Luận văn: Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật từ thực tiễn Quận 1, TPHCM

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật việt nam hiện nay từ thực tiễn quận 1 thành phố hồ chí, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Bùi Ngọc Tùng
• Người hướng dẫn: Pgs.Ts Lê Thị Bích Thọ
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở tại VN

Hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay điều chỉnh chi tiết các giao dịch liên quan đến nhà ở, một loại tài sản có giá trị lớn và vai trò thiết yếu trong đời sống xã hội. Trọng tâm của hệ thống này là các quy định về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, một công cụ pháp lý quan trọng để xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở mang những đặc thù riêng biệt do đối tượng của nó là bất động sản. Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh lĩnh vực này bao gồm Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các quy định này không chỉ định hình khung pháp lý cho giao dịch mà còn đóng vai trò là công cụ quản lý nhà nước, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Việc hiểu rõ các khái niệm, đặc điểm và phân loại của loại hợp đồng này là bước đầu tiên và cơ bản nhất để các chủ thể có thể thực hiện giao dịch một cách an toàn, đúng pháp luật, tránh được những rủi ro và tranh chấp không đáng có.

1.1. Định nghĩa và các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà

Theo luận văn của tác giả Bùi Ngọc Tùng, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có thể được định nghĩa là "Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán). Theo đó, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng". Hợp đồng này có những đặc điểm pháp lý cốt lõi. Thứ nhất, đây là hợp đồng song vụ, mỗi bên đều có nghĩa vụ đối ứng. Bên bán phải giao nhà và chuyển quyền sở hữu, trong khi bên mua phải thanh toán. Thứ hai, đây là hợp đồng có đền bù, thể hiện qua việc chuyển giao giá trị tương đương giữa tiền và tài sản. Thứ ba, đây là hợp đồng ưng thuận, được coi là xác lập tại thời điểm các bên thống nhất ý chí và ký kết, thường là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Cuối cùng, hình thức của hợp đồng là bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, nhằm đảm bảo tính pháp lý và sự quản lý của nhà nước.

1.2. Phân loại các dạng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phổ biến

Pháp luật và thực tiễn ghi nhận hai loại hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chính. Loại thứ nhất là hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất. Đây là giao dịch phổ biến đối với nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề. Trong trường hợp này, đối tượng của hợp đồng không chỉ là công trình xây dựng mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, giao dịch phải tuân thủ đồng thời các điều kiện của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, đặc biệt là các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Loại thứ hai là hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư. Đối tượng của hợp đồng này là căn hộ, bao gồm phần sở hữu riêng và quyền sử dụng chung đối với các phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai, hợp đồng thường tồn tại dưới các hình thức biến thể như hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về thời điểm ký kết và điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư.

II. Các rủi ro thường gặp trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Giao dịch chuyển nhượng nhà ở, dù đã được pháp luật quy định tương đối đầy đủ, vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho các bên tham gia. Thực tiễn tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ngày càng phức tạp. Nguyên nhân sâu xa đến từ nhiều yếu tố, bao gồm sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, các hành vi thiếu minh bạch từ một số chủ đầu tư và sự bất cập, chồng chéo của chính hệ thống pháp luật. Việc không tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức hợp đồng, sai sót trong việc xác định tư cách chủ thể, hay những điều khoản mập mờ, không rõ ràng đều có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Hậu quả phổ biến nhất là hợp đồng vô hiệu, khiến giao dịch không được pháp luật công nhận, gây thiệt hại lớn về tài chính và thời gian cho các bên, đặc biệt là bên mua. Nhận diện và phòng tránh các rủi ro này là yêu cầu cấp thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể khi tham gia vào một trong những giao dịch quan trọng nhất của đời người.

2.1. Sự mâu thuẫn và bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Một trong những rủi ro lớn nhất xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản luật. Tài liệu nghiên cứu chỉ ra mối liên hệ mật thiết nhưng đôi khi mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Ví dụ điển hình là quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, nhưng Luật Đất đai lại không ghi nhận người nước ngoài là đối tượng có quyền sử dụng đất. Sự không nhất quán này tạo ra một "khoảng trống pháp lý", gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan quản lý trong việc xác định đầy đủ quyền của chủ sở hữu nước ngoài khi họ muốn bán nhà gắn liền với đất. Tương tự, các quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc công bố các khu vực an ninh, quốc phòng cấm người nước ngoài sở hữu nhà ở vẫn còn chưa cụ thể, tạo ra sự thiếu minh bạch và tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư.

2.2. Sai lầm về hình thức khiến hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu

Pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt). Đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, các giao dịch bằng "giấy viết tay" vẫn còn tồn tại, đặc biệt ở khu vực nông thôn hoặc với các tài sản chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Những hợp đồng này tiềm ẩn nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có tranh chấp xảy ra. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều này đặc biệt bất lợi cho bên mua, có thể đã trả phần lớn số tiền nhưng không được công nhận quyền sở hữu nhà ở và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản. Việc vi phạm quy định về hình thức là một trong những sai lầm phổ biến và nghiêm trọng nhất, làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp và gây bất ổn cho các quan hệ dân sự.

III. Hướng dẫn điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hợp lệ

Để một hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được pháp luật công nhận và có hiệu lực, các bên tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện do pháp luật quy định. Các điều kiện này không chỉ liên quan đến ý chí tự do thỏa thuận của các bên mà còn bao gồm các yêu cầu pháp lý chặt chẽ về tư cách của chủ thể tham gia và tình trạng pháp lý của chính tài sản giao dịch. Điều 119 Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể các điều kiện này. Việc đáp ứng đầy đủ các yếu tố về chủ thể, đối tượng, nội dung và hình thức là nền tảng để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho toàn bộ giao dịch. Bất kỳ sự thiếu sót nào cũng có thể trở thành căn cứ để một bên yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, gây ra những hậu quả pháp lý không mong muốn. Do đó, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và đảm bảo mọi yêu cầu của pháp luật được thực hiện là trách nhiệm và cũng là quyền lợi của mỗi bên khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

3.1. Điều kiện pháp lý về chủ thể tham gia giao dịch nhà ở

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Đối với cá nhân trong nước, yêu cầu cơ bản là phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tức là từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi. Đối với tổ chức, phải có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tặng cho nhà tình thương). Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, ngoài các điều kiện chung, họ phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Việc xác minh tư cách chủ thể hợp đồng là bước kiểm tra pháp lý quan trọng đầu tiên để tránh các giao dịch giả mạo hoặc không đủ thẩm quyền.

3.2. Các yêu cầu bắt buộc về đối tượng của hợp đồng nhà ở

Nhà ở là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cũng phải thỏa mãn các điều kiện nghiêm ngặt. Thứ nhất, nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng, sổ đỏ), trừ các trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là bằng chứng pháp lý cao nhất xác nhận quyền sở hữu của bên bán. Thứ hai, nhà ở không được có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Thứ ba, tài sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cuối cùng, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền. Việc kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của nhà ở sẽ giúp bên mua tránh được rủi ro mua phải tài sản đang có vướng mắc pháp lý.

IV. Quy trình thủ tục chuyển nhượng nhà ở đúng pháp luật 2024

Việc thực hiện đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở là yếu tố quyết định để quyền sở hữu được chuyển giao một cách hợp pháp từ bên bán sang bên mua. Quy trình này không chỉ đơn thuần là việc ký kết một văn bản thỏa thuận mà là một chuỗi các hành động pháp lý được quy định chặt chẽ tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các bước này bao gồm việc soạn thảo hợp đồng, thực hiện công chứng hoặc chứng thực, kê khai và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, và cuối cùng là đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận mới. Việc tuân thủ đầy đủ quy trình này không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách tốt nhất để đảm bảo giao dịch được nhà nước bảo hộ. Sự tham gia của các cơ quan nhà nước như tổ chức hành nghề công chứng và văn phòng đăng ký đất đai đóng vai trò then chốt trong việc xác thực tính hợp pháp và minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, từ đó giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

4.1. Các bước soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước đầu tiên trong thủ tục chuyển nhượng nhà ở là các bên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bằng văn bản. Nội dung hợp đồng phải bao gồm các điều khoản cơ bản theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, như thông tin các bên, mô tả chi tiết về nhà ở, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên. Sau khi soạn thảo, các bên phải mang hợp đồng cùng các giấy tờ tùy thân và giấy tờ pháp lý của nhà ở đến một tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) để thực hiện thủ tục công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ và xác thực ý chí tự nguyện của các bên. Thời điểm hợp đồng được công chứng chính là thời điểm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

4.2. Thủ tục kê khai thuế và đăng ký biến động sang tên

Sau khi hợp đồng đã được công chứng, các bên tiến hành thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Bên có nghĩa vụ (thường do các bên thỏa thuận) sẽ nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán) và lệ phí trước bạ (đối với bên mua) tại Chi cục Thuế cấp quận/huyện nơi có nhà đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế và có biên lai xác nhận, bước cuối cùng là nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện. Hồ sơ bao gồm hợp đồng đã công chứng, Giấy chứng nhận bản gốc, tờ khai thuế, và các giấy tờ liên quan khác. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành thủ tục sang tên, cập nhật thông tin chủ sở hữu mới lên Giấy chứng nhận. Thủ tục này hoàn tất là thời điểm quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất chính thức được chuyển giao cho bên mua theo pháp luật Việt Nam.

V. Phân tích thực tiễn tranh chấp hợp đồng nhà ở tại Quận 1

Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, với vị trí trung tâm và thị trường bất động sản sôi động, là nơi phản ánh rõ nét những phức tạp và thách thức trong việc thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Luận văn của Bùi Ngọc Tùng đã lấy thực tiễn tại đây để phân tích, chỉ ra rằng các tranh chấp không chỉ gia tăng về số lượng mà còn đa dạng về tính chất. Những vấn đề như thông tin dự án thiếu minh bạch, hợp đồng với các điều khoản bất lợi cho người mua, và việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ và chất lượng là những nguyên nhân phổ biến. Các vụ việc này không chỉ gây thiệt hại kinh tế cho các bên mà còn làm xói mòn niềm tin vào thị trường, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. Việc nghiên cứu các trường hợp cụ thể tại một địa bàn trọng điểm như Quận 1 cung cấp những bài học quý giá, giúp nhận diện các lỗ hổng trong cả quy định pháp luật và cơ chế thực thi, từ đó đề ra các giải pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả cho cả người dân và doanh nghiệp.

5.1. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp trong giao dịch nhà ở

Qua phân tích thực tiễn tại Quận 1, các nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bao gồm: Thứ nhất, sự thiếu minh bạch về thông tin pháp lý của dự án và nhà ở, khiến người mua không đánh giá hết rủi ro. Thứ hai, nội dung hợp đồng thường do bên bán (chủ đầu tư) soạn sẵn với nhiều điều khoản không rõ ràng, mập mờ hoặc bất lợi cho người mua. Thứ ba, việc không thực hiện đúng cam kết là nguyên nhân phổ biến, bao gồm chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo, hoặc không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Thứ tư, sự thiếu hiểu biết về quy trình, thủ tục chuyển nhượng nhà ở của người dân cũng là một yếu tố khiến họ dễ dàng rơi vào các bẫy pháp lý hoặc các giao dịch không an toàn.

5.2. Bài học kinh nghiệm từ thực tiễn chuyển nhượng tại TPHCM

Thực tiễn tranh chấp tại một thị trường năng động như TPHCM cho thấy một số bài học quan trọng. Đối với người mua, việc kiểm tra pháp lý (due diligence) một cách cẩn trọng trước khi ký hợp đồng là tối quan trọng. Cần xác minh rõ ràng tình trạng pháp lý của nhà đất, năng lực của chủ đầu tư và xem xét kỹ lưỡng từng điều khoản trong hợp đồng, nếu cần có thể tham vấn ý kiến luật sư. Đối với bên bán và các chủ đầu tư, việc xây dựng uy tín dựa trên sự minh bạch và tuân thủ pháp luật là chiến lược bền vững nhất. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm các vi phạm, đồng thời công khai hóa thông tin quy hoạch và pháp lý dự án để người dân dễ dàng tiếp cận, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

VI. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng nhà ở

Từ những phân tích về lý luận và thực trạng pháp luật, việc hoàn thiện hệ thống quy định về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một yêu cầu cấp thiết để đáp ứng sự phát triển của xã hội. Mục tiêu không chỉ là lấp đầy các "khoảng trống pháp lý" hay giải quyết sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản luật, mà còn hướng đến việc xây dựng một hành lang pháp lý minh bạch, đơn giản và hiệu quả hơn. Các giải pháp cần mang tính toàn diện, tác động đến cả ba khía cạnh: hoàn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu quả của cơ chế thực thi, và tăng cường nhận thức pháp luật cho người dân. Một khuôn khổ pháp lý vững chắc và một cơ chế quản lý hiệu quả sẽ là nền tảng để thị trường nhà ở phát triển ổn định, lành mạnh, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, đồng thời góp phần đảm bảo an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của nền kinh tế theo định hướng của pháp luật Việt Nam.

6.1. Đề xuất sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật liên quan

Một trong những giải pháp trọng tâm là rà soát và sửa đổi các quy định còn bất cập. Cần có sự thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan để giải quyết các mâu thuẫn, đặc biệt là các quy định về quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn về các điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Việc tiêu chuẩn hóa mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, đặc biệt là hợp đồng với chủ đầu tư, cũng là một giải pháp cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng, tránh các điều khoản bất lợi, không rõ ràng.

6.2. Nâng cao hiệu quả cơ chế quản lý nhà nước và thực thi pháp luật

Hoàn thiện pháp luật phải đi đôi với việc nâng cao hiệu quả thực thi. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường vai trò giám sát các dự án bất động sản ngay từ giai đoạn đầu, đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định trước khi huy động vốn. Cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và đất đai công khai, minh bạch để người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu thông tin pháp lý. Quy trình, thủ tục chuyển nhượng nhà ở cần được đơn giản hóa, ứng dụng công nghệ thông tin để giảm thời gian và chi phí cho người dân. Đồng thời, cần nâng cao năng lực và trách nhiệm của các cơ quan giải quyết tranh chấp như Tòa án, đảm bảo các vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được xử lý nhanh chóng, công bằng và đúng pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước với quy mô dân số ghi nhận gần 13 triệu người, bao gồm khoảng 3 triệu người nhập cư. Tốc độ gia tăng dân số bình quân của thành phố đạt 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng cơ học là 2,3%/năm (gấp đôi mức tăng tự nhiên), khiến mỗi chu kỳ 5 năm thành phố tăng thêm hơn 1 triệu cư dân. Áp lực đô thị hóa mạnh mẽ này tạo ra nhu cầu nhà ở khổng lồ, đặc biệt tại Quận 1 – trung tâm hành chính và thương mại trọng điểm có diện tích 7,73 km2 cùng quy mô dân số hơn 193.000 người.

Quỹ đất trung tâm hạn hẹp, chi phí giải phóng mặt bằng cao và sự biến động giá bất động sản đã dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực như đầu cơ lũng đoạn, thiếu minh bạch thông tin dự án và phát sinh tranh chấp giao kết hợp đồng phức tạp. Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Bùi Ngọc Tùng tập trung làm rõ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và khảo sát thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở tại Quận 1 trong giai đoạn 2015 – 2018. Thông qua việc phân tích chuyên sâu các giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư, công trình hướng tới mục tiêu hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ điểm nghẽn hành chính, giảm thiểu tỷ lệ rủi ro pháp lý cho các chủ thể và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết quyền sở hữu tài sản trong luật dân sự và lý thuyết tự do hợp đồng gắn liền với giới hạn trật tự công cộng. Hệ thống lý luận vận dụng các chuẩn mực của Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 385 về khái niệm hợp đồng, Điều 430 về hợp đồng mua bán tài sản) kết hợp cùng Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Luận văn làm rõ 5 khái niệm pháp lý cốt lõi:

1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở: Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhằm dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở có đền bù ngang giá.
2. Hợp đồng song vụ và tính chất ưng thuận: Xác lập quyền và nghĩa vụ đối ứng giữa các bên ngay từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực hợp pháp.
3. Nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất: Đối tượng giao dịch bắt buộc phải thỏa mãn 4 điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
4. Căn hộ chung cư và nhà ở hình thành trong tương lai: Hình thức huy động vốn và mua bán căn hộ dự án được điều chỉnh bởi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
5. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch: Các quy chuẩn về năng lực chủ thể (vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và hình thức văn bản có công chứng bắt buộc theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực định và nguồn dữ liệu thực tiễn gồm các hồ sơ công chứng, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cùng các tranh chấp hợp đồng được thụ lý tại Tòa án nhân dân và cơ quan đăng ký đất đai Quận 1 trong giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2018.

Mẫu khảo sát bao gồm toàn bộ các vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ và chung cư điển hình tại 10 phường thuộc Quận 1. Phương pháp chọn mẫu điển cứu có chủ đích được áp dụng nhằm thu thập các tình huống thực tiễn có tính đại diện cao cho thị trường bất động sản trung tâm có mật độ dân số lên tới 24.967 người/km2.

Tác giả kết hợp phương pháp thống kê, phân tích quy phạm pháp luật, tổng hợp và so sánh luật học. Việc lựa chọn tổ hợp phương pháp này giúp đối chiếu chính xác giữa quy định pháp luật trên văn bản với thực tế áp dụng, làm rõ các xung đột thể chế và xác định nguyên nhân cốt lõi của các tranh chấp giao dịch.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại sự mâu thuẫn lớn về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ của một tòa nhà chung cư hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa 250 căn) với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không xếp người nước ngoài vào nhóm đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, gây ách tắc pháp lý khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thứ hai, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở bị kéo dài trên thực tế. Dù quy định pháp luật khống chế thời gian tối đa là 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quy trình luân chuyển hồ sơ qua nhiều khâu giữa cơ quan quản lý nhà đất và cơ quan thuế khiến thời gian xử lý thực tế kéo dài gấp 2 đến 3 lần.

Thứ ba, rủi ro pháp lý tập trung lớn ở các hợp đồng huy động vốn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khoảng 40% các bất đồng tại dự án chung cư phát sinh từ việc chủ đầu tư huy động vốn khi chưa hoàn thành phần móng hoặc chưa nhận được văn bản thông báo đủ điều kiện bán trong thời hạn 15 ngày của Sở Xây dựng theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ tư, tranh chấp liên quan đến giao dịch giấy viết tay và kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ chung cư diễn biến phức tạp. Việc không công chứng hợp đồng khiến nhiều giao dịch bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua ngay tình.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các vướng mắc bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Khi đối chiếu với các nghiên cứu thực tiễn tại Hà Nội và các đô thị lớn, tình trạng phân tán thông tin quy hoạch và cơ chế kiểm soát hợp đồng chuyển nhượng còn nhiều kẽ hở.

Dữ liệu khảo sát thực tiễn có thể được mô hình hóa trực quan qua bảng đối chiếu các điều khoản xung đột giữa 3 đạo luật chuyên ngành và biểu đồ phân bổ tranh chấp hợp đồng. Biểu đồ cho thấy tranh chấp về tiến độ bàn giao và huy động vốn chiếm tỷ trọng cao nhất 40%, tranh chấp hợp đồng viết tay thiếu công chứng chiếm 30%, và tranh chấp sở hữu diện tích chung - riêng cùng quỹ bảo trì 2% chiếm 20%. Việc phân tích đa chiều này khẳng định yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, sửa đổi và thống nhất các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Cần bổ sung quy định rõ ràng về quyền sử dụng đất tương ứng cho cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, nhằm đảm bảo mục tiêu 100% giao dịch có yếu tố nước ngoài được cấp giấy chứng nhận thông suốt trong lộ trình hoàn thiện thể chế 2020 – 2025. Chủ thể thực hiện là Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thứ hai, thiết lập cơ chế liên thông một cửa điện tử trong đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính xuống dưới 15 ngày làm việc (giảm 50% so với quy định hiện hành) bằng cách tự động hóa truyền dữ liệu thuế và thông tin địa chính. Chủ thể thực hiện là Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Sở Tài nguyên và Môi trường.

Thứ ba, siết chặt quản lý hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Kiểm soát nghiêm ngặt 100% hồ sơ dự án, bắt buộc công khai văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và áp dụng chế tài xử phạt nặng đối với hành vi ký hợp đồng góp vốn trái quy định. Chủ thể thực hiện là Bộ Xây dựng và Thanh tra Xây dựng các cấp.

Thứ tư, xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa công chứng nhà đất dùng chung tại địa bàn Quận 1. Đảm bảo 100% văn phòng công chứng và cơ quan quản lý tra cứu tức thời lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý của bất động sản, xóa bỏ hoàn toàn tình trạng chuyển nhượng nhà ở qua giấy viết tay hoặc một căn nhà bán cho nhiều người. Chủ thể thực hiện là Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân Quận 1.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Luận văn cung cấp quy chuẩn pháp lý về điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng, trình tự huy động vốn theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP và mẫu hợp đồng mua bán chuẩn, giúp doanh nghiệp thiết lập quy trình bán hàng đúng luật và tránh rủi ro phạt hợp đồng.

Thứ hai, luật sư, công chứng viên và chuyên viên tư vấn pháp lý: Công trình đóng vai trò là tài liệu nghiệp vụ giá trị trong việc thẩm định tính pháp lý của hồ sơ nhà đất, xử lý các giao dịch có yếu tố nước ngoài và xây dựng chiến lược bảo vệ quyền lợi khách hàng khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Thứ ba, khách hàng cá nhân và nhà đầu tư bất động sản: Giúp người mua nhận diện các điều khoản rủi ro trong hợp đồng mẫu, nắm rõ tính bắt buộc của công chứng theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, và hiểu đúng quy định cấm chuyển nhượng nhà ở xã hội trong vòng 5 năm để bảo toàn tài sản giao dịch.

Thứ tư, cơ quan quản lý nhà nước và nhà nghiên cứu luật học: Cung cấp nguồn số liệu thực tiễn và luận cứ khoa học sắc bén phục vụ công tác xây dựng chính sách, quy hoạch nhà ở đô thị và giảng dạy bộ môn Luật Kinh tế, Luật Đất đai tại các viện, trường đại học.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận không? Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng viết tay không tuân thủ quy định về hình thức sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo Bộ luật Dân sự năm 2015, khiến các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và chịu rủi ro bồi thường thiệt hại.

Cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn hộ chung cư tại Việt Nam? Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tối đa không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa 250 căn) trong một dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm.

Thời hạn giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bao lâu? Theo Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên mua tối đa là 30 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không bao gồm thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí trước bạ.

Nhà ở xã hội có được phép bán lại ngay sau khi hoàn tất thanh toán không? Theo Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua theo hợp đồng. Nếu có nhu cầu bán lại trước 5 năm, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án chung cư được phép ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai khi nào? Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi dự án đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, thi công xong phần móng và hoàn tất thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gửi Sở Xây dựng theo thời hạn 15 ngày quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo chuẩn mực của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014.
• Công trình phản ánh chân thực bức tranh thực tiễn áp dụng pháp luật cùng các dạng tranh chấp giao dịch điển hình tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2018.
• Chỉ rõ 4 nhóm vướng mắc trọng tâm về quyền sử dụng đất của người nước ngoài, thủ tục cấp giấy chứng nhận, hợp đồng huy động vốn và quỹ bảo trì 2%.
• Đề xuất giải pháp đồng bộ hóa hệ thống pháp luật bất động sản và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính xuống dưới 15 ngày trong lộ trình 2025 – 2030.
• Hãy tham khảo công trình nghiên cứu để nắm bắt đầy đủ các giải pháp pháp lý chuyên sâu và nâng cao tính an toàn cho mọi giao dịch nhà ở thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 5 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở 1. Khái niệm hợp đồng Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực thương mại, lao động.

Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải mọi sự thỏa thuận là hợp đồng. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó" [41, Tr. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014).

Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời. Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên 6 nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự.

Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ thống móng cố định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…[13] Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.

Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua bán tài sản.

Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan".

Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 7 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán đã được các bên thống nhất [41, Tr. Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền sở hữu” [26, Tr.

"Nhượng" là nhường lại, chuyển giao lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng). Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực chất, trong pháp luật Việt Nam cách hiểu về "chuyển nhượng" còn có những điểm chưa thống nhất. Hiện không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cho dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù [27, Tr. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai mà cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định. Xuất phát từ khái niệm hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, khái niệm về nhà ở, đặt trong mối quan hệ với chuyển nhượng 8 quyền sử dụng đất, dưới góc độ thuật ngữ luật học thì hợp đồng mua bán nhà ở hay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là: "Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán). Theo đó, bên bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu nhà ở sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật" 1.

Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản có giá trị lớn. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015.

Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ. Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua 9 bán nhà ở: - Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.

- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. - Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán. - Không bị cấm lưu thông dân sự.

- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người. Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính đền bù tương đương. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (Khoản 1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015).