Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ với các siêu dự án có quy mô hàng chục hecta và tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng. Điển hình tại dự án Khu du lịch sinh thái biển và nghỉ dưỡng Flamingo Hải Tiến (ANLAND PRENIUM) tại xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa, công tác quản trị xây dựng giữ vai trò then chốt quyết định sự thành bại của dự án. Dự án được triển khai trên tổng diện tích đất 19,18 ha (tương đương 191.782 m2) với quy mô xây dựng đồ sộ gồm 330 căn shophouse liền kề 4 tầng, 40 tòa khách sạn mini hotel 8 tầng, 1 tòa công trình hỗn hợp 21 tầng và 1 tòa khách sạn cao cấp 15 tầng, phục vụ quy mô dân số và du khách khoảng 2.000 người.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ thực tiễn vận hành của Ban Quản lý dự án ANLAND PRENIUM được thành lập theo Quyết định số 58/QĐ-FHD ngày 25/02/2020. Dù chủ đầu tư là Tập đoàn Flamingo đã có bề dày kinh nghiệm qua các dự án Flamingo Đại Lải và Flamingo Cát Bà, nhưng bộ máy quản lý tại dự án mới vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Sự chồng chéo trong phân cấp quản trị, tình trạng thiếu hụt nhân sự chuyên môn cao và cơ chế kiểm soát chất lượng chưa đồng bộ đã dẫn tới sự cố kỹ thuật và gây chậm tiến độ thi công từ 6,67% đến 10% tại một số gói thầu xây thô.

Mục tiêu cụ thể của luận văn là phân tích, đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện (bao gồm quản lý thiết kế, đấu thầu, chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và bảo vệ môi trường); hệ thống hóa cơ sở khoa học và pháp lý hiện hành; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Ban Quản lý dự án ANLAND PRENIUM. Nghiên cứu giới hạn phạm vi không gian tại dự án Hải Tiến và phạm vi thời gian từ năm 2020 đến năm 2022. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài được định lượng qua việc nâng tỷ lệ nhân sự có chứng chỉ quản lý dự án từ 25,93% lên trên 80%, giảm thiểu tỷ lệ chậm tiến độ thi công về 0% và bảo đảm 100% các hạng mục nghiệm thu tuân thủ quy chuẩn xây dựng quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản lý dự án hiện đại và khung pháp lý chuyên ngành xây dựng tại Việt Nam:

  • Lý thuyết vòng đời dự án (Project Life Cycle Theory): Tiếp cận toàn bộ quá trình vận hành dự án qua 4 giai đoạn chuẩn hóa gồm chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Trọng tâm nghiên cứu xoay quanh giai đoạn thực hiện dự án xây lắp.
  • Mô hình tam giác ràng buộc (Triple Constraint Model): Phân tích mối quan hệ hữu cơ và sự đánh đổi giữa ba yếu tố cốt lõi: thời gian (tiến độ), phạm vi - chất lượng công trình và nguồn lực thực thi, nhằm tối ưu hóa hiệu quả điều hành của chủ đầu tư.
  • Mô hình quản lý chất lượng toàn diện (Total Quality Management - TQM): Ứng dụng các nguyên tắc kiểm soát chất lượng nhiều tầng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2015 và các quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: Ban Quản lý dự án trực tiếp của chủ đầu tư, Kiểm soát chất lượng thi công xây dựng (QA/QC), Môi trường dữ liệu chung (CDE - Common Data Environment), và Mô hình thông tin công trình (BIM - Building Information Modeling). Hệ thống căn cứ pháp lý được tham chiếu trực tiếp gồm: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật sửa đổi bổ sung số 62/2020/QH14, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13, và đặc biệt là Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp đáng tin cậy. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực tế hiện trường, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu và phiếu điều tra năng lực toàn diện của 27 cán bộ đang công tác tại Ban Quản lý dự án ANLAND PRENIUM. Dữ liệu thứ cấp được kế thừa từ hồ sơ thiết kế cơ sở, báo cáo đánh giá tác động môi trường, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 số 1247/QĐ-UBND ngày 05/02/2020 của UBND tỉnh Thanh Hóa và số liệu nghiệm thu 5 gói thầu xây lắp trọng điểm.

Phương pháp chọn mẫu toàn bộ (100% tổng thể nhân sự gồm 2 cán bộ lãnh đạo, 20 cán bộ kỹ thuật xây dựng và 5 nhân viên hành chính kế toán) được áp dụng nhằm phản ánh chính xác cấu trúc bộ máy tổ chức. Phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp phương pháp phân tích hệ thống và so sánh đối chiếu được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc bóc tách số liệu định lượng về độ lệch tiến độ, tỷ lệ chuẩn hóa chuyên môn và đánh giá các sai lệch giữa quy trình lý thuyết với thực tế hiện trường. Timeline nghiên cứu dữ liệu kéo dài liên tục trong 24 tháng (từ tháng 02/2020 đến tháng 02/2022).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích số liệu thực tế tại Ban Quản lý dự án ANLAND PRENIUM mang lại các kết quả định lượng cụ thể:

Thứ nhất, cơ cấu tổ chức bộ máy và định biên nhân sự chưa tương xứng với quy mô dự án. Toàn bộ ban chỉ có 27 người, trong đó bộ phận quản lý đầu tư xây dựng gồm 20 kỹ sư nhưng phải trực tiếp phụ trách giám sát đồng thời 40 công trình khách sạn mini, 330 căn biệt thự liền kề và 2 công trình cao tầng (15 tầng và 21 tầng). Tỷ lệ phân công lao động bị mất cân đối nghiêm trọng: một số kỹ sư phải phụ trách tới 10 công trình cùng lúc, trong khi định mức quản lý thông thường chỉ từ 3 đến 5 công trình. Về cơ cấu chuyên môn, tỷ lệ cán bộ có chứng chỉ nghiệp vụ quản lý dự án chỉ đạt 25,93% (7/27 người), chứng chỉ tư vấn giám sát đạt 55,56% (15/27 người), chứng chỉ quản lý chất lượng đạt 22,22% (6/27 người), và có tới 0% cán bộ sở hữu trình độ thạc sĩ.

Thứ hai, bất cập lớn trong quy trình phân cấp quản lý thiết kế và đấu thầu. Toàn bộ công tác lựa chọn nhà thầu và quản lý thiết kế do Ban Cung ứng và Đấu thầu kết hợp Ban Kế hoạch Kỹ thuật tại Tập đoàn phụ trách 100%. Ban QLDA tại hiện trường không được tham gia thẩm định hồ sơ mời thầu và xét thầu mà chỉ tiếp nhận quản lý hợp đồng sau khi ký kết. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều nhà thầu trúng thầu nhưng năng lực thực tế tại công trường không đáp ứng, thiếu chỉ huy trưởng đủ chuẩn và thiếu lực lượng kỹ sư QA/QC chuyên trách.

Thứ ba, sự sai lệch rõ rệt về tiến độ thi công giữa các hạng mục. Hạng mục hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông đạt 100% kế hoạch (180/180 ngày), thi công ép cọc 100 căn biệt thự vượt tiến độ 11,11% (80 ngày so với kế hoạch 90 ngày). Tuy nhiên, các hạng mục xây thô và hoàn thiện mặt ngoài lại bị chậm tiến độ nghiêm trọng: gói 100 căn biệt thự bị chậm 10 ngày (thực hiện 160 ngày so với kế hoạch 150 ngày, trễ 6,67%), gói 20 căn biệt thự bị chậm 15 ngày (thực hiện 165 ngày so với kế hoạch 150 ngày, trễ 10%).

Thứ tư, thiếu sót trong quản lý chất lượng và quy trình nghiệm thu theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Công tác nghiệm thu vật liệu đầu vào (cốt thép, xi măng) bị gộp làm một lần cho toàn bộ dự án thay vì kiểm tra theo từng đợt nhập khẩu; việc nghiệm thu công tác đổ bê tông đôi khi thực hiện trước khi có kết quả thí nghiệm nén mẫu 28 ngày; tồn tại tình trạng chậm ký xác nhận biên bản nghiệm thu chuyển bước thi công quá 24 giờ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các hạn chế trên xuất phát từ cơ chế vận hành hai cấp tập trung nhưng thiếu tính liên kết dữ liệu thời gian thực. Áp lực khối lượng thi công trải dài trên 19,18 ha khiến lực lượng giám sát hiện trường bị phân tán. Vị trí dự án sát biển chịu tác động của độ ẩm và khí hậu xâm thực cao làm giảm tuổi thọ vật tư nếu không được che phủ đúng quy chuẩn.

So với các nghiên cứu trước đây tại các dự án đô thị khép kín, mô hình khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển đòi hỏi tần suất giám sát vật liệu chống ăn mòn cao hơn gấp 2 lần. So với dự án Flamingo Đại Lải (vốn có địa hình bán sơn địa ổn định), dự án ANLAND PRENIUM chịu áp lực lớn hơn về tiến độ hoàn thiện đồng bộ mặt ngoài để đáp ứng mùa vụ du lịch biển. Toàn bộ diễn biến tiến độ và độ lệch chất lượng được mô tả trực quan thông qua Bảng ma trận nhân sự - công trình và Biểu đồ Gantt phân tích đường găng tiến độ (Critical Path Method - CPM) trong tài liệu nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các kết quả phân tích thực trạng, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược và khả thi:

  • Kiện toàn cơ cấu tổ chức bộ máy và nâng cao năng lực nhân sự: Bổ sung ngay từ 12 đến 15 kỹ sư chuyên môn (kết cấu, cơ điện MEP, trắc đạc), nâng tổng biên chế Ban QLDA lên khoảng 40 cán bộ nhằm bảo đảm tỷ lệ 1 kỹ sư chỉ phụ trách tối đa 3-4 công trình. Thành lập các tổ giám sát chuyên trách theo phân khu. Triển khai kế hoạch đào tạo 100% cán bộ kỹ thuật đạt chứng chỉ nghiệp vụ Quản lý dự án và Tư vấn giám sát hạng I, II. Thời gian hoàn thành trong Quý I và Quý II/2023. Chủ thể thực hiện: Ban Lãnh đạo Tập đoàn và Giám đốc Ban QLDA ANLAND PRENIUM.
  • Cải tiến cơ chế quản lý đấu thầu và kiểm soát nhà thầu: Trao quyền cho Ban QLDA tham gia trực tiếp tối thiểu 50% thành phần hội đồng đánh giá hồ sơ đề xuất kỹ thuật và năng lực thực tế của nhà thầu. Thiết lập tiêu chí chấm điểm khắt khe về máy móc, phòng thí nghiệm hiện trường và yêu cầu chỉ huy trưởng phải có mặt tại công trường tối thiểu 90% thời gian thi công. Thời gian áp dụng từ Quý I/2023. Chủ thể thực hiện: Ban Cung ứng & Đấu thầu phối hợp Ban QLDA.
  • Chuẩn hóa quy trình kiểm soát chất lượng và nghiệm thu theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP: Ban hành sổ tay quy trình giám sát nội bộ; bắt buộc 100% đợt nhập vật liệu (thép, xi măng, cáp điện) phải kiểm tra chứng chỉ xuất xưởng CO/CQ và lấy mẫu thí nghiệm độc lập trước khi đưa vào sử dụng. Nghiêm cấm chuyển bước thi công khi chưa có kết quả nén mẫu bê tông đạt cường độ thiết kế; số hóa biên bản nghiệm thu để loại bỏ triệt để độ trễ quá 24 giờ. Thời gian áp dụng ngay trong Quý I/2023. Chủ thể thực hiện: Nhóm Giám sát và Kiểm soát chất lượng hồ sơ.
  • Ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại với BIM và phần mềm tiến độ chuyên sâu: Tích hợp mô hình thông tin công trình (BIM) và Môi trường dữ liệu chung (CDE) để phát hiện xung đột bản vẽ thiết kế kiến trúc - kết cấu - MEP trước khi ra hiện trường. Áp dụng phần mềm Microsoft Project trong việc lập kế hoạch tiến độ chi tiết theo tuần, kiểm soát đường găng và đưa ra cảnh báo sớm độ lệch tiến độ trước 7 ngày. Mục tiêu triệt tiêu hoàn toàn tỷ lệ chậm trễ 6,67% - 10% trong vòng 12 tháng. Chủ thể thực hiện: Nhóm Kỹ thuật dự án phối hợp Ban Kế hoạch Kỹ thuật Tập đoàn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Lãnh đạo và Giám đốc Điều hành các Tập đoàn Bất động sản Nghỉ dưỡng: Cung cấp khung phân tích thực tế về mô hình tổ chức ban quản lý dự án cho các đại dự án ven biển quy mô từ 15 ha đến 50 ha, giúp tối ưu hóa chi phí vận hành và hạn chế rủi ro thất thoát nguồn vốn đầu tư.
  • Giám đốc Quản lý Dự án và Kỹ sư Giám sát công trường: Tài liệu đóng vai trò cẩm nang hướng dẫn chi tiết quy trình kiểm soát chất lượng hiện trường, kỹ thuật điều phối tiến độ đa mục tiêu và kinh nghiệm khắc phục các lỗi hồ sơ hoàn công theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
  • Các Nhà thầu Xây lắp và Đơn vị Tư vấn Giám sát: Nắm bắt chuẩn mực yêu cầu về bố trí nhân sự chỉ huy trưởng, biện pháp thi công an toàn theo quy chuẩn QCVN 18:2021/BXD và quy trình phối hợp làm việc chuyên nghiệp với ban quản lý dự án của chủ đầu tư.
  • Giảng viên, Học viên Cao học và Sinh viên chuyên ngành Quản lý Đô thị và Công trình: Nguồn tư liệu tham khảo giá trị về phân tích thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng có vốn ngoài ngân sách tại các đô thị du lịch biển của Việt Nam giai đoạn 2020-2022.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng quá tải nhân sự tại Ban QLDA ANLAND PRENIUM là gì? Tổng diện tích dự án lên tới 19,18 ha với khối lượng xây dựng đồng loạt 370 căn thấp tầng và 2 tòa tháp, nhưng bộ phận kỹ thuật chỉ có 20 kỹ sư. Trung bình mỗi cán bộ phải phụ trách từ 5 đến 10 công trình, dẫn tới thiếu hụt thời gian giám sát chi tiết từng công đoạn và làm chậm tiến độ xử lý hồ sơ quá 24 giờ.

Tại sao Ban QLDA không trực tiếp tổ chức công tác đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp? Mô hình tổ chức của Tập đoàn Flamingo quy định tập trung quyền hạn lựa chọn nhà thầu về Ban Cung ứng và Đấu thầu của Tập đoàn. Ban QLDA chỉ tiếp nhận hợp đồng để quản lý thực hiện, gây ra bất cập khi nhà thầu trúng thầu không đáp ứng đúng năng lực máy móc và nhân sự như cam kết trong hồ sơ dự thầu.

Các hạng mục công trình nào tại dự án ANLAND PRENIUM bị chậm tiến độ thi công? Dữ liệu khảo sát chỉ ra rằng gói thầu thi công thô và hoàn thiện mặt ngoài 100 căn biệt thự liền kề bị chậm 10 ngày (160/150 ngày, tương đương 6,67%) và gói 20 căn biệt thự bị chậm 15 ngày (165/150 ngày, tương đương 10%) do nhà thầu dàn trải nhân lực và vướng mắc hồ sơ nghiệm thu.

Giải pháp ứng dụng mô hình BIM mang lại lợi ích cụ thể nào cho công tác quản lý dự án? Mô hình BIM kết hợp môi trường dữ liệu chung CDE giúp các bên liên quan kiểm soát đồng bộ các bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện MEP trên nền tảng 3D. Điều này giúp loại bỏ 100% các xung đột kỹ thuật trước khi thi công, tiết kiệm thời gian chỉnh sửa bản vẽ và kiểm soát tiến độ chính xác theo thời gian thực.

Tại sao công tác quản lý chất lượng tại dự án bắt buộc phải bám sát Nghị định 06/2021/NĐ-CP? Nghị định 06/2021/NĐ-CP là văn bản pháp lý nền tảng quy định chi tiết trách nhiệm của chủ đầu tư tại các Điều 12, 13, 14 và 21 về kiểm định chất lượng, nghiệm thu vật liệu đầu vào và an toàn công trình. Tuân thủ nghiêm ngặt nghị định giúp công trình ven biển phòng ngừa rủi ro ăn mòn và bảo đảm đủ điều kiện bàn giao đưa vào khai thác.

Kết luận

  • Hệ thống hóa hoàn chỉnh khung cơ sở khoa học và pháp lý về quản lý dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2020 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
  • Phân tích sâu sắc bức tranh thực trạng tại dự án ANLAND PRENIUM quy mô 19,18 ha với 27 cán bộ, chỉ rõ bất cập trong phân cấp đấu thầu và cơ cấu tổ chức.
  • Định lượng chính xác mức độ chậm trễ tiến độ từ 6,67% đến 10% tại các gói thầu thi công thô 330 căn biệt thự và các vi phạm trong quy trình nghiệm thu vật tư.
  • Hoàn thiện hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá gồm: bổ sung 12-15 nhân sự kỹ thuật, phân cấp đấu thầu 50% cho hiện trường, chuẩn hóa nghiệm thu và số hóa với BIM/CDE.
  • Đóng góp mô hình quản trị mẫu cho các ban quản lý dự án trực thuộc Tập đoàn Flamingo Holding và tạo tiền đề học thuật vững chắc cho ngành quản lý xây dựng.

Kế hoạch triển khai các giải pháp tiếp theo được phân kỳ cụ thể từ Quý I/2023 đến hết Quý IV/2023 nhằm bảo đảm toàn bộ các công trình được nghiệm thu đúng tiến độ và tiêu chuẩn chất lượng cao nhất. Các chủ đầu tư và nhà quản lý dự án hãy chủ động nghiên cứu và áp dụng ngay các khuyến nghị từ luận văn để tối ưu hóa hiệu quả điều hành dự án của đơn vị mình.