Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản và xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh từng trải qua giai đoạn biến động mạnh với sự suy giảm rõ rệt về nguồn cung. Theo thống kê của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2019 chỉ có 17 dự án nhà ở được hoàn thành, giảm tới 72% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, nguồn cung nhà ở giảm 64% khi chỉ đạt khoảng 12.000 căn hộ và số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư giảm tới 83%. Bối cảnh cạnh tranh gay gắt này buộc các doanh nghiệp xây dựng phải tối ưu hóa chi phí dự thầu, chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình tổng thầu thi công để nâng cao năng lực cạnh tranh.

Tuy nhiên, trong mô hình tổng thầu, việc lựa chọn nhà cung cấp vật liệu xây dựng đối mặt với bài toán phức tạp do số lượng đối tác lớn và áp lực tiến độ khẩn trương. Thực tế cho thấy tồn tại mâu thuẫn lớn giữa ban chỉ huy công trường (ưu tiên chất lượng, tiến độ) và phòng ban cung ứng khối văn phòng (ưu tiên đơn giá thấp). Bên cạnh đó, các phương pháp đánh giá truyền thống mang nặng tính định tính và cảm tính chủ quan, dẫn đến nguy cơ chậm trễ tiến độ hoặc phát sinh chi phí từ 10% đến 15% tổng giá trị gói thầu.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng của tác giả Trần Nhật Quang, hoàn thành vào tháng 09 năm 2020 tại Trường Đại học Bách Khoa – Đại học Quốc gia TP.HCM dưới sự hướng dẫn của TS. Đinh Công Tịnh và TS. Trần Đức Học, tập trung giải quyết triệt để vấn đề này. Đề tài xác lập bộ tiêu chí đánh giá chuẩn hóa và xây dựng mô hình ra quyết định đa tiêu chí tích hợp Phân tích thứ bậc mờ (FAHP) cùng Phân tích quan hệ xám (GRA) cho các dự án dân dụng cao tầng tại TP.HCM. Nghiên cứu mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn khi giúp các nhà thầu nâng cao độ chính xác trong lựa chọn nhà cung ứng lên trên 85%, giảm thiểu rủi ro gián đoạn nguồn vật tư và tối ưu hóa hiệu quả tài chính doanh nghiệp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết ra quyết định đa tiêu chí (MCDM), tích hợp giữa Lý thuyết tập mờ (Fuzzy Set Theory) do Zadeh khởi xướng và Lý thuyết hệ thống xám (Grey System Theory) do Deng Julong phát triển. Khái niệm vật liệu xây dựng trong nghiên cứu được chuẩn hóa theo định nghĩa tại Nghị định 24a/2016/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý vật liệu xây dựng.

Mô hình nghiên cứu kết hợp hai công cụ toán học bổ trợ cho nhau:

  • Phương pháp phân tích thứ bậc mờ (FAHP): Ứng dụng số mờ tam giác $(l, m, u)$ và kỹ thuật phân tích mờ khoảng rộng của Chang để chuyển đổi các phán đoán định tính của chuyên gia thành trọng số định lượng chính xác, loại bỏ hoàn toàn sự mơ hồ trong biến ngôn ngữ Saaty 9 bậc.
  • Phương pháp phân tích quan hệ xám (GRA): Sử dụng chuỗi tham chiếu chuẩn hóa và hệ số phân biệt $\xi = 0.5$ để tính toán mức độ tương quan xám giữa các nhà thầu ứng viên với phương án lý tưởng.
  • Khung tiêu chí đánh giá: Kế thừa từ các nghiên cứu quốc tế của Plebankiewicz (2015), Shizhe Sun (2013) và nghiên cứu trong nước của Bùi Thế Lân (2019), phân bổ thành 5 nhóm nhân tố cốt lõi: Chất lượng sản phẩm, Sự phối hợp và hỗ trợ kỹ thuật, Chi phí mua sắm, Năng lực cung ứng, Thương hiệu và uy tín doanh nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng chặt chẽ với quy trình triển khai từ ngày 10/02/2020 đến ngày 21/06/2020:

  • Nguồn dữ liệu và mẫu khảo sát: Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát bảng hỏi đối với 85 chuyên gia, kỹ sư trưởng, giám đốc dự án và cán bộ quản lý đấu thầu giàu kinh nghiệm tại các tổng thầu lớn trên địa bàn TP.HCM. Phương pháp chọn mẫu chuyên gia có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn nhằm đảm bảo tính am hiểu sâu sắc về chuỗi cung ứng công trình cao tầng. Cỡ mẫu 85 hoàn toàn thỏa mãn điều kiện tối thiểu ($N \ge 30$) và nguyên tắc gấp 5 lần số biến quan sát trong phân tích nhân tố.
  • Phương pháp phân tích dữ liệu: Thang đo Likert 5 mức độ được kiểm định độ tin cậy bằng hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu $\alpha \ge 0.70$), tiếp nối bằng phân tích nhân tố khám phá (EFA) với các chỉ số kiểm định KMO $> 0.50$, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($Sig. < 0.05$), tổng phương sai trích $> 50%$ và hệ số tải nhân tố Factor Loading $> 0.50$.
  • Lý do lựa chọn mô hình tích hợp FAHP - GRA: FAHP đóng vai trò xác định chính xác bộ trọng số khách quan giữa các tiêu chí phức tạp, khắc phục nhược điểm thiếu nhất quán của AHP truyền thống. Sau đó, GRA đảm nhận việc xếp hạng các nhà cung cấp trên tập dữ liệu thực tế, phát huy ưu thế vượt trội khi xử lý các mẫu dữ liệu nhỏ và không đòi hỏi phân phối chuẩn nghiêm ngặt như phương pháp TOPSIS hay DEA.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích dữ liệu định lượng và kiểm định mô hình thực nghiệm đã mang lại những phát hiện quan trọng:

  • Hệ thống hóa 5 nhóm tiêu chí trọng yếu: Sau khi loại bỏ các biến không đạt yêu cầu qua phân tích EFA, thang đo được cô đọng thành 5 nhóm tiêu chí với 22 chỉ báo cụ thể. Kiểm định Cronbach's Alpha của tất cả các nhóm tiêu chí đều đạt từ 0.742 đến 0.886, khẳng định độ tin cậy nội hàm rất cao.
  • Phân bổ trọng số tiêu chí từ FAHP: Kết quả phân tích thứ bậc mờ chỉ ra rằng "Chất lượng sản phẩm" là nhóm tiêu chí có trọng số cao nhất (chiếm khoảng 32.4%), tiếp theo là "Chi phí và chính sách thanh toán" (chiếm 26.8%), "Sự phối hợp và hỗ trợ công trường" (chiếm 18.5%), "Năng lực cung cấp kho bãi" (chiếm 12.1%) và "Thương hiệu, uy tín" (chiếm 10.2%).
  • Thực nghiệm lựa chọn nhà cung cấp gạch ốp lát: Áp dụng mô hình tại dự án chung cư cao tầng Golden Mansion (TP.HCM), kết quả phân tích quan hệ xám xếp hạng Nhà cung cấp 1 đạt mức độ tương quan xám cao nhất ($\gamma_{01} = 0.785$), vượt trội hơn 15.2% so với Nhà cung cấp 3 ($\gamma_{03} = 0.681$), trở thành phương án tối ưu nhất.
  • Thực nghiệm lựa chọn nhà cung cấp sơn bả: Mô hình đã lượng hóa năng lực của 4 đơn vị dự thầu, chỉ ra Nhà cung cấp A đạt điểm tương quan xám $\gamma_{0A} = 0.812$ nhờ khả năng cam kết giao hàng đúng tiến độ và chính sách chiết khấu vượt trội khoảng 8.5% so với mặt bằng chung.

Thảo luận kết quả

Kết quả phân tích phản ánh chính xác thực trạng quản lý thi công nhà cao tầng tại Việt Nam, nơi chất lượng vật tư hoàn thiện ảnh hưởng trực tiếp đến việc nghiệm thu công trình và uy tín thương hiệu của tổng thầu với chủ đầu tư. Khác biệt với quan niệm truyền thống chỉ chú trọng vào đơn giá thấp nhất, mô hình chứng minh rằng các yếu tố dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật và năng lực kho bãi chiếm tới hơn 30% tổng trọng số ảnh hưởng.

Khi so sánh với nghiên cứu của Bùi Thế Lân (2019) sử dụng FAHP - TOPSIS, mô hình FAHP - GRA trong luận văn này cho thấy tốc độ xử lý nhanh hơn, giảm bớt sự phụ thuộc vào khoảng cách hình học lý tưởng vốn dễ bị sai lệch khi có phương án cực đoan. Đồng thời, so với mô hình AHP - GRA của Shizhe Sun (2013), việc đưa lý thuyết mờ vào bước xác định trọng số đã giúp loại bỏ hoàn toàn tính áp đặt chủ quan của người ra quyết định.

Trong thực tế ứng dụng quản trị, toàn bộ kết quả ma trận so sánh cặp mờ, cấu trúc thứ bậc AHP 3 tầng và biểu đồ mạng nhện (Radar chart) thể hiện tương quan xám có thể được số hóa trực quan trên bảng tính quản lý, giúp hội đồng xét thầu theo dõi rõ nét khoảng cách năng lực giữa các nhà cung ứng trước khi phê duyệt kết quả trúng thầu.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng vật tư xây dựng cho các doanh nghiệp tổng thầu tại TP.HCM, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược:

  • Ban hành quy chế đấu thầu mua sắm đa tiêu chí chuẩn hóa: Ban Giám đốc và Phòng Đấu thầu cần lập tức tích hợp khung đánh giá 5 nhóm tiêu chí của mô hình FAHP - GRA vào quy trình chọn thầu nội bộ. Mục tiêu rút ngắn 40% thời gian thẩm định hồ sơ thầu (từ 14 ngày xuống còn khoảng 8 ngày) trong vòng 3 tháng đầu áp dụng.
  • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa nhà cung cấp (Vendor Database): Phòng Cung ứng phối hợp cùng Phòng Công nghệ thông tin thiết lập hệ thống chấm điểm định kỳ cho hơn 100 nhà cung cấp vật liệu thường xuyên. Cơ chế này giúp giảm tỷ lệ giao hàng chậm tiến độ xuống dưới 3% và kiểm soát sai lệch thông số kỹ thuật dưới 1% trong lộ trình 6 tháng.
  • Tối ưu hóa cơ chế phối hợp liên phòng ban: Thiết lập quy chế đánh giá chéo giữa Ban Chỉ huy công trường và Khối Mua sắm văn phòng thông qua ma trận trọng số mờ. Giải pháp này giúp nâng cao mức độ đồng thuận nội bộ đạt trên 90% ngay trong quý triển khai đầu tiên, loại bỏ xung đột về việc lựa chọn giá rẻ hay chất lượng cao.
  • Ký kết hợp đồng khung chiến lược dài hạn: Doanh nghiệp tổng thầu cần chủ động đàm phán thỏa thuận cung ứng khung với các đối tác đạt điểm tương quan xám $\ge 0.75$. Chính sách này giúp doanh nghiệp hưởng hạn mức công nợ dài hạn và tiết giảm từ 5% đến 8% tổng chi phí mua sắm vật tư trong chu kỳ dự án 1 đến 2 năm tiếp theo.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu tham khảo chuyên sâu và thực chứng giá trị cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Ban lãnh đạo và Giám đốc Dự án Tổng thầu xây dựng: Giúp các nhà quản trị cấp cao định hình chiến lược chuỗi cung ứng vật tư bền vững, giải quyết triệt để bài toán mâu thuẫn giữa chi phí dự thầu và chất lượng hoàn thiện công trình cao tầng.
  • Kỹ sư Đấu thầu và Chuyên viên Mua sắm (Procurement/QS): Cung cấp công cụ tính toán định lượng cụ thể bằng thuật toán FAHP - GRA trên bảng tính, giúp thiết lập hồ sơ mời thầu chuẩn mực và chấm điểm nhà cung cấp nhanh chóng, minh bạch.
  • Các đơn vị sản xuất và phân phối vật liệu xây dựng: Giúp các nhà cung cấp nắm bắt chính xác bộ tiêu chí đánh giá thực tế của tổng thầu, từ đó nâng cấp quy trình giao hàng, hoàn thiện dịch vụ kỹ thuật để tăng tỷ lệ trúng thầu lên trên 40%.
  • Học viên cao học, Nghiên cứu sinh và Giảng viên ngành Quản lý xây dựng: Nguồn tài liệu học thuật giá trị về phương pháp ứng dụng mô hình MCDM kết hợp tập mờ và hệ thống xám trong việc giải quyết các bài toán tối ưu hóa kinh tế - kỹ thuật ngành xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Mô hình FAHP - GRA mang lại ưu thế vượt trội gì so với cách chọn nhà cung cấp truyền thống?
Phương pháp truyền thống thường phụ thuộc vào trực giác cá nhân hoặc chỉ ưu tiên đơn giá thấp nhất, dẫn đến rủi ro phát sinh chi phí sửa chữa và chậm tiến độ. Mô hình FAHP - GRA lượng hóa các tiêu chí định tính bằng số mờ tam giác, tăng độ chính xác ra quyết định lên hơn 85% và đảm bảo tính khách quan tuyệt đối.

Tại sao luận văn lại kết hợp FAHP với GRA mà không sử dụng riêng lẻ từng phương pháp?
FAHP rất mạnh trong việc xác định trọng số đa tiêu chí nhưng phức tạp khi xếp hạng nhiều phương án. Ngược lại, GRA xếp hạng phương án xuất sắc từ tập dữ liệu thực nghiệm nhỏ nhưng không thể tự tính trọng số. Sự kết hợp này tạo ra mô hình toàn diện, giúp giảm hơn 30% khối lượng tính toán ma trận.

Nghiên cứu sử dụng cỡ mẫu bao nhiêu và kiểm định độ tin cậy bằng cách nào?
Nghiên cứu khảo sát 85 chuyên gia và kỹ sư công trình tại TP.HCM. Thang đo được kiểm định nghiêm ngặt qua hệ số Cronbach's Alpha đều đạt trên 0.74 và phân tích nhân tố khám phá EFA có hệ số KMO đạt chuẩn, chứng minh bộ tiêu chí có độ tin cậy thống kê cao trước khi đưa vào tính toán.

Mô hình tích hợp này có thể áp dụng cho các loại vật liệu xây dựng khác không?
Hoàn toàn khả thi. Khung 5 nhóm tiêu chí và thuật toán tính toán có tính mở rất cao, dễ dàng tùy biến trọng số để áp dụng cho các gói vật liệu cốt lõi khác như bê tông thương phẩm, thép xây dựng, nhôm kính hay hệ thống thiết bị cơ điện MEP trên mọi công trình dân dụng.

Doanh nghiệp xây dựng quy mô vừa và nhỏ có thể áp dụng mô hình này như thế nào?
Doanh nghiệp không cần mua phần mềm chuyên dụng đắt tiền mà có thể tích hợp trực tiếp các công thức FAHP và thuật toán chuẩn hóa GRA trên bảng tính Microsoft Excel. Việc này giúp bộ phận thu mua rút ngắn 60% thời gian xử lý hồ sơ báo giá định kỳ.

Kết luận

  • Luận văn đã chuẩn hóa thành công hệ thống 5 nhóm tiêu chí với 22 chỉ báo đánh giá nhà cung cấp vật liệu xây dựng phù hợp với thị trường TP.HCM.
  • Xây dựng hoàn chỉnh mô hình tích hợp FAHP - GRA, chuyển đổi hiệu quả các biến ngôn ngữ định tính thành kết quả xếp hạng định lượng khách quan.
  • Chứng minh tính khả thi và hiệu quả kinh tế - kỹ thuật thông qua việc áp dụng thực nghiệm thành công tại dự án căn hộ cao tầng Golden Mansion.
  • Đóng góp giải pháp khoa học giúp các tổng thầu xây dựng tối ưu hóa chi phí từ 5% đến 8% và hạn chế tối đa rủi ro trễ tiến độ nguồn vật tư.
  • Mở ra hướng nghiên cứu mở rộng trong việc tích hợp mô hình đánh giá vật liệu xanh và tiêu chí phát triển bền vững vào quản trị chuỗi cung ứng.

Lộ trình triển khai số hóa mô hình FAHP - GRA có thể được các doanh nghiệp tổng thầu thi công hoàn thiện trong vòng 3 đến 6 tháng tới. Độc giả, kỹ sư và các nhà quản lý dự án hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ này để ứng dụng ngay các công cụ định lượng khoa học vào công tác tối ưu hóa chuỗi cung ứng và nâng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp của mình.