Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Đất đai và thị trường đất đai 1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. 5 Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lời, vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hoá đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) [16]. Đặc trưng - Có vị trí cố định: Chúng ta không thể chuyển đất đai theo ý muốn.
Vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì…của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí, không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn chế về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công 6 nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng.
Diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. - Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính bền lâu của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16].
Thị trường đất đai (thị trường bất động sản) 1. Khái niệm Thị trường đất đai là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu 7 vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16]. Đặc trưng của thị trường đất đai - Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo theo như kiểu, loại đất.
Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung. - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong điều 8 kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, mặt khác cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.
