CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư 1. Sở hữu toàn dân về đất đai và việc cho thuê đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất - Đối với nhà nước: Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Thông qua việc cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này.
Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất. Thông qua giao cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất. Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội.
Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Đối với người sử dụng đất: Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp.
- Đối với các dự án đầu tư: Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án.
Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Tổ chức sử dụng đất - Khái niệm về tổ chức sử dụng đất Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: + Các tổ chức trong nước + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao + Tổ chức sự nghiệp công lập + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - Loại hình tổ chức sử dụng đất Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cơ sở pháp lý của đề tài 1.
Các văn bản luật - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 ban hành Luật Đất đai năm 1987; khoá IX, kỳ hợp thứ 3, thông qua ngày 14/7/1993 ban hành Luật Đất đai năm 1993; khoá X, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 02/12/1998 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; khoá X, kỳ họp thứ 9, thông qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001; khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành Luật Đất đai năm 2003 (quy định từ Điều 109-112); khoá XII, kỳ họp thứ 5, thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở và Luật Đất đai; khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/11/2013 ban hành Luật Đất đai 2013 (quy định từ Điều 173-178); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005; - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 10, thông qua ngày 29/11/2006 ban hành Luật quản lý Thuế; - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 17/6/2010 ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Các văn bản dưới luật - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/22014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung và đính chính Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định số 47/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục và thời gian các bước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Trên địa bàn thành phố Lào Cai nói riêng, Sau nhiều năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong đó công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huy hết; hiệu quả sử dụng đất đai chưa cao. Việc nghiên cứu triển khai thực hiện tốt Luật đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà.
Khái quát về cho thuê đất 1. Khái niệm và bản chất của cho thuê đất 1. Khái niệm Luật Đất đai 2013 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể cho thuê đất “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá.
Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Bản chất của cho thuê đất Điều 4 Luật Đất đai 2013 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất.