CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 1. Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội Đặc điểm tổ chức các khu đô thị mới (1994 đến nay) Cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm 1994, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch. Khái niệm “khu đô thị mới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999. Theo nội dung của Nghị định, “khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có.
Giai đoạn trước 1998, xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mức thăm dò nhu cầu của người dân. Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn này như: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Đô thị Khoa học Nghĩa Đô. với quy mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà chung cư vẫn còn lẫn nhà chia lô. Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với công trình kiến trúc.
Giai đoạn 1998-2001, được đánh dấu khởi đầu bằng quyết định phê duyệt quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998 QĐ-TTg ngày 20/6/1998 và mốc cuối bằng quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trong KĐTM. Trong đó nhà ở thấp tầng là 40%, nhà ở cao tầng là 60%. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, di dân Hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Dịch Vọng, Làng Quốc Tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình… Giai đoạn 2001-2004 là giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chỉ còn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Mỹ Đình I,II; Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài Đồng… Một đặc điểm rõ rệt có thể thấy về quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội là tình trạng nhầm lẫn giữa khái niệm khu đô thị mới với tính đồng bộ về kết cấu hạ tầng và nhóm nhà ở mới – một khái niệm để chỉ các khu nhà ở mới được 5 xây dựng nhằm mục đích chính để ở, ví dụ như khu đô thị mới Trung Yên – quận Cầu giấy với quy mô chỉ vào khoảng 37.1 ha và dân số dự kiến là 17.000 người; hoặc khu đô thị mới Mễ Trì Hạ - Từ liêm với quy mô là 13.79 ha và dân số dự kiến là 3.280 người, bên cạnh đó cũng xuất hiện các khu nhà ở với quy mô lên tới 20 ha (khu di dân Đền Lừ I – Quận Hai Bà Trưng).
Năm 2008, Bộ xây dựng đã ra thông tư số 15/2008/TT-BXD về việc « Hướng dẫn đánh giá khu đô thị mới kiểu mẫu » dựa trên các chỉ tiêu chính như : • Sự hình thành khu đô thị tuân thủ pháp luật • Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ • Xây dựng các công trình kiến trúc phù hợp quy hoạch, hài hoà cảnh quan • Quản lý xây dựng và bảo trì công trình • Môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện • Quản lý, khai thác sử dụng Khu đô thị mới vì lợi ích công cộng, xã hội. Nhưng hiện nay nhiều khu đô thị mới vẫn chưa đảm bảm các tiêu chí trên, đặc biệt như hình khối kiến trúc nặng nề, trong thiết kế không tính đến yếu tố địa phương như: vật liệu, bản sắc, khí hậu đặc thù. dẫn đến tình trạng đơn điệu, thiếu thẩm mỹ và gây cảm giác nhàm chán cho người dân khi tới các khu đô thị. Trong những năm gần đây, trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng như: Khu đô thị mới Mỹ Đình - Từ Liêm, Dịch Vong - Cầu Giấy; Đông Ngạc - Cổ Nhuế - Từ Liêm.
Tuy nhiên, Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Đặc biệt còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô thị mới. Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựng hơn 140 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng xây dựng mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân đạt 7,5m2/người. Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ 6 đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ.
Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch tại các khu đô thị mới 1. Thực trạng Quy hoạch và Xây dựng Tại Việt Nam số lượng các khu đô thị mới đã hình thành với số lượng lớn tuy nhiên một khu đô thị mới là một kiểu mẫu và là một chuẩn mực cho các khu đô thị mới khác lại với số lượng rất ít. Nhiều khu đô thị mới hình thành tại các đô thị lớn chỉ làm tăng quỹ đất nhà ở nhưng lại không đạt tiêu chuẩn về chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị. Do vậy công tác lập quy hoạch tại các đô thị mới là điều cần được quan tâm đúng mức.
Quy trình lập và phê duyệt các KĐTM hiện nay về cơ bản là khá chặt chẽ. Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy chính quy trình này khiến nhiều dự án không bắt kịp thời cơ phát triển. Nhà nước quản lý mạng lưới hạ tầng khung đô thị dựa trên các đồ án quy hoạch vùng quy hoạch chung và quy hoạch phân khu của đô thị. Các tổ chức kinh tế phát triển các dự án đầu tư căn cứ vào các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự điều tiết của các quy hoạch trên.
Nhưng nhu cầu thực tế là luôn đa dạng và biến động. Các chủ đầu tư KĐTM không thể chờ đợi các quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết ra đời đầy đủ rồi mới xây dựng kế hoạch phát triển đô thị cho riêng mình, do đó đô thị “tự phát” ra đời[10]. Xét về chất lượng bên trong đô thị hầu hết các chủ đầu tư đều cố gắng để đô thị có nhiều ưu thế và môi trường sống tốt nhằm thu hút thị trường, nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn thì chính sự phát triển tự phát ấy lại tạo “sức ép” không tốt đến các khu vực xung quanh đặc biệt là đến hạ tầng bên ngoài đô thị và các khu dân cư nông nghiệp kế cận. Việc ra đời KĐTM một cách “tự phát” ấy có thể khiến bức tranh đô thị trên một vùng lãnh thổ trở nên “nham nhở” “manh mún” do vậy khó có thể tạo nên một hình ảnh đô thị thật sự đẹp, thật sự có phong cách.
Dừng các dự án đô thị kiểu “tự phát” lại là điều duy ý trí và đi ngược với xu thế thị trường, đi ngược lại với các chính sách khuyến khích và thu hút vốn đầu tư. Do vậy việc cải tiến quy trình, quy định và các nội dung quản lý đô thị sao cho phát huy tối đa tính năng động, thích ứng của chính sách, xác định 7 bộ khung cứng về hạ tầng và các khu vực có vai trò quan trọng và tạo kế hoạch mở để thu hút vốn đầu tư phát triển các KĐTM từ nhiều nguồn vốn ngoài ngân sách [25]. Mặt khác, các khu đô thị mới trên địa bàn cả nước được quy hoạch theo xu hướng mở rộng về diện tích. Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đến tình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngược lại với các xu hướng quy hoạch mới.1: Nhà ống mọc lên không đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử dụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần thiết - một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà biệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư việc giao dịch đã làm cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán dẫn tới tình trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạng quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về 8 hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là hệ thống giao thông trong và ngoài khu đô thị.
Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị. Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc.
Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe[25] .2: Bãi đỗ xe chiếm một phần diện tích đường giao thông Nhiều khu đô thị được xây dựng chưa đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, chưa kể đển phần bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh.3: Khu chung cư xây dựng biệt lập với phần còn lại của khu đô thị Không gian công cộng được xác định trong nhiều quy hoạch chi tiết khu ĐTM nhưng triển khai đầu tư xây dựng chậm và thường không đồng bộ chức năng: nơi vui chơi cho thiếu nhi, nơi giao tiếp cho người già, nơi thể dục thể thao hàng ngày.