Luận văn thạc sĩ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ phân tích quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, cung cấp kiến thức và ứng dụng thực tiễn.

• Tác giả: Phạm Thị Thanh Vân
• Người hướng dẫn: PGS. Phùng Trung Tập
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự Và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• Danh mục các từ viết tắt
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở
• 1.1.1. Khái niệm đất ở
• 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
• 1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác
• 2. Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 2.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3. Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước
• 3.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật
• 3.4. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.4.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.4.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực pháp luật đất đai tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển kinh tế và xã hội. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không chỉ giúp người dân có cơ hội sở hữu đất mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn gặp nhiều khó khăn và thách thức do các quy định pháp luật chưa hoàn thiện.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất ở

Quyền sử dụng đất ở được hiểu là quyền của cá nhân, tổ chức trong việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Đặc điểm của quyền này là tính chất lâu dài và không thể chuyển nhượng một cách tự do mà phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

1.2. Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Có nhiều hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Mỗi hình thức đều có những quy định pháp lý riêng và cần được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục để đảm bảo tính hợp pháp.

II. Những thách thức trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Mặc dù pháp luật đã quy định rõ ràng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Các thách thức này bao gồm việc thiếu thông tin, quy trình phức tạp và sự can thiệp của các cơ quan nhà nước.

2.1. Thiếu thông tin và hiểu biết về pháp luật

Nhiều người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, dẫn đến việc thực hiện không đúng quy trình và thủ tục.

2.2. Quy trình chuyển nhượng phức tạp

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thường kéo dài và phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện giao dịch. Điều này có thể dẫn đến việc nhiều giao dịch không được thực hiện hợp pháp.

III. Phương pháp cải thiện quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Để cải thiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan nhà nước và các tổ chức liên quan. Việc đơn giản hóa quy trình, cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp người dân dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền của mình.

3.1. Đơn giản hóa quy trình chuyển nhượng

Cần thiết phải đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật

Cần có các chương trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất ở để người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc chuyển nhượng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã chỉ ra nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc thực hiện quyền này còn nhiều bất cập, nhưng cũng đã có những thành công nhất định trong việc cải thiện quy định pháp luật.

4.1. Kết quả đạt được trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nhiều người dân đã có cơ hội tiếp cận đất ở thông qua các hình thức chuyển nhượng hợp pháp, góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương.

4.2. Những bất cập cần khắc phục

Mặc dù đã có những tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong quy định và thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cần được khắc phục để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

V. Kết luận và định hướng tương lai cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một vấn đề quan trọng trong pháp luật đất đai Việt Nam. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân và phát triển thị trường bất động sản, cần có những cải cách mạnh mẽ trong quy định pháp luật. Định hướng tương lai cần tập trung vào việc hoàn thiện các quy định, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

Cần có những sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

5.2. Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai

Cần có sự quản lý chặt chẽ hơn từ phía nhà nước để đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện đúng quy định và minh bạch.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với hơn 75% giá trị giao dịch tập trung vào phân khúc đất ở. Tuy nhiên, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thực tế đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn pháp lý sâu sắc, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng trái phép và thất thu ngân sách ước tính khoảng 20% đến 30% tổng nguồn thu từ đất đai mỗi năm. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm sáng tỏ bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, từ đó đánh giá sự tương thích giữa quy định pháp luật thực định với nhu cầu vận hành của thị trường bất động sản.

Mục tiêu cụ thể của công trình bao gồm: hệ thống hóa lý luận về quyền sử dụng đất ở; phân tích, đánh giá thực trạng các quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005; chỉ ra 6 nhóm bất cập cơ bản trong quá trình thực thi; và kiến nghị giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý. Phạm vi nghiên cứu được xác định trong không gian lãnh thổ Việt Nam với trọng tâm khảo sát tại các đô thị lớn như Hà Nội và giai đoạn chuyển tiếp thể chế từ năm 1993 đến năm 2015.

Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, hướng đến mục tiêu giảm thiểu 40% đến 50% các vụ tranh chấp dân sự liên quan đến đất ở tại tòa án các cấp, đồng thời nâng cao tính minh bạch và an toàn pháp lý cho hơn 20 triệu hộ gia đình trên cả nước.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết về quyền tài sản trong luật dân sự kết hợp với lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Hiến pháp năm 1980, 1992 và 2013. Dưới góc độ quyền tài sản, quyền sử dụng đất ở được xác định là một quyền năng phái sinh đặc biệt, tách rời khỏi quyền sở hữu nhưng mang đầy đủ các thuộc tính giá trị của một loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Mô hình nghiên cứu phân tích quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo cấu trúc 3 thành tố: Chủ thể (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng trở lên), Khách thể (quyền sử dụng đất ở tại nông thôn theo Điều 143 và đất ở tại đô thị theo Điều 144 Luật Đất đai năm 2013), và Nội dung (quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định từ Điều 697 đến Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005). Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: đất ở, quyền sử dụng đất ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thị trường giao dịch quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Để bảo đảm tính khách quan và khoa học, nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp thu thập từ 150 bản án dân sự phúc thẩm, giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao và các tòa án địa phương, kết hợp dữ liệu khảo sát từ 50 hồ sơ giao dịch thực tế tại các sàn giao dịch bất động sản và Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích kết hợp phân tầng theo địa bàn đô thị và nông thôn được áp dụng nhằm phản ánh đầy đủ các dạng tranh chấp điển hình phát sinh trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm pháp luật kết hợp so sánh luật học và thống kê mô tả là nhằm đối chiếu trực tiếp giữa câu chữ luật định với thực tiễn xét xử, qua đó lượng hóa mức độ vênh lệch giữa quy định và thực tế. Toàn bộ quy trình thu thập và xử lý dữ liệu được tiến hành liên tục trong thời gian 24 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích thực tiễn đã mang lại 4 phát hiện trọng tâm:

• Thứ nhất, tỷ lệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phi chính quy (giao dịch trao tay không qua công chứng và không đăng ký biến động) chiếm khoảng 35% đến 40% tổng số giao dịch tại các khu vực ven đô và nông thôn trong giai đoạn trước năm 2014, tạo ra nguy cơ rủi ro rất lớn về tranh chấp.
• Thứ hai, có sự xung đột rõ rệt giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm xác lập hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng; mâu thuẫn này là nguyên nhân của hơn 60% các vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu tại tòa án.
• Thứ ba, điều kiện vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP và sự phân biệt quyền giữa doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm với trả tiền một lần đã làm giảm khoảng 25% cơ hội tiếp cận dự án đất ở của các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.
• Thứ tư, quy trình thủ tục hành chính về đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài trung bình từ 30 đến 45 ngày làm việc, vượt hơn 100% so với thời hạn 15 ngày được quy định trong luật.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng trên bắt nguồn từ việc phân tán thẩm quyền quản lý, hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính chưa được số hóa đồng bộ và mức thuế suất thu nhập cá nhân 2% trên giá trị hợp đồng khiến các bên thường xuyên kê khai giá thấp hơn thực tế để trốn thuế. So sánh với các công trình nghiên cứu về hợp đồng chuyển quyền giai đoạn 2004-2010, kết quả của luận văn này chỉ ra rằng vấn đề không chỉ nằm ở kỹ thuật lập pháp của hợp đồng mà nằm ở sự thiếu đồng bộ của toàn bộ hệ thống thể chế tài chính và hành chính đất đai.

Dữ liệu khảo sát này có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ tròn so sánh tỷ trọng giữa thị trường chính quy 60% và thị trường phi chính quy 40%, kết hợp bảng đối chiếu ma trận pháp lý giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 để làm nổi bật sự chuyển dịch trong các điều kiện giao dịch.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá:

• Hoàn thiện tính thống nhất của hệ thống pháp luật: Quốc hội và Bộ Tư pháp cần rà soát, sửa đổi Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nhằm quy định thống nhất thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Mục tiêu là giảm 50% số lượng tranh chấp hợp đồng bị tuyên vô hiệu trong lộ trình 2016-2020.
• Cải cách và rút gọn thủ tục hành chính: Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tái cấu trúc quy trình đăng ký đất đai từ 6 bước xuống còn 3 bước, ứng dụng cổng dịch vụ công trực tuyến để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 10 ngày làm việc. Mục tiêu đạt tỷ lệ trên 95% hồ sơ trả đúng hạn trước năm 2018.
• Đổi mới chính sách tài chính và thuế đất đai: Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế xây dựng cơ chế định giá đất sát với giá thị trường, đồng thời áp dụng mức thuế chuyển nhượng linh hoạt để khuyến khích kê khai trung thực. Mục tiêu tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đất đai thêm 15% đến 20% mỗi năm.
• Thiết lập cơ chế kiểm soát thị trường minh bạch: Bộ Xây dựng phối hợp với các Hiệp hội bất động sản quy định bắt buộc thanh toán qua tài khoản ngân hàng đối với các giao dịch đất ở dự án và đất ở thương mại. Mục tiêu kéo giảm tỷ lệ giao dịch ngầm xuống dưới 15% trong vòng 3 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan lập pháp và cơ quan hoạch định chính sách (Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường): Luận văn cung cấp luận cứ thực tiễn vững chắc giúp xây dựng, sửa đổi các văn bản luật và tối ưu hóa hơn 10 thủ tục hành chính công về đất đai.
• Đội ngũ Thẩm phán, Luật sư và Công chứng viên: Tài liệu giúp nhận diện chính xác 8 căn cứ pháp lý then chốt xác định tính hợp pháp của hợp đồng, hỗ trợ quá trình xét xử, tư vấn và phòng ngừa rủi ro tranh chấp dân sự.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các tổ chức tín dụng: Hỗ trợ xây dựng quy trình thẩm định pháp lý chặt chẽ cho các dự án đất ở, loại bỏ 100% rủi ro hủy giao dịch do không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật: Nguồn tài liệu học thuật chuyên sâu phục vụ hơn 20 chuyên đề nghiên cứu về Luật Dân sự, Luật Đất đai và thị trường bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

• Điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai năm 2013 là gì? Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất phải thỏa mãn 4 điều kiện cốt lõi: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất. Trong thực tế, thiếu bất kỳ điều kiện nào đều khiến giao dịch bị từ chối công chứng.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cần sự đồng thuận của ai? Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình phải có chữ ký đồng thuận của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có chung quyền sử dụng đất hoặc phải có văn bản ủy quyền hợp pháp. Thiếu chữ ký của một thành viên có thể khiến hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu.

• Thời điểm nào quyền sử dụng đất ở chính thức được chuyển giao sang bên mua? Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ chính thức phát sinh hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc ký kết và công chứng hợp đồng chỉ là bước xác lập cam kết dân sự ban đầu.

• Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh chuyển nhượng đất ở phải đáp ứng mức vốn pháp định bao nhiêu? Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất ở phải có mức vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng Việt Nam. Quy định này bảo đảm năng lực tài chính, ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ và lũng đoạn thị trường đất đai.

• Nghĩa vụ tài chính chủ yếu phát sinh trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gồm những gì? Giao dịch phát sinh hai nghĩa vụ tài chính cơ bản: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ở mức 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thuế và lệ phí trước bạ ở mức 0,5% trên giá trị thửa đất theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP.

Kết luận

• Luận văn làm sáng tỏ bản chất của quyền sử dụng đất ở như một quyền tài sản đặc thù phái sinh trong cơ chế sở hữu toàn dân.
• Công trình chứng minh tính cấp thiết của việc thống nhất quy chuẩn pháp lý giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013.
• Nghiên cứu lượng hóa được tác động tiêu cực của các giao dịch ngầm làm thất thu ngân sách và gia tăng rủi ro tranh chấp.
• Luận văn hệ thống hóa toàn diện các điều kiện, trình tự và nghĩa vụ tài chính trong giao dịch chuyển nhượng đất ở.
• Hệ thống giải pháp đề xuất mở ra lộ trình cụ thể nhằm hiện đại hóa và số hóa thủ tục đăng ký đất đai tại Việt Nam.

Đóng góp lớn nhất của công trình là cung cấp cái nhìn toàn diện về thể chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới góc độ luật thực định và thực tiễn xét xử. Các bước tiếp theo cần tập trung vào việc hoàn thiện cổng dữ liệu địa chính số quốc gia và chuẩn hóa quy trình định giá đất giai đoạn 2016-2020. Độc giả quan tâm và các nhà nghiên cứu hãy tải toàn văn công trình để tiếp cận đầy đủ cơ sở dữ liệu và các phân tích chuyên sâu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở 1. Khái niệm đất ở Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị xã hội.

Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất, là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà không có đất hay gắn với đất.

Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết.

Mỗi một tấc đất đều gắn liền với một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có 10 nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.

Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa. Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất.

Luật Đất đai 2003 và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau: Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây 11 hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá 12 nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” [33, Điều 143].

Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [33, Điều 144]. Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Khái niệm quyền sử dụng đất ở Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.

Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở. Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất ở.

Người sử dụng đất ở không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất ở "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình.