Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các nước trên thế giới.1 Thị trường đất đai 1.1 Quyền sở hữu đất đai. Con người và xã hội muốn tồn tại thì trước hết phải chiếm hữu tự nhiên, đặc biệt là đất đai. Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của sở hữu ruộng đất. Trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định.
Sở hữu đất đai là hình thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác: Nó là quan hệ xã hội, phát sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội. Về bản chất, đó là quan hệ giữa người với người đối với việc chiếm hữu đất đai. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời thì quan hệ sở hữu về đất đai được điều chỉnh bằng pháp luật, nó được luật hoá và trở thành quyền sở hữu đất đai. Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai, Mác đã từng khẳng định: " Quyền sở hữu ruộng đất giả định rằng đã có một số người nào đó độc quyền chiếm những bộ phận nhất định của trái đất mà họ có thể sử dụng hoàn toàn theo ý muốn của riêng của họ, và gạt tất cả những người khác ra ngoài .241] Như chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai trước hết được hiểu là một phạm trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong một chế độ xã hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu về đất đai trong xã hội.
Các qui phạm pháp luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, với tư cách là một phạm trù pháp lý, nó chưa thể mang lại gì cho lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ có được khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những lợi ích cho mình. Lợi ích mà các chủ sở hữu có được nhiều hay ít, là hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội, trong việc chinh phục tự nhiên nói chung, sử dụng đất đai nói riêng.
Các Mác đã khẳng định: " Quyền lực về mặt pháp lý của những người đó cho phép họ được sử dụng và lạm dụng những phần trên trái đất còn chưa giải quyết được vấn đề gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ. 243] Với tư cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai được hiểu là quan hệ giữa con người với con người trong việc xác định chủ thể sở hữu đối với đất đai. Về phương diện pháp lý thì nó được xã hội thừa nhận và có cơ chế bảo hộ, được thể chế hoá trong Hiến pháp và Pháp luật.
Về phương diện kinh tế, nó đảm bảo cho chủ sở hữu đất đai được hưởng những nguồn lợi nhất định. Thông qua quyền sở hữu mà xác định các quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai vào sản xuất kinh doanh và quan hệ phân phối tương ứng với nó. Từ đó đảm bảo những nguồn thu nhập cho chủ sở hữu. Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất (chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo cho chủ sở hữu thực hiện được quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi quyền có một vị trí và ý nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu.
Chủ sở hữu đất đai cần phải chiếm hữu, nắm giữ và chi phối được đất đai, đồng thời phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn đề có liên quan đến đất đai đó nhằm đảm bảo lợi ích của mình. Việc khai thác, sử dụng những công năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực hiện có các chủ thể sở hữu đưa đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho mình. Thông qua quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu khai thác lợi ích kinh tế của đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của mình. Nói tới quyền sử dụng đất đai, nghĩa là nói tới quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ đất.
Như chúng ta đã biết, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian với diện tích giới hạn, nhưng vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi. Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đối xử với thái độ vô chủ, theo kiểu " vắt kiệt " sức sản xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt. Điều đó lý giải tại sao ở các nước trên thế giới, dù duy trì hình thức sở hữu đất đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm khắc, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh tình trạng sử dụng đi đến huỷ hoại đất đai.
Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống, pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSD đất. Chẳng hạn , ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho nhân dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai, trong đó có quyền được mua, bán đất đai. Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ kinh tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSD đất thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Theo đó, có sự tách biệt QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy định.
Để có QSD đất thì các cá nhân, tổ chức phải mua và khi đã có QSD đất trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì người sử dụng đất có thể mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, cho tặng.158] Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu., Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh việc sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể thực hiện các quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế cho tặng, góp vốn bằng QSD đất. Ở nước ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu Nhà nước về đất đai), trước hết về mặt pháp lý, được thể hiện trong hiến pháp và pháp luật. Nhưng xét về mặt kinh tế, nó được thực hiện qua một cấu trúc phức tạp hơn, bởi Nhà nước không thể đứng thực hiện các quyền năng đối với đất đai một cách trực tiếp, mà phải thông qua các chủ thể kinh tế tương đối độc lập trong xã hội (các hộ gia đình, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp).
Qua đó mỗi chủ thể đều có quyền được hưởng lợi với tư cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể bộ phận). Một vấn đề mà chúng ta cũng cần làm sáng tỏ ở đây là: Đối với nước ta cũng như một số nước trên thế giới duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện, đất đai sẽ tham gia thị trường như thế nào? Đất đai hay QSD đất đai tham gia thị trường? Trước hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai. Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá nhân, tổ chức trong xã hội. Nhà nước chỉ giữ lại một số quyền đối với tài sản đất đai như: Quyền quy hoạch mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế, quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công cộng.
Chính vì vậy khi Nhà nước cho phép lưu hành QSD đất đai trên thị trường cùng với hàng loạt các quyền khác như: Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn., thì người có QSD đất cũng có hầu như đầy đủ các quyền năng của người chủ sở hữu đất đai, giống như nhận xét của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính - Bùi Xuân Sơn " Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đưa ra 5 quyền của người sử dụng đất. Nói tới 5 quyền này thì có khác gì anh em với quyền sở hữu đâu" [41, tr. Do đó, nếu ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng hoá thì trên thị trường cũng như nhau mà thôi Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn được coi là một tài sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Cho nên, các chủ sở hữu tư nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền năng nhất định, gắn với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất định.
Quyền sở hữu tư nhân về đất đai không có nghĩa là một quyền năng vô hạn đối với đất đai được, các quyền năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. Ví dụ như, Luật Australia thừa nhận QSH tư nhân về đất đai nhưng quy định rõ Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân cho mục đích công cộng. Ở Pháp, chế độ quản lý việc sử dụng đất để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ. Nhà nước nghiêm cấm xây dựng nhà để bán trên đất canh tác.
Mọi hành vi chuyển đất canh tác dù là đất tư nhân hay đất thuộc sở hữu nhà nước đều phải được xem xét và quyết định của nhà nước. Tại Cộng hoà Liên bang Đức, Hiến Pháp năm 1949 quy định: Quyền sở hữu phải được sử dụng phù hợp với lợi ích chung.