Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới luôn xác định sở hữu, quyền sở hữu là vấn đề quan trọng nhất của pháp luật dân sự. Trong đó tài sản là đối tượng của quyền sở hữu có vai trò quan trọng trong các mối quan hệ dân sự và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Yêu cầu cơ bản nhất đặt ra đối với tài sản trong Bộ luật dân sự là tài sản đó phải giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch dân sự, nó là đối tượng phổ biến được điều chỉnh bởi các quy định của cả hệ thống pháp luật. Vì vậy, việc qui định về tài sản và phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự là cần thiết để thiết lập những cơ chế điều chỉnh phù hợp. Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau do cùng là tài sản nhưng do tính chất, đặc điểm và phương cách sử dụng khác nhau nên việc phân loại sẽ giúp hoạt động quản lý và sử dụng tài sản được thực hiện một cách hiệu quả hơn. Dựa trên các cách thức phân loại tài sản khác nhau, nhà làm luật sẽ xác lập các quyền và biện pháp quản lý đối với từng loại tài sản đó.
Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng tài sản được hình dung như một quyền. Tùy theo quyền có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thông qua vai trò của một chủ thể khác, người ta phân biệt giữa vật quyền và trái quyền. Do tính chất quan trọng của vật quyền, đặc biệt là do ảnh hưởng sâu rộng của nó đối với đời sống xã hội và giao lưu dân sự nói riêng, người làm luật có xu hướng đòi hỏi vật quyền phải được luật ghi nhận mới được coi là tồn tại hợp pháp và được bảo vệ. Cũng bằng phương pháp loại suy, người ta nói rằng những tài sản không phải là vật quyền, thì được gọi là trái quyền.
Theo thời 15 gian, có một loại quyền thứ ba, gắn với giá trị kinh tế của các công trình lao động trí óc như tác phẩm văn chương, khoa học, nghệ thuật, gọi là quyền sở hữu trí tuệ, đứng bên cạnh vật quyền và trái quyền như một loại tài sản đặc thù. Tuy nhiên, xét về mặt tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Đây là cách phân loại đã có từ thời La Mã cổ đại và pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Theo Luật La Mã, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những thứ được tạo ra do sức lao động của người khác trên đất của mình.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan trên đất hay gắn liền với đất, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ (khoảng không, lòng đất). Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa liên bang Đức. Trong khái niệm về bất động sản, đa số các quốc gia không đưa định nghĩa cụ thể về bất động sản mà sử dụng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản dựa trên tính chất không di dời được của tài sản, mục đích, phương thức sử dụng tài sản và giá trị của tài sản.
Tuy vây, riêng Luật dân sự của Liên bang Nga đưa ra khái niệm về bất động sản vừa theo phương pháp liệt kê theo cách của Luật dân sự truyền thống vừa đưa ra định nghĩa chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" (Điều 130) và các trường hợp đặc biệt như máy bay, tàu biển, phương tiện hàng không vũ trụ. cũng được coi là bất động sản. Ở Pháp và một số quốc gia khác, việc phân loại tài sản cũng dựa trên việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Theo quy định tại 16 Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp thì có ba căn cứ, cơ sở để phân loại tài sản đó là tính chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản.
Dựa trên ba tiêu chí này, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản. Bất động sản có thể được phân chia thành các dạng gồm: (i) Bất động sản xác định dựa trên đặc tính vật lý thực tế như đất đai, nhà cửa, công trình, cây cối và các đồ vật không thể tách rời với bất động sản (Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp); (ii) Bất động sản do công cụ, các vật động sản hữu hình nhưng được gắn với loại bất động sản nêu trên do có ý thức của con người nên được coi là động sản. Dựa vào những tiêu chí như trên, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản. Điều 520 Bộ luật dân sự Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi được coi là động sản" [28].
Hay như việc phân loại tài sản theo pháp luật Nhật Bản là dựa trên tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản. Pháp luật Nhật Bản quan niệm rằng bất động sản có vị trí cố định và giá trị kinh tế cao hơn động sản. Do đó sự quản lý của Nhà nước cũng như các quyền đối với bất động sản quy định tương đối chặt chẽ, bất động sản được pháp luật bảo vệ như nền tảng của gia đình và xã hội (Điều 86, khoản 1, Điều 12 Bộ luật dân sự Nhật Bản). Như vậy, có thể thấy hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới đa phần xác định bất động sản theo phương thức miêu tả cụ thể những tài sản được coi là bất động sản, những tài sản còn lại được coi là động sản.
Sở dĩ phương thức này được sử dụng rộng rãi là do những tài sản được coi là bất động sản có phạm vi tương đối hẹp, và có thể xác định được một cách tương đối. Việc phân loại bất động sản và động sản theo pháp luật Việt Nam được xác định dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản. Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định về bất động sản dựa theo tính chất của tài sản, khoản 1 Điều 181 quy định: 17 Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [32]. Theo quy định trên thì việc xác định tài sản là bất động sản chủ yếu là dựa vào đặc tính không di dời được của tài sản.
Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 1995 không quy định về bất động sản do công dụng. Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định một cách bao quát và sử dụng phương pháp liệt kê mở và không giới hạn bất động sản chỉ là những "tài sản không di, dời được" như Bộ luật dân sự năm 1995, điều này làm mở rộng phạm vi bất động sản là những tài sản về bản chất là có thể di dời được, nhưng do công dụng, mục đích sử dụng mà nó gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng và được xác định là bất động sản. Theo qui định nêu trên, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây: - Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất. - Các động sản được coi là bất động sản vì phương thức sử dụng chúng: đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản.
Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà. - Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 Bộ 18 luật dân sự đã quy định: "… bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định" [36]. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản), đây chính là việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản.
Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khái quát khái niệm bất động sản như sau: Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, gắn liền với nhà, công trình xây dựng được sử dụng để phục vụ cho việc khai thác đất đai, nhà, công trình xây dựng đó. Bất động sản hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và về bản chất là loại tài sản cố định trong không gian do đó việc đăng ký tài sản là bất động sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa và ghi nhận quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản. Khái niệm đăng ký bất động sản Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về liên quan đến bất động sản thường chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, đăng ký bất động sản được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.