Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai Ở Việt Nam

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là một lĩnh vực đặc thù, chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các yếu tố kinh… 95 trang · Học viện Ngân hàng · 2022.

• Tác giả: Hà Nhật Minh
• Người hướng dẫn: TS. Bùi Hữu Toàn
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái quát về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.2. Tính tất yếu khách quan của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Chủ thể của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4. Khái quát về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4.2. Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4.3. Nội dung của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.5. Kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng pháp luật và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.5.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia về xây dựng pháp luật và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.5.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
• 2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Quy định về các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.3. Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• 2.1.4. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.5. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.6. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.7. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.8. Quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
• 2.2.1. Vài nét về thị trường bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
• 2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.3. Những thành công và hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.3.1. Về thực trạng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.3.2. Về thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.3.3. Nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
• 3.1. Quan điểm xây dựng giải pháp
• 3.2. Giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả trong thực thi pháp luật
• 3.2.1. Nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Tương Lai

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là một lĩnh vực đặc thù, chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các yếu tố kinh tế và xã hội. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu. Hoạt động kinh doanh này cho phép người mua bỏ vốn vào dự án đang triển khai, kỳ vọng sở hữu tài sản khi dự án hoàn thành. Điều này khác biệt so với kinh doanh bất động sản hiện hữu, đòi hỏi khung pháp lý riêng biệt để bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các giao dịch này, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Bất Động Sản Tương Lai

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai có đặc điểm khác biệt so với kinh doanh bất động sản thông thường. Tại thời điểm giao dịch, tài sản chưa hoàn thiện, người mua chưa thể sử dụng và sở hữu đầy đủ. Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi dự án hoàn thành và bàn giao. Điều này tạo ra những rủi ro nhất định cho người mua nhà. Chính vì vậy, pháp luật cần có những quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua.

1.2. Vai Trò Của Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Pháp luật đóng vai trò then chốt trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Nó tạo ra hành lang pháp lý, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, từ chủ đầu tư đến người mua nhà. Pháp luật giúp đảm bảo tính minh bạch, công khai của thông tin dự án, điều kiện giao dịch, tiến độ thanh toán. Đồng thời, pháp luật còn quy định về các biện pháp bảo đảm như bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ quyền lợi của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Khung pháp lý đầy đủ và hiệu quả là yếu tố then chốt để thị trường này phát triển bền vững.

II. Thách Thức Pháp Lý Rủi Ro Mua Bất Động Sản Tương Lai

Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với người mua nhà. Rủi ro khi mua bất động sản hình thành trong tương lai có thể đến từ chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, dự án chậm tiến độ, chất lượng công trình không đảm bảo, hoặc thậm chí chủ đầu tư vi phạm pháp luật, lừa đảo. Khung pháp lý hiện hành còn nhiều bất cập, chưa đủ sức bảo vệ người mua nhà trước những rủi ro này. Việc thực thi pháp luật cũng còn nhiều hạn chế, gây khó khăn cho việc giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người mua. Để thị trường phát triển lành mạnh, cần có những giải pháp pháp lý mạnh mẽ và hiệu quả để giảm thiểu rủi ro và tăng cường niềm tin cho người mua nhà.

2.1. Các Rủi Ro Thường Gặp Khi Mua Bất Động Sản Tương Lai

Người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải đối mặt với nhiều rủi ro, bao gồm: rủi ro về tiến độ dự án (chậm hoặc không hoàn thành), rủi ro về chất lượng công trình (không đảm bảo tiêu chuẩn), rủi ro về pháp lý (chủ đầu tư không đủ điều kiện, dự án không được phép bán), rủi ro về tài chính (chủ đầu tư phá sản, không trả lại tiền cho người mua). Ngoài ra, còn có rủi ro về thay đổi quy hoạch, thiết kế dự án, hoặc các tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan. Việc hiểu rõ các rủi ro này giúp người mua có quyết định đầu tư sáng suốt và lựa chọn dự án uy tín.

2.2. Bất Cập Pháp Lý Hạn Chế Bảo Vệ Người Mua Nhà

Mặc dù đã có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Quy định về điều kiện chủ đầu tư, điều kiện dự án bất động sản, trách nhiệm của các bên còn chưa rõ ràng. Cơ chế kiểm soát, giám sát hoạt động của chủ đầu tư còn yếu. Thủ tục giải quyết tranh chấp còn phức tạp và kéo dài. Các chế tài xử phạt vi phạm còn chưa đủ sức răn đe. Những bất cập này làm giảm hiệu quả bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tạo kẽ hở cho các hành vi vi phạm pháp luật.

III. Hướng Dẫn Bảo Vệ Quyền Lợi Khi Mua Bất Động Sản Tương Lai

Để bảo vệ quyền lợi khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần trang bị kiến thức pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, kiểm tra kỹ thông tin dự án, và tham khảo ý kiến chuyên gia. Quan trọng nhất là phải ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một cách cẩn thận, đảm bảo các điều khoản rõ ràng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của mình. Ngoài ra, cần theo dõi sát tiến độ dự án, thu thập đầy đủ chứng cứ khi có tranh chấp, và chủ động yêu cầu cơ quan nhà nước can thiệp khi cần thiết. Chủ động và cẩn trọng là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư.

3.1. Lựa Chọn Chủ Đầu Tư Uy Tín Yếu Tố Quyết Định

Uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng hàng đầu khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Nên lựa chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm triển khai dự án thành công, tuân thủ pháp luật, và có trách nhiệm với khách hàng. Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư trên các phương tiện truyền thông, tham khảo ý kiến của người mua nhà khác, và xem xét các dự án đã triển khai để đánh giá mức độ uy tín. Tránh xa các chủ đầu tư có lịch sử vi phạm pháp luật, chậm tiến độ, hoặc có nhiều khiếu nại từ khách hàng.

3.2. Kiểm Tra Pháp Lý Dự Án Bước Quan Trọng Không Thể Bỏ Qua

Trước khi quyết định mua, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Xác minh thông tin trên các giấy tờ này với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đảm bảo dự án không nằm trong khu vực quy hoạch, không có tranh chấp, và đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản

Để thị trường bất động sản hình thành trong tương lai phát triển bền vững, cần hoàn thiện pháp luật theo hướng tăng cường bảo vệ người mua nhà, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. Cần bổ sung, sửa đổi các quy định về điều kiện chủ đầu tư, điều kiện dự án, cơ chế bảo đảm, và chế tài xử phạt vi phạm. Đồng thời, cần tăng cường công khai, minh bạch thông tin dự án, tạo điều kiện cho người mua tiếp cận thông tin đầy đủ và chính xác. Nâng cao năng lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát, giám sát hoạt động của chủ đầu tư, và giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả.

4.1. Sửa Đổi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Điểm Mấu Chốt

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là cần thiết để giải quyết các bất cập hiện tại. Cần bổ sung các quy định về điều kiện chủ đầu tư bất động sản, năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý dự án. Quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin dự án, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình. Tăng cường cơ chế bảo đảm, yêu cầu bảo lãnh ngân hàng bắt buộc đối với các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nâng cao chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm pháp luật.

4.2. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Nhà Nước Đảm Bảo Thực Thi

Nâng cao năng lực của cơ quan quản lý nhà nước là yếu tố then chốt để đảm bảo thực thi pháp luật. Cần tăng cường nguồn lực cho các cơ quan quản lý nhà nước, đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ, công chức. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của chủ đầu tư. Xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan nhà nước liên quan. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin và giám sát hoạt động của chủ đầu tư.

V. Nghiên Cứu Ứng Dụng Giải Quyết Tranh Chấp Bất Động Sản

Nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp giải quyết tranh chấp hiệu quả là một giải pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cần khuyến khích các phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án như hòa giải, trọng tài. Xây dựng quy trình giải quyết tranh chấp nhanh chóng, minh bạch, và hiệu quả. Nâng cao vai trò của các tổ chức xã hội nghề nghiệp trong việc hòa giải tranh chấp. Đồng thời, cần tăng cường năng lực của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo các vụ án được xét xử công bằng và kịp thời.

5.1. Vai Trò Của Hòa Giải Trọng Tài Trong Giải Quyết Tranh Chấp

Hòa giải và trọng tài là các phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án có nhiều ưu điểm như nhanh chóng, ít tốn kém, và bảo mật. Cần khuyến khích các bên lựa chọn hòa giải, trọng tài để giải quyết các tranh chấp về bất động sản hình thành trong tương lai. Xây dựng cơ chế hỗ trợ cho hoạt động hòa giải, trọng tài, tạo điều kiện cho các tổ chức hòa giải, trọng tài hoạt động hiệu quả. Đồng thời, cần nâng cao nhận thức của người dân về lợi ích của hòa giải, trọng tài.

5.2. Nâng Cao Hiệu Quả Giải Quyết Tranh Chấp Tại Tòa Án

Tòa án đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản hình thành trong tương lai. Cần nâng cao năng lực của tòa án trong việc xét xử các vụ án này, đảm bảo các vụ án được xét xử công bằng, khách quan, và kịp thời. Xây dựng quy trình xét xử rút gọn, áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi của các bên. Tăng cường đào tạo cho thẩm phán, thư ký tòa án về pháp luật kinh doanh bất động sản, kỹ năng giải quyết tranh chấp.

VI. Tương Lai Pháp Luật Phát Triển Bền Vững Bất Động Sản

Trong tương lai, pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, và thúc đẩy sự minh bạch, công khai. Cần nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, áp dụng các giải pháp công nghệ, và tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực này. Đồng thời, cần chú trọng đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, nâng cao nhận thức của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai.

6.1. Kinh Nghiệm Quốc Tế Bài Học Cho Việt Nam

Nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc gia phát triển về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là cần thiết để hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Học hỏi các quy định về bảo vệ người mua nhà, cơ chế bảo đảm, và quản lý nhà nước. Áp dụng các giải pháp công nghệ trong quản lý thị trường bất động sản. Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực này, trao đổi kinh nghiệm và học hỏi các mô hình thành công.

6.2. Ứng Dụng Công Nghệ Giải Pháp Quản Lý Hiệu Quả

Ứng dụng công nghệ thông tin là một giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Xây dựng cơ sở dữ liệu về các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho người dân. Áp dụng các công cụ trực tuyến để giám sát hoạt động của chủ đầu tư. Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm các rủi ro tiềm ẩn. Sử dụng công nghệ blockchain để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của các giao dịch bất động sản.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) giữ vị trí then chốt trong nền kinh tế quốc dân, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động và ngành xây dựng. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị có hạn và nguồn lực tài chính của các chủ thể xã hội còn phân tán, thị trường KDBĐS đã có sự chuyển dịch rõ nét từ việc chỉ giao dịch các tài sản hiện hữu sang các tài sản hình thành trong tương lai.

Bất động sản hình thành trong tương lai (BĐS HTTTL) tạo cơ chế cho chủ đầu tư (CĐT) huy động vốn hợp pháp để triển khai dự án, đồng thời giúp người mua giảm áp lực tài chính thông qua hình thức thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp như tình trạng chậm tiến độ bàn giao, chủ đầu tư chiếm dụng vốn ứng trước, giao dịch ngầm thiếu minh bạch, bất cân xứng thông tin và các hiện tượng đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường. Trước thực tế đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện khuôn khổ pháp lý điều chỉnh KDBĐS HTTTL trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà nước và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua 3 nhiệm vụ chính:

1. Làm sáng tỏ hệ thống cơ sở lý luận về BĐS HTTTL, bản chất pháp lý của hoạt động KDBĐS HTTTL và nghiên cứu kinh nghiệm lập pháp của một số quốc gia trên thế giới để rút ra bài học cho Việt Nam.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS HTTTL tại Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực đến nay, chỉ ra những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại.
3. Đề xuất các quan điểm định hướng cùng hệ thống giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi pháp luật về KDBĐS HTTTL trong giai đoạn hiện nay.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL tại Việt Nam.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ lãnh thổ Việt Nam.
• Phạm vi thời gian: Tập trung nghiên cứu từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành cho đến tháng 05/2022, có cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành như Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự năm 2015, xác định BĐS HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở phân tích bao gồm: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (đặc biệt là các quy định từ Điều 54 đến Điều 59), Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 (khoản 2 Điều 75 sửa đổi LKDBĐS). Bên cạnh đó, tác giả sử dụng các văn bản dưới luật chuyên ngành gồm: Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Thông tư số 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (sửa đổi Thông tư số 07/2015/TT-NHNN) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD kèm theo Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Về phương diện so sánh luật học, đề tài khảo cứu các văn bản pháp luật quốc tế như: Luật Đăng ký bất động sản năm 1899 của Nhật Bản, Luật Chung cư năm 1979 của Thái Lan, Luật Sở hữu bất động sản năm 1973 (The Residential Property Act of 1973) của Singapore, Luật Đăng ký bất động sản năm 1960 của Hàn Quốc, Luật Đăng ký bất động sản năm 1897 (sửa đổi 2004) của Cộng hòa Liên bang Đức, Luật Đăng ký đất đai Torrens năm 1903 của Philippines, Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 cùng chính sách đất đai của Trung Quốc và Luật Môi giới bất động sản của Úc.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai bao gồm:

• Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Đánh giá sự vận động, phát triển của các chế định pháp luật trong lịch sử lập pháp KDBĐS tại Việt Nam.
• Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu: Thu thập, hệ thống hóa và xử lý các báo cáo thống kê chính thức từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB).
• Phương pháp định tính: Phân tích nội dung, cấu trúc và đặc trưng của các khái niệm, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ KDBĐS HTTTL.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp và bình luận pháp lý: Đánh giá tính thống nhất, tương thích giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với hệ thống luật liên ngành (đất đai, đầu tư, tín dụng).
• Phương pháp nghiên cứu thực tiễn qua điều tra xã hội học: Xây dựng phiếu khảo sát trực tiếp và trực tuyến hướng đến các nhóm đối tượng tham gia thị trường gồm: nhân viên các công ty KDBĐS, chủ đầu tư dự án, khách hàng có nhu cầu mua/thuê mua và các hội nhóm chuyên ngành để lượng hóa mức độ nhận thức pháp lý và các tranh chấp thực tế phát sinh.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được kế thừa từ các công trình nghiên cứu trước đó (luận văn, luận án của Đặng Phước Vinh, Nguyễn Thị Xuân, Nguyễn Thị Hiển, Tạ Văn Phương, Nguyễn Thị Hồng Nhung, Nguyễn Thị Thuỳ Linh, Nguyễn Thị Hải Anh, Đoàn Văn Bình) kết hợp cùng dữ liệu sơ cấp từ các biểu đồ khảo sát (Biểu đồ 2.1 đến 2.6).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lí luận cơ bản về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Chương 1 tập trung làm rõ bản chất lý luận của BĐS HTTTL và sự cần thiết của sự điều chỉnh pháp luật:

• Khái niệm và đặc điểm: BĐS HTTTL tại thời điểm ký kết hợp đồng chưa hoàn thành việc xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng; sự tồn tại của tài sản dựa trên hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và tài sản đang trong quy trình hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).
• Tính tất yếu khách quan và đóng góp kinh tế: Hoạt động KDBĐS HTTTL giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân khi nguồn vốn tự có còn hạn chế, giảm tải áp lực tài chính cho CĐT. Số liệu thống kê chỉ ra rằng tỷ trọng đóng góp của ngành BĐS vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 ước tính khoảng 14,88%. Năm 2019, đóng góp trực tiếp của BĐS chiếm 10,49% GDP; khi tính theo phân ngành ISIC mở rộng và nhân tố đất đai, tỷ trọng này chiếm 13,6% GDP. Về tác động lan tỏa, khi toàn ngành BĐS tăng thêm 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 1.192 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng.
• Chủ thể tham gia: Phân chia thành ba nhóm: (1) Nhóm kinh doanh hàng hóa và dịch vụ BĐS (chủ đầu tư, đơn vị môi giới, sàn giao dịch); (2) Nhóm khách hàng mua, thuê mua; (3) Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước).
• Cấu trúc nội dung pháp luật điều chỉnh: Bao gồm 6 nhóm quy phạm chủ yếu: nguyên tắc kinh doanh; điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh; quyền và nghĩa vụ các bên; hình thức và hiệu lực giao dịch; thanh toán và bảo lãnh ngân hàng; xử lý vi phạm.
• Kinh nghiệm quốc tế: Khảo cứu mô hình của Singapore (quy hoạch 5 năm bài bản, công bố trước 2-3 năm, cam kết dự án 6 năm), Thái Lan (hạn chế tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài tối đa 49% theo Luật Chung cư 1979), Trung Quốc (quản lý vĩ mô gắn với chính sách nhà ở công) cùng các quy định của Úc, Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Philippines.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành ở Việt Nam hiện nay

Chương 2 phân tích chuyên sâu các quy định thực định và đối chiếu với số liệu thực tế:

• Quyền và điều kiện kinh doanh: Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lần đầu tiên chế định hóa chính thức quyền KDBĐS HTTTL của CĐT. Về điều kiện vốn, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) bãi bỏ mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo Luật Đầu tư năm 2020, quy định CĐT phải duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (với dự án dưới 20 ha) hoặc không thấp hơn 15% (với dự án từ 20 ha trở lên).
• Đối tượng và điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh: Luật hiện hành mới chỉ quy định cụ thể và tương đối hoàn chỉnh đối với nhà ở thương mại (nhà chung cư, nhà liền kề), trong khi các công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai chưa có quy định chi tiết. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không được phép kinh doanh dưới dạng BĐS HTTTL theo Luật Đất đai năm 2013 (Điều 61). Điều kiện mở bán theo Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 yêu cầu phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp và phải có văn bản thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng cấp tỉnh (thời hạn phản hồi 15 ngày).
• Quy chế bảo lãnh và thanh toán: Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN bắt buộc CĐT phải được ngân hàng thương mại (NHTM) đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán/cho thuê mua. Về tiến độ thanh toán (Điều 57), lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo thu theo tiến độ nhưng tối đa không quá 70% trước khi bàn giao (không quá 50% đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) và không được thu quá 95% khi người mua chưa được cấp GCN. Đối với thuê mua, khách hàng thanh toán trước 20% (hoặc tối đa không quá 50%) giá trị nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014, số tiền còn lại trả dần hàng tháng.
• Chuyển nhượng hợp đồng và xử lý vi phạm: Điều 59 Luật KDBĐS năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở HTTTL khi hồ sơ cấp GCN chưa nộp cho cơ quan thẩm quyền, không áp dụng đối với nhà ở xã hội (theo Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn hạn chế 5 năm). Chế tài xử lý vi phạm hành chính được nâng lên theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP), với mức phạt từ 400 - 600 triệu đồng và mức cao nhất từ 800 triệu đến 1.000.000.000 đồng đối với CĐT bàn giao nhà khi chưa nghiệm thu, huy động vốn hoặc sử dụng tiền ứng trước trái cam kết.
• Thực tiễn thị trường năm 2021: Tác giả tổng hợp số liệu do Bộ Xây dựng công bố ngày 28/01/2022:

Chỉ tiêu thị trường BĐS năm 2021	Số lượng dự án / Giao dịch	Số lượng căn hộ / Chi tiết
Dự án nhà ở thương mại được cấp phép	49 dự án	15.169 căn hộ (tăng 125,6% so với Quý III/2021)
Dự án nhà ở thương mại hoàn thành xây dựng	47 dự án	8.502 căn hộ
Dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng	-	1.075 căn hộ (tăng 148,7% so với Quý III/2021)
Dự án đủ điều kiện bán nhà ở HTTTL	96 dự án (tăng 16% so với Quý III/2021)	31.039 căn hộ (Miền Nam: 15.161; Miền Trung: 9.413)
Dự án đủ điều kiện bán tại TP. Hồ Chí Minh	11 dự án	-
Dự án đủ điều kiện bán tại TP. Hà Nội	04 dự án	-
Tổng lượng giao dịch BĐS thành công cả nước	282.105 giao dịch	Đất nền: 170.465; Căn hộ & nhà ở riêng lẻ: 111.640
Giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh	-	Khoảng 14.443 giao dịch

• Hạn chế và nguyên nhân: Các bất cập pháp lý bao gồm khoảng trống pháp luật đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở, sự phức tạp khi triển khai quy định bảo lãnh ngân hàng trên thực tế, chế tài phạt dù tăng lên mức 1 tỷ đồng nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với lợi nhuận thu từ vi phạm. Nguyên nhân xuất phát từ sự phát triển quá nhanh của thị trường, tính thiếu đồng bộ giữa các đạo luật chuyên ngành và công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng chưa bắt kịp thực tiễn.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả trong thực thi pháp luật ở Việt Nam hiện nay

Chương 3 đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp trên hai phương diện:

• Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
  1. Bổ sung các quy phạm điều chỉnh chi tiết đối với BĐS HTTTL là các công trình xây dựng không phải nhà ở thương mại (như công trình dịch vụ, du lịch, thương mại hỗn hợp) và cơ chế chuyển nhượng hợp đồng tương ứng.
  2. Chuẩn hóa quy định về bảo lãnh ngân hàng, xác định rõ trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh chi tiết cho từng người mua nhằm bảo đảm tính khả thi và bảo vệ tài chính cho khách hàng.
  3. Hoàn thiện quy định quản lý tài khoản vốn ứng trước của bên mua, ràng buộc nghĩa vụ phong tỏa hoặc giám sát mục đích giải ngân của CĐT cho đúng tiến độ công trình.
  4. Tiếp tục hoàn thiện các chế tài hành chính và dân sự, nâng cao trách nhiệm bồi thường thiệt hại và bổ sung hình thức xử phạt bổ sung nghiêm khắc đối với các sai phạm huy động vốn trái phép.
• Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật:
  1. Xây dựng và tích hợp hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS, công khai danh mục dự án đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng các địa phương phê duyệt.
  2. Nâng cao năng lực thanh tra, giám sát liên ngành giữa Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Ngân hàng Nhà nước trong việc hậu kiểm các dự án KDBĐS HTTTL.
  3. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật chuyên ngành cho người dân và doanh nghiệp nhằm hạn chế rủi ro khi xác lập hợp đồng.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phân tích toàn diện các kết quả nghiên cứu cụ thể:

• Làm rõ cấu trúc pháp lý điều chỉnh KDBĐS HTTTL tại Việt Nam qua hệ thống quy chuẩn, luật chuyên ngành và các văn bản hướng dẫn mới nhất ban hành đầu năm 2022 (Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP).
• Lượng hóa quy mô và sự biến động của thị trường BĐS năm 2021 qua các số liệu chính thức của Bộ Xây dựng với 282.105 giao dịch thành công (gồm 170.465 giao dịch đất nền và 111.640 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ), cùng 96 dự án đủ điều kiện mở bán (quy mô 31.039 căn hộ).
• Khái quát mức độ đóng góp kinh tế của ngành BĐS với 14,88% giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp (2016-2020) và 10,49% GDP trực tiếp (2019).
• So sánh với các công trình nghiên cứu trước đây (như nghiên cứu của Đặng Phước Vinh về KDBĐS tại Đà Nẵng, Nguyễn Thị Xuân về hợp đồng KDBĐS, Nguyễn Thị Hiển về môi giới, Nguyễn Thị Hồng Nhung về chuyển nhượng QSDĐ, Đoàn Văn Bình về BĐS du lịch), tác giả chỉ ra rằng các đề tài đi trước chủ yếu phân tích KDBĐS nói chung hoặc từng phân khúc riêng lẻ. Khóa luận này là công trình tập trung chuyên biệt vào chế định BĐS hình thành trong tương lai, giải quyết đồng thời các góc độ lý luận, quy định pháp lý hiện hành, quy chế bảo lãnh tài chính và thực tiễn thi hành sau giai đoạn dịch bệnh COVID-19.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận được hoàn thành vào tháng 05/2022, ngay sau thời điểm ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Do đó, việc đánh giá tác động thực tế của các nghị định mới này chỉ dừng lại ở bước đầu phân tích nội dung văn bản và khảo sát thực tiễn sơ bộ, chưa có chuỗi số liệu thực nghiệm dài hạn sau khi áp dụng.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được xác định là theo dõi quá trình thực thi các văn bản lập pháp sửa đổi, đánh giá sự tương thích của các chế định KDBĐS HTTTL khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội sửa đổi toàn diện; đồng thời mở rộng nghiên cứu sang các loại hình công trình hỗn hợp đa chức năng phát sinh trên thị trường.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo chuyên môn đối với:

• Sinh viên, học viên ngành Luật học và Luật Kinh tế: Tài liệu phục vụ học tập, nghiên cứu các học phần Pháp luật Kinh doanh Bất động sản, Pháp luật Đất đai và Pháp luật Hợp đồng thương mại.
• Sinh viên ngành Kinh tế, Quản trị Bất động sản: Cung cấp số liệu thống kê thị trường, phân tích tác động lan tỏa kinh tế và cơ chế vận hành của dòng tiền ứng trước trong dự án đầu tư.
• Doanh nghiệp chủ đầu tư và tổ chức tín dụng: Tham khảo các phân tích pháp lý về điều kiện huy động vốn, tỷ lệ thanh toán theo Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014 và quy trình bảo lãnh ngân hàng theo Thông tư số 13/2017/TT-NHNN.
• Khách hàng cá nhân, tổ chức mua/thuê mua BĐS: Cung cấp cơ sở nhận diện tính hợp pháp của dự án, quyền được cung cấp thông tin và kiểm tra công trình theo Điều 58 Luật KDBĐS năm 2014 nhằm phòng ngừa rủi ro tranh chấp.

Câu hỏi thường gặp

1. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã thay đổi điều kiện về vốn của chủ đầu tư KDBĐS như thế nào so với quy định trước đây?
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) đã bãi bỏ mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng để phù hợp với Luật Đầu tư năm 2020. Thay vào đó, CĐT dự án KDBĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên.

2. Tỷ lệ thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được phân chia theo các mốc giới hạn nào?
Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; các lần tiếp theo phù hợp tiến độ nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không quá 50%); khi bên mua chưa được cấp GCN thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

3. Điều kiện pháp lý bắt buộc để nhà chung cư hình thành trong tương lai được phép mở bán là gì?
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, CĐT phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ, biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng và phải có văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng).

4. Tại sao hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không được phép chuyển nhượng tự do theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP?
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội được hưởng chính sách hỗ trợ phát triển bằng nguồn vốn đặc thù, nên người mua/thuê mua chỉ được phép chuyển nhượng (bán lại hoặc thế chấp) sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền và được cấp GCN; nếu chưa đủ 5 năm thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

5. Mức xử phạt vi phạm hành chính cao nhất đối với chủ đầu tư KDBĐS vi phạm quy định bàn giao hoặc huy động vốn theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP là bao nhiêu?
Theo khoản 4 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng (1 tỷ đồng) được áp dụng đối với chủ đầu tư có các hành vi: bàn giao nhà/công trình khi chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu, huy động vốn không đúng quy định hoặc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng không đúng mục đích cam kết.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hà Nhật Minh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận, phân tích sắc bén thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Công trình đã cập nhật kịp thời các văn bản quy phạm pháp luật mới như Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, đồng thời đưa ra các số liệu thống kê xác thực từ Bộ Xây dựng và Tổng cục Thống kê để minh chứng cho các lập luận pháp lý. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất mang tính hệ thống, gắn kết giữa việc hoàn thiện kỹ thuật lập pháp và nâng cao năng lực thực thi, góp phần xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 1.1 Khái niệm Bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu theo BLDS 2015 bao gồm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Từ khái niệm về BĐS hình thành trong tương lai có thể hiểu KDBĐS hình thành trong tương lai là việc người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước.

Hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai phải được thực hiện và đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. * Đặc điểm KDBĐS hình thành trong tương lai Tương tự các hoạt động kinh doanh thương mại ở các lĩnh vực khác, KDBĐS hình thành trong lai mang những đặc điểm cụ thể như: Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, BĐS đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua. Thứ hai, BĐS hình thành trong tương lai nên tại thời điểm giao kết hợp đồng bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu. Thứ ba, về thủ tục hành chính thì BĐS hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu BĐS hình thành trong tương lai.

7 * Ý nghĩa hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai Việc cho phép KDBĐS hình thành trong tương lai đi đôi với việc ghi nhận một loại tài sản không có ở thời điểm hiện tại nhưng đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó. Điều này có ý nghĩa đối với cả chủ đầu, đối với cơ quan nhà nước và cả những cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại: Thứ nhất, đối với CĐT, việc cho phép KDBĐS hình thành trong tương lai giúp cho nhà đầu tư huy động được nguồn vốn để đảm bảo triển khai dự án. Thứ hai, đối với nhà quản lý, việc đặt ra các quy định này cho thấy việc hệ thống pháp luật ngày càng đổi mới và hoàn thiện, qua đó góp phần tạo hành lang pháp lý thông thoáng, chặt chẽ cho các hoạt động kinh doanh, đảm bảo quyền lợi cho mọi cá nhân, tổ chức. Thứ ba, đối với cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê mua tài sản hình thành trong tương lại tạo cơ hội được tiếp cận với tài sản sẽ sớm hơn, có lợi về chi phí trả ra đối với tài sản, có lợi về quyền lựa chọn cũng như vẫn đảm bảo các quyền chuyển nhượng, thế chấp (Ngân Hà, 2016).2 Tính tất yếu khách quan của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai KDBĐS là hoạt động mang những đăc thù nhất định, hoạt động này diễn ra phức tạp đòi hỏi cần có những quy định cụ thể để điều chỉnh.

Nhu cầu về sở hữu nhà ở, chung cư hay các công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các cá nhân tổ chức mang tính cấp thiết và nhu cầu đó ngày một cao. Năm bắt được những đặc điểm và nhu cầu của thị trường hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai diễn ra mạnh mẽ trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Nếu như trước kia KDBĐS chỉ là hoạt động mua bán BĐS có sẵn đã được nhiệm thu đưa vào sử dụng, tồn tại ngay thời điểm giao kết các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì nay việc KDBĐS hình thành trong tương lai diễn ra mạnh mẽ đặc biệt là trong những năm gần đây. Thực tế ở Việt Nam hiện nay, nhu cầu về BĐS luôn gia tăng cùng sự phát triển của 8 nền kinh tế, sự gia tăng dân số và đô thị hóa dẫn đến gia tăng nhu cầu về nơi ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn, mật độ dân số đông trong khi quỹ đất lại có hạn, đã làm cho giá trị của BĐS gia tăng cao.

Trong điều kiện đó, BĐS hình thành trong tương lai góp phần quan trọng vào giải quyết nhu cầu về BĐS cho những đối tượng mong muốn sở hữu BĐS trong khi nguồn vốn tự có còn có hạn, đồng thời cũng giảm bớt áp lực của CĐT khi không phải tự bỏ ra 100% vốn cho hoạt động kinh doanh này.1: Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành bất động sản. Nguồn: Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2021) Quan sát qua biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành BĐS từ năm 2005 đến quý IV năm 2020 có thể thấy mặc dù sự tăng trưởng có sự biến động qua các năm, có thể thấy gần đây nhất năm 2019 nguyên nhân chủ yếu dó dịch bênh covid-19 tuy nhiên sự biến động này cũng cho thấy hoạt động KDBĐS diễn ra mạnh mẽ ở Việt Nam. Lê Anh (2022) cho hay “Khi trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam nhân dịp xuân mới Nhâm Dần 2022. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khẳng định: “Thị trường BĐS đã và đang trở thành cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng” và nhấn mạnh “Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, nếu xét ở khía cạnh điều chỉnh pháp luật thì thị trường này được hình thành muộn hơn so với các thị trường khác song lại có sự phát triển nhanh chóng, 9 chiếm ưu thế và thị trường BĐS luôn được nhắc đến như một mảng sáng trong thu hút đầu tư.” Thị trường BĐS đã và đang trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Theo phân ngành của Việt Nam và phân ngành kinh tế chuẩn quốc tế, có thể ước tính tỷ trọng BĐS đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019). Trường hợp tính toán ngành bất động sản theo nghĩa bao gồm bất động sản theo ISIC, bất động sản mở rộng và nhân tố vốn là đất, tỷ trọng của ngành này chiếm đến 13,6% GDP (năm 2019). Qua đó có thể thấy 2 vấn đề, một là định giá BĐS và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và BĐS chính là huyết mạch của nền kinh tế.

Ảnh hưởng lan tỏa mạnh mẽ của nhóm ngành BĐS trong nền kinh tế Việt Nam là vô cùng lớn. BĐS là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS và thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Kết quả nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng, khi ngành BĐS mở rộng tăng thêm 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 772 tỷ đồng; lan tỏa tới giá trị tăng thêm 191 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khi ngành BĐS theo ISIC tăng 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 420 tỷ đồng, lan tỏa tới giá trị tăng thêm 120 tỷ đồng.

Như vậy, khi tổng ngành BĐS tăng thêm 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 1.192 tỷ đồng, lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng. Từ đó có thể thấy KDBĐS hình thành trong tương lai đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và hoạt động này mang tính tất yếu bởi đặc điểm, đối tượng, và ý nghĩa. Qua đó khẳng định KDBĐS là hoạt động mang lại nhiều sự quan tâm và cần được nghiên cứu để làm rõ hoạt động này, đảm bảo môi trường kinh tế lành mạnh, an toàn, công khai, minh bạch.3 Chủ thể của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 10 Căn cứ vào nội dung của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai và những đặc trưng cụ thể của hoạt động này. Chủ thể của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai có thể được phân chia thành các nhóm: Thứ nhất, nhóm chủ thể là các cá nhân, tổ chức KDBĐS hình thành trong tương lai.

Đây là nhóm chủ thể có hoạt động kinh doanh với các hoạt động chính như “kinh doanh hàng hóa BĐS” và “kinh doanh dịch vụ BĐS” như CĐT dự án hay môi giới BĐS. Đối với các chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS sẽ sử dụng vốn của mình, tác động vào bất động sản để sinh lời như việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để ban, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Theo đó, đối với chủ thể loại này, có thể chia thành chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên và chủ thể kinh doanh hoạt động bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên. Đây cũng là những chủ thể nắm khá rõ những thông tin về các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Còn đối với chủ thể kinh doanh “dịch vụ BĐS” thì đây là các chủ thể thực hiện các dịch vụ BĐS như thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Đối với mỗi lại chủ thể thì điều kiện sẽ là khác nhau. Đối với chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS thì yêu cầu chặt chẽ hơn, thêm các yêu cầu về vốn pháp định cũng như các chứng chỉ hành nghề. Trong giai đoạn hiện nay các chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS dường như có xu thế ngày càng gia tăng cho thấy nhu cầu về BĐS của người dân ngày một phát triển.