MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta. Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng: - Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai; - Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất; - Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai.
Về giá đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai. Đồng thời sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam hiện nay. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1.
Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).
Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.
Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà ii CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Chƣơng I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trƣng); - Thị trƣờng đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trƣng của thị trƣờng đất đai) Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự). Đất đai còn đƣợc coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, và đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên.
Việc đầu tƣ của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản khác nhƣ: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.; do đó, 1 chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tƣợng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hƣởng đến giá đất. Đặc trƣng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất.
Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì. của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.
Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu.
Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì, nƣớc.) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa.) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên.
Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2.
Khái niệm thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994).
