Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB 1. Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác.) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất. Quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách và pháp luật của Nhà nước. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [18].
Tái định cư Tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư. Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu 5 hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung.
Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Như vậy có thể hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền, vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp nhằm đảm bảo lợi ích cho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định, có điều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sản xuất phát triển kinh tế xã hội. Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất).
Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này 6 được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [18]. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Định giá đất và định giá bất động sản * Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. * Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể.
Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau [17]. 7 Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất.
Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi. Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc.
Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác để giải quyết vấn đề định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất: - Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất. - Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của C.Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử 8 dụng đất.
Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến.