ĐẶT VẤN ĐỀ GVHD: LÊ HOÀI LONG 1.4 Tính chất đặc trưng của đối tượng nghiên cứu Giai đoạn nghiên cứu: Các số liệu thu thập trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản.5 Quan điểm phân tích trong nghiên cứu Nghiên cứu được thực hiện trên quan điểm của Chủ Đầu tư – Đơn vị trực tiếp thụ hưởng, vận hành dự án sau nghiệm thu hoàn thành.3 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: Kết qủa thu được từ nghiên cứu sẽ giúp các nhà quản lý dự án và chủ đầu tư quản lý tốt hơn những rủi ro có liên quan đến văn bản pháp quy, giảm thiểu thiệt hại về kinh phí, tiến độ cho dự án cũng như giữ được tính khả thi của dự án đã được duyệt triển khai. Ngoài ra, nghiên cứu còn cung cấp thông tin, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp cho các nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư xây dựng để họ chủ động, lường trước những rủi ro mà họ sẽ gặp khi tham gia thực hiện một dự án bất động sản du lịch nào đó. Giúp các cơ quan ban ngành ban hành văn bản Pháp quy có một cái nhìn khách quan về thực trạng môi trường Pháp chế trong lĩnh vực xây dựng. Từ đó có được những đánh giá, sửa đổi nhằm giúp giảm thiểu những rủi ro có thể phát sinh, góp phần tạo ra một hành lan pháp lý hiệu quả hơn, một môi trường hoạt động tốt hơn cho ngành nhằm góp phần hiện thực hóa Chủ trương cải thiện môi trường kinh doanh lành mạnh của Nhà nước.
SVTH: LƯU THIỆN QUANG 7 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Bất động sản và Bất động sản du lịch được hiểu ra sao? Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam, Bất động sản được định nghĩa các tài sản bao gồm: * Đất đai; * Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; * Các tài sản khác gắn liền với đất đai; * Các tài sản khác do pháp luật quy định Điều 5 Luật kinh doanh Bất động sản có quy định thêm các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm: * Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; * Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; * Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; * Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Điều 3 Luật du lịch lại đưa ra một định nghĩa khá chung chung như sau: * Tài nguyên du lịch là cảnh quan thiên nhiên, yếu tố tự nhiên và các giá trị văn hóa làm cơ sở để hình thành sản phẩm du lịch, khu du lịch, điểm du lịch, nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch. Tài nguyên du lịch bao gồm tài nguyên du lịch tự nhiên và tài nguyên du lịch văn hóa. * Khu du lịch là khu vực có ưu thế về tài nguyên du lịch, được quy hoạch, đầu tư phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách du lịch.
Khu du lịch bao gồm khu du lịch cấp tỉnh và khu du lịch quốc gia. * Điểm du lịch là nơi có tài nguyên du lịch được đầu tư, khai thác phục vụ khách du lịch. Về loại hình bất động sản du lịch, do đây được là một khái niệm còn rất mới mẻ, vừa du nhập vào thị trường bất động sản Việt Nam và thật sự “rầm rộ” lên trong SVTH: LƯU THIỆN QUANG 8 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG khoảng thời gian năm năm gần đây nên hiện vẫn chưa một định nghĩa chính xác về nó được hình thành. Đối với thị trường quốc tế, khái niệm về lĩnh vực này tuy đã xuất hiện từ sớm nhưng vẫn còn sự chưa thống nhất chung như sau: Theo Mazón và các cộng sự (2005) thì bất động sản du lịch là một loại hình kinh doanh với sản phẩm là những khu bất động sản thuộc những địa danh du lịch hoặc có tiềm năng phát triển về du lịch.
Một định nghĩa khác khá tương đồng thì lại cho rằng bất động sản du lịch là những bất động sản tại các điạ điểm thu hút khách du lịch bao gồm các căn hộ nghỉ dưỡng cũng như những tiện ích phục vụ cho nghành công nghiệp du lịch như các khách sạn, công viên, sân golf, bến du thuyền…(Canterasr và các cộng sự, 2008). Góc nhìn từ một khía cạnh khác lại xác định một bất động sản được xem là bất động sản du lịch khi bất động sản đó có vị trí địa lý thuộc một địa điểm du lịch nhất định và được sở hữu bởi những vị khách du lịch nhằm mục đích nghĩ dưỡng, giải trí. Loại hình này được hợp thành bởi 2 mảng kinh doanh chính là bất động sản và du lịch (Barrantes Reynolds, 2010). Trong nghiên cứu khác của mình, Canteras và các cộng sự (2005) chỉ ra điểm khác biệt lớn giữa một sản phẩm bất động sản du lịch và một sản phẩm bất động sản thông thường ở chổ sự tận dụng tất cả những giá trị kèm theo nó cho dù đó có chỉ là một khách sạn hoặc, theo một cách thường thấy hơn, một tổ hợp thành phần đa dạng các tiện ích như sân gôn, tennis hoặc công viên giải trí theo chủ đề.
Biểu đồ thể hiện mối quan hệ này trong một tổ hợp bất động sản du lịch (Tourism real estate complexes-TREC) được thể hiện theo sau: SVTH: LƯU THIỆN QUANG 9 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG Hình 2 1 Mô hình quan hệ giữa các tiện ích trong TREC (Nguồn: HVS international) 2.2 Dự án bất động sản du lịch Dự án theo cách hiểu là một nhóm các công việc được thực hiện theo một quy trình nhất định để đạt được mục tiêu đề ra, có thời điểm bắt đầu và kết thúc ấn định trước, và sử dụng tài nguyên có giới hạn (Lan, 2010). Ở một vài khía cạnh tương đồng, PMBok 2013 (tái bản lần thứ 5) đưa ra định nghĩa về Dự án là một sự nỗ lực thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định với mục tiêu nhằm tạo ra một sản phẩm, một dịch vụ hoặc một kết quả đặc sắc nào đó. Theo quy chuẩn tại Việt Nam, định nghĩa dự án được nêu chung như sau: Dự án là một quá trình đơn giản nhất gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực (Bộ tiêu chuẩn ISO 9000:2000 và TCVN). Riêng về lĩnh vực Xây dựng, năm 2014, Luật xây dựng số 50/2014/QH13 của Việt Nam có định nghĩa cụ thể như sau: Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, SVTH: LƯU THIỆN QUANG 10 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.
Theo nhận định chung từ Công ty CBRE- chuyên doanh Bất động sản lớn nhất Thế Giới- và ông Nguyễn Hoạt- trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng Khánh Hòa, do đặc thù loại hình Bất động sản du lịch còn tương đối khá mới mẻ với thị trường và người tiêu dùng tại Việt Nam nên hiện hành lang pháp lý về mảng kinh doanh này vẫn đang bị bỏ ngõ, chưa thật chuẩn xác theo quy định (Trang web CBRE 10/09/2017 và Báo Tuổi trẻ 01/10/2017). Dù vậy, đối với GS.TS Đặng Hùng Võ, ông cho rằng dự án bất động sản du lịch là dự án đầu tư vào một khu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào kinh doanh cho khách du lịch thuê và hệ thống pháp luật đất đai hiện hành đang quy định đất để pháp triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí vẫn là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn.3 Hiểu thế nào là Quy phạm pháp luật và văn bản quy phạm pháp luật? Theo quy định tại Điều 2 và Điều 3 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 đã định nghĩa như sau: 2.1 Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự chung, có hiệu lực bắt buộc chung, được áp dụng lặp đi lặp lại nhiều lần đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi cả nước hoặc đơn vị hành chính nhất định, do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định trong Luật này ban hành và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của văn bản quy phạm pháp luật là cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc áp dụng văn bản đó sau khi được ban hành.2 Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản có chứa quy phạm pháp luật, được ban hành theo đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục quy định trong Luật này.4 Về những rủi ro liên quan đến Pháp lý Theo định nghĩa của PMBOK (2008), Rủi ro là những sự kiện hay điều kiện không chắc chắn mà nếu nó xảy ra sẽ ảnh hưởng lên ít nhất một đối tượng dự án. SVTH: LƯU THIỆN QUANG 11 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG Rủi ro dự án bao gồm nhóm rủi ro bên trong dự án gồm: thiết kế, tài chính, tổ chức, hợp đồng…và nhóm rủi ro bên ngoài dự án: kinh tế-xã hội, chính sách-pháp luật, môi trường…Tất cả những rủi ro này đều ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng dự án, Nghiên cứu của Thanh (2010) đã nhận định.
Đi sâu khai thác hơn về rủi ro từ những vấn đề pháp lý đối với một số công ty trong lĩnh vực xây dựng , Florence và các cộng sự (2007) đề cập đến những nguyên nhân có liên quan có thể xảy ra như: vi phạm các điều khoản hợp đồng bởi các bên tham gia dự án hoặc có liên quan; sự thiếu hụt trong việc thực thi mang tính pháp lý khi có rắc rối xuất hiện; hành lang pháp lý chưa hữu dụng đối với loại hình liên doanh; sự thiếu công bằng và quả quyết ở hệ thống tòa án và tình trạng phá sản từ các đối tác.