CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 1.1 Khái niệm Bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu theo BLDS 2015 bao gồm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Từ khái niệm về BĐS hình thành trong tương lai có thể hiểu KDBĐS hình thành trong tương lai là việc người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước.
Hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai phải được thực hiện và đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. * Đặc điểm KDBĐS hình thành trong tương lai Tương tự các hoạt động kinh doanh thương mại ở các lĩnh vực khác, KDBĐS hình thành trong lai mang những đặc điểm cụ thể như: Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, BĐS đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua. Thứ hai, BĐS hình thành trong tương lai nên tại thời điểm giao kết hợp đồng bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu. Thứ ba, về thủ tục hành chính thì BĐS hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu BĐS hình thành trong tương lai.
7 * Ý nghĩa hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai Việc cho phép KDBĐS hình thành trong tương lai đi đôi với việc ghi nhận một loại tài sản không có ở thời điểm hiện tại nhưng đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó. Điều này có ý nghĩa đối với cả chủ đầu, đối với cơ quan nhà nước và cả những cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại: Thứ nhất, đối với CĐT, việc cho phép KDBĐS hình thành trong tương lai giúp cho nhà đầu tư huy động được nguồn vốn để đảm bảo triển khai dự án. Thứ hai, đối với nhà quản lý, việc đặt ra các quy định này cho thấy việc hệ thống pháp luật ngày càng đổi mới và hoàn thiện, qua đó góp phần tạo hành lang pháp lý thông thoáng, chặt chẽ cho các hoạt động kinh doanh, đảm bảo quyền lợi cho mọi cá nhân, tổ chức. Thứ ba, đối với cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê mua tài sản hình thành trong tương lại tạo cơ hội được tiếp cận với tài sản sẽ sớm hơn, có lợi về chi phí trả ra đối với tài sản, có lợi về quyền lựa chọn cũng như vẫn đảm bảo các quyền chuyển nhượng, thế chấp (Ngân Hà, 2016).2 Tính tất yếu khách quan của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai KDBĐS là hoạt động mang những đăc thù nhất định, hoạt động này diễn ra phức tạp đòi hỏi cần có những quy định cụ thể để điều chỉnh.
Nhu cầu về sở hữu nhà ở, chung cư hay các công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các cá nhân tổ chức mang tính cấp thiết và nhu cầu đó ngày một cao. Năm bắt được những đặc điểm và nhu cầu của thị trường hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai diễn ra mạnh mẽ trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Nếu như trước kia KDBĐS chỉ là hoạt động mua bán BĐS có sẵn đã được nhiệm thu đưa vào sử dụng, tồn tại ngay thời điểm giao kết các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì nay việc KDBĐS hình thành trong tương lai diễn ra mạnh mẽ đặc biệt là trong những năm gần đây. Thực tế ở Việt Nam hiện nay, nhu cầu về BĐS luôn gia tăng cùng sự phát triển của 8 nền kinh tế, sự gia tăng dân số và đô thị hóa dẫn đến gia tăng nhu cầu về nơi ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn, mật độ dân số đông trong khi quỹ đất lại có hạn, đã làm cho giá trị của BĐS gia tăng cao.
Trong điều kiện đó, BĐS hình thành trong tương lai góp phần quan trọng vào giải quyết nhu cầu về BĐS cho những đối tượng mong muốn sở hữu BĐS trong khi nguồn vốn tự có còn có hạn, đồng thời cũng giảm bớt áp lực của CĐT khi không phải tự bỏ ra 100% vốn cho hoạt động kinh doanh này.1: Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành bất động sản. Nguồn: Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2021) Quan sát qua biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành BĐS từ năm 2005 đến quý IV năm 2020 có thể thấy mặc dù sự tăng trưởng có sự biến động qua các năm, có thể thấy gần đây nhất năm 2019 nguyên nhân chủ yếu dó dịch bênh covid-19 tuy nhiên sự biến động này cũng cho thấy hoạt động KDBĐS diễn ra mạnh mẽ ở Việt Nam. Lê Anh (2022) cho hay “Khi trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam nhân dịp xuân mới Nhâm Dần 2022. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khẳng định: “Thị trường BĐS đã và đang trở thành cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng” và nhấn mạnh “Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, nếu xét ở khía cạnh điều chỉnh pháp luật thì thị trường này được hình thành muộn hơn so với các thị trường khác song lại có sự phát triển nhanh chóng, 9 chiếm ưu thế và thị trường BĐS luôn được nhắc đến như một mảng sáng trong thu hút đầu tư.” Thị trường BĐS đã và đang trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Theo phân ngành của Việt Nam và phân ngành kinh tế chuẩn quốc tế, có thể ước tính tỷ trọng BĐS đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019). Trường hợp tính toán ngành bất động sản theo nghĩa bao gồm bất động sản theo ISIC, bất động sản mở rộng và nhân tố vốn là đất, tỷ trọng của ngành này chiếm đến 13,6% GDP (năm 2019). Qua đó có thể thấy 2 vấn đề, một là định giá BĐS và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và BĐS chính là huyết mạch của nền kinh tế.
Ảnh hưởng lan tỏa mạnh mẽ của nhóm ngành BĐS trong nền kinh tế Việt Nam là vô cùng lớn. BĐS là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS và thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Kết quả nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng, khi ngành BĐS mở rộng tăng thêm 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 772 tỷ đồng; lan tỏa tới giá trị tăng thêm 191 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khi ngành BĐS theo ISIC tăng 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 420 tỷ đồng, lan tỏa tới giá trị tăng thêm 120 tỷ đồng.
Như vậy, khi tổng ngành BĐS tăng thêm 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 1.192 tỷ đồng, lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng. Từ đó có thể thấy KDBĐS hình thành trong tương lai đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và hoạt động này mang tính tất yếu bởi đặc điểm, đối tượng, và ý nghĩa. Qua đó khẳng định KDBĐS là hoạt động mang lại nhiều sự quan tâm và cần được nghiên cứu để làm rõ hoạt động này, đảm bảo môi trường kinh tế lành mạnh, an toàn, công khai, minh bạch.3 Chủ thể của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 10 Căn cứ vào nội dung của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai và những đặc trưng cụ thể của hoạt động này. Chủ thể của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai có thể được phân chia thành các nhóm: Thứ nhất, nhóm chủ thể là các cá nhân, tổ chức KDBĐS hình thành trong tương lai.
Đây là nhóm chủ thể có hoạt động kinh doanh với các hoạt động chính như “kinh doanh hàng hóa BĐS” và “kinh doanh dịch vụ BĐS” như CĐT dự án hay môi giới BĐS. Đối với các chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS sẽ sử dụng vốn của mình, tác động vào bất động sản để sinh lời như việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để ban, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Theo đó, đối với chủ thể loại này, có thể chia thành chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên và chủ thể kinh doanh hoạt động bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên. Đây cũng là những chủ thể nắm khá rõ những thông tin về các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Còn đối với chủ thể kinh doanh “dịch vụ BĐS” thì đây là các chủ thể thực hiện các dịch vụ BĐS như thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Đối với mỗi lại chủ thể thì điều kiện sẽ là khác nhau. Đối với chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS thì yêu cầu chặt chẽ hơn, thêm các yêu cầu về vốn pháp định cũng như các chứng chỉ hành nghề. Trong giai đoạn hiện nay các chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS dường như có xu thế ngày càng gia tăng cho thấy nhu cầu về BĐS của người dân ngày một phát triển.