Chương 1: Quy định pháp luật Việt Nam hiện nay về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch. Chương 2: Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lâm Đồng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án du lịch. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH 1.1 Khái quát về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch 1.1 Đặc điểm về dự án du lịch Dự án du lịch, giống như các dự án khác, cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”.
Thông qua du lịch, con người được phát triển tốt về thể chất và tinh thần, được tái tạo sức lao động, được nạp thêm nguồn năng lượng để giúp cho cuộc sống có chất lượng hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mục tiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Như trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và không thể thiếu trong đời sống tinh thần của con người. Một trong những chiến lược đầu tư nhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trường Dự án du lịch.
Chiến lược này không chỉ dừng lại ở mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư mà sứ mệnh cao hơn của các nhà đầu tư BĐS là khám phá những vùng đất mới, những miền đất hứa, khơi dậy những khả năng và thế mạnh của mỗi vùng miền, lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thức tiềm năng đất đai - một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Dự án du lịch là một thuật ngữ mới xuất hiện ở nước ta trong thời gian gần đây với sự ra đời của một số sản phẩm BĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phá của khách du lịch như “resort, condotel, shoptel, villa, homestay, farmstay,. Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc thị trường Dự án du lịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềm năng du 9 lịch lớn về văn hóa, lịch sử. cho thấy sự phong phú và đa dạng của các loại Dự án du lịch.
Sự đa dạng của các sản phẩm Dự án du lịch cho thấy sự cần thiết phải định danh chúng một cách rõ ràng, nhận diện một cách cụ thể những đặc trưng cơ bản của Dự án du lịch làm cơ sở cho sự vận hành của Dự án du lịch trên thị trường. Từ bản chất và đặc tính của BĐS là tính không thể di dời và những tài sản được tạo ra và tồn tại trên đất, gắn liền với đất đều trở thành BĐS đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Với bản chất này của BĐS thì tùy vào mục đích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tài sản được tạo lập trên đất đai đó cho mục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳng hạn, đất đai được xác định cho mục đích để ở, kéo theo nhà ở và các CTXD được xây dựng trên đất phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của con người thì được định danh là BĐS để ở; CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS công nghiệp; đất đai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trên đất nông nghiệp thì được gọi là BĐS nông nghiệp.
Tương tự, các công trình được tạo lập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và các mục đích kết hợp 2 khác để phúc đáp các nhu cầu của khách du lịch sẽ được định danh là Dự án du lịch. Ngoài các đặc điểm của một dự án đầu tư thông thường, dự án du lịch có một số đặc điểm riêng biệt sau: Một là, về mục đích sử dụng, mục đích chính của dự án du lịch là phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và các nhu cầu giải trí khác của du khách. Dự án du lịch được tạo lập để sử dụng trước tiên và cơ bản là phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch. Các mục đích sử dụng khác ngoài nghỉ dưỡng, du lịch chỉ là yếu tố kết hợp mang tính linh hoạt trong thời gian du lịch, nghỉ dưỡng.
Ví dụ, khách du lịch có thể kết hợp sử dụng các BĐS trong dự án du lịch vừa cho mục đích nghỉ dưỡng, vừa là nơi giải trí, khám phá các văn hóa đa sắc màu. Chính vì đặc điểm này mà địa điểm đầu tư dự án du lịch phải là những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, giàu truyền thống lịch sử, có bản sắc văn hoá đặc sắc và với đầy đủ tính năng và tiện ích nhằm phục vụ cho nhu cầu đa dạng của con người. Điều này cũng lý giải vì sao các sản phẩm dự án du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian gần 2 Đoàn Văn Bình (2022), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.39-40 10 đây được ra đời và phát triển theo xu hướng đa dạng, cộng hưởng bởi nhiều tính năng sử dụng và với xu hướng ngày càng văn minh, hiện đại. Hai là, về thời gian hoàn vốn dự án, dự án du lịch có thời gian hoàn vốn dự án dài (10 - 15 năm).
Theo đó, so với các dự án nhà ở, dự án du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn. Nếu như nhà ở, trung bình sau khi đầu tư kinh doanh trong khoảng 2 - 3 năm, bán hết sản phẩm là Chủ đầu tư có thể thu hồi vốn thì các sản phẩm BĐS thuộc dự án du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn do đặc thù của hoạt động kinh doanh lưu trú mang tính ngắn hạn. Đặc điểm này cần được tính đến khi xây dựng các chính sách đối với dự án du lịch, đặc biệt là chính sách ưu đãi về tài chính, tín dụng. Ba là, về thị trường, dự án du lịch không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng nội địa mà còn hướng tới phục vụ khách hàng quốc tế.
Đặc điểm này xuất phát từ chính nhu cầu của du lịch là để con người được tận hưởng, giao lưu, được kết nối và khám phá các vùng đất, các miền đất mới. Theo đó, sẽ không giới hạn bởi không gian, thời gian, bởi khu vực hay quốc gia. Vì vậy, thị trường dự án du lịch phát triển cũng hướng tới mục đích đáp ứng và thỏa mãn cho thị hiếu và nhu cầu đa dạng của du khách mà không có bất kỳ giới hạn nào. Nhu cầu của du khách trong nước và quốc tế ngày càng đa dạng và có xu hướng tận hưởng những giá trị du lịch ngày càng tinh hơn, văn minh và hiện đại hơn, phong phú và đa dạng hơn thì càng kích thích sự phát triển nhanh, mạnh và hiện đại của thị trường dự án du lịch hơn.
Điều đó cũng lý giải vì sao, thị trường dự án du lịch trong thời gian gần đây ở Việt Nam chú trọng tới các phân khúc thị trường BĐS thân thiện với môi trường, đặc biệt chú trọng tới việc tạo ra những sản phẩm BĐS trong dự án du lịch tích hợp và cộng hưởng nhiều tính năng và mục đích du lịch khác nhau như: nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, kết hợp với du lịch khám phá, mạo hiểm. Xu hướng về các sản phẩm BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” phục vụ nghỉ dưỡng và đầu tư ngày càng gia tăng. Bốn là, về vận hành, CĐT chịu trách nhiệm vận hành các dự án du lịch suốt cả vòng đời dự án (thường là 50 - 70 năm). Đây là sự khác biệt giữa dự án du lịch và các loại hình dự án khác như nhà ở.
Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ, khách hàng nhận bàn giao và chủ động sử dụng; đối với nhà chung cư, Ban quản trị chịu trách nhiệm tổ chức vận hành toà nhà; phần còn lại trong khu đô thị bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật sẽ được CĐT bàn giao cho cơ quan nhà nước ở địa phương quản lý. Đặc điểm này đòi hỏi CĐT 11 dự án du lịch có chiến lược, kế hoạch lâu dài, không chỉ liên quan tới đầu tư xây dựng mà cả vận hành, kinh doanh trong thời gian dài, suốt vòng đời dự án. Năm là, về xu hướng phát triển, dự án du lịch là phân khúc thị trường ra đời chậm hơn các phân khúc sản phẩm dự án khác nhưng sẽ phát triển nhanh chóng trong tương lai gần cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian tới. Về loại hình sản phẩm sẽ có sự phát triển đa dạng hơn.
Theo đó, thay vì những sản phẩm dự án du lịch truyền thống, thuần túy cho mục đích lưu trú (nghỉ ngơi và ăn uống) trước đây, các nhà đầu tư trong thời gian gần đây có xu hướng tạo lập những dự án đa dạng hơn, tích hợp nhiều tính năng và mục đích hơn để phục vụ du khách. Cùng với đó, các nhà đầu tư kinh doanh dự án du lịch có uy tín trên thương trường còn chú trọng tới việc tạo lập các dự án hiện đại, chất lượng để phúc đáp nhu cầu du lịch cho giới thượng lưu, song cũng nhằm quảng bá thương hiệu, hình ảnh của vùng, miền và cao hơn là của quốc gia đến du khách quốc tế. Điều này cũng lý giải vì sao các dự án du lịch lớn thường được các CĐT tìm kiếm và ký kết hợp đồng quản lý với các thương hiệu khách sạn nổi tiếng trên thế giới để đảm bảo dự án đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế, quảng bá hình ảnh và khai thác hệ thống đặt phòng toàn cầu.