CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Giới thiệu dự án Hình 1. 1: Phối cảnh dự án - Tên dự án: Khu CAO ỐC VĂN PHÒNG- THƯƠNG MẠI- DỊCH VỤ SOFIC TOWER - Địa điểm xây dựng: Lô đất 5-5 P. Xuân Tảo, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. - Mục đích đầu tư: Khu văn phòng, thương mại- dịch vụ phức hợp được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu đô thị hiện đại đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp.
- Chi phí đầu tư xây dựng dự án: 1,652,000,000,000 đồng + Vốn chủ sở hữu 30% : 495,600,000,000 đồng + Vốn vay 70%: 1,156,400,000,000 đồng từ ngân hàng lãi suất 9. - Quy mô xây dựng: + Diện tích khu đất: 22000 m2 + Diện tích khu đất xây dựng: 21400 m2 + Tổng diện tích sàn xây dựng: 110.000m2 + Quy mô công trình: 4 tầng hầm, 5 tầng thương mại và 15 tầng văn phòng. - Vòng đời dự án: Thời gian hoạt động của dự án là 20 năm, dự án được tiến hành xây dựng từ quý II/2024 đến quý II/2026, bắt đầu đi vào hoạt động từ quý IV/2026 đến năm 2044 và thanh lý tài sản vào năm 2045. - Cơ sở pháp lý triển khai dự án: + Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022 + Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
+ Thông tư 11/2021/TT-BXD của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng SVTH: Huỳnh Lê Ánh Tuyết 1 MSSV: 20155052 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS. Hà Duy Khánh + Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng + Thông tư số 329/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng + Thông tư 27/2023/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12/5/2023 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng. + Thông tư 28/2023/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12/5/2023 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng. + Thông tư 258/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
+ Ngày 25/4/2023, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 23/2023/TT-BTC chế độ quản lý, khấu hao TSCĐ tại cơ quan, tổ chức. + Quyết định số 167/QĐ-BXD ngày 13/3/2024 về Công bố chỉ số giá xây dựng năm 2023.2 Phân tích tổng quan tình hình kinh tế - xã hội - Bắc Từ Liêm là một quận thuộc Thành phố Hà Nội, nằm dọc phía bờ nam của sông Hồng. Đông giáp quận Tây Hồ, Đông Nam giáp quận Cầu Giấy, Tây giáp huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Nam giáp quận Nam Từ Liêm, Bắc giáp sông Hồng. - Bắc Từ Liêm đã có bước phát triển nhanh chóng về mọi mặt, hạ tầng giao thông khung dần hình thành, các thiết chế công còn thiếu do chia tách dần được đáp ứng.
hướng tới một quận văn minh, phát triển triển bền vững. - Đặc biệt khu vực này có khu đô thị Tây Hồ Tây là nơi đặt trung tâm hành chính mới, khu đô thị Ngoại giao đoàn là nơi 13 đại sứ quán làm trụ sở đều thuộc địa phận phường Xuân Tảo, quận Bắc Từ Liêm; khu mở rộng phía nam sông Hồng từ sông Nhuệ đến đường vành đai 4 thuộc địa phận các phường như Liên Mạc, Thụy Phương, Tây Tựu, Minh Khai, Phúc Diễn… là khu vực phát triển dân cư mới đồng bộ, hiện đại, các trung tâm văn hóa, dịch vụ - thương mại cấp thành phố có chất lượng cao, kiến trúc hiện đại, tài chính của vùng, quốc gia. Đồng thời, quận có nhiều khu công nghiệp và khu đô thị phát triển. Nó có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế của thành phố.
- Năm 2023, giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Bắc Từ Liêm ước đạt 46.421,4 tỷ đồng, tăng 12,56% so với cùng kỳ; thu ngân sách đạt 1.504 tỷ đồng, đạt 50% dự toán thành phố giao. Bên cạnh đó, ngành thương mại dịch vụ đang trên đà tăng trưởng, giá trị sản xuất ngành này ước đạt hơn 9 nghìn tỷ đồng, tăng 16,2% so cùng kỳ. Bắc Từ Liêm đang cố gắng phải đạt tăng trưởng cao hơn mức bình quân của thành phố là 1,5 lần, tầm nhìn xa trở thành nơi đáng sống bậc nhất Thủ đô. - Tình hình chính trị - xã hội của đất nước và thủ đô luôn được giữ vững và ổn định; Quận Bắc Từ Liêm luôn nhận được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên, sâu sắc của Thành uỷ- HĐND-UBND Thành phố, sự giúp đỡ, phối hợp tích cực của các sở, ban, ngành, MTTQ và các đoàn thể của Thành phố; Quận Bắc Từ Liêm đã được quy hoạch chung, các quy hoạch phân khu đã và đang được phê duyệt; Quận có sự đoàn kết thống nhất cao trong Đảng bộ và hệ thống chính trị từ Quận đến cơ sở; nhân dân trong Quận có sự đồng thuận, tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng, tuyệt đại bộ phận chấp hành chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Đảng bộ, SVTH: Huỳnh Lê Ánh Tuyết 2 MSSV: 20155052 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS. Hà Duy Khánh chính quyền, nhân dân trong Quận luôn nâng cao ý thức trách nhiệm vượt qua mọi khó khăn, thi đua phấn đấu để hoàn thành xuất sắc, toàn diện nhiệm vụ chính trị của Quận.3 Phân tích thị trường - Nhu cầu thị trường cho khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội được ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: + Phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế trong khu vực tạo ra nhu cầu lớn cho các dịch vụ thương mại và văn phòng. Doanh nghiệp mới và hiện đang hoạt động có thể cần nhiều không gian văn phòng và tiện ích hỗ trợ. + Đô thị hóa: Bắc Từ Liêm đang trở thành một khu vực đô thị phát triển, có nhu cầu lớn cho các khu phức hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng để đáp ứng nhu cầu của cả doanh nghiệp và cư dân.
+Tăng trưởng doanh nghiệp: Việc có nhiều doanh nghiệp mới hoặc mở rộng trong khu vực có thể tăng cường nhu cầu về không gian văn phòng và các tiện ích hỗ trợ. + Tiện ích và dịch vụ xung quanh: Sự phát triển của các tiện ích như trung tâm thương mại, nhà hàng, và các dịch vụ khác cũng có thể tăng cường sự hấp dẫn của khu vực này cho các doanh nghiệp và công dân. + Chính sách hỗ trợ: Chính sách và ưu đãi từ phía chính quyền địa phương ảnh hưởng đến sự quyết định của các doanh nghiệp khi chọn lựa vị trí và không gian văn phòng. - Phân khúc khách hàng: + Khu dịch vụ thương mại- dịch vụ là mô hình bán lẻ được đông đảo các khách thuê quan tâm, đặc biệt với những mặt bằng với chất lượng cao, đầy đủ pháp lý và đảm bảo quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy.
với vị thế là trung tâm lịch sử và văn hóa của Hà Nội hiện vẫn thu hút lượng lớn công chức, du khách và người dân địa phương. Khu vực này thường tập trung các cơ quan Chính phủ, Sứ quán và trụ sở của nhiều công ty đa quốc gia nên vẫn giữ vững sức hút riêng của mình, đặc biệt với những nhãn hàng cao cấp. + Văn phòng cho thuê: các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin, và nhiều doanh nghiệp nhỏ khác. Đây đều là những phân khúc mà khách hàng có yêu cầu rất cao về tiêu chuẩn kỹ thuật đối với diện tích thuê văn phòng.
- Cạnh tranh thị trường: + Khu dịch vụ thương mại- dịch vụ: Savills Việt Nam dự báo, nguồn cung bán lẻ dự kiến sẽ tăng thêm 247.601m2 từ nay đến năm 2025, đặc biệt là các khu vực ngoại ô thành phố. Điều này cho thấy xu hướng đầu tư khu thương mại- dịch vụ đang ngày càng được ưu chuộng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn vì thế thị trường cạnh tranh sẽ trở nên khốc liệt. SVTH: Huỳnh Lê Ánh Tuyết 3 MSSV: 20155052 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS. Hà Duy Khánh Sofic Tower Hình 1.
2: Vị trí các đối thủ cạnh tranh văn phòng cho thuê Sofic Tower Hình 1. 3: Vị trí các đối thủ cạnh tranh siêu thị, trung tâm thương mại SVTH: Huỳnh Lê Ánh Tuyết 4 MSSV: 20155052 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS. Hà Duy Khánh Bảng 1. 17: Danh sách các đối thủ cạnh tranh STT Danh mục Địa chỉ Quy mô 1 Luxury Office 227, Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm Tòa nhà 8 tầng 1 hầm, Diện tích thuê 99 m2, Giá thuê 13 Trđ/ Tháng 2 Sinh Plaza Building 261 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm Tòa nhà 8 tầng 2 hầm, Diện tích thuê 125 m2, Giá thuê 6$/ m2/ Tháng 3 Vigo building số 35 Ngõ 123 Võ Chí Công, Xuân La, Tây Hồ Tòa nhà 6 tầng 1 hầm, Diện tích thuê 170 m2, Giá thuê 5-7$/ m2/ Tháng N02T3, khu ngoại giao đoàn, Phường Xuân Tầng 1- Tòa nhà Quang Minh Tower , hệ thống siêu thị chuyên nhập 4 K-Market Tảo, Bắc Từ Liêm khẩu và phân phối thực phẩm Hàn Quốc Lô N04B, P.
Trường Xuân, Khu ngoại giao Tầng hầm B1 tòa N04-T1, cửa hàng bán lẻ tiện lợi với diện tích nhỏ 5 WinMart+ đoàn, Bắc Từ Liêm hơn từ 150 đến 300m2 LK C06 Embassy Garden, Khu Ngoại giao 6 JJ Mart Siêu thị cung cấp hàng xuất nhập khẩu đoàn, Bắc Từ Liêm Chung cư Horizon Tower N03 T3, Xuân Đỉnh, 7 Siêu Thị KaiMart Tầng 1 chung cư, siêu thị các hàng hóa thông dụng Từ Liêm Số 107, Ngách 105/2, Đ. Xuân La, Xuân Đỉnh, 8 Ngoc Linh Mart Chuyên cung cấp trái cây xuất nhập khẩu Bắc Từ Liêm Căn TM01, Tòa N03-T1, Khu đô thị, Khu 9 Co.op Food Căn TM01, tòa N03-T1, là một trong những hệ thống siêu thị bán lẻ Ngoại giao đoàn, Bắc Từ Liêm SVTH: Huỳnh Lê Ánh Tuyết 5 MSSV: 20155052 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS. Hà Duy Khánh 1.4 Phân tích SWOT dự án Bảng 1.