Chương I) [39]. Ngoài ra, tại Điều 703 quy định về các loại tài sản thế chấp, đó là bất cứ bất động sản nào cũng được thế chấp, những loại tài sản khác như tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà lan máy hoặc tàu máy có trọng tải 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc lớn miễn là những động sản này đã được đăng ký đúng luật và bất kể động sản nào khác mà pháp luật quy định phải đăng ký cho mục đích đó. Như vậy, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan quy định về thế chấp ngoài tiêu chí không giao tài sản cho bên nhận thế chấp còn có tiêu chí liên quan đến tài sản cụ thể được thế chấp. Bộ luật Dân sự Nhật Bản (Điều 369) cũng quy định thế chấp là một chế định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó không có việc chuyển giao tài sản thế chấp [38].
Như vậy, thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật các nước về cơ bản theo hai quan điểm, quan điểm thứ nhất thì cho rằng đối tượng của thế chấp là bất động sản, quan điểm thứ hai cho rằng đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc là bất động sản nhưng khi thế chấp thì tài sản không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Thực tế áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 của Việt Nam quy định việc phân biệt thế chấp và cầm cố dựa trên tiêu chí tài sản là động sản hay bất động sản đã có những hạn chế nhất định như hạn chế các loại tài sản dùng để thế chấp,. Do đó, thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định theo tiêu chí tài sản (động sản hay bất động sản) mà quy định theo hướng tài sản đó có được chuyển giao hay không được chuyển giao (cho bên nhận thế chấp) vào thời điểm thế chấp (tiêu chí này cũng là một tiêu chí cơ bản mà pháp luật dân sự của một số nước trên thế giới thường áp dụng để 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phân biệt biện pháp bảo đảm cầm cố hay thế chấp). Quy định này còn xuất phát từ việc xác định tài sản nào là động sản và tài sản nào là bất động sản rất khó khăn và phức tạp, hơn nữa cũng chưa có tiêu chí nào để xác định cụ thể nên nhiều khi rất dễ bị nhầm lẫn giao dịch có phải là thế chấp hay không phải là thế chấp, điều đó dẫn đến việc các bên không biết thực hiện những thủ tục tương ứng nào cho phù hợp với quy định của pháp luật.
Sự thay đổi này chính là để nhằm tháo gỡ khó khăn khi phân biệt động sản, bất động sản và đơn giản hóa các quy định về cầm cố thế chấp, giảm sự khác biệt so với pháp luật của các nước trong quá trình hội nhập quốc tế. Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2005 còn quy định một điểm mới khác nữa về thế chấp đó là bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trực tiếp trong quan hệ với bên nhận thế chấp hoặc không phải là bên có nghĩa vụ trực tiếp với bên nhận thế chấp, hay nói cách khác, bên thế chấp có thể sử dụng tài sản cụ thể của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho mình hoặc cho nghĩa vụ của người khác. Trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác (không phải là để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình) thì được gọi là thế chấp bằng tài sản của người thứ ba. Như vậy, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Việc thế chấp tài sản thường được áp dụng để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, nhưng cũng có thể được dùng để bảo đảm nghĩa vụ ngoài hợp đồng, nếu có thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Tuy nhiên, trong quan hệ vay vốn ngân hàng, thế chấp tài sản của khách hàng vay chỉ có thể được áp dụng đối với nghĩa vụ hợp đồng, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay theo hợp đồng tín dụng ký giữa họ với ngân hàng. Vì vậy, có thể nói thế chấp tài sản là hợp đồng phụ được đặt ra bên cạnh hợp đồng chính, để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chính. Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vừa có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để nếu cần, yêu cầu kê biên bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác mà pháp luật quy định đối với tài sản nhằm thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
Thế chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể có nghĩa vụ (là một trong những yếu tố để ngân hàng xem xét, quyết định cho vay). THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của ngƣời sử dụng đất Đất đai tồn tại là một hiện tượng tự nhiên và trong mối liên hệ với xã hội loài người thì đất đai là cơ sở, là cội nguồn hình thành nên sự sống. Đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của loài người, nếu thiếu nó thì con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển được.
Chính vì vậy, những vấn đề pháp lý được đặt ra liên quan đến đất đai là vô cùng quan trọng, nó khẳng định quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi quốc gia mà mỗi quốc gia có quy định về hình thức sở hữu đất đai khác nhau và xác lập quyền sử dụng đất khác nhau. Trên thế giới hiện nay tồn tại hai chế độ sở hữu đất đai khác nhau, đó là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai (Anh, Đức,.) và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Trung Quốc, Việt Nam,. Đối với chế độ đất đai thuộc chế độ sở hữu tư nhân thì đất đai cũng như một loại tài sản thông thường khác, chủ sở hữu chúng cũng có đầy đủ ba quyền năng, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Trường hợp này, quyền sử dụng đất gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, người sở hữu có toàn quyền định đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của mình như bán, tặng, cho, thế chấp, quản lý, sử dụng,. mà không có bất kỳ 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com một hạn chế nào. Tuy nhiên, nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai tách riêng và độc lập với nhau. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất chỉ được Nhà nước cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" chứ không phải là "Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất".
Chính điều này cũng là một điểm đặc biệt để khẳng định đất đai là một loại tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác. Nhà nước - chủ sở hữu đất đai duy nhất cũng đã quy định một chế định riêng cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đối với đất một cách đơn thuần là sử dụng và khai thác trực tiếp lợi ích từ đất như hoa lợi, lợi tức, ở,.mà còn có một số quyền năng khác giống như quyền của chủ sở hữu đó là quyền tặng cho, bán, thế chấp, góp vốn,. (quyền định đoạt hạn chế) đối với quyền sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" (theo quy định Điều 1 - Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi bổ sung năm 1998) và Điều 1 Luật Đất đai năm 2003 cũng đã khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thống nhất quản lý bằng chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Điều này cũng đã được Bộ luật Dân sự 2005 quy định "Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý" [25, Điều 688]. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai thông qua việc quyết định mục đích sử dụng, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,. Nhà nước thực hiện điều tiết đất đai thông qua việc ban hành các chính sách về đất đai, nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất,.và đối với mỗi hình thức này thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng tương ứng của mình như quyền tặng, cho, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đai năm 1993, sau đó Bộ luật Dân sự năm 1995 cũng đã quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây cũng là những cơ sở pháp lý cao nhất, quan trọng nhất khẳng định việc người sử dụng đất thực được hiện quyền của mình trong quá trình sử dụng đất, nhất là trong quan hệ vay vốn với ngân hàng, Luật Đất đai (Điều 106) năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 715) cũng đã khẳng định rất rõ quyền này của người sử dụng đất. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thƣơng mại Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai năm 1993 và sau đó là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 cũng đã quy định thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, điều này được khẳng định rõ nhất tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, theo đó, người sử dụng đất được dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay vốn ngân hàng.