Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 5 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở 1. Khái niệm hợp đồng Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực thương mại, lao động.
Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải mọi sự thỏa thuận là hợp đồng. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó" [41, Tr. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014).
Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời. Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên 6 nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự.
Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ thống móng cố định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…[13] Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua bán tài sản.
Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan".
Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 7 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán đã được các bên thống nhất [41, Tr. Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền sở hữu” [26, Tr.
"Nhượng" là nhường lại, chuyển giao lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng). Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực chất, trong pháp luật Việt Nam cách hiểu về "chuyển nhượng" còn có những điểm chưa thống nhất. Hiện không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cho dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù [27, Tr. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai mà cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định. Xuất phát từ khái niệm hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, khái niệm về nhà ở, đặt trong mối quan hệ với chuyển nhượng 8 quyền sử dụng đất, dưới góc độ thuật ngữ luật học thì hợp đồng mua bán nhà ở hay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là: "Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán). Theo đó, bên bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu nhà ở sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật" 1.
Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản có giá trị lớn. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015.
Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ. Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua 9 bán nhà ở: - Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.
- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. - Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán. - Không bị cấm lưu thông dân sự.
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người. Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính đền bù tương đương. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (Khoản 1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015).