CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 1.1 Sự cần thiết của giai đoạn công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong xây dựng Trong tiến trình đổi mới, phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam, nhu cầu về đầu tư và xây dựng là rất lớn. Như vậy, đầu tư xây dựng là một trong những nhân tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội. Với vị trí và tầm quan trọng của lĩnh vực đầu tư xây dựng đối với nền kinh tế quốc dân thì vai trò quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này là hết sức to lớn. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập thì vấn đề này càng mang tính cấp bách và cần thiết hơn bao giờ hết.
Hiện nay hàng năm Nhà nước bố trí nguồn vốn ngân sách khá lớn dùng để chi trả cho đầu tư xây dựng, bên cạnh nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn có những nguồn vốn được huy động như vốn đầu tư nước ngoài (ODA), vốn vay từ Ngân hàng Thế giới (WB) nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại tạo nền móng cho phát triển kinh tế, đồng thời khuyến khích các tổ chức, các nhà đầu tư tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng thì thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là một công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất). Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác.
Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến giá của nó. 4 Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế để đưa ra những giải pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa phương.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.1 Các trường hợp thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp như: Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốctừ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự 5 nguyện trả lại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; Hình 1.1 Các căn nhà xuống cấp thuộc các dự án chỉnh trang đô thịtại quận 4, thành phố Hồ Chí Minh Hoặc các trường hợp như đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 (mười tám) tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Về việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước có các quy định như: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông 6 nghiệp, cơ quan nhànước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại. Đối với việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai.
Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.2 Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi; Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi ; Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ; Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, cụ thể: người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm 7 đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp; người được sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở). Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng nhà ở, hoặc bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách.
Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa đất khác của người có đất thu bị hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất. Diện tích đất được bồi thường là diện tích đất được xác định trên thực địa thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất.
