2.3. Về đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Để Vay Vốn

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại là một trong những phương thức phổ biến nhất hiện nay. Việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp không chỉ giúp người vay có được nguồn vốn cần thiết mà còn đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong quá trình cho vay. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất có giá trị lớn và ổn định, do đó, nó trở thành tài sản bảo đảm hiệu quả cho các khoản vay. Tuy nhiên, việc áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất cũng gặp phải nhiều thách thức và vấn đề pháp lý cần được giải quyết.

1.1. Khái Niệm Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cam kết sử dụng quyền của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Theo Bộ luật Dân sự, thế chấp không làm mất quyền sử dụng đất của người thế chấp, mà chỉ tạo ra quyền lợi cho bên cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ.

1.2. Lợi Ích Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Việc thế chấp quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích cho cả bên vay và bên cho vay. Đối với bên vay, nó giúp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với ngân hàng, việc có tài sản đảm bảo giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho vay.

II. Vấn Đề Pháp Lý Liên Quan Đến Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng trong pháp luật, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề pháp lý cần được làm rõ. Các quy định hiện hành đôi khi còn chồng chéo và không đồng nhất, gây khó khăn cho việc thực hiện. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của cả bên vay và bên cho vay.

2.1. Các Quy Định Pháp Luật Về Thế Chấp

Các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các nghị định liên quan. Tuy nhiên, sự không đồng nhất giữa các văn bản pháp luật này đã tạo ra nhiều khó khăn trong việc áp dụng thực tiễn.

2.2. Thách Thức Trong Thực Tiễn Áp Dụng

Thực tiễn áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều thách thức như việc định giá tài sản, đăng ký thế chấp và xử lý tài sản thế chấp khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Những vấn đề này cần được giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

III. Phương Pháp Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng

Để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, người vay cần tuân thủ một số bước nhất định. Các ngân hàng thương mại thường yêu cầu người vay cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.

3.1. Hồ Sơ Cần Thiết Để Thế Chấp

Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng vay vốn, và các giấy tờ liên quan khác. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp quá trình thế chấp diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.

3.2. Quy Trình Thực Hiện Thế Chấp

Quy trình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các bước như thẩm định giá trị tài sản, ký hợp đồng thế chấp, và đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mỗi bước đều cần được thực hiện cẩn thận để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Thế chấp quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi tại nhiều ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Các ngân hàng đã sử dụng phương thức này để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Tuy nhiên, vẫn cần có những cải cách để nâng cao hiệu quả của phương thức này.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Thế Chấp

Nghiên cứu cho thấy rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất đã giúp nhiều doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn cần thiết để phát triển. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý.

4.2. Thực Tiễn Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã áp dụng nhiều biện pháp để cải thiện quy trình thế chấp quyền sử dụng đất. Những cải cách này đã giúp tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

V. Kết Luận Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Để Vay Vốn

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại là một phương thức hiệu quả, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức. Cần có những cải cách pháp lý và thực tiễn để nâng cao hiệu quả của phương thức này, đảm bảo quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay.

5.1. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Trong tương lai, cần có những chính sách rõ ràng hơn về thế chấp quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho người vay. Điều này sẽ giúp tăng cường niềm tin của người dân vào hệ thống ngân hàng.

5.2. Khuyến Nghị Đối Với Các Ngân Hàng

Các ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định và xử lý tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro. Đồng thời, cần tăng cường đào tạo cho nhân viên về các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động cấp tín dụng đóng vai trò huyết mạch trong hệ thống tài chính với nguồn thu từ hoạt động cho vay chiếm tới 70% tổng thu nhập của các ngân hàng thương mại. Tại Việt Nam, tài sản bảo đảm là bất động sản luôn chiếm tỷ trọng áp đảo, chiếm khoảng 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm toàn hệ thống, với tổng giá trị tài sản thế chấp bằng bất động sản đạt xấp xỉ 500.000 tỷ đồng và dư nợ cho vay bất động sản trực tiếp đạt 115.000 tỷ đồng vào năm 2008. Khảo sát từ Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) chỉ ra rằng có tới 93% ngân hàng thương mại ưu tiên lựa chọn quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay thương mại nhờ tính ổn định và giá trị kinh tế bền vững.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất đang đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý phức tạp do sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Nghiên cứu này được thực hiện nhằm phân tích toàn diện khung pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) trong giai đoạn 2004 - 2008, từ đó chỉ ra những điểm nghẽn trong quy trình xác lập, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thu hồi nợ. Luận văn hướng tới mục tiêu đề xuất các giải pháp hoàn thiện thể chế, góp phần giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu, rút ngắn thời gian xử lý tài sản bảo đảm và nâng cao độ an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng thương mại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng ba nền tảng lý thuyết chủ đạo trong khoa học pháp lý và kinh tế học tài chính:

• Lý thuyết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Civil Obligations Security Theory): Xác định thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm mang tính dự phòng, phụ thuộc vào hiệu lực của nghĩa vụ chính phát sinh từ hợp đồng tín dụng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên cho vay khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
• Lý thuyết trung gian tài chính và quản trị rủi ro tín dụng (Financial Intermediation and Credit Risk Management Theory): Phân tích cơ chế hoạt động của ngân hàng thương mại với tư cách là cầu nối luân chuyển vốn, trong đó quản trị tài sản bảo đảm là công cụ trọng yếu để kiểm soát rủi ro thanh khoản và rủi ro mất vốn.
• Lý thuyết quyền tài sản trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Làm rõ tính chất đặc thù của quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước, còn người sử dụng đất được trao các quyền năng định đoạt hạn chế như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp.

Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa trong nghiên cứu bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 342, Điều 715), hợp đồng thế chấp độc lập, đăng ký giao dịch bảo đảm và quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành luật học:

• Nguồn dữ liệu: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam từ năm 1993 đến năm 2008 (Bộ luật Dân sự 1995/2005, Luật Đất đai 1993/2003, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) và hồ sơ thực tiễn nghiệp vụ tín dụng tại BIDV.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Thu thập và khảo sát chọn mẫu có chủ đích 120 hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất tại 15 chi nhánh trọng điểm của BIDV trên địa bàn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng giai đoạn 2004 - 2008 nhằm bao quát đầy đủ các loại hình đất ở, đất nông nghiệp và đất thuê trả tiền một lần.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp phân tích quy phạm, phân tích so sánh luật học (đối chiếu với Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, Bộ luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự - Thương mại Thái Lan) kết hợp thống kê mô tả để đánh giá định lượng các sai sót pháp lý và vướng mắc thực tiễn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

• Sự phụ thuộc lớn vào tài sản bảo đảm là đất đai: Dữ liệu cho thấy tài sản bất động sản chiếm hơn 50% tổng danh mục bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Tỷ lệ cho vay trực tiếp vào bất động sản dao động từ 9,96% đến 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống vào năm 2008, tạo ra áp lực rủi ro lan truyền rất lớn nếu thị trường bất động sản đóng băng.
• Xung đột pháp luật về điều kiện chủ thể hộ gia đình: Có sự mâu thuẫn trực tiếp giữa Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 (yêu cầu thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý khi định đoạt tài sản lớn) và Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (chỉ yêu cầu thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên ký tên). Thực tế khảo sát 120 hồ sơ cho thấy có tới 25% hợp đồng tiềm ẩn rủi ro bị tuyên bố vô hiệu do không thu thập đủ chữ ký của thành viên từ 15 đến dưới 18 tuổi.
• Rào cản trong công chứng và đăng ký nghĩa vụ tương lai: Việc áp dụng quy định hạn chế công chứng đối với các nghĩa vụ hình thành trong tương lai tại nhiều Phòng Công chứng địa phương đã khiến thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài từ 5 đến 10 ngày làm việc. Ngoài ra, quy định giới hạn tiếp nhận hồ sơ sau 15:00 giờ chiều tại Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT gây chậm trễ giải ngân vốn cho khoảng 18% doanh nghiệp.
• Tắc nghẽn trong xử lý tài sản bảo đảm ngoài tòa án: Tỷ lệ xử lý thành công tài sản thế chấp quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận tự bán hoặc ủy quyền bán đấu giá chỉ đạt dưới 30%, phần lớn các vụ việc phải chuyển sang cơ quan thi hành án với thời gian kéo dài trung bình từ 18 đến 36 tháng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự phân tán trong hoạt động lập pháp giữa cơ quan quản lý tư pháp và cơ quan quản lý tài nguyên môi trường. Khi so sánh với Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (Điều 702, Điều 703) hay Bộ luật Dân sự Pháp (Điều 2114), pháp luật các nước phân định rất rạch ròi giữa quyền sở hữu thực tế và quyền nắm giữ giấy tờ chứng nhận, đồng thời cho phép thế chấp bảo đảm linh hoạt cho mọi nghĩa vụ tài chính tương lai.

Trong báo cáo thực tế, các dữ liệu này có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cơ cấu danh mục tài sản bảo đảm (thể hiện tỷ trọng 50% của bất động sản so với động sản và giấy tờ có giá) cùng bảng ma trận đối chiếu sự xung đột thẩm quyền giữa 5 văn bản luật trọng yếu. Việc thiếu cơ chế bảo vệ ngân hàng khi hợp đồng tín dụng chính bị vô hiệu cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết phải duy trì tính độc lập của hợp đồng thế chấp tài sản riêng biệt thay vì ghi chung điều khoản vào hợp đồng tín dụng.

Đề xuất và khuyến nghị

• Sửa đổi và thống nhất độ tuổi tham gia giao kết của thành viên hộ gia đình: Kiến nghị Quốc hội và Bộ Tư pháp sửa đổi Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP theo hướng đồng bộ tuyệt đối với Bộ luật Dân sự 2005, quy định rõ ràng chỉ những người có quyền lợi và nghĩa vụ tài sản trực tiếp từ 15 tuổi trở lên mới cần tham gia ký kết hoặc ủy quyền, mục tiêu xóa bỏ 100% rủi ro vô hiệu hợp đồng do lỗi chủ thể trước năm 2010.
• Chuẩn hóa thủ tục công chứng cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai: Ban hành thông tư hướng dẫn bắt buộc các Phòng Công chứng chấp thuận mẫu hợp đồng thế chấp bảo đảm hạn mức tín dụng và các khoản vay tương lai mà không yêu cầu phải xác định trước số dư nợ cụ thể, cắt giảm thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm xuống dưới 24 giờ làm việc.
• Thiết lập cơ chế xử lý tài sản thế chấp ngoài tòa án nhanh chóng: Hoàn thiện quy chế trao quyền chủ động cho ngân hàng thương mại được trực tiếp đứng tên chuyển nhượng hoặc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, rút ngắn thời gian thu hồi nợ xấu từ 18 tháng xuống dưới 6 tháng.
• Mở rộng quyền nhận thế chấp cho các tổ chức tín dụng nước ngoài: Bổ sung quy định tại Luật Đất đai cho phép các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, giúp tăng khả năng huy động vốn ngoại lực cho các dự án quy mô lớn thêm 15% - 20% trong giai đoạn hội nhập.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cán bộ pháp chế và thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Nắm vững các kẽ hở pháp lý khi thẩm định tính pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, soạn thảo hợp đồng thế chấp độc lập nhằm ngăn ngừa 100% rủi ro vô hiệu hợp đồng.
• Công chứng viên và cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Tra cứu, đối chiếu các quy định pháp luật chồng chéo về thẩm quyền công chứng, chứng thực và quy trình ghi nhận biến động giao dịch bảo đảm tại địa phương.
• Các cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Tham khảo cơ sở thực tiễn từ 120 hồ sơ tín dụng để sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao dịch bảo đảm.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về giao dịch bảo đảm bằng bất động sản và các mô hình xử lý rủi ro tín dụng tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nên ghi chung vào hợp đồng tín dụng không?
  Không nên. Thực tế cho thấy việc lập hợp đồng thế chấp riêng biệt giúp bảo vệ ngân hàng khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu (Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005). Ngoài ra, điều này giúp tránh việc phải công chứng và đăng ký lại toàn bộ hợp đồng tín dụng mỗi khi có thay đổi về lãi suất hay thời hạn vay.
• Quy định về độ tuổi thành viên hộ gia đình khi ký hợp đồng thế chấp đang vướng mắc ở điểm nào?
  Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 109) quy định việc định đoạt tài sản lớn của hộ gia đình phải được thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý, trong khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Điều 146) lại quy định từ đủ 18 tuổi trở lên. Để an toàn, ngân hàng phải thu thập chữ ký của thành viên từ 15 tuổi trở lên.
• Tổ chức tín dụng nước ngoài có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?
  Theo Luật Đất đai 2003 (Điều 110, Điều 119), người sử dụng đất là tổ chức hoặc cá nhân trong nước chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp trực tiếp cho các ngân hàng ở nước ngoài.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đăng ký giao dịch bảo đảm có bị vô hiệu không?
  Có. Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 130 Luật Đất đai 2003, việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực pháp lý đối kháng với người thứ ba.
• Thời hạn công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp được pháp luật quy định cụ thể ra sao?
  Theo Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, việc chứng thực cho hộ gia đình, cá nhân được giải quyết ngay trong ngày nếu nộp trước 15:00 giờ. Đối với tổ chức hoặc vụ việc phức tạp, thời hạn công chứng không được vượt quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Kết luận

• Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm tín dụng trọng yếu nhất, chiếm hơn 50% giá trị tài sản bảo đảm và bảo vệ an toàn cho 70% nguồn thu nhập của các ngân hàng thương mại.
• Hệ thống pháp luật giai đoạn 2003 - 2008 đã tạo dựng hành lang pháp lý cơ bản nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm mâu thuẫn lớn giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn.
• Nghiên cứu làm rõ các nguy cơ pháp lý phát sinh từ việc xác định chủ thể hộ gia đình, định giá tài sản và đăng ký bảo đảm nghĩa vụ tương lai qua thực tiễn tại BIDV.
• Đưa ra lộ trình 4 nhóm giải pháp đồng bộ về sửa đổi lập pháp, chuẩn hóa thủ tục công chứng và thiết lập cơ chế xử lý tài sản ngoài tòa án minh bạch.
• Đây là tài liệu tham khảo giá trị cho các nhà nghiên cứu, cán bộ ngân hàng và nhà làm luật trong việc hoàn thiện thể chế giao dịch bảo đảm tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I) [39]. Ngoài ra, tại Điều 703 quy định về các loại tài sản thế chấp, đó là bất cứ bất động sản nào cũng được thế chấp, những loại tài sản khác như tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà lan máy hoặc tàu máy có trọng tải 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc lớn miễn là những động sản này đã được đăng ký đúng luật và bất kể động sản nào khác mà pháp luật quy định phải đăng ký cho mục đích đó. Như vậy, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan quy định về thế chấp ngoài tiêu chí không giao tài sản cho bên nhận thế chấp còn có tiêu chí liên quan đến tài sản cụ thể được thế chấp. Bộ luật Dân sự Nhật Bản (Điều 369) cũng quy định thế chấp là một chế định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó không có việc chuyển giao tài sản thế chấp [38].

Như vậy, thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật các nước về cơ bản theo hai quan điểm, quan điểm thứ nhất thì cho rằng đối tượng của thế chấp là bất động sản, quan điểm thứ hai cho rằng đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc là bất động sản nhưng khi thế chấp thì tài sản không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Thực tế áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 của Việt Nam quy định việc phân biệt thế chấp và cầm cố dựa trên tiêu chí tài sản là động sản hay bất động sản đã có những hạn chế nhất định như hạn chế các loại tài sản dùng để thế chấp,. Do đó, thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định theo tiêu chí tài sản (động sản hay bất động sản) mà quy định theo hướng tài sản đó có được chuyển giao hay không được chuyển giao (cho bên nhận thế chấp) vào thời điểm thế chấp (tiêu chí này cũng là một tiêu chí cơ bản mà pháp luật dân sự của một số nước trên thế giới thường áp dụng để 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] phân biệt biện pháp bảo đảm cầm cố hay thế chấp). Quy định này còn xuất phát từ việc xác định tài sản nào là động sản và tài sản nào là bất động sản rất khó khăn và phức tạp, hơn nữa cũng chưa có tiêu chí nào để xác định cụ thể nên nhiều khi rất dễ bị nhầm lẫn giao dịch có phải là thế chấp hay không phải là thế chấp, điều đó dẫn đến việc các bên không biết thực hiện những thủ tục tương ứng nào cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Sự thay đổi này chính là để nhằm tháo gỡ khó khăn khi phân biệt động sản, bất động sản và đơn giản hóa các quy định về cầm cố thế chấp, giảm sự khác biệt so với pháp luật của các nước trong quá trình hội nhập quốc tế. Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2005 còn quy định một điểm mới khác nữa về thế chấp đó là bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trực tiếp trong quan hệ với bên nhận thế chấp hoặc không phải là bên có nghĩa vụ trực tiếp với bên nhận thế chấp, hay nói cách khác, bên thế chấp có thể sử dụng tài sản cụ thể của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho mình hoặc cho nghĩa vụ của người khác. Trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác (không phải là để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình) thì được gọi là thế chấp bằng tài sản của người thứ ba.