Luận văn thạc sĩ về hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước

Tài liệu chuyên sâu Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước, phân tích đa chiều, cung cấp kiến thức nền tảng vững chắc

• Tác giả: Phan Tấn Tài
• Người hướng dẫn: TS. Hồ Thủy Tiên
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Hoàn Thiện Định Giá Xây Dựng Công Trình Trong Khu Vực Kinh Tế Nhà Nước
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: TP Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
• 1.1. Lý luận chung về định giá tài sản
• 1.2. Khái niệm về định giá tài sản
• 1.3. Các phương pháp định giá tài sản
• 1.4. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng
• 1.5. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình
• 1.6. Đặc điểm của định giá xây dựng công trình
• 1.7. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng tác động đến giá xây dựng
• 1.8. Vai trò của các chủ thể trong định giá xây dựng
• 1.9. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng
• 1.10. Các chế độ chính sách có liên quan đến giá xây dựng
• 1.11. Quản lý công tác định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước
• 1.12. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở một số quốc gia trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ GIÁ VÀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN NAY
• 2.1. Thực trạng về cơ chế quản lý giá xây dựng. Cơ chế chính sách liên quan đến giá xây dựng
• 2.2. Thực trạng quản lý giá xây dựng
• 2.3. Thực trạng năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng
• 2.4. Thực trạng về biến động giá xây dựng trong thời gian qua
• 2.5. Thực trạng định giá xây dựng công trình
• 2.6. Về hệ thống định mức xây dựng
• 2.7. Công cụ định giá xây dựng theo biến động giá thị trường
• 2.8. Yếu tố con người và tổ chức tư vấn định giá xây dựng
• 2.9. Đánh giá chung về hiện trạng định giá xây dựng ở Việt Nam. Nhưng hạn chế trong định giá xây dựng
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
• 3.1. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng
• 3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá xây dựng
• 3.3. Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tỷ lệ
• 3.4. Hoàn thiện công cụ định giá xây dựng trong cơ chế thị trường
• 3.5. Giải pháp nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá xây dựng
• 3.6. Các giải pháp hỗ trợ khác
• Tài liệu Tham khảo
• Phụ lục

Tóm tắt

I. Lý luận chung về định giá xây dựng công trình trong nền kinh tế thị trường

Định giá xây dựng công trình là một hoạt động quan trọng trong quản lý đầu tư xây dựng, đặc biệt trong khu vực kinh tế nhà nước. Định giá xây dựng không chỉ đơn thuần là việc xác định giá trị của công trình mà còn liên quan đến nhiều yếu tố như chi phí, thị trường và các chính sách quản lý. Việc hoàn thiện quy trình định giá là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc sử dụng vốn đầu tư. Các phương pháp định giá như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đều có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị công trình. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, việc áp dụng các phương pháp này cần phải linh hoạt và phù hợp với thực tiễn.

1.1. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình

Giá xây dựng công trình được hiểu là tổng hợp các chi phí liên quan đến việc thực hiện một dự án xây dựng. Đặc điểm giá xây dựng công trình bao gồm tính biến động theo thời gian và sự ảnh hưởng của các yếu tố thị trường. Việc xác định giá xây dựng không chỉ dựa vào chi phí vật liệu mà còn phải xem xét đến chi phí nhân công, chi phí máy móc và các chi phí khác. Chính sách xây dựng cũng ảnh hưởng lớn đến giá cả, do đó cần có sự điều chỉnh kịp thời để phù hợp với tình hình thực tế. Việc nắm rõ các đặc điểm này sẽ giúp các nhà quản lý có cái nhìn tổng quát hơn về quản lý chi phí xây dựng.

1.2. Các phương pháp định giá xây dựng

Có ba phương pháp chính được sử dụng trong định giá xây dựng: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích giá của các công trình tương tự đã hoàn thành. Phương pháp chi phí tính toán dựa trên chi phí thực tế để xây dựng công trình, bao gồm cả lợi nhuận dự kiến. Cuối cùng, phương pháp thu nhập ước tính giá trị dựa trên dòng thu nhập mà công trình có thể tạo ra trong tương lai. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác trong định giá công trình.

II. Thực trạng về cơ chế quản lý giá và định giá xây dựng ở Việt Nam giai đoạn 2000 đến nay

Thực trạng quản lý giá xây dựng ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 đến nay cho thấy nhiều điểm tích cực nhưng cũng tồn tại không ít hạn chế. Các quy định về chính sách xây dựng đã được ban hành nhằm cải thiện tình hình, tuy nhiên, việc thực hiện còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều công trình xây dựng phải điều chỉnh giá do biến động lớn về giá vật liệu và nhân công. Điều này cho thấy sự cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá để phù hợp với thực tế thị trường. Việc đánh giá năng lực của các tổ chức tư vấn và chủ đầu tư cũng cần được thực hiện để nâng cao hiệu quả trong định giá xây dựng.

2.1. Thực trạng quản lý giá xây dựng

Cơ chế quản lý giá xây dựng hiện tại còn nhiều bất cập. Việc áp dụng các quy định chưa đồng bộ và thiếu tính khả thi dẫn đến tình trạng giá cả không ổn định. Các chủ đầu tư và tổ chức tư vấn thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị công trình, đặc biệt là trong bối cảnh lạm phát và biến động giá vật liệu. Cần có sự cải cách mạnh mẽ trong quản lý chi phí xây dựng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong đầu tư.

2.2. Đánh giá năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng

Năng lực của các tổ chức tư vấn và chủ đầu tư trong định giá xây dựng còn hạn chế. Nhiều tổ chức chưa nhận thức đúng vai trò của mình trong việc xác định giá trị công trình. Việc đào tạo và nâng cao năng lực cho các kỹ sư định giá là cần thiết để cải thiện tình hình. Cần có các chương trình đào tạo chuyên sâu và các quy định rõ ràng về trách nhiệm của từng bên trong quản lý chi phí xây dựng.

III. Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây dựng

Để hoàn thiện định giá xây dựng, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Một trong những giải pháp quan trọng là cải cách cơ chế quản lý chi phí xây dựng, giảm thiểu sự can thiệp của nhà nước và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tự chủ trong việc xác định giá trị công trình. Cần xây dựng hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật rõ ràng và linh hoạt để phù hợp với thực tế thị trường. Việc phát triển nghề Kỹ sư định giá xây dựng cũng cần được chú trọng để nâng cao chất lượng công tác định giá.

3.1. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng

Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng cần tập trung vào việc áp dụng các phương pháp hiện đại và phù hợp với thực tiễn. Cần có sự kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn trong việc xác định giá trị công trình. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý chi phí cũng là một xu hướng cần được chú trọng để nâng cao hiệu quả trong quản lý chi phí xây dựng.

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá xây dựng

Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá xây dựng bao gồm việc hoàn thiện quy trình xác định giá trị công trình, cải cách các quy định pháp lý liên quan đến quản lý chi phí xây dựng. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tư vấn để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong định giá. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá xây dựng cũng là một yếu tố quan trọng để hỗ trợ cho công tác định giá.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay, công tác định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động đáng kể. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá xây dựng công trình đã tăng gấp đôi trong vòng 10 năm, với tốc độ biến động hàng năm dao động từ 4% đến gần 30% trong các năm có biến động mạnh như 2007-2008. Đặc biệt, năm 2008 chứng kiến sự tăng giá đột biến của vật liệu xây dựng như thép tăng 2,39 lần và xi măng tăng 1,39 lần so với năm 2000. Tình trạng này đã gây ra nhiều khó khăn trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng, làm phát sinh điều chỉnh tổng mức đầu tư và dự toán, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả các dự án.

Vấn đề nghiên cứu tập trung vào việc hoàn thiện công tác định giá xây dựng công trình có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước trong bối cảnh kinh tế thị trường, nhằm đảm bảo giá xây dựng phản ánh đúng biến động thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý chi phí đầu tư. Mục tiêu cụ thể của luận văn là hệ thống lại cơ sở lý luận về giá xây dựng, đánh giá thực trạng định giá xây dựng công trình trong giai đoạn 2000 đến nay, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng hướng đến năm 2020. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn quốc, tập trung vào các công trình sử dụng vốn nhà nước trong khoảng thời gian trên.

Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để cải thiện công tác định giá xây dựng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư công, giảm thiểu lãng phí và thất thoát trong đầu tư xây dựng, đồng thời hỗ trợ các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng trong việc quản lý chi phí phù hợp với cơ chế thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về định giá tài sản và quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong nền kinh tế thị trường. Hai lý thuyết chính được áp dụng là:

• Lý thuyết định giá tài sản: Định giá là hoạt động ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định dựa trên các đặc điểm của tài sản và điều kiện thị trường. Các phương pháp định giá bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập, được lựa chọn tùy theo tính chất công trình xây dựng.

• Lý thuyết quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm việc xác định, kiểm soát và điều chỉnh chi phí trong suốt quá trình đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn. Lý thuyết này nhấn mạnh vai trò của các chủ thể như chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu trong việc quản lý chi phí và định giá xây dựng.

Các khái niệm chính bao gồm: giá xây dựng công trình, tổng mức đầu tư, định mức xây dựng, chỉ số giá xây dựng, chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, cũng như các nguyên tắc định giá theo cơ chế thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, Viện Kinh tế Xây dựng, các báo cáo ngành và dữ liệu thực tế từ các dự án xây dựng có vốn nhà nước trên toàn quốc từ năm 2000 đến 2010.

• Phương pháp phân tích: Phân tích thống kê mô tả, kiểm định mối tương quan giữa hệ số trượt giá xây dựng và chỉ số lạm phát CPI bằng phần mềm SPSS 16.0, đánh giá thực trạng và so sánh với các mô hình quản lý chi phí xây dựng quốc tế.

• Timeline nghiên cứu: Thu thập và phân tích dữ liệu trong giai đoạn 2000-2010, đánh giá thực trạng hiện tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng hướng đến năm 2020.

Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được vận dụng để phân tích các yếu tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến công tác định giá xây dựng trong bối cảnh kinh tế thị trường.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Biến động giá xây dựng công trình: Giá xây dựng công trình tăng gấp đôi trong 10 năm (2000-2010), với tốc độ biến động hàng năm dao động từ 4% đến 29,75%. Năm 2008 là năm có biến động mạnh nhất với mức tăng 29,75% so với năm trước, chủ yếu do giá vật liệu xây dựng tăng đột biến.

2. Biến động giá vật liệu xây dựng: Giá vật liệu chiếm 60-80% giá thành xây dựng, có sự biến động lớn, đặc biệt năm 2008 giá thép tăng 2,39 lần, xi măng tăng 1,39 lần so với năm 2000. Quý 1/2008, giá một số vật liệu chủ yếu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh tăng từ 6% đến 176% so với quý 4/2007.

3. Mối tương quan giữa hệ số trượt giá xây dựng và chỉ số lạm phát CPI: Có xu hướng cùng chiều nhưng tốc độ biến động khác nhau, đặc biệt trong giai đoạn 2007-2009, hệ số trượt giá xây dựng tăng mạnh hơn tỷ lệ lạm phát, phản ánh sự ảnh hưởng lớn của biến động giá vật liệu xây dựng.

4. Thực trạng năng lực các chủ thể trong định giá xây dựng: Tổ chức tư vấn xây dựng còn nhiều hạn chế về năng lực chuyên môn, dẫn đến dự toán xây dựng không sát với thực tế thị trường. Chủ đầu tư chưa chủ động trong quản lý chi phí, còn phụ thuộc nhiều vào các quy định nhà nước và thiếu hiểu biết về sản phẩm xây dựng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của biến động giá xây dựng là do sự biến động mạnh của giá vật liệu xây dựng trên thị trường, đặc biệt trong các năm 2007-2008 khi lạm phát tăng cao. Sự tăng giá đột biến này đã làm cho nhiều công trình phải điều chỉnh tổng mức đầu tư và dự toán, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ và hiệu quả đầu tư.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế, Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế quản lý chi phí hành chính sang cơ chế thị trường, nhưng còn tồn tại nhiều hạn chế về năng lực và cơ chế quản lý. Ví dụ, ở Anh và Mỹ, công tác định giá xây dựng được thực hiện bởi các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp với hệ thống ngân hàng dữ liệu giá cả và chỉ số giá xây dựng được cập nhật thường xuyên, giúp phản ánh chính xác biến động thị trường.

Việc áp dụng các phương pháp định giá linh hoạt, dựa trên biến động giá thị trường và tăng cường năng lực cho các chủ thể tham gia là cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Việt Nam. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ biến động chỉ số giá xây dựng và bảng so sánh giá vật liệu qua các năm để minh họa rõ nét xu hướng biến động.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng và cập nhật thường xuyên ngân hàng dữ liệu giá xây dựng: Tạo lập hệ thống dữ liệu giá vật liệu, nhân công, máy thi công theo vùng miền và thời gian để phục vụ công tác định giá chính xác, giảm thiểu sai lệch trong dự toán. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng phối hợp với các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp. Thời gian: Triển khai trong 2 năm tới.

2. Phát triển đội ngũ kỹ sư định giá xây dựng chuyên nghiệp: Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kỹ năng và kiến thức cho cán bộ định giá, tư vấn quản lý chi phí nhằm nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá theo cơ chế thị trường. Chủ thể thực hiện: Các trường đại học, viện nghiên cứu và doanh nghiệp tư vấn. Thời gian: Liên tục trong 5 năm.

3. Hoàn thiện cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo cơ chế thị trường: Rà soát, điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, giảm thiểu sự can thiệp hành chính, tăng quyền tự chủ cho chủ đầu tư và nhà thầu trong việc xác định giá xây dựng. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp. Thời gian: 1-2 năm.

4. Áp dụng phương pháp định giá linh hoạt, phù hợp với từng loại công trình và điều kiện thị trường: Khuyến khích sử dụng kết hợp các phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập để định giá xây dựng, đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực tế và biến động thị trường. Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư, tổ chức tư vấn, nhà thầu. Thời gian: Áp dụng ngay và liên tục cập nhật.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư xây dựng công trình có vốn nhà nước: Giúp hiểu rõ cơ chế định giá xây dựng, nâng cao năng lực quản lý chi phí, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả và phù hợp với biến động thị trường.

2. Tổ chức tư vấn quản lý chi phí và định giá xây dựng: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để cải tiến phương pháp định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn, đáp ứng yêu cầu thị trường và pháp luật.

3. Nhà thầu xây dựng: Hỗ trợ trong việc xác định giá dự thầu chính xác, phù hợp với biến động giá vật liệu và nhân công, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh và hiệu quả thi công.

4. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư: Là tài liệu tham khảo để hoàn thiện chính sách, quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý vốn nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao giá xây dựng công trình lại biến động mạnh trong những năm gần đây?
   Giá xây dựng biến động chủ yếu do sự tăng giá đột biến của vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cùng với ảnh hưởng của lạm phát và biến động thị trường lao động, máy thi công. Ví dụ, năm 2008 giá thép tăng 2,39 lần so với năm 2000.

2. Phương pháp định giá xây dựng nào được sử dụng phổ biến nhất hiện nay?
   Phương pháp chi phí được sử dụng phổ biến trong khu vực kinh tế nhà nước, kết hợp với phương pháp so sánh và thu nhập tùy theo tính chất công trình. Phương pháp này dựa trên chi phí thực tế và lợi nhuận dự kiến.

3. Vai trò của chủ đầu tư trong công tác định giá xây dựng là gì?
   Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, quyết định áp dụng phương pháp định giá, lựa chọn tổ chức tư vấn và kiểm soát chi phí trong suốt quá trình đầu tư.

4. Làm thế nào để nâng cao năng lực định giá xây dựng tại Việt Nam?
   Cần phát triển đội ngũ kỹ sư định giá chuyên nghiệp thông qua đào tạo bài bản, cập nhật kiến thức, đồng thời xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu giá cả và chỉ số giá xây dựng để hỗ trợ công tác định giá.

5. Những khó khăn chính trong quản lý chi phí xây dựng hiện nay là gì?
   Khó khăn bao gồm sự biến động giá vật liệu lớn, năng lực tư vấn và chủ đầu tư còn hạn chế, cơ chế quản lý chi phí chưa hoàn thiện, và sự can thiệp hành chính còn tồn tại trong quá trình định giá.

Kết luận

• Giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước đã tăng gấp đôi trong 10 năm, chịu ảnh hưởng lớn từ biến động giá vật liệu xây dựng và lạm phát.
• Công tác định giá xây dựng còn nhiều hạn chế về năng lực chủ thể và cơ chế quản lý, dẫn đến sai lệch trong dự toán và điều chỉnh chi phí đầu tư.
• Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, phát triển đội ngũ kỹ sư định giá và xây dựng ngân hàng dữ liệu giá xây dựng để nâng cao hiệu quả quản lý chi phí.
• Áp dụng phương pháp định giá linh hoạt, phù hợp với đặc thù công trình và biến động thị trường là giải pháp then chốt.
• Tiếp tục nghiên cứu và triển khai các giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng hướng đến năm 2020 nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư công và phát triển bền vững ngành xây dựng.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý và chủ thể liên quan cần phối hợp xây dựng kế hoạch triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tăng cường đào tạo và cập nhật dữ liệu để đáp ứng yêu cầu phát triển trong bối cảnh kinh tế thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1. Lý luận chung về định giá tài sản 1. Khái niệm Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở thành một nghề chuyên nghiệp. Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS.

Sealrooke - viện đại học Portsmouth– Vương quốc Anh) - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore). Như vậy, định giá có thể được hiểu là việc ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định làm căn cứ cho các hoạt động mua, bán tài sản đó trên thị trường. Các phương pháp định giá tài sản: a.

Phương pháp so sánh: là phương pháp xác định giá tài sản thông qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới. 123doc -4- Giá thị trường của mỗi tài sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (do những yếu tố khách quan tác động sinh nên). Trên thực tế không thể có hai tài sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một tài sản này cho một tài sản khác.

Tuy nhiên, người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của tài sản đó để xác định giá trị của những tài sản tương tự bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của tài sản so sánh. Phương pháp so sánh đơn giản, dễ thực hiện đối với người có kiến thức và kinh nghiệm về tài sản. Ngoài ra, kết quả của phương pháp so sánh phản ánh khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. Phương pháp chi phí: là phương pháp xác định giá tài sản dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, xây dựng tài sản và mức lợi nhuận dự kiến.

Định giá dựa trên chi phí có 2 cách: Định giá cộng thêm vào chi phí một mức lợi nhuận dự kiến và định giá theo lợi nhuận mục tiêu. + Định giá theo cách “cộng thêm lãi vào giá thành”: theo phương pháp này, mức giá dựa trên chi phí sản xuất tính cho một đơn vị sản phẩm và với mức lãi dự kiến. Công thức tính: Giá dự kiến = Giá thành + Lãi dự kiến Giá thành đơn vị được xác định dựa trên chi phí biến đổi và chi phí cố định. Lãi dự kiến có thể tính theo tỷ lệ % trên giá thành hoặc giá bán.

- Phương pháp này đơn giản, dể tính toán, chi phí sản xuất là đại lượng mà người bán hoàn toàn biết trước và kiểm soát được. Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán. Người bán sẽ không ép giá khi cầu hàng hoá trở nên căng thẳng vì vẫn tìm kiếm được phần lợi nhuận công bằng trên đồng vốn bỏ ra. + Định giá theo lợi nhuận mục tiêu: là xác định mức giá trên cơ sở đảm bảo tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư.

Cách xác định giá này sẽ đảm bảo cho người sản xuất thực hiện tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư mà họ mong muốn, nếu đảm bảo được mức giá thành và mức tiêu thụ ước tính là chính xác. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc 123doc -5- một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá.

Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. + Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu (DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau: K1 K K K Ko= + 2 2 + 3 3 +.+ n n (1+ r) (1+ r) (1+ r) (1+ r) Trong đó: - K0: là giá trị hiện tại; - Kn:là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ (n); - r : là lãi suất bình quân năm; - n:là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập; Để áp dụng công thức trên, cần có một ước tính thu nhập cho từng năm hoặc từng giai đoạn của tài sản đó trong tương lai. + Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị tài sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ tài sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Công thức tổng quát như sau: K n = K 0 (1 + r ) n Trong đó: - K0: là vốn đầu tư ban đầu; - Kn: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối - r : là lãi suất bình quân năm; - n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến; Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng. 123doc -6- Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công trình Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường.

Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định giá phù hợp. Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Sử dụng “Phương pháp so sánh” để định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình cần định giá đã xây dựng hoàn thành hoặc đang xây dựng vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá.

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các công trình, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; công trình đã qua sử dụng; công trình không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp thu nhập sử dụng trong định giá công trình dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc cho thuê công trình để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá xây dựng công trình mà công trình đó có thể cho thuê hoặc có thể tạo ra thu nhập bằng các cách khai thác khác.

Ngoài ra, có thể sử dụng tổng hợp các phương pháp định giá trên cho cùng một công trình xây dựng với tuỳ theo từng hạng mục công trình có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình. Khái niệm giá xây dựng công trình: Giá xây dựng công trình của DAĐTXDCT là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của SPXD và sản xuất xây dựng nên giá xây dựng được biểu thị bằng các tên gọi khác nhau và được xác định chính xác dần theo từng giai đoạn của quá trình ĐTXD: - Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư là tổng mức đầu tư của DAĐTXDCT.