CHƯƠNG I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN. Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất 1.Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý. Tuy nhiên, trên thực tế nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt cho người SDĐ.
Trong đó, công nhận QSDĐ là một trong những hình thức mà nhà nước trao QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây xin gọi tắt là“ GCNQSDĐ”) nhằm chuyển giao quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt một cách hợp pháp cho người SDĐ. Tuy nhiên cũng cần phân biệt rõ ý nghĩa pháp lý của công nhận QSDĐ với giấy chứng nhận QSDĐ. Công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý phát sinh quyền của người SDĐ còn GCN là chứng thư pháp lý thể hiện mới quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người SDĐ. Theo đó, cấp GCNQSDĐ chỉ là biểu hiện của một quy trình, là kết quả của việc công nhận QSDĐ.
Nếu so sánh khái niệm về công nhận QSDĐ thì có thể thấy định nghĩa về công nhận QSDĐ theo LĐĐ 2003 so với LĐĐ 2013 có sự khác biệt rõ rệt. Đối với LĐĐ 2003 thì công nhận QSDĐ là việc nhà nước cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người SDĐ, phạm vi này rất rộng và thường dể bị nhầm lẫn trong trường hợp cấp GCN khi giao đất hoặc cho thuê đất vì đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất cũng được cấp GCNQSDĐ. Tại khoản 9 Điều 3 LĐĐ 2013 đã định nghĩa một cách cụ thể chi tiết hơn giúp cho người đọc thấy được sự khác biệt giữa công nhận với giao đất hoặc cho thuê đất bằng cách loại trừ các hình thức khác với công nhận trong định nghĩa. Theo đó: “công nhận QSDĐ là việc nhà nước trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
Nói một cách khác, công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý thừa nhận có sự tồn tại hợp pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 của chủ thể đang SDĐ nhằm xác lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ1. Công nhận QSDĐ là giải pháp góp phần quan trọng vào việc quản lý, tạo môi trường lành mạnh trong các quan hệ đất đai, hạn chế các tranh chấp phát sinh cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch dân sự như tặng cho, mua bán, thừa kế, thế chấp…đồng thời đó đảm bảo quyền lợi của người SDĐ nếu rơi vào trường hợp thu hồi đất thì sẽ được xem xét đền bù.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên điều kiện trở thành hàng hóa giao dịch dân sự là có sự khác biệt. Mỗi một thửa đất cần được đo đạt, đánh số và cấp một chứng thư xác định quyền sử dụng hợp pháp2.
Công nhận QSDĐ chỉ có thể thực hiện bằng mệnh lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân theo một trình tự thủ tục luật định đó là việc cấp GCNQSDĐ. Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân đã có QSDĐ ổn định nên việc công nhận chỉ là việc nhà nước thừa nhận về mặt pháp lý thông qua việc cấp GCNQSDĐ. Kết quả của việc công nhận QSDĐ chính là việc cấp GCNQSDĐ - là chứng thư pháp lý quan trọng, là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của tổ chức, cá nhân đối với phần diện tích đất xác định. Đây là căn cứ quan trọng và cần thiết trong việc quản lý đất đai và là tài liệu cần thiết trong các quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến đất đai.
Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người có đủ điều kiện sử dụng là cơ sở để nhà nước tiến hành quản lý đất đai thông qua việc ghi nhận thông tin trên sổ địa chính và phát hành chứng thư pháp lý cho người SDĐ sau khi người SDĐ tiến hành đăng ký kê khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ngoài ra, GCNQSDĐ còn là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà 1 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, trang 20. 2 Phạm Duy Nghĩa (2003), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, Nhà nước và pháp luật, (10), trang 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 pháp luật đã trao cho người SDĐ, cụ thể và quan trọng nhất là quyền giao dịch đối với QSDĐ3. Ở Việt Nam, công tác quản lý điền địa đã có lịch sử tương đối lâu đời.
Ngày nay chúng ta vẫn còn lưu giữ được hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long, thời Minh Mạng (ở cấp độ đơn giản – chưa có bản đồ). Dưới thời Pháp thuộc và Việt Nam Cộng Hòa, hệ thống đất đai ở Việt Nam đã dần hoàn thiện hơn với những phương pháp đo đạc ngày càng chính xác và phương pháp quản lý ngày càng chặt chẽ từ phương Tây. Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, do hoàn cảnh chiến tranh nên công tác đăng ký đất đai vẫn chưa được triển khai cho đến những năm 80 của Thế kỷ XX. Và từ khi Nhà nước Việt Nam có văn bản Luật Đất đai đầu tiên – năm 1987 đến nay, đăng ký đất đai đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất4.
Tóm lại, có thể hiểu việc công nhận QSDĐ là Nhà nước ghi nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân bằng việc cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý nhà nước và cấp một văn bản xác nhận về quyền này. Đồng thời với việc được nhà nước công nhận quyền lợi hợp pháp trên một thửa đất xác định, hộ gia đình, cá nhân đã có được một sự chứng nhận về quyền tài sản của mình để có thể thực hiện các giao dịch trên thị trường như việc: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… với các chủ thể khác trong xã hội. Gắn liền với việc công nhận QSDĐ là việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy chứng nhận QSDĐ là một cơ sở pháp lý đảm bảo tính an toàn, hiệu quả, bảo vệ được các bên trong giao dịch liên quan đến QSDĐ và tạo điều kiện để thúc đẩy các giao dịch dân sự trên thị trường, tạo nguồn thu vào ngân sách, phát triển được nền kinh tế của đất nước.
Bên cạnh đó, nhiệm vụ của nhà nước là thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý đáp ứng hài hòa lợi ích của nhà nước cũng như người sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác cấp GCNQSDĐ vô cùng cần thiết và 3 Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạp chí khoa học pháp lý số 2, 2006, trang 33. 4 Lê Thị Ngọc Mai (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về Đất đai trong Luật Đất đai 2013 – NXB Tư pháp, trang 120. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 cũng cần nhận thức rõ rằng đây là nhiệm vụ của nhà nước, nhà nước cần phải tạo điều kiện tốt nhất cho người dân trong việc cấp GCN5.
Thực tế có thể thấy hoạt động công nhận QSDĐ và hành vi cấp giấy chứng nhận là hai hoạt động có mối quan hệ mật thiết với nhau. Quá trình cấp GCN đơn giản hay phức tạp phụ thuộc vào các điều kiện công nhận.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất Quá trình lịch sử, một số hộ gia đình, cá nhân xác lập QSDĐ thực tế trước khi được nhà nước công nhận mặc dù họ không có đầy đủ các giấy tờ theo luật định, nhưng việc SDĐ là thực tế và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.Tuy nhiên, hiểu thế nào là đất sử dụng ổn định không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch? Đầu tiên, có thể xét đến yếu tố phù hợp quy hoạch. Quy hoạch SDĐ là một hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức và quản lý đất hợp lý, hiệu quả thông qua việc bố trí, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng6. Trong quy trình công nhận QSDĐ, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm xem xét thửa đất đó có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương hay không.
Việc quy hoạch, khoan vùng mục đích SDĐ giúp cho việc quản lý nhà nước đối với đất đai được hiệu quả, hạn chế tình trạng vi phạm trong việc SDĐ của các chủ thể trong quá trình canh tác, sinh sống. Trong trường hợp mặc dù thửa đất không phù hợp với quy hoạch nhưng việc sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong nội dung giấy chứng nhận, phần diện tích không phù hợp với quy hoạch sẽ bị ghi chú. Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích ban đầu như trước khi có quy hoạch.
Trường hợp trên đất đã có công trình xây dựng nhà ở, nhà xưởng thì khi 5 Phạm Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2003, tạp chí luật học năm 2004, trang 64. 6 Lê Văn Bình (2013), Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất, bản thông tin khoa học lập pháp số 01/2013. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 tiến hành xây dựng mới, người sử dụng đất sẽ không được phép xây dựng trên phần diện bị ghi chú nằm trong quy hoạch. Thứ hai, điều kiện đất không có tranh chấp.
Đất có tranh chấp tức là đất chưa xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với thửa đất đó7. Chỉ khi nào tranh chấp được giải quyết một cách triệt để thì nhà nước mới tiến hành công nhận QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, Luật đất đai không định nghĩa thế nào được xem là đất có tranh chấp.