phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng. Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở tỉnh Bình Định Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở tỉnh Bình Định 7 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản 1.
Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con ngƣời tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này ngƣời ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, ngƣời ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản.
Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS đƣợc hiểu là loại tài sản không di dời đƣợc, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Nhƣ vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhƣng khái niệm về BĐS mới đƣợc sử dụng chƣa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2015 thì BĐS là các tài sản không di, dời đƣợc, bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định [26].
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tƣ của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tƣ của chủ thể đã đƣợc sang nhƣợng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trƣng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trƣờng và hình thành đặc trƣng "động" của tài 8 sản BĐS. Nó đƣợc biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trƣờng đặc biệt: TTBĐS.
Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành HHBĐS. Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trƣờng và không bị pháp luật cấm. ở nƣớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trƣờng mà chúng tạo ra là thị trƣờng quyền sử dụng đất và thị trƣờng nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trƣng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thƣờng rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS.
Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trƣớc hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trƣờng còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình nhƣ nhau nhƣng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả ngƣời mua, ngƣời bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời đƣợc nên khi giao dịch trên thị trƣờng nó thƣờng đƣợc thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng.
Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí., đây có thể nói là đối tƣợng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhƣng do nhu cầu ngƣời ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc. 9 Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nƣớc ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở.
Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi ngƣời thƣờng có xu hƣớng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thƣờng tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước.
HHBĐS đƣợc hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nƣớc, mà Nhà nƣớc lại can thiệp rất nhiều vào các khâu nhƣ: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cƣ, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trƣờng "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thƣờng ảnh hƣởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trƣờng thông thƣờng khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu ngƣời dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đƣờng sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ƣu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngƣỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này.
Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đƣờng sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được.
10 Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã đƣợc chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dƣờng nhƣ lâu dài qua "bàn tay" của ngƣời sử dụng nhƣ C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên nhƣ nhau, nhƣng một đám đất đƣợc canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" Theo xu hƣớng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tƣ, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hƣớng tăng giá trị và đƣơng nhiên giá cả sẽ đƣợc kéo lên. Nhƣ vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hƣớng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. Khái niệm, phân loại và vai trò thị trường bất động sản 1.
Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. Phân loại thị trường bất động sản Trƣớc hết, ta thấy thị trƣờng đƣợc coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Nhƣ vậy, nói đến thị trƣờng là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa ngƣời mua, ngƣời trung gian và ngƣời bán, giữa ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng trên bình diện đủ rộng.
Từ đây, ở góc độ mục đích thị trƣờng có thể khái quát chung nhất về TTBĐS nhƣ sau: Thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu là thị trƣờng của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trƣng của HHBĐS nhƣ sau: Một là, TTBĐS có tính địa phƣơng, vùng miền rõ nét.