CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ I-KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ. 9 Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.1-Khái niệm về Đô thị. Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện. Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại V.
- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, có quy mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% 10 trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km2. - Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ 35 vạn đến dưới 1 triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân 12.000 người/km2. - Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá - xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh.
Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển, tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuổi lao động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công cộng được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000 người/km2 (vùng núi có thể thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người, là nơi sản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km2. - Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong 11 tổng số lao động.
Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km2. Bước đầu xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng. Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau: * Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định. * Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển. * Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư Đô thị tương đối đồng bộ. * Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng.2-Khái niệm đất Đô thị: Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì: Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất được đầu tư dịch vụ, cơ sở 12 hạ tầng kỹ thuật tức là được nối với mạng lưới đường, điện, cấp thoát nước và thông tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Như vậy, về bản chất đất Đô thị đã được phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế. Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt lên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh.
Trong cuộc sống lợi ích của cá nhân, của ”cái tôi” cũng được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng đất không tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi tập hợp những người sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đích kinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gây tác động qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó được gọi là ”hiệu quả tràn” của sử dụng đất.
Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực, như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một miếng đất nói chung sẽ có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực như một xưởng sản xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực, gây ảnh hưởng xấu đến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh. Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống được nâng cao, hình thức sở hữu đất, hoặc tư nhân hoặc Nhà nước, dường như không đóng vai trò quan trọng nữa mà nhường chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. Ở các nước phát triển, sở hữu đất tư nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữa như ý nghĩa ban đầu của nó.
Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng với sự can thiệp của Nhà nước. Trước hết chủ sở hữu đất không được sở hữu các tài nguyên nằm trong lòng đất cũng như khoảng không gian trên bầu trời. Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải được trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông thoáng, quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do 13 các nhà quy hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ.
Đất tư cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ổn định trong một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất. 2-Phân loại đất Đô thị. Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau: * Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.