Chương 1: Giới thiệu tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam-Chi nhánh Sài Gòn Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam- Chi nhánh Sài Gòn Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam- Chi nhánh Sài Gòn.CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản 1. Khái niệm cho vay ngân hàng Nhà kinh tế Pháp Louis Baundin, đã định nghĩa cho vay như là “Một sự trao đổi tài hoá hiện tại lấy một tài hoá tương lai”. Trong định nghĩa này ta thấy yếu tố thời gian xuất hiện nên có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm, sử dụng sự tín nhiệm của nhau nên từ đó có danh từ tín dụng. Tại Việt Nam, theo QĐ 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng có định nghĩa rằng “cho vay” là một hình thức cấp tín dụng [17] .Theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả gốc và lãi.
Tóm lại, cho vay là một trong những hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi nhuận. Nguồn thu từ hoạt động cho vay là một trong những cơ sở bù đắp các chi phí kinh doanh và quản lý của ngân hàng. Cho vay phản ánh mối quan hệ giữa một bên là người cho vay còn bên kia là người vay. Kinh tế càng phát triển, doanh số cho vay của các NHTM càng tăng nhanh và loại hình cho vay càng trở nên vô cùng đa dạng ở hầu hết các nước phát triển hàng đầu thế giới.
Nguồn : Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, ngày ban hành 31/12/2001, ngày hiệu lực 01/02/2002.Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay bất động sản Khái niệm về bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), và ở nước ta được gọi là: Bất động sản. Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, 4 bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: đất đai nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Khái niệm về cho vay bất động sản Cho vay bất động sản là một trong những hình thức cấp tín dụng của ngân hàng bằng cách cung ứng vốn cho thị trường BĐS bao gồm hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Và qua quá trình cho vay bất động sản góp phần hỗ trợ vốn phát triển thị trường BĐS, cụ thể được thể hiện như sau : Một là, cho vay mục đích kinh doanh BĐS chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại. Hai là, cho vay phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí thuê. Ba là, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình.
Đây chính là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống, an cư lạc nghiệp. Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.Đặc điểm của cho vay bất động sản -Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể về : -Thời hạn cho vay BĐS thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn). Đồng thời cũng 5 xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay BĐS thường được áp dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng).
Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào. - Dư nợ cho vay BĐS thường có số dư lớn, do các dự án đầu tư nhà ở có chi phí cao (chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng,…) - Cho vay BĐS mang tính rủi ro cao: thị trường BĐS vốn là thị trường có những biến động bất thường, khó dự đoán do nhiều yếu tố tác động như chính sách quy hoạch của Nhà nước, tình trạng đầu cơ, ảnh hưởng bởi những biến động kinh tế. - Cho vay BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu,…bởi lẻ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho người đi vay như các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ quan đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. - Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các TCTD, chủ yếu là ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng và luôn phát sinh trong mọi thời kỳ.
Phân loại cho vay bất động sản Xét về đối tượng thụ hưởng, có thể phân thành ba loại cho vay bất động sản sau: - Cho vay BĐS tiêu dùng: vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa chữa, xây dựng nhà ở. Đối tượng khách hàng vay loại này thường là cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ từ lương, hoặc tích lũy khác. trả góp dần từ năm đến mười năm. - Cho vay đầu cơ BĐS: vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS.
Thời gian vay thường ngắn, tối đa 12 tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính sách đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính là tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế đầu tư vì có 6 nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phương án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự trồi sụt của thị trường BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao hơn các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín. - Cho vay tài trợ dự án BĐS: vay để phục vụ cho hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án. Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án.Thời gian vay thường kéo dài từ bảy đến mười lăm năm, thời gian ân hạn trả nợ cho đến khi doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành.
Tài sản đảm bảo của loại này thường là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ hoàn thành của dự án theo hình thức cuốn chiếu. Lãi suất áp dụng cho loại này thường thấp hơn so với hai loại nêu trên.Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản Đối với ngân hàng Hoạt động cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên về thời gian lâu dài thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác.Chính vì điều này mang lại khoản lợi nhuận lớn cho ngân hàng. Bên cạnh có lợi nhuận từ lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng,…từ khách hàng. Ngoài ra từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.
Đối với khách hàng Khách hàng sẽ có được nguồn vốn từ phía ngân hàng để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn. Ngoài ra, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều. 7 Đối với bên bán Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.