Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe và tiến độ hoàn thành gấp rút, công tác quản trị chi phí đóng vai trò quyết định đến sự sống còn và năng lực sinh lời của các tổng thầu xây dựng. Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán cốt lõi: làm thế nào để chuyển hóa giá dự thầu trong hợp đồng kinh tế thành một bản dự toán ngân sách nội bộ khả thi, kiểm soát chặt chẽ từng chi phí cấu thành và hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong quá trình thi công thực tế.

Mục tiêu cụ thể của đề tài là xây dựng hệ thống dự toán ngân sách chi tiết và thiết lập quy trình quản lý chi phí cho gói thầu thi công kết cấu, hoàn thiện thô và cơ điện cho 149 căn biệt thự thuộc phân khu 3 (A, B, C) tại dự án đô thị du lịch nghỉ dưỡng NovaWorld – The Tropicana Hồ Tràm, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nghiên cứu được thực hiện trong mốc thời gian năm 2022, thời điểm thị trường vật liệu xây dựng có nhiều biến động lớn về giá cả và nguồn cung nhân công.

Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện rõ nét qua các chỉ số tài chính định lượng cụ thể. Bằng việc phân tích sâu các định mức hao phí và tái cơ cấu phương thức giao việc cho các nhà thầu phụ, đề tài đã thiết lập một kế hoạch chi phí tối ưu giúp nhà thầu chính đạt mục tiêu lợi nhuận 9,30% so với giá vốn dự toán của Ban chỉ huy công trình và đạt tỷ lệ lợi nhuận mục tiêu 24,90% so với giá trị hợp đồng thỏa thuận trong bảng khối lượng mời thầu BoQ đã ký kết với chủ đầu tư NovaGroup.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng của lý thuyết quản trị chi phí dự án hiện đại và khung pháp lý về quản lý ngân sách đầu tư xây dựng tại Việt Nam, đặc biệt là các nguyên tắc thẩm định và phân bổ dự toán theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước năm 2015. Bên cạnh đó, đề tài ứng dụng lý thuyết phân chia cấu trúc công việc WBS nhằm bóc tách toàn bộ gói thầu phức hợp thành các gói công việc đơn lẻ có thể định lượng chính xác về nguồn lực.

Mô hình nghiên cứu triển khai sự kết hợp hài hòa giữa phương pháp dự toán từ trên xuống và phương pháp dự toán từ dưới lên. Phương pháp từ trên xuống giúp định hình trần ngân sách dựa trên giá trị hợp đồng BoQ ký với chủ đầu tư, trong khi phương pháp từ dưới lên cho phép các kỹ sư công trường tính toán chi tiết từng định mức tiêu hao nguyên vật liệu, ca máy và ngày công lao động.

Năm khái niệm trung tâm được vận dụng xuyên suốt bao gồm:

  • Dự toán ngân sách nội bộ: Kế hoạch phân bổ tài chính chi tiết nhằm xác định mục tiêu chi phí và phương thức huy động nguồn lực cho công trình.
  • Giá hợp đồng BoQ: Bảng tiên lượng khối lượng và đơn giá thanh toán ký kết trực tiếp với chủ đầu tư.
  • Giá vốn Ban chỉ huy: Chi phí thực tế tối thiểu dự kiến để hoàn thành hạng mục mà nhà thầu chính phải bỏ ra.
  • Phân tích đơn giá chi tiết: Phương pháp bóc tách giá thành dựa trên định mức vật tư, nhân công, máy thi công, chi phí quản lý và lợi nhuận định mức.
  • Tỷ lệ hao hụt vật tư định mức: Ngưỡng hao phí vật liệu cho phép trong quá trình vận chuyển, lưu kho và thi công lắp đặt tại hiện trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu được trích xuất trực tiếp từ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, bảng tiên lượng BoQ của 149 căn biệt thự phân khu 3, hệ thống báo giá vật tư thực tế từ phòng cung ứng và đơn giá nhân công đàm phán tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ 149 căn biệt thự với các hạng mục hoàn thiện thô đa dạng như xây tường gạch ống, đổ bê tông lanh tô giằng tường, tô trát tường trong ngoài, cán nền tạo dốc, ốp lát gạch và chống thấm chuyên dụng.

Phương pháp nghiên cứu định lượng được lựa chọn làm phương pháp chủ đạo. Nghiên cứu thực hiện phân tích đơn giá chiết tính cho từng đơn vị khối lượng công việc, tính toán chi phí quản lý vật tư ở mức 4,0%, chi phí quản lý nhân công và lợi nhuận nhà thầu phụ ở mức 5,0%, cùng chi phí thuế doanh nghiệp và bảo hiểm ở mức 2,0%. Lý do lựa chọn phương pháp này xuất phát từ yêu cầu kiểm soát dòng tiền thực tế tại công trường, nơi mọi sai lệch dù chỉ 1% trong hao hụt vật tư cũng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh cuối cùng của dự án trong suốt vòng đời thi công năm 2022.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu đã bóc tách và phân tích thành công đơn giá chi tiết cho các công tác xây tường gạch ống mác vữa M75. Cụ thể, công tác xây tường dày 100mm có đơn giá dự toán là 145.075 VNĐ cho mỗi mét vuông, trong đó chi phí vật tư chiếm 76.008 VNĐ (tương đương 52,4%), chi phí nhân công xây dựng là 55.000 VNĐ (chiếm 37,9%), phần còn lại dành cho công tác vận chuyển, trộn vữa và quản lý rủi ro. Đối với tường dày 200mm, đơn giá hoàn chỉnh đạt 282.017 VNĐ mỗi mét vuông, trong đó chi phí nhân công xây chiếm 105.000 VNĐ và chi phí vật tư gạch vữa chiếm 142.262 VNĐ.

Thứ hai, công tác tô trát và hoàn thiện bề mặt thể hiện sự chênh lệch rõ rệt giữa khối lượng trong nhà và ngoài nhà. Khối lượng tô trát tường ngoài nhà lên tới 33.588 mét vuông với đơn giá 110.598 VNĐ mỗi mét vuông do đòi hỏi bổ sung phụ gia chống thấm và chi phí nhân công tô ngoài trời ở mức 90.000 VNĐ mỗi mét vuông. Trong khi đó, khối lượng tô trát trong nhà đạt 28.214 mét vuông với chi phí nhân công tô là 51.000 VNĐ mỗi mét vuông. Tổng chiều dài đóng lưới chống nứt tại các vị trí tiếp giáp kết cấu đạt 24.721 mét dài, đóng vai trò then chốt ngăn ngừa nứt tường sau hoàn thiện.

Thứ ba, nghiên cứu chỉ ra khối lượng khổng lồ của các chi tiết cấu tạo tăng cường liên kết công trình. Tổng khối lượng lanh tô, bổ trụ, đà giằng tường thẳng kích thước 200x200mm đạt 4.207 mét dài, đi kèm với 50.572 vị trí khoan cấy thép râu tường và 2.384 lỗ khoan cấy thép bổ trụ đường kính D10 đến D12 sử dụng hóa chất neo cấy chuyên dụng. Việc không lập dự toán chi tiết cho các chi tiết neo cấy này thường là nguyên nhân hàng đầu gây bội chi ngân sách nhân công tại các công trường xây dựng quy mô lớn.

Thứ tư, hiệu quả tài chính tổng hợp cho thấy sự tối ưu hóa vượt bậc của phương án lập ngân sách nội bộ. Bằng việc xây dựng đề bài giao thầu trọn gói hạng mục chống thấm với 5.298 mét vuông mái bê tông sê nô và 178 mét vuông ban công, kết hợp thương lượng giá nhân công trực tiếp cho 7.755 mét vuông cán nền và 9.290 mét vuông lát gạch ceramic chống trượt, dự án đã xác lập mức lợi nhuận so với giá vốn Ban chỉ huy là 9,30%, đồng thời duy trì tỷ suất lợi nhuận 24,90% so với giá trị BoQ tổng thầu ký với chủ đầu tư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính giúp phương án dự toán đạt hiệu quả tài chính vượt trội là việc chuyển dịch từ hình thức đấu thầu chào giá qua thư điện tử truyền thống sang quy trình lập đề bài giao thầu kỹ thuật chi tiết và đàm phán trực tiếp với các đội thầu phụ chuyên nghiệp. Cách làm này triệt tiêu chi phí trung gian không cần thiết, đồng thời gắn chặt trách nhiệm kiểm soát định mức hao hụt vật tư chính gồm cát xây tô, gạch xây và xi măng PCB40 ở mức tối đa 3,0%.

So sánh với các nghiên cứu quản lý dự án truyền thống vốn chỉ lập dự toán dựa trên định mức nhà nước ban hành chung, phương pháp tiếp cận theo giá thị trường thực tế giúp thu hẹp khoảng cách sai lệch giữa lý thuyết và thực tiễn xuống dưới 2,0%. Dữ liệu chi phí của gói thầu được mô hình hóa trực quan thông qua biểu đồ tròn thể hiện cơ cấu chi phí với tỷ trọng vật tư chiếm khoảng 53,0%, nhân công chiếm 39,0%, chi phí quản lý vận hành chiếm 8,0%. Đồng thời, biểu đồ cột đa trục so sánh giá trị BoQ, giá vốn Ban chỉ huy và giá giao thầu thực tế giúp ban giám sát dễ dàng nhận diện ngay các điểm chênh lệch chi phí của từng công tác xây, tô, cán nền và ốp lát.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, chuẩn hóa quy trình lập đề bài giao thầu kỹ thuật nội bộ trước khi tiếp cận thị trường thầu phụ. Ban chỉ huy công trình và Phòng Đấu thầu cần phối hợp xây dựng biểu mẫu phạm vi công việc chi tiết, xác lập rõ danh mục thiết bị tự trang bị như máy trộn 80 lít, giàn giáo an toàn và xe rùa vận chuyển. Mục tiêu là rút ngắn 15% thời gian đàm phán hợp đồng thầu phụ và hoàn thành phê duyệt hợp đồng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi nhận mặt bằng thi công.

Thứ hai, thiết lập cơ chế kiểm soát hao hụt vật tư nghiêm ngặt tại hiện trường. Đội ngũ kỹ sư giám sát vật tư cần thực hiện đo đạc khối lượng thực tế theo bản vẽ thiết kế thi công chi tiết và khống chế tỷ lệ hao hụt cát, đá, xi măng PC40 ở mức trần 3,0%. Mọi khối lượng vật tư sử dụng vượt định mức quy định sẽ được khấu trừ trực tiếp 100% vào giá trị đợt thanh toán định kỳ 95% của nhà thầu phụ, đảm bảo loại bỏ hoàn toàn tình trạng thất thoát lãng phí vật liệu.

Thứ ba, triển khai mô hình dự toán kết hợp linh hoạt cho các giai đoạn dự án tiếp theo. Phòng Kinh tế Kỹ thuật của doanh nghiệp cần liên tục cập nhật dữ liệu chi phí thực tế từ dự án NovaWorld Hồ Tràm vào ngân hàng định mức nội bộ. Mục tiêu đến quý 4 năm 2023 là nâng độ chính xác của dự toán ngân sách phác thảo ban đầu lên mức sai số dưới 3,0%, hỗ trợ ban lãnh đạo đưa ra các quyết định bỏ thầu chuẩn xác và cạnh tranh.

Thứ tư, tăng cường quản lý an toàn lao động và nghiệm thu kỹ thuật từng bước. Đội ngũ giám sát chất lượng phải kiểm tra nghiêm ngặt công tác băm nền, tạo nhám, đóng lưới chống nứt tại 24.721 mét dài tiếp giáp và nghiệm thu lớp vữa mác M75 trước khi cho phép chuyển bước thi công. Biện pháp này giúp giảm thiểu 90% chi phí sửa chữa bảo hành công trình sau khi bàn giao cho chủ đầu tư.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, kỹ sư định giá xây dựng và chuyên viên quản lý chi phí dự án (QS Engineer). Luận văn cung cấp phương pháp chiết tính chi tiết đơn giá từng công tác hoàn thiện thô, từ định mức gạch ống 8x8x18, vữa xây M75 đến đơn giá ca máy trộn, làm cẩm nang thực hành tính toán dự toán ngân sách chính xác cho các dự án nghỉ dưỡng phức tạp.

Thứ two, giám đốc dự án và chỉ huy trưởng công trình. Nhóm đối tượng này sẽ tìm thấy các bài học thực tiễn giá trị về cách thức tổ chức mặt bằng, quy trình lập đề bài giao thầu cho 149 căn biệt thự và phương pháp điều phối nhà thầu phụ nhằm giữ vững biên lợi nhuận kỳ vọng trên 9,30%.

Thứ ba, lãnh đạo các công ty nhà thầu xây dựng dân dụng và công nghiệp. Luận văn cung cấp khung tham chiếu hoàn chỉnh về các điều khoản hợp đồng giao khoán, cơ chế giữ lại 5% giá trị thanh toán chờ nghiệm thu bàn giao và quy định khấu trừ hao hụt vật tư, giúp bảo vệ quyền lợi tài chính cho nhà thầu chính.

Thứ tư, giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản lý dự án xây dựng và Kinh tế xây dựng. Tài liệu đóng vai trò là một trường hợp nghiên cứu điển hình minh họa sinh động cho sự kết hợp giữa lý thuyết kinh tế xây dựng và thực tế điều hành gói thầu tại các đại dự án bất động sản tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao nhà thầu chính cần lập dự toán ngân sách nội bộ thay vì sử dụng trực tiếp giá BoQ?

Giá BoQ ký kết với chủ đầu tư chỉ phản ánh doanh thu dự kiến theo các điều khoản thương mại tổng thể. Dự toán ngân sách của Ban chỉ huy là công cụ quản trị nội bộ chi tiết, bóc tách chính xác từng chi phí vật tư, nhân công và chi phí quản lý thực tế tại công trường. Nhờ đó, nhà thầu nắm bắt rõ cấu thành giá, chủ động đàm phán giao thầu phụ và bảo đảm biên lợi nhuận thực tế 9,30%.

Biện pháp nào giúp kiểm soát hao hụt vật tư xây tô trong ngưỡng 3,0%?

Để duy trì mức hao hụt vật tư dưới 3,0%, ban chỉ huy áp dụng cơ chế khoán định mức theo khối lượng nghiệm thu thực tế dựa trên bản vẽ hoàn công. Nhà thầu chính cung cấp vật tư chính và theo dõi xuất nhập kho hằng ngày. Nếu thầu phụ sử dụng vật tư vượt định mức 3,0%, phần chi phí phát sinh sẽ bị khấu trừ trực tiếp vào các đợt thanh toán khối lượng 95% theo đơn giá hợp đồng.

Cơ cấu đơn giá xây tường dày 100mm được tính toán như thế nào?

Đơn giá xây tường 100mm đạt 145.075 VNĐ mỗi mét vuông bao gồm: 51 viên gạch ống (44.370 VNĐ), 15 viên gạch 2 lỗ (13.050 VNĐ), vữa M75 (13.616 VNĐ), hao hụt vật tư 3,0% (2.036 VNĐ), quản lý vật tư 4,0% (2.067 VNĐ), nhân công xây (55.000 VNĐ), nhân công vận chuyển và trộn vữa (7.189 VNĐ), máy trộn vữa (480 VNĐ), cùng các chi phí quản lý, bảo hiểm và lợi nhuận nhà thầu phụ (11.267 VNĐ).

Phương pháp dự toán kết hợp mang lại ưu điểm gì vượt trội so với phương pháp truyền thống?

Phương pháp dự toán kết hợp dung hòa được tính định hướng chiến lược từ cấp lãnh đạo và tính khả thi chi tiết từ đội ngũ kỹ sư hiện trường. Quá trình đàm phán hai chiều giúp hạn chế tình trạng áp đặt ngân sách thiếu thực tế của cấp trên, đồng thời triệt tiêu tâm lý kê khống chi phí dự phòng quá mức của cấp dưới, tạo ra bản kế hoạch ngân sách có độ tin cậy cao nhất.

Điều khoản thanh toán 95% khối lượng nghiệm thu có ý nghĩa gì trong quản lý thầu phụ?

Quy định chỉ thanh toán 95% giá trị khối lượng công việc đã được tư vấn giám sát và chủ đầu tư nghiệm thu là chốt chặn kiểm soát rủi ro tài chính quan trọng. Khoản giữ lại 5% này là nguồn bảo đảm để nhà thầu phụ có trách nhiệm phối hợp sửa chữa các khuyết tật kỹ thuật, bàn giao mặt bằng sạch sẽ cho công tác hoàn thiện tiếp theo và thực hiện nghĩa vụ bảo hành công trình.

Kết luận

  • Luận văn đã xây dựng thành công bộ dự toán ngân sách chi tiết cho gói thầu thi công hoàn thiện thô 149 căn biệt thự thuộc dự án NovaWorld Hồ Tràm, chứng minh tính khả thi của mục tiêu lợi nhuận 9,30% so với giá vốn Ban chỉ huy và 24,90% so với giá trị BoQ.
  • Đề tài chuẩn hóa cơ cấu đơn giá chi tiết cho toàn bộ các hạng mục hoàn thiện trọng yếu gồm xây tường, tô trát trong ngoài, lanh tô giằng tường, khoan cấy thép râu và cán nền ốp lát với định mức vật tư nhân công rõ ràng.
  • Thiết lập quy trình giao thầu phụ trực tiếp thông qua đề bài kỹ thuật chặt chẽ, gắn trách nhiệm kiểm soát tỷ lệ hao hụt cát, đá, xi măng ở mức khống chế tối đa 3,0%.
  • Kế hoạch hành động trong giai đoạn tiếp theo cần tập trung số hóa toàn bộ hệ thống định mức chi phí nội bộ lên phần mềm quản trị doanh nghiệp trong vòng 6 tháng tới để phục vụ cho các dự án quy mô tương tự.
  • Doanh nghiệp xây dựng và các ban quản lý dự án cần áp dụng ngay mô hình dự toán ngân sách kết hợp và quy trình quản lý chi phí này nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.