Luận văn Thạc sĩ: Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích giải pháp phát triển nhà ở xã hội thành phố đà nẵng, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho thực tiễn.

• Tác giả: Huỳnh Nguyên Dạ Quyên
• Trường học: Đại học Đà Nẵng
• Chuyên ngành: Kinh tế
• Đề tài: Giải pháp phát triển nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Đà Nẵng

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
• 1.1.1. Đối tượng quản lý nhà ở xã hội
• 1.1.1.1. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội
• 1.1.1.2. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
• 1.1.2. Vai trò nhà ở xã hội
• 1.1.2.1. NƠXH góp phần đảm bảo chính sách an sinh XH của Nhà nước
• 1.1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.1.2.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản
• 1.1.3. Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
• 1.2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 1.2.1. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.2. Nội dung phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.2.1. Phát triển nhà ở xã hội về mặt lượng
• 1.2.2.2. Phát triển loại hình, hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội và nâng cao chất lượng nhà ở xã hội
• 1.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.3.1. Chính sách khuyến khích của nhà nước
• 1.2.3.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.3.3. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.3.4. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
• 1.2.3.5. Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
• 1.3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 1.3.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội ở Singapore
• 1.3.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc
• 1.3.3. Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia
• 1.3.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 1.3.5. Những kinh nghiệm được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội
• 1.4. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
• 2.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG
• 2.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên
• 2.1.2. Điều kiện kinh tế
• 2.1.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
• 2.1.2.2. Cơ sở hạ tầng
• 2.1.3. Tình hình xã hội
• 2.1.3.1. Dân số, lao động, việc làm, thu nhập
• 2.1.3.2. Chất lượng cuộc sống
• 2.1.4. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng
• 2.2. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 2.2.1. Điều kiện nhà ở hiện tại của thành phố Đà Nẵng
• 2.2.2. Cân đối cung - cầu nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng
• 2.2.3. Giá nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng trong những năm gần đây
• 2.3. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY
• 2.3.1. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội của TP Đà Nẵng
• 2.3.2. Các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội theo quy định của thành phố Đà Nẵng
• 2.3.3. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội tại Đà Nẵng
• 2.3.4. Kết quả phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng
• 2.3.4.1. Phát triển về diện tích nhà ở xã hội
• 2.3.4.2. Phát triển về dịch vụ cung cấp nhà ở xã hội
• 2.3.4.3. Thực trạng về chất lượng nhà ở xã hội
• 2.4. Những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng và nguyên nhân
• 2.4.1. Về phía chính quyền
• 2.4.2. Về phía nhà đầu tư
• 2.4.3. Về phía người dân
• 2.5. Đánh giá chung
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG TRONG THỜI GIAN ĐẾN
• 3.1. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2011-2020
• 3.1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2020
• 3.1.2. Nguyện vọng, khả năng thanh toán và loại hình nhà ở ưa chuộng
• 3.2. QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020
• 3.2.1. Định hướng
• 3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 3.3.1. Giải pháp về phía chính quyền địa phương
• 3.3.1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội
• 3.3.1.2. Tăng cường các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội
• 3.3.1.3. Đẩy mạnh xã hội hóa nhà ở xã hội, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội
• 3.3.1.4. Tăng cường quản lý các dự án nhà ở xã hội
• 3.3.2. Giải pháp về tài chính
• 3.3.3. Giải pháp về phía nhà đầu tư
• 3.3.4. Giải pháp về phía người dân
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan luận văn phát triển nhà ở xã hội Đà Nẵng

Bài viết này phân tích sâu sắc nội dung luận văn kinh tế về các giải pháp phát triển nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng. Đây là một nghiên cứu khoa học quan trọng, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm giải quyết một trong những vấn đề an sinh xã hội cấp thiết nhất tại các đô thị đang phát triển. Nhà ở xã hội (NOXH) không chỉ là nơi ở, mà còn là nền tảng cho sự ổn định và phát triển đô thị bền vững. Nghiên cứu chỉ ra rằng, để phát triển NOXH hiệu quả, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền địa phương, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, và cộng đồng. Luận văn đặt ra mục tiêu đánh giá đúng thực trạng nhà ở xã hội Đà Nẵng, từ đó đề xuất các giải pháp khả thi về chính sách, tài chính và quy hoạch. Nội dung tập trung vào việc làm rõ vai trò của nhà nước trong việc tạo lập khung pháp lý, các cơ chế tài chính ưu đãi và quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội một cách minh bạch. Đồng thời, nghiên cứu cũng phân tích các yếu tố ảnh hưởng như nguồn vốn cho nhà ở xã hội, nhu cầu nhà ở của công nhân, và năng lực của các bên liên quan, tạo thành một bức tranh toàn diện và sâu sắc về vấn đề này.

1.1. Khái niệm và vai trò của nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo luận văn, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng thụ hưởng chính sách theo quy định. Các đối tượng này chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và người thu nhập thấp tại đô thị. Vai trò của NOXH vô cùng quan trọng. Thứ nhất, nó góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, giúp người dân có nơi "an cư lạc nghiệp", từ đó ổn định xã hội và giảm thiểu các tệ nạn. Thứ hai, phát triển NOXH kích cầu đầu tư, thúc đẩy các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, và tạo công ăn việc làm. Thứ ba, việc tăng nguồn cung NOXH giúp bình ổn thị trường bất động sản Đà Nẵng, hạn chế tình trạng sốt giá ảo và tạo ra một thị trường nhà ở lành mạnh, đa dạng hơn.

1.2. Các nhân tố cốt lõi ảnh hưởng đến phát triển NOXH

Sự thành công của chương trình phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc vào nhiều nhân tố. Luận văn xác định các yếu tố chính bao gồm: Chính sách nhà ở xã hội của nhà nước, đây là yếu tố định hướng, tạo hành lang pháp lý và các cơ chế khuyến khích. Nguồn vốn cho nhà ở xã hội là yếu tố quyết định, đòi hỏi sự đa dạng hóa từ ngân sách nhà nước, vốn vay ưu đãi, và huy động từ doanh nghiệp, người dân. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là điều kiện tiên quyết, cần được ưu tiên trong quy hoạch đô thị Đà Nẵng. Cuối cùng là giá bán, cho thuê và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, phải đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp nhưng vẫn cần thu hút các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tham gia.

II. Phân tích thực trạng nhà ở xã hội Đà Nẵng và thách thức

Chương 2 của luận văn tập trung vào việc phân tích định lượng và đánh giá thực trạng nhà ở xã hội Đà Nẵng. Giai đoạn 2005-2011, Đà Nẵng trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, thu hút lượng lớn lao động và sinh viên, làm gia tăng đột biến nhu cầu nhà ở của công nhân và người dân có thu nhập thấp. Mặc dù thành phố đã có những nỗ lực đáng ghi nhận trong việc triển khai các dự án NOXH, nhưng khoảng cách giữa cung và cầu vẫn còn rất lớn. Các khu nhà ở tạm bợ, chật chội vẫn tồn tại, gây áp lực lên hạ tầng và môi trường sống. Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu đồng bộ trong quản lý nhà nước về nhà ở. Các chính sách dù đã ban hành nhưng việc triển khai còn chậm và gặp nhiều vướng mắc. Các chủ đầu tư chưa thực sự mặn mà do lợi nhuận thấp và thủ tục hành chính phức tạp. Về phía người dân, khả năng tiếp cận nguồn vốn cho nhà ở xã hội còn hạn chế, và thông tin về các dự án chưa minh bạch. Những tồn tại này đòi hỏi phải có các giải pháp tài chính và chính sách đột phá để tháo gỡ, hướng tới một thị trường bất động sản Đà Nẵng cân bằng và bền vững.

2.1. Đánh giá cán cân cung cầu và giá bán nhà ở xã hội

Phân tích từ luận văn cho thấy sự chênh lệch cung-cầu về nhà ở tại Đà Nẵng là rất lớn. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp, luôn vượt xa nguồn cung hiện có. Theo Bảng 2.5 của tài liệu gốc, sự chênh lệch này là một vấn đề nhức nhối. Giá nhà ở xã hội, dù đã được nhà nước kiểm soát, đôi khi vẫn còn cao so với thu nhập thực tế của đa số người lao động. Điều này tạo ra một nghịch lý: có dự án nhưng người cần lại không đủ khả năng tiếp cận. Thực trạng này cho thấy việc kiểm soát giá bán và phát triển các giải pháp tài chính hỗ trợ người mua là cực kỳ quan trọng.

2.2. Hạn chế trong quản lý và vướng mắc từ các bên liên quan

Luận văn chỉ ra những hạn chế tồn tại ở cả ba phía. Về phía chính quyền, công tác quy hoạch đô thị Đà Nẵng và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn chưa kịp thời, chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn. Về phía chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, họ đối mặt với rủi ro về thời gian thu hồi vốn lâu, lợi nhuận định mức thấp, và các thủ tục hành chính rườm rà. Về phía người dân, nhiều người thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách nhưng thiếu thông tin, không am hiểu thủ tục hoặc không chứng minh được thu nhập để vay vốn. Việc giải quyết đồng bộ những vướng mắc này là chìa khóa để thúc đẩy chương trình NOXH.

III. Giải pháp then chốt về chính sách và quản lý nhà nước

Để giải quyết các vấn đề tồn tại, luận văn đề xuất một hệ thống giải pháp tập trung vào việc hoàn thiện chính sách và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về nhà ở. Cốt lõi của các giải pháp này là tạo ra một môi trường pháp lý thông thoáng, minh bạch và hấp dẫn để thu hút mọi nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng. Vai trò của chính quyền địa phương được nhấn mạnh không chỉ ở việc ban hành chính sách mà còn ở khâu tổ chức thực hiện, giám sát và điều chỉnh kịp thời. Cần có một cơ chế tài chính rõ ràng, kết hợp giữa hỗ trợ trực tiếp cho người mua và ưu đãi gián tiếp cho chủ đầu tư. Việc cải cách thủ tục hành chính, công khai hóa quy hoạch đô thị Đà Nẵng và thông tin dự án là những bước đi cần thiết để xây dựng lòng tin, đảm bảo chính sách đi vào cuộc sống. Mục tiêu cuối cùng là đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững, đưa Đà Nẵng trở thành một thành phố đáng sống cho mọi tầng lớp dân cư.

3.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội

Giải pháp hàng đầu là rà soát và hoàn thiện hệ thống chính sách nhà ở xã hội. Cần quy định rõ ràng và nhất quán về tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng chính sách, điều kiện mua, thuê, thuê mua. Đồng thời, cần xây dựng các chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn cho chủ đầu tư, như miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, và hỗ trợ lãi suất vay vốn. Việc đẩy mạnh xã hội hóa, kêu gọi các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân là một hướng đi chiến lược, giúp giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

3.2. Tăng cường quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng

Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở là yêu cầu cấp bách. Chính quyền địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra từ khâu phê duyệt dự án, thi công xây dựng đến quản lý, vận hành sau đầu tư. Việc đảm bảo chất lượng công trình, tiện ích hạ tầng xã hội và kỹ thuật đi kèm là yếu tố sống còn để NOXH không trở thành những khu nhà ổ chuột kiểu mới. Cần thiết lập một cơ quan chuyên trách hoặc một bộ phận đủ mạnh để điều phối, giám sát toàn bộ chương trình phát triển NOXH trên địa bàn thành phố, đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả.

IV. Phương pháp tối ưu nguồn vốn và quỹ đất cho nhà ở xã hội

Hai rào cản lớn nhất trong việc phát triển nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng chính là vốn và đất đai. Luận văn đề xuất các phương pháp mang tính chiến lược để giải quyết hai vấn đề này. Về vốn, thay vì chỉ trông chờ vào ngân sách, cần một cơ chế tài chính linh hoạt để đa dạng hóa nguồn lực. Việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở, huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và sự đóng góp của người dân là hướng đi tất yếu. Về đất đai, cần tích hợp quy hoạch NOXH vào tổng thể quy hoạch đô thị Đà Nẵng. Việc dành ra một quỹ đất phát triển nhà ở xã hội sạch, có vị trí thuận lợi và hạ tầng kết nối là trách nhiệm của thành phố. Cơ chế yêu cầu các dự án nhà ở thương mại dành 20% diện tích đất cho NOXH cần được thực thi một cách nghiêm túc. Tối ưu hóa hai nguồn lực này không chỉ giúp tăng nguồn cung NOXH mà còn góp phần giảm giá thành, tăng khả năng tiếp cận cho nhà ở cho người thu nhập thấp.

4.1. Giải pháp tài chính và huy động nguồn vốn cho NOXH

Luận văn đề xuất các giải pháp tài chính cụ thể. Trước hết, cần sử dụng hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất của các dự án thương mại để tái đầu tư cho NOXH. Thứ hai, thành lập Quỹ phát triển nhà ở của thành phố, hoạt động theo mô hình tự chủ tài chính. Thứ ba, có chính sách khuyến khích các ngân hàng thương mại cung cấp các gói tín dụng ưu đãi dài hạn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đặc biệt, cần nghiên cứu các mô hình hợp tác công-tư (PPP) để thu hút vốn từ khu vực tư nhân, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

4.2. Tối ưu hóa quy hoạch và sử dụng quỹ đất công hiệu quả

Việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải đi trước một bước. Thành phố cần rà soát, xác định các khu đất công, đất chưa sử dụng hiệu quả để đưa vào quy hoạch xây dựng NOXH. Vị trí các dự án này cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đảm bảo kết nối thuận tiện với trung tâm, khu công nghiệp, và có đủ các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, trạm y tế. Việc thực thi nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại lớn cho NOXH sẽ tạo ra nguồn đất dồi dào và bền vững, đồng thời thúc đẩy sự phát triển hài hòa, không tạo ra các khu vực "ghetto" cho người nghèo.

V. Top mô hình phát triển nhà ở xã hội từ kinh nghiệm quốc tế

Việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế cung cấp những bài học quý giá cho Đà Nẵng trong việc xây dựng mô hình phát triển nhà ở xã hội hiệu quả. Luận văn đã phân tích các trường hợp thành công điển hình như Singapore, Hàn Quốc và Trung Quốc, từ đó rút ra những nguyên tắc chung có thể áp dụng. Điểm chung của các quốc gia này là sự cam kết chính trị mạnh mẽ của chính phủ, coi nhà ở là một trụ cột của an sinh xã hội. Họ đều có một cơ quan chuyên trách đủ thẩm quyền để quy hoạch, đầu tư và quản lý. Các cơ chế tài chính được thiết kế đa dạng, hỗ trợ cả phía cung và phía cầu. Singapore thành công với mô hình nhà nước đóng vai trò chủ đạo thông qua Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB). Hàn Quốc lại chú trọng vào các chương trình cho vay ưu đãi và phân loại hỗ trợ dựa trên mức thu nhập. Những kinh nghiệm này cho thấy, không có một công thức duy nhất, nhưng sự minh bạch, quyết tâm chính trị và một chiến lược dài hạn là chìa khóa thành công.

5.1. Bài học thành công từ mô hình nhà ở xã hội Singapore

Mô hình của Singapore là một ví dụ kinh điển. Sự thành công đến từ ba yếu tố chính: Một cơ quan duy nhất (HDB) chịu trách nhiệm toàn diện từ quy hoạch, xây dựng đến phân phối; một cách tiếp cận tổng thể, đảm bảo các khu NOXH có đầy đủ tiện ích và chất lượng sống tốt; và sự hỗ trợ mạnh mẽ, nhất quán từ chính phủ về tài chính và pháp lý. Nguyên tắc "cụ thể, chi tiết và minh bạch" trong phân phối đã giúp chính sách này nhận được sự ủng hộ tuyệt đối của người dân. Đây là bài học sâu sắc về vai trò của chính quyền địa phương và tầm quan trọng của việc xây dựng một cơ quan chuyên trách, hiệu quả.

5.2. Kinh nghiệm về cơ chế tài chính từ Hàn Quốc và Thái Lan

Hàn Quốc cung cấp kinh nghiệm quý về giải pháp tài chính. Chính phủ nước này phân loại người dân theo nhóm thu nhập và đưa ra các chính sách hỗ trợ tương ứng, từ cho thuê nhà giá rẻ đến các khoản vay dài hạn với lãi suất thấp. Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc được thành lập để chuyên cung cấp các khoản vay thế chấp ưu đãi. Trong khi đó, Thái Lan thực hiện hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho Cơ quan nhà ở quốc gia (NHA) để xây dựng NOXH bán trả dần và cho thuê. Indonesia lại áp dụng quy định tỷ lệ 1:3:6 (1 nhà cao cấp, 3 nhà trung lưu, 6 nhà thu nhập thấp) trong các dự án để đảm bảo nguồn cung và sự đa dạng xã hội.

VI. Định hướng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội Đà Nẵng

Dựa trên các phân tích lý luận và thực trạng, chương cuối của luận văn đã vạch ra định hướng và các kiến nghị cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn tiếp theo. Tầm nhìn dài hạn là xây dựng một hệ thống nhà ở đa dạng, đáp ứng nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư, góp phần vào mục tiêu phát triển đô thị bền vững. Các giải pháp không chỉ dừng lại ở việc xây thêm nhà, mà còn hướng đến việc nâng cao chất lượng sống, quản lý vận hành hiệu quả và tạo ra một thị trường bất động sản Đà Nẵng lành mạnh. Để hiện thực hóa mục tiêu này, cần có sự phối hợp chặt chẽ và hành động quyết liệt từ chính quyền địa phương, sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư và sự đồng thuận của người dân. Việc thực hiện thành công chương trình này sẽ là một minh chứng cho cam kết về an sinh xã hội và xây dựng một Đà Nẵng văn minh, hiện đại và công bằng.

6.1. Dự báo nhu cầu và mục tiêu phát triển nhà ở đến 2020

Luận văn đã đưa ra dự báo nhu cầu NOXH tại Đà Nẵng đến năm 2020 (Bảng 3.1), cho thấy nhu cầu là rất lớn, đặc biệt là nhu cầu nhà ở của công nhân và các hộ gia đình trẻ. Dựa trên dự báo này, mục tiêu được đặt ra là tăng nhanh quỹ NOXH cả về số lượng và chất lượng, nâng cao diện tích sàn bình quân đầu người, và giảm tỷ lệ nhà ở tạm bợ. Định hướng phát triển là xây dựng các khu NOXH đồng bộ về hạ tầng, gắn kết với các khu đô thị hiện hữu, tránh tình trạng bị cô lập.

6.2. Kiến nghị toàn diện nhằm thúc đẩy thị trường bền vững

Cuối cùng, luận văn đưa ra các kiến nghị mang tính tổng thể. Đối với chính quyền, cần quyết liệt trong việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và cải cách thủ tục hành chính. Đối với chủ đầu tư, cần chủ động tìm kiếm các mô hình phát triển nhà ở xã hội mới, ứng dụng công nghệ để giảm giá thành. Đối với người dân, cần nâng cao ý thức, trách nhiệm trong việc sử dụng và bảo quản nhà ở. Các giải pháp này khi được thực hiện đồng bộ sẽ không chỉ giải quyết vấn đề nhà ở trước mắt mà còn tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển ổn định và minh bạch trong dài hạn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 1997-2009, thành phố Đà Nẵng ghi nhận tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GDP) bình quân đạt 11,1%/năm, đưa quy mô nền kinh tế từ mức 2.589,8 tỷ đồng năm 1997 lên 9.236 tỷ đồng năm 2009, cao hơn đáng kể so với mức bình quân 7,2%/năm của cả nước. Sự phát triển vượt bậc này thúc đẩy tiến trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên tổng diện tích tự nhiên 1.255,53 km². Tuy nhiên, quỹ đất dành cho đất ở chỉ chiếm 30,79 km² (tương đương khoảng 2,45% tổng diện tích), tạo nên áp lực lớn lên thị trường bất động sản. Giá nhà đất thương mại tăng vọt đã đẩy việc tiếp cận chốn an cư vượt ra ngoài khả năng tài chính của đại bộ phận cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và hàng vạn công nhân tại các khu công nghiệp tập trung.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết mâu thuẫn gay gắt giữa nhu cầu nhà ở cấp thiết của các nhóm yếu thế với nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế trên địa bàn. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm: hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở xã hội; phân tích, đánh giá toàn diện thực trạng phát triển quỹ nhà ở xã hội tại Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010; từ đó xác lập hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội đến năm 2020.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án chung cư cao tầng dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân và các hộ thuộc diện di dời giải tỏa tại Đà Nẵng. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi thiết lập cơ chế cân đối cung - cầu, góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội, bảo đảm chuẩn diện tích sàn tối thiểu vượt mức 5 m²/người và từng bước xóa bỏ hoàn toàn các khu nhà tạm bợ, hư hỏng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết kinh tế phúc lợi và lý thuyết an sinh xã hội, khẳng định quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người mà Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm thông qua các chính sách phân phối lại. Đồng thời, nghiên cứu kết hợp lý thuyết điều tiết thị trường của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Do phân khúc nhà ở giá thấp có tỷ suất sinh lời thương mại thấp, cơ chế thị trường thuần túy thường bỏ ngỏ phân khúc này, đòi hỏi chính quyền phải can thiệp bằng các công cụ hỗ trợ tài chính trực tiếp, ưu đãi thuế gián tiếp hoặc đầu tư công trực tiếp để bù đắp khiếm khuyết thị trường.

Khung phân tích của đề tài xoay quanh các khái niệm cốt lõi:

• Nhà ở xã hội: Nhà ở do Nhà nước hoặc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, có diện tích sàn mỗi căn hộ từ 30 m² đến không quá 60 m², được quản lý theo cơ chế giá và đối tượng được phê duyệt nghiêm ngặt.
• Hình thức cung ứng dịch vụ: Bao gồm ba phương thức chính là bán thu tiền một lần (hoặc trả dần tối thiểu 10 năm), cho thuê (thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm) và thuê mua (thanh toán lần đầu 20% giá trị, phần còn lại trả dần định kỳ tối thiểu 10 năm).
• Đối tượng thụ hưởng: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan lực lượng vũ trang, công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp đô thị có diện tích ở dưới 5 m²/người.

Mô hình nghiên cứu cũng kế thừa các bài học quốc tế tiêu biểu như mô hình Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) của Singapore với chính sách trích 20% lương vào Quỹ Tiết kiệm Trung ương giúp 83% dân số sở hữu nhà ở xã hội, cùng mô hình phân loại 10 nhóm thu nhập để cấp tín dụng ưu đãi lãi suất từ 2% đến 4,5%/năm của Hàn Quốc.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn thông tin dữ liệu thứ cấp của luận văn được thu thập từ Niên giám Thống kê thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2009, Kết quả Khảo sát Mức sống Dân cư (VHLSS) các năm 2004 và 2008 của Tổng cục Thống kê, cùng các báo cáo chuyên ngành của Sở Xây dựng và Tổng công ty Phát triển Nhà Đà Nẵng.

Về dữ liệu sơ cấp, nghiên cứu tiến hành khảo sát thực địa với cỡ mẫu gồm 450 đối tượng thụ hưởng đại diện cho các nhóm: công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, hộ gia đình diện giải tỏa và người lao động có thu nhập thấp. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên thuận tiện được áp dụng nhằm phản ánh đầy đủ đặc điểm kinh tế - xã hội của từng nhóm cư dân tại các quận nội thành và huyện ngoại thành.

Phương pháp phân tích chủ đạo là thống kê mô tả, phân tích tổng hợp, so sánh tỷ lệ phần trăm và phương pháp cân đối kinh tế cung - cầu. Lý do lựa chọn hệ phương pháp này là nhằm lượng hóa chính xác nhu cầu thực tế, xác định ngưỡng chi trả thu nhập của người dân và đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án công trình. Toàn bộ quá trình thu thập và xử lý dữ liệu được hoàn thiện trong timeline nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2011.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu kinh tế Đà Nẵng chuyển dịch mạnh mẽ với khu vực dịch vụ chiếm 50,3% và công nghiệp - xây dựng chiếm 46,2% vào năm 2009, thu hút hơn 11.800 doanh nghiệp dân doanh và lượng lớn lao động nhập cư. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội tiêu chuẩn trong giai đoạn 2005-2010 mới chỉ đáp ứng được khoảng 18,5% so với tổng nhu cầu thực tế của các nhóm đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

Thứ hai, kết quả điều tra mức độ tích lũy tài chính cho thấy 72,4% số hộ thuộc diện thụ hưởng chỉ có khả năng dành từ 15% đến 25% tổng thu nhập hàng tháng cho chi phí nhà ở. Yêu cầu thanh toán trước 20% giá trị hợp đồng khi thuê mua hoặc mua trả chậm là rào cản tài chính lớn đối với hơn 65% đối tượng có nhu cầu thực sự.

Thứ ba, về loại hình dịch vụ, có đến 68% đối tượng được khảo sát lựa chọn hình thức thuê mua dài hạn, 22% chọn hình thức thuê nhà giá rẻ và chỉ có 10% có đủ điều kiện tài chính để mua đứt căn hộ. Điều này khẳng định phương thức thuê mua là giải pháp phù hợp nhất với điều kiện tích lũy của tầng lớp lao động nghèo đô thị.

Thứ tư, hiệu ứng kích cầu kinh tế từ việc phát triển nhà ở xã hội rất rõ nét. Tính toán thực nghiệm chỉ ra rằng, việc đầu tư xây dựng 100.000 m² sàn xây dựng nhà ở xã hội sẽ tiêu thụ khoảng 120.000 tấn xi măng, 30.000 tấn sắt thép và tạo việc làm cho hàng vạn lao động trong ngành xây dựng tại địa phương.

Thảo luận kết quả

Thực trạng thiếu hụt nguồn cung bắt nguồn từ nguyên nhân các doanh nghiệp bất động sản chưa mặn mà với các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận bị khống chế định mức, thủ tục phê duyệt quy hoạch kéo dài và cơ chế tiếp cận đất đai còn phức tạp. Dù thành phố có 385,69 km² đất chuyên dùng, việc bố trí quỹ đất sạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào cho các dự án xã hội hóa vẫn chưa đạt chỉ tiêu đề ra.

So sánh với mô hình quốc tế, Đà Nẵng đang thiếu một thể chế tập trung như HDB của Singapore và hệ thống quỹ tín dụng hỗ trợ chuyên biệt như Hàn Quốc. Tại Hàn Quốc, chính phủ thiết lập hệ thống ngân sách hỗ trợ cho vay hàng nghìn tỷ won với lãi suất ưu đãi chỉ từ 2% đến 4,5%/năm và kéo dài thời hạn trả góp lên tới 15-20 năm, giảm thiểu rủi ro quá tải chi tiêu cho người nghèo.

Dữ liệu phân tích trong luận văn được minh họa trực quan thông qua các bảng biểu và biểu đồ so sánh, tiêu biểu như biểu đồ chuyển dịch cơ cấu kinh tế 3 nhóm ngành và bảng cân đối cung - cầu nhà ở xã hội qua các năm. Các công cụ trực quan này phản ánh rõ mối tương quan nghịch giữa tốc độ đô thị hóa nhanh và khả năng tự cải thiện chỗ ở của người dân, củng cố tính cấp thiết của sự can thiệp từ phía chính quyền.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng:

Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch quỹ đất và cơ chế thu hồi đất công. Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng cần quy định bắt buộc các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô từ 10 ha trở lên phải dành tối thiểu 20% diện tích đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội. Rà soát, thu hồi quỹ đất công sử dụng lãng phí hoặc sai mục đích để chuyển đổi sang xây dựng nhà ở cho công nhân, hoàn thành mục tiêu quy hoạch trước năm 2015.

Thứ hai, thiết lập cơ chế ưu đãi tài chính và xã hội hóa đầu tư. Miễn 100% tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho các doanh nghiệp tham gia dự án nhà ở xã hội; áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng ưu đãi và miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Thành phố cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại dành gói tín dụng ưu đãi với mức hỗ trợ lãi suất từ 30% đến 50% cho các chủ đầu tư cam kết mức biên lợi nhuận dưới 10%, triển khai định kỳ trong giai đoạn 2012-2018.

Thứ ba, thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở đô thị thành phố Đà Nẵng. Cơ quan quản lý trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án bất động sản thương mại kết hợp huy động 10% đến 15% phần đóng góp trách nhiệm xã hội từ các doanh nghiệp tại các khu công nghiệp. Quỹ này phục vụ mục tiêu cho người thụ hưởng vay vốn mua, thuê mua với lãi suất ưu đãi từ 3% đến 5%/năm trong thời hạn 15-20 năm.

Thứ tư, chuẩn hóa thiết kế và kiểm soát chất lượng công trình. Sở Xây dựng Đà Nẵng ban hành bộ thiết kế mẫu căn hộ chung cư cao tầng từ 30 m² đến 60 m² đạt tiêu chuẩn kỹ thuật cấp 3 trở lên, bảo đảm đầy đủ hạ tầng xã hội gồm trường học, trạm y tế và khu vui chơi. Đặt mục tiêu nâng tỷ lệ nhà kiên cố trong phân khúc xã hội đạt trên 85% và mở rộng tỷ trọng căn hộ cho thuê mua lên 70% vào năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn cung cấp nguồn tư liệu khoa học và thực tiễn giá trị cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước (UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường): Ứng dụng khung giải pháp về trích lập quỹ đất 20%, quy trình xét duyệt hồ sơ minh bạch và cơ chế thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để hoạch định chính sách an sinh đô thị.
• Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và nhà thầu xây dựng: Tham khảo mô hình phân tích chi phí - lợi ích, tận dụng cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất, tối ưu hóa định mức tiêu thụ vật liệu (như bài toán 120.000 tấn xi măng/100.000 m² sàn) nhằm mở rộng đầu tư phân khúc giá rẻ.
• Các nhà nghiên cứu, giảng viên và học viên chuyên ngành Quản lý kinh tế, Kinh tế phát triển: Sử dụng số liệu thực nghiệm phong phú giai đoạn 1997-2010 và phương pháp luận cân đối cung - cầu để làm tài liệu giảng dạy, nghiên cứu chuyên sâu về thị trường nhà ở.
• Ban quản lý các Khu công nghiệp và Tổ chức Công đoàn: Sử dụng căn cứ thực tiễn trong đề tài để xây dựng đề án nhà ở lưu trú cho công nhân, bảo đảm quyền lợi ổn định đời sống cho lực lượng lao động trực tiếp.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện tiên quyết để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại Đà Nẵng là gì?
Người đăng ký phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu cá nhân hoặc có diện tích bình quân dưới 5 m² sàn/người, có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Đà Nẵng, có mức thu nhập thuộc diện thu nhập thấp theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố và có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị căn hộ.

Tại sao doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà với các dự án nhà ở xã hội?
Doanh nghiệp e ngại đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận định mức bị khống chế ở mức thấp, thời gian thu hồi vốn đối với hình thức cho thuê kéo dài tối thiểu 20 năm, cùng với các thủ tục thẩm định giá bán, giao đất và cấp phép xây dựng còn nhiều phức tạp, làm phát sinh chi phí đầu vào.

Luận văn đề xuất giải pháp tài chính nào giúp người thu nhập thấp mua được nhà?
Luận văn đề xuất thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất các dự án thương mại, hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi chỉ từ 3% đến 5%/năm, kéo dài thời gian trả nợ từ 15 đến 20 năm và giãn tiến độ thanh toán tiền thuê mua định kỳ hàng tháng.

Kinh nghiệm quốc tế nào từ Singapore có tính khả thi cao nhất tại Đà Nẵng?
Đó là nguyên tắc thành lập cơ quan chuyên trách tập trung quản lý quy hoạch quỹ đất công và áp dụng cơ chế Quỹ Tiết kiệm Trung ương khấu trừ trực tiếp khoảng 20% tiền lương hàng tháng để chi trả cho nhà ở, bảo đảm tính minh bạch và nguồn vốn quay vòng ổn định.

Quy định chuyển nhượng đối với căn hộ nhà ở xã hội sau khi mua được thực hiện ra sao?
Người mua chỉ được phép chuyển nhượng, bán lại sau thời gian tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng và đã thanh toán đủ 100% tiền nhà. Trong trường hợp cần bán trước hạn, chủ sở hữu bắt buộc phải bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án theo giá quy định tại thời điểm thanh toán.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về nhà ở xã hội và bài học thực tiễn thành công từ các quốc gia như Singapore, Hàn Quốc, Indonesia.
• Đánh giá sâu sắc thực trạng cung - cầu tại Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010 trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng cao 11,1%/năm và quỹ đất ở đô thị hạn hẹp 30,79 km².
• Nhận diện chính xác điểm nghẽn về rào cản thanh toán ban đầu 20% và sự thiếu hụt các gói tín dụng ưu đãi dài hạn cho người thu nhập thấp.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá gồm: bắt buộc dành 20% quỹ đất dự án thương mại, miễn giảm thuế, thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở và chuẩn hóa căn hộ từ 30 m² đến 60 m².
• Xác lập lộ trình thực hiện đến năm 2020 nhằm đáp ứng trên 70% nhu cầu thuê mua, tạo bước chuyển biến căn bản về an sinh xã hội cho thành phố.

Đóng góp lớn nhất của công trình là cung cấp luận cứ khoa học thực chứng và mô hình cân đối kinh tế giúp chính quyền địa phương hoàn thiện chính sách nhà ở. Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2012 đến năm 2020, việc triển khai đồng bộ các giải pháp này sẽ tạo đòn bẩy kích cầu xây dựng và bảo đảm phát triển đô thị bền vững. Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và nhà khoa học hãy ứng dụng ngay các phát hiện và khuyến nghị từ công trình nghiên cứu này để chung tay hiện thực hóa mục tiêu an cư lạc nghiệp cho cộng đồng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MOT SO VAN DE LY LUAN VE PHAT TRIEN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Khái niệm về nhà ở xã hội ~ Theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội nói chung của một quốc gia, địa phương là dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã Bội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đố ¡tượng chính sách xã hội như người giả, tàn tật, cô đơn không nơi nrơng tra hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhàở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sử hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu công đồng và nhà nước.

~ Nhàở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tr xây dựng cho các đối tượng theo quy định của luật nhà ở mua, thuê, thuê mua theo cơ chế đo Nhà nước quy định bao gồm các đối trợng su: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tai các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Đối trợng quản lý nhà ở xã hội “Tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư nhà ở xã hội, có trách nhiệm xác định mức thu nhập. bình quân và thu nhập thấp tại địa phương, điều kiện được mua, được thuê, thuê mưa nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn trong từng thời kỳ và công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Website cia Uy ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở Xây dựng và được kựa chọn đối tượng được mua, được thuê, thuê: mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn trong từng thờ k ÿ cụ thể. “Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc phát triển nhà ở xã hội: ~ Phê duyệt và công bổ công khai quy hoạch chỉ tiết xây dựng.

quy hoạch phát triển nhà ở, quy dit và địa điểm cụ thể đành để phát trn nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thi mới hoặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. ~ Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm, trong đó xác định cụ thể bại nhà ở, nhu cầu vẻ diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư. Có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gi. đầutư phát triển nhà ở xã hội.

~ Phê duyệt theo thẩm quyển hoặc ủy quyén cho ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách địa phương, chấp thuận đầu tư đổi với các dự án phát triển nhà ở xã hội không. phải từ nguồn ngân sách Nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội ~ Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn. ngân sách thì Nhà nước là người quyết định đầu tư lựa chọn chủ đầu tr.