Phân tích khai thác nguồn lực tài chính đất đai tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thơ Dung
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Phân Tích Tình Hình Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai Ở Quận Liên Chiểu, Thành Phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh khai thác tài chính đất đai tại quận Liên Chiểu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn lực nội tại quan trọng nhất cho sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, công tác khai thác tài chính đất đai giữ một vai trò chiến lược, không chỉ đóng góp vào nguồn thu ngân sách mà còn là đòn bẩy thúc đẩy quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Việc phân tích và đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực này là nhiệm vụ cấp thiết để nhận diện những thế mạnh và các vấn đề còn tồn tại. Luận văn “Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng” của tác giả Nguyễn Thị Thơ Dung cung cấp một cơ sở dữ liệu và phân tích sâu sắc về vấn đề này trong giai đoạn 2014-2017. Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ của quận, với nhiều dự án hạ tầng và khu công nghiệp được triển khai, làm gia tăng áp lực và cơ hội trong quản lý đất đai. Việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất không chỉ đảm bảo nguồn vốn cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mà còn góp phần điều tiết thị trường, sử dụng đất tiết kiệm và bền vững, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố Đà Nẵng.

1.1. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai với KT XH

Nguồn lực tài chính từ đất đai đóng vai trò đa diện đối với phát triển kinh tế - xã hội tại Liên Chiểu. Thứ nhất, đây là nguồn thu quan trọng và ổn định cho ngân sách nhà nước, đặc biệt là ngân sách quận. Các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và lệ phí liên quan trực tiếp tài trợ cho các dự án đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, và cải tạo hạ tầng giao thông. Thứ hai, việc huy động tài chính qua đất đai là công cụ thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả. Khi các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ sẽ có động lực để khai thác tối đa giá trị mảnh đất, tránh tình trạng bỏ hoang gây lãng phí. Thứ ba, chính sách tài chính đất đai hợp lý góp phần điều tiết thị trường bất động sản, ngăn ngừa đầu cơ, và tạo ra sự công bằng trong tiếp cận đất đai. Cuối cùng, quyền sử dụng đất còn là tài sản thế chấp giá trị, giúp doanh nghiệp và người dân huy động vốn tín dụng phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra một vòng tuần hoàn vốn tích cực cho nền kinh tế địa phương.

1.2. Các hình thức khai thác tài chính đất đai chủ yếu

Tại Việt Nam nói chung và quận Liên Chiểu nói riêng, việc khai thác tài chính từ đất đai được thực hiện qua nhiều hình thức, dựa trên cơ sở pháp lý là Luật Đất đai. Các hình thức chính bao gồm: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng, hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Thu tiền thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh, thực hiện dự án. Thu các loại thuế sử dụng đất, bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Thu các khoản phí và lệ phí liên quan như lệ phí trước bạ, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí đo đạc. Đặc biệt, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng trở nên phổ biến, được xem là phương thức minh bạch và hiệu quả để tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách, đồng thời đảm bảo sự cạnh tranh công bằng giữa các nhà đầu tư. Mỗi hình thức đều có vai trò riêng trong việc tạo nguồn thu và quản lý thị trường.

II. Thách thức trong khai thác tài chính đất đai ở Liên Chiểu

Mặc dù đạt được những kết quả nhất định, công tác khai thác tài chính đất đai tại Liên Chiểu trong giai đoạn 2014-2017 vẫn đối mặt với nhiều hạn chế và thách thức. Báo cáo nghiên cứu chỉ ra rằng nguồn lực tài chính thu được chưa tương xứng với tiềm năng to lớn của một quận công nghiệp trẻ, có vị trí địa lý chiến lược. Việc định hướng và dự báo khả năng khai thác còn mang tính ngắn hạn, dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch thu ngân sách. Hệ thống chính sách pháp luật tuy đã được cải thiện nhưng vẫn còn những điểm bất cập, thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong quá trình thực thi. Công tác quản lý đất đai còn bộc lộ yếu kém, đặc biệt là trong việc kiểm soát biến động đất đai, xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích. Những tồn tại này không chỉ làm thất thoát nguồn thu ngân sách mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tiềm ẩn nguy cơ gây ra các khiếu kiện, tranh chấp, làm chậm tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Việc xác định rõ nguyên nhân của những hạn chế này là bước đầu tiên để xây dựng các giải pháp khắc phục hiệu quả.

2.1. Bất cập trong chính sách giá đất và nghĩa vụ tài chính

Một trong những thách thức lớn nhất là sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường. Khung giá đất và bảng giá đất do UBND thành phố ban hành, dù đã được điều chỉnh, thường không theo kịp biến động của thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy: Nhà nước thất thu ngân sách khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn do người dân không đồng thuận với mức giá đền bù. Tình trạng hai giá (giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế) trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên phổ biến để né thuế. Ngoài ra, quy trình xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính đôi khi còn phức tạp, kéo dài, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp. Sự thiếu minh bạch và nhất quán trong áp dụng chính sách ở một số thời điểm cũng tạo ra kẽ hở cho tiêu cực, làm giảm hiệu quả của công tác khai thác tài chính đất đai.

2.2. Hạn chế về quy hoạch và tạo lập quỹ đất sạch

Công tác quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch còn tồn tại nhiều bất cập. Một số quy hoạch thiếu tầm nhìn dài hạn, phải điều chỉnh thường xuyên, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kế hoạch sử dụng đất của người dân. Việc công khai thông tin quy hoạch chưa thực sự rộng rãi và kịp thời. Bên cạnh đó, việc tạo lập quỹ đất sạch để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu hút các dự án lớn còn chậm. Quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường kéo dài do vướng mắc về chính sách, giá đền bù và sự thiếu đồng thuận của người dân. Điều này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn làm lỡ cơ hội thu hút vốn, chậm trễ việc đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí nguồn lực. Một quỹ đất sạch dồi dào là tiền đề quan trọng để chủ động trong việc khai thác tài chính đất đai, nhưng đây vẫn là điểm nghẽn lớn tại Liên Chiểu.

III. Phương pháp quản lý nâng cao tài chính đất đai Liên Chiểu

Để nâng cao hiệu quả khai thác tài chính đất đai tại Liên Chiểu, cần áp dụng một hệ thống các giải pháp đồng bộ, tập trung vào việc hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực quản lý. Trọng tâm của các giải pháp này là phải giải quyết được những hạn chế đã được chỉ ra, hướng tới một cơ chế quản lý minh bạch, hiệu quả và phù hợp với nguyên tắc thị trường. Các giải pháp không chỉ nhắm vào việc tối đa hóa nguồn thu ngân sách mà còn phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc cải cách chính sách đất đai và tài chính phải đi đôi với việc tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và hiện đại hóa hệ thống quản lý. Sự tham gia của cộng đồng và các chuyên gia trong quá trình hoạch định chính sách cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính thực tiễn và khả thi. Mục tiêu cuối cùng là biến đất đai thành một nguồn lực tài chính bền vững, phục vụ đắc lực cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội dài hạn của quận.

3.1. Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và chính sách tài chính

Giải pháp then chốt là đổi mới phương pháp xác định giá đất để tiệm cận với giá thị trường. Cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và địa phương, cập nhật thường xuyên thông tin về các giao dịch thực tế. Việc xác định giá đất cụ thể cho từng dự án cần được thực hiện bởi các tổ chức tư vấn độc lập, chuyên nghiệp, đảm bảo tính khách quan. Đồng thời, cần rà soát và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai. Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được áp dụng đúng đối tượng, tránh lạm dụng gây thất thu ngân sách. Cần nghiên cứu điều chỉnh thuế suất đối với việc sử dụng đất, đặc biệt là đất bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả, nhằm khuyến khích đưa đất vào khai thác, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội. Một cơ chế tài chính linh hoạt và công bằng sẽ là nền tảng để khai thác tài chính đất đai hiệu quả.

3.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch và tạo quỹ đất sạch

Công tác quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và tính khả thi cao. Quy hoạch cần được lập dựa trên cơ sở phân tích tiềm năng, lợi thế của quận và nhu cầu phát triển, đồng thời phải được công bố công khai, minh bạch để người dân và doanh nghiệp giám sát. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ đất sạch thông qua công tác giải phóng mặt bằng quyết liệt và hiệu quả. Để làm được điều này, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thỏa đáng, đảm bảo người bị thu hồi đất có cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc ưu tiên nguồn vốn ngân sách để đầu tư hạ tầng đồng bộ cho các khu đất đã giải tỏa sẽ làm tăng giá trị quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc kêu gọi đầu tư, từ đó tối ưu hóa nguồn thu từ đất.

IV. Phân tích kết quả khai thác tài chính đất đai Liên Chiểu

Kết quả nghiên cứu của luận văn cung cấp một bức tranh chi tiết về tình hình khai thác tài chính đất đai tại Liên Chiểu trong giai đoạn 2014-2017. Giai đoạn này ghi nhận nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc huy động các nguồn lực từ đất để phục vụ phát triển. Tổng nguồn thu đạt được, mặc dù chưa khai thác hết tiềm năng, đã có những đóng góp đáng kể vào ngân sách quận. Phân tích cụ thể các khoản thu như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí và kết quả từ đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy cơ cấu và xu hướng biến động của nguồn thu này. Điều quan trọng hơn là việc phân tích hiệu quả sử dụng nguồn vốn thu được. Dòng tiền này đã được tái đầu tư vào các công trình hạ tầng thiết yếu, các khu dân cư mới và các dự án an sinh xã hội, từng bước thay đổi diện mạo đô thị và cải thiện đời sống người dân. Dữ liệu thực tiễn này là bằng chứng xác thực về vai trò không thể thiếu của quản lý đất đai trong chiến lược phát triển của một địa phương.

4.1. Đánh giá kết quả thu ngân sách từ đất đai 2014 2017

Theo số liệu từ luận văn, tổng kinh phí thu được từ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 là 263 tỷ đồng. Con số này tương đương 22% tổng thu ngân sách trên địa bàn, khẳng định đây là một trong những nguồn thu trụ cột. Trong cơ cấu nguồn thu, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, chủ yếu đến từ việc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các dự án phát triển khu dân cư. Tiếp theo là các khoản thu từ tiền thuê đất của các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. Các khoản thu từ thuế, phí và lệ phí, mặc dù chiếm tỷ trọng nhỏ hơn, nhưng lại có tính ổn định cao. Đặc biệt, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã bắt đầu được áp dụng và cho thấy tiềm năng mang lại nguồn thu đột biến. Tuy nhiên, kết quả thu qua các năm có sự biến động, phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai các dự án và tình hình chung của thị trường bất động sản.

4.2. Tác động của nguồn thu từ đất đến phát triển hạ tầng

Nguồn thu từ đất đã phát huy tác dụng tích cực và trực tiếp vào việc cải thiện cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu. Nguồn vốn 263 tỷ đồng thu được đã được ưu tiên cho chi đầu tư xây dựng cơ bản, phát triển hạ tầng giao thông, trường học, trạm y tế. Một phần quan trọng được dùng để đầu tư xây dựng các khu dân cư mới, khu tái định cư, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án lớn. Nhờ đó, bộ mặt đô thị của quận đã có nhiều thay đổi tích cực, đời sống người dân được nâng cao. Việc khai thác tài chính đất đai không chỉ mang lại lợi ích kinh tế trực tiếp qua ngân sách mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thu hút thêm các nguồn vốn đầu tư tư nhân vào địa bàn, thúc đẩy các ngành dịch vụ, thương mại phát triển theo. Đây là minh chứng rõ nét cho mối quan hệ hữu cơ giữa quản lý đất đai hiệu quả và sự phát triển bền vững.

V. Hướng đi tương lai cho khai thác tài chính đất đai Liên Chiểu

Để việc khai thác tài chính đất đai tại Liên Chiểu thực sự trở thành động lực cốt lõi cho sự phát triển trong giai đoạn mới, cần có một định hướng chiến lược rõ ràng và dài hạn. Tương lai của công tác này phụ thuộc vào khả năng khắc phục các tồn tại và nắm bắt các cơ hội mới. Định hướng chung là phải chuyển từ khai thác theo chiều rộng, chủ yếu dựa vào chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang khai thác theo chiều sâu, tập trung vào việc nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng trên từng đơn vị diện tích. Điều này đòi hỏi sự đổi mới toàn diện trong tư duy quản lý đất đai, từ hoạch định chính sách, tổ chức thực thi đến kiểm tra, giám sát. Cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, xây dựng hệ thống thông tin đất đai minh bạch, dễ tiếp cận. Đồng thời, phải chú trọng đến các yếu tố phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và đảm bảo an sinh xã hội trong mọi hoạt động liên quan đến khai thác tài chính đất đai, hướng tới mục tiêu phát triển hài hòa và toàn diện.

5.1. Kiến nghị hoàn thiện chính sách và bộ máy thực thi

Dựa trên các phân tích, một số kiến nghị cụ thể được đề xuất. Về chính sách, cần tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn theo hướng thị trường hóa, đặc biệt là các quy định về giá đất và cơ chế thu hồi đất. Cần có cơ chế phân chia nguồn thu hợp lý giữa các cấp ngân sách để tạo động lực cho chính quyền địa phương trong việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Về bộ máy thực thi, cần nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính, tài chính. Tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan như Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Thuế, Xây dựng để giải quyết các thủ tục một cách nhanh chóng, đồng bộ. Việc đẩy mạnh cải cách hành chính, công khai, minh bạch mọi quy trình liên quan đến đất đai sẽ giúp hạn chế tiêu cực và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp.

5.2. Dự báo tiềm năng và thách thức trong giai đoạn tới

Quận Liên Chiểu vẫn còn nhiều tiềm năng để gia tăng nguồn thu từ đất trong tương lai, nhờ vị trí cửa ngõ Tây Bắc Đà Nẵng, sự phát triển của cảng Liên Chiểu và các khu công nghệ cao. Quỹ đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp xen kẽ trong các khu dân cư là nguồn lực dự trữ quan trọng. Tuy nhiên, thách thức cũng không hề nhỏ. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng sẽ tiếp tục gây áp lực lên hạ tầng và môi trường. Việc giải phóng mặt bằng các dự án lớn ngày càng khó khăn và tốn kém hơn. Sự biến động khó lường của thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng đến tính ổn định của nguồn thu. Do đó, việc khai thác tài chính đất đai trong giai đoạn tới đòi hỏi sự linh hoạt, tầm nhìn xa và khả năng quản trị rủi ro tốt hơn để có thể biến tiềm năng thành kết quả thực tế, đóng góp vào sự phát triển bền vững của quận.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ tại thành phố Đà Nẵng, nguồn thu từ đất đai giữ vai trò then chốt trong việc tạo lập nguồn vốn đầu tư công. Tại quận Liên Chiểu, giai đoạn 2014 - 2017 ghi nhận tổng nguồn thu ngân sách từ đất đai đạt 263 tỷ đồng, đóng góp bình quân 22% vào tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn quận. Với tổng diện tích tự nhiên 7.912,70 ha và quy mô dân số đạt 162.452 người vào năm 2017, quận Liên Chiểu là đô thị công nghiệp trẻ giữ vị trí cửa ngõ Tây Bắc chiến lược của thành phố, sở hữu 2 khu công nghiệp lớn cùng hệ thống giao thông huyết mạch quốc gia.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn xuất phát từ những mâu thuẫn thực tiễn giữa nhu cầu mở rộng quỹ đất đô thị, hạ tầng giao thông với hiệu quả khai thác các nguồn thu tài chính đất đai. Mặc dù đóng góp 22% ngân sách địa phương, công tác khai thác tài chính từ đất đai tại quận Liên Chiểu vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn: giá đất quy định chưa theo kịp biến động thị trường thực tế, công tác giải phóng mặt bằng tái định cư tại 63 dự án đô thị gặp nhiều vướng mắc, và nguồn thu qua đấu giá quyền sử dụng đất chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất sạch.

Mục tiêu cụ thể của luận văn bao gồm: đánh giá thực trạng quản lý và biến động sử dụng đất trên địa bàn 5 phường giai đoạn 2014 - 2017; phân tích chi tiết cơ cấu và kết quả thực hiện các khoản thu tài chính đất đai; chỉ ra những hạn chế, nguyên nhân từ cơ chế chính sách và tổ chức thực hiện; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội quận Liên Chiểu bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý luận kinh tế chính trị Mác - Lênin về địa tô, đặc biệt là các hình thái địa tô chênh lệch I (hình thành do độ phì nhiêu và vị trí địa lý thuận lợi), địa tô chênh lệch II (kết quả của đầu tư thâm canh, cải tạo cơ sở hạ tầng) và địa tô tuyệt đối. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu thông qua việc thu các khoản tài chính từ đất đai nhằm chuyển hóa giá trị tài nguyên thành nguồn lực tiền tệ công.

Khung lý thuyết của đề tài tích hợp các khái niệm học thuật cốt lõi:

• Nguồn lực tài chính từ đất đai: Tổng thể các dòng tiền tệ mà Nhà nước và các chủ thể kinh tế huy động được thông qua việc xác lập, phân phối và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nghĩa vụ tài chính đất đai: Các khoản thu bắt buộc bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ theo Luật Đất đai năm 2013 cùng các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
• Định giá đất cụ thể: Cơ chế xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, đóng vai trò căn cứ pháp lý để tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và giá khởi điểm đấu giá.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2014 - 2017 từ Chi cục Thuế quận Liên Chiểu, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đà Nẵng.

Đối với dữ liệu sơ cấp, đề tài tiến hành điều tra thực địa với cỡ mẫu 110 phiếu khảo sát, áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác suất. Cơ cấu mẫu khảo sát bao gồm:

• 20 cán bộ chuyên trách công tác quản lý đất đai, tài chính, thanh tra và đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp quận và 5 phường.
• 90 hộ gia đình, cá nhân trực tiếp thực hiện các giao dịch và nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn.

Lý do lựa chọn phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác suất kết hợp phân tích thống kê mô tả và so sánh tỷ lệ trên phần mềm Microsoft Excel là nhằm nắm bắt nhanh chóng, chuyên sâu các đánh giá định tính về quy trình hành chính Một cửa liên thông, các trở ngại trong thực hiện nghĩa vụ tài chính và rào cản đền bù giải tỏa. Phương pháp tham vấn chuyên gia đầu ngành được thực hiện song song để đối chiếu số liệu báo cáo tài chính với thực tế quản lý Nhà nước tại địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả phân tích giai đoạn 2014 - 2017 cho thấy nguồn thu từ đất đai tại quận Liên Chiểu đạt tổng cộng 263 tỷ đồng, chiếm 22% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn, khẳng định vai trò nguồn vốn chủ lực phục vụ đầu tư công.

Về cơ cấu sử dụng đất năm 2017, toàn quận có 7.912,70 ha đất tự nhiên (tăng 460,04 ha so với 7.452,66 ha năm 2014 do đo đạc số hóa và điều chỉnh địa giới hành chính). Cơ cấu đất gồm: đất nông nghiệp chiếm 51,04% (4.039,18 ha, chủ yếu là 3.911,67 ha đất lâm nghiệp khu vực Nam Hải Vân); đất phi nông nghiệp chiếm 45,20% (3.576,16 ha, trong đó đất chuyên dùng chiếm 31,83% tương đương 2.518,96 ha); và đất chưa sử dụng giảm từ 7,10% (528,91 ha năm 2014) xuống còn 3,76% (297,36 ha năm 2017), tương ứng mức giảm 231,55 ha.

Cơ cấu kinh tế của quận chuyển dịch mạnh mẽ với khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 72,23% và thương mại - dịch vụ chiếm 26,77% vào năm 2017, giá trị sản xuất công nghiệp đạt 6.287 tỷ đồng. Áp lực công nghiệp hóa thúc đẩy triển khai đồng loạt 63 dự án đô thị trong năm 2017, thực hiện giải tỏa gần 2.137 lô đất tái định cư và giải ngân 78,8% vốn ngân sách thành phố, 72% vốn ngân sách quận cho 52 công trình xây dựng cơ bản trị giá 199,913 tỷ đồng.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu tài chính đất đai của quận Liên Chiểu phản ánh xu hướng khai thác nguồn thu phụ thuộc nhiều vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại các dự án dân cư, khu công nghiệp Hòa Khánh và Liên Chiểu. Tuy nhiên, nguồn thu biến động không đều giữa các năm do chịu ảnh hưởng từ tiến độ phê duyệt quy hoạch và chu kỳ giao dịch bất động sản.

Để trực quan hóa các phát hiện nghiên cứu, dữ liệu có thể được thể hiện thông qua biểu đồ cột chồng minh họa cơ cấu các khoản thu (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền) qua từng năm từ 2014 đến 2017, kết hợp biểu đồ tròn biểu diễn tỷ lệ đóng góp 22% của nguồn thu đất đai trong tổng ngân sách quận. Bảng so sánh biến động 3 nhóm đất chính sẽ làm nổi bật thành tựu giảm 43,78% diện tích đất chưa sử dụng trong 4 năm.

Nguyên nhân chính khiến nguồn thu chưa đạt kỳ vọng xuất phát từ việc bảng giá đất định kỳ của Ủy ban nhân dân thành phố thường thấp hơn 30% đến 50% so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến thất thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng. Kết quả khảo sát 20 cán bộ và 90 người dân chỉ ra quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính liên thông đôi lúc còn chậm, công tác thẩm định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường giải tỏa tại các trục giao thông như đường Tô Hiệu, Nguyễn Như Hạnh gặp nhiều kiến nghị về đơn giá đền bù. So sánh với kinh nghiệm quản lý đất đai tại Thượng Hải và Đài Bắc, việc chưa kịp thời điều tiết phần giá trị đất gia tăng từ đầu tư hạ tầng giao thông ven biển đường Nguyễn Tất Thành khiến địa phương bỏ lỡ nguồn lực tài chính đáng kể.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng tại quận Liên Chiểu, bốn nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất nhằm tối ưu hóa việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và điều tiết thị trường bất động sản. Ủy ban nhân dân quận Liên Chiểu cần chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) bám sát giá chuyển nhượng thực tế, phấn đấu nâng mức động viên từ thuế chuyển nhượng và tiền sử dụng đất tăng trưởng bình quân 15% - 20% mỗi năm trong giai đoạn 2018 - 2022.

Thứ hai, nâng cao chất lượng quy hoạch và đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sạch đấu giá. Trung tâm Phát triển Quỹ đất phối hợp cùng Hội đồng bồi thường quận giải quyết dứt điểm các vướng mắc tái định cư tại 63 dự án đô thị hiện hữu, chuẩn bị sẵn sàng tối thiểu 50 ha quỹ đất sạch thương mại - dịch vụ tại khu vực ven vịnh Đà Nẵng và trục đường Nguyễn Tất Thành nối dài để tổ chức đấu giá công khai từ năm 2019.

Thứ ba, cải cách hành chính và hiện đại hóa hệ thống thông tin địa chính. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận Liên Chiểu triển khai ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính số hóa, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ nghĩa vụ tài chính liên thông thuế - tài nguyên xuống dưới 3 ngày làm việc, đảm bảo 100% người sử dụng đất tiếp cận quy trình nộp ngân sách minh bạch, tiện lợi trước năm 2020.

Thứ tư, tái cơ cấu nguồn chi đầu tư phát triển từ tiền thu đất. Ủy ban nhân dân quận Liên Chiểu cần bố trí tối thiểu 70% tổng nguồn thu tài chính từ đất hàng năm để tái đầu tư vào 52 dự án hạ tầng kỹ thuật, nâng cấp hệ thống giao thông đô thị và chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu, tạo động lực tăng giá trị cho các thửa đất liền kề.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và khung phân tích thực chứng của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

Nhóm 1: Cán bộ quản lý Nhà nước tại các Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp quận, huyện. Luận văn cung cấp tài liệu tham khảo về quy trình quản trị tài chính đất đai, phương pháp xử lý hồ sơ liên thông và kinh nghiệm thực tiễn trong công tác giải phóng mặt bằng, giải quyết tái định cư tại đô thị đang công nghiệp hóa nhanh.

Nhóm 2: Các nhà đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp phát triển bất động sản và khu công nghiệp. Doanh nghiệp có thể sử dụng các số liệu chi tiết về hiện trạng 3.576,16 ha đất phi nông nghiệp, cơ cấu công nghiệp chiếm 72,23% và các quy hoạch 63 dự án đô thị tại Liên Chiểu để lập chiến lược đầu tư, dự toán chi phí tiền thuê đất và đánh giá tiềm năng sinh lời.

Nhóm 3: Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường và Kinh tế công. Đề tài là nguồn tài liệu học thuật giá trị về vận dụng lý thuyết địa tô Mác - Lênin vào phân tích thực tiễn chuyển dịch cơ cấu đất đai và tài chính công cấp cơ sở.

Nhóm 4: Các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất và quy hoạch phát triển đô thị. Các chuyên gia định giá có thể tham khảo mô hình phân tích sai lệch giữa giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, từ đó hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn thu từ đất đai đóng góp bao nhiêu phần trăm trong cơ cấu ngân sách quận Liên Chiểu?
Trong giai đoạn 2014 - 2017, nguồn thu từ đất đai đạt tổng số 263 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng bình quân 22% trong tổng thu ngân sách nhà nước tại địa bàn quận Liên Chiểu, trở thành nguồn lực tài chính chủ đạo để địa phương thực hiện các khoản chi đầu tư phát triển và xây dựng cơ bản.

Cơ cấu sử dụng đất tại quận Liên Chiểu biến động ra sao trong giai đoạn nghiên cứu?
Tổng diện tích tự nhiên của quận năm 2017 đạt 7.912,70 ha. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm 51,04% (4.039,18 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 45,20% (3.576,16 ha), và đất chưa sử dụng giảm từ 528,91 ha năm 2014 xuống còn 297,36 ha năm 2017, giảm 231,55 ha nhờ chính sách khai hoang và chuyển đổi mục đích hiệu quả.

Đâu là nguyên nhân chính khiến nguồn thu tài chính đất đai chưa phát huy hết tiềm năng?
Nguyên nhân chủ yếu do bảng giá đất của thành phố thấp hơn giá giao dịch thị trường từ 30% đến 50%, dẫn đến thất thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng; cùng với đó là việc tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá còn chậm do vướng mắc giải phóng mặt bằng tại 63 dự án đô thị.

Phương pháp khảo sát thực địa trong luận văn được tiến hành với quy mô mẫu như thế nào?
Đề tài thực hiện khảo sát 110 đối tượng thông qua phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác suất, gồm 20 cán bộ chuyên trách tại các cơ quan quản lý đất đai, tài chính, thanh tra và 90 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn 5 phường thuộc quận.

Khoản thu tài chính nào từ đất đai đóng vai trò quan trọng nhất trong phát triển đô thị Liên Chiểu?
Thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là hai khoản thu chiếm tỷ trọng lớn nhất, đóng vai trò trực tiếp tạo vốn để quận giải ngân vốn ngân sách cho 52 công trình xây dựng cơ bản với tổng mức đầu tư 199,913 tỷ đồng và bố trí tái định cư cho 2.137 lô đất.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại quận Liên Chiểu giai đoạn 2014 - 2017, làm rõ mức đóng góp 263 tỷ đồng tương đương 22% tổng thu ngân sách quận.
• Đề tài chỉ ra bức tranh biến động đất đai thực tế với 45,20% diện tích là đất phi nông nghiệp và thành tựu thu hẹp 231,55 ha diện tích đất hoang hóa chưa sử dụng.
• Nghiên cứu làm sáng tỏ mối tương quan giữa tốc độ công nghiệp hóa nhanh (khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 72,23%) với áp lực giải phóng mặt bằng tại 63 dự án đô thị.
• Đề tài lượng hóa các trở ngại về định giá đất và quy trình hành chính thông qua khảo sát thực chứng 110 mẫu cán bộ và người dân địa phương.
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ được đề xuất, chú trọng áp dụng hệ số K sát giá thị trường, tạo quỹ đất sạch đấu giá và đẩy mạnh liên thông một cửa.

Đóng góp khoa học lớn nhất của công trình là thiết lập khung đánh giá định lượng về mối liên kết giữa cơ chế tài chính đất đai và nguồn vốn đầu tư công tại một đô thị công nghiệp cửa ngõ miền Trung. Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2018 đến 2025, chính quyền địa phương cần ưu tiên triển khai số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính và chuẩn hóa quy trình thẩm định giá đất cụ thể. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm đến bài toán tài chính đô thị có thể khai thác các luận cứ khoa học này để ứng dụng vào công tác hoạch định chính sách và đầu tư thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai 1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó [5].

Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành và phát triển khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tô.

Địa tô là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất [5]. Đặc điểm từ nguồn lực tài chính từ đất đai Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng đó là [5]: - Nguồn lực tài chính về đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu về đất đai. Muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiên đề sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình.

Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính về đất đai là các hình thái địa tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.

- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chể thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hang hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không.

Cơ chế thị trường (KTTT) đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.

Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch (bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng…; Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữ tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối [30]. Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ được thể hiện qua công thức sau đây [30]: Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất. Tùy theo đặc điểm chế dộ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau.

Đối với Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời.

đều thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [5]. Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ, hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: “.

phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững. Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa “đinh, điền” vẫn là “quốc sách”, ngày nay trong cơ chế thị trường thì “tấc đất” thực sự là “tất vàng”.

Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước [5]. Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, Mác và Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét như sau: Sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này [5].

Phát triển học thuyết Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai,V.Lê Nin đã xây dựng học thuyết “ về vô sản quốc hữu hóa đất đai”. Người viết: “Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai” [5]. Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cở sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ đất của nhân dân lao động.

Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là: - Thu từ tiền sử dụng đất [31]: + Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.