Đánh giá giao dịch bảo đảm QSD đất quận Hoàng Mai, Hà Nội (2017-2019) - Luận văn ThS

Đánh giá giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, Hà Nội (2017-2019). Phân tích thực trạng, ưu điểm, hạn chế và giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thủy
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm
• 1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm
• 1.2. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm
• 1.3. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm
• 1.4. Cơ sở pháp lí của đề tài
• 1.5. Khái quát về giao dịch bảo đảm
• 1.5.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
• 1.5.2. Quy trình giao dịch
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.2.1. Thời gian nghiên cứu
• 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp kế thừa số liệu thứ cấp
• 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.4.3. Phương pháp chuyên gia
• 2.4.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
• 3.2. Thực trạng quản lí đất đai của quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
• 3.3. Thực trạng hệ thống tổ chức tín dụng hoạt động tại quận Hoàng Mai
• 3.4. Thực trạng công tác GDBĐ bằng QSD ĐẤT giai đoạn 2017-2019 tại quận Hoàng Mai
• 3.5. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng QSD ĐẤT
• 3.6. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD ĐẤT và đề xuất các giải pháp
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Bí quyết hiểu rõ giao dịch bảo đảm QSD đất quận Hoàng Mai

Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (QSD đất) là một công cụ pháp lý và tài chính thiết yếu, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh như quận Hoàng Mai, Hà Nội. Trong giai đoạn 2017-2019, hoạt động này diễn ra vô cùng sôi động, phản ánh nhu cầu vốn lớn của người dân và doanh nghiệp để sản xuất, kinh doanh. Về cơ bản, giao dịch bảo đảm là một giao dịch dân sự, trong đó một bên (bên bảo đảm) dùng tài sản của mình, cụ thể là quyền sử dụng đất, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận bảo đảm). Các hình thức phổ biến nhất bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất, cầm cố, bảo lãnh. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là một "lá chắn" pháp lý. Nó giúp công khai, minh bạch hóa thông tin về tài sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm trước người thứ ba, đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi cần xử lý tài sản bảo đảm. Tại quận Hoàng Mai, cơ quan chịu trách nhiệm chính là Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai. Việc nắm vững các quy định trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 là điều kiện tiên quyết để các bên tham gia giao dịch tránh được rủi ro, đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quận.

1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm theo Bộ luật dân sự 2015

Theo quy định tại Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015, giao dịch bảo đảm được định nghĩa là một giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định về việc thực hiện một trong các biện pháp bảo đảm. Các biện pháp này bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản. Trong đó, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất, được quy định tại Điều 317, là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản đó cho bên kia. Đối với QSD đất, đây là loại tài sản đặc biệt, việc thế chấp phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của cả luật dân sự và luật đất đai. Mục đích chính của giao dịch này là tạo ra một cơ chế an toàn cho các tổ chức tín dụng và cá nhân khi cho vay vốn, đồng thời giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để phát triển kinh tế.

1.2. Vai trò của việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng sổ đỏ

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng sổ đỏ, sổ hồng (tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đóng vai trò then chốt. Thứ nhất, nó công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, giúp các bên liên quan, đặc biệt là người thứ ba, có thể tra cứu và biết được tài sản này đang được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó. Thứ hai, theo pháp luật về giao dịch bảo đảm, việc đăng ký là cơ sở để xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều này có nghĩa là khi đã đăng ký, quyền lợi của bên nhận bảo đảm (ví dụ: ngân hàng) được ưu tiên bảo vệ so với các chủ nợ không đăng ký hoặc đăng ký sau. Thứ ba, đăng ký giao dịch bảo đảm giúp xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi tài sản được xử lý để thu hồi nợ. Nguyên tắc chung là "ai đăng ký trước được ưu tiên trước". Điều này làm giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo ra một môi trường giao dịch an toàn, minh bạch.

1.3. Tổng quan thị trường đất đai Hoàng Mai giai đoạn 2017 2019

Quận Hoàng Mai, được thành lập năm 2003, là quận có diện tích tự nhiên lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất Hà Nội. Giai đoạn 2017-2019 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án bất động sản và nhu cầu vay vốn để mua nhà, đất, hoặc kinh doanh của người dân. Theo thống kê giao dịch đất đai Hoàng Mai, số lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm liên quan đến QSD đất tăng đều qua các năm. Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của QSD đất như một tài sản bảo đảm giá trị. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại quận phản ánh sự năng động của nền kinh tế địa phương, nhưng cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho công tác quản lý nhà nước, đòi hỏi các quy trình, thủ tục phải liên tục được cải tiến để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

II. Phân tích 3 rủi ro khi giao dịch bảo đảm QSD đất Hoàng Mai

Mặc dù có vai trò quan trọng, thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại quận Hoàng Mai giai đoạn 2017-2019 vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn và thách thức. Một trong những rào cản lớn nhất đến từ sự phức tạp của hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm. Các quy định nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn, gây khó khăn cho người dân và cả cán bộ thực thi trong việc tra cứu và áp dụng thống nhất. Thêm vào đó, thủ tục công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai đôi khi còn rườm rà, kéo dài thời gian, làm tăng chi phí giao dịch cho các bên. Các bên tham gia, bao gồm bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, đều phải đối mặt với những rủi ro nhất định. Bên bảo đảm có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản, trong khi bên nhận bảo đảm lo ngại về giá trị pháp lý của giao dịch và quy trình xử lý tài sản bảo đảm nếu xảy ra tranh chấp. Những tồn tại này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn tác động đến tính hiệu quả của thị trường vốn và bất động sản tại địa phương.

2.1. Vướng mắc trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Một hợp đồng thế chấp tài sản liên quan đến QSD đất cần đảm bảo tuân thủ cả về nội dung và hình thức. Vướng mắc thường phát sinh khi các bên không xác định rõ phạm vi tài sản thế chấp (chỉ QSD đất hay bao gồm cả tài sản gắn liền với đất), hoặc khi các điều khoản về xử lý tài sản không rõ ràng. Theo quy định, hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều giao dịch dân sự giữa các cá nhân vẫn thực hiện bằng giấy tay, không qua công chứng, dẫn đến hợp đồng vô hiệu khi có tranh chấp. Việc thiếu hiểu biết về các quy định của Luật đất đai 2013 và BLDS 2015 là nguyên nhân chính dẫn đến các sai sót trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng thế chấp.

2.2. Khó khăn tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực cải cách, quy trình tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai vẫn còn một số điểm cần cải thiện. Theo phản ánh từ người dân và cán bộ tín dụng, thời gian giải quyết hồ sơ đôi khi bị kéo dài hơn so với quy định. Các yêu cầu về giấy tờ pháp lý kèm theo có thể còn rườm rà, không cần thiết. Một số trường hợp, việc tra cứu thông tin về lịch sử giao dịch của một thửa đất chưa thực sự nhanh chóng và thuận tiện. Đây là những khó khăn thực tiễn làm ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, đòi hỏi sự đầu tư hơn nữa vào công nghệ thông tin và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rõ, nhưng việc phối hợp giữa các cơ quan liên quan (công chứng, tài nguyên môi trường, thuế) đôi khi chưa nhịp nhàng.

2.3. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm và những thách thức

Khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, việc xử lý tài sản bảo đảm là bước cuối cùng để thu hồi vốn. Tuy nhiên, quy trình này trên thực tế gặp rất nhiều thách thức. Thách thức lớn nhất là sự hợp tác của bên bảo đảm. Nhiều trường hợp, bên bảo đảm không tự nguyện bàn giao tài sản, buộc bên nhận bảo đảm phải khởi kiện ra tòa, kéo theo thời gian và chi phí tố tụng tốn kém. Việc định giá tài sản và tổ chức bán đấu giá cũng là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan, tổ chức. Các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm dù đã có nhưng việc áp dụng vào thực tiễn vẫn còn những khoảng trống, gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc thu hồi nợ xấu, ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống tài chính.

III. Hướng dẫn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm QSD đất

Để một giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực và an toàn, việc tuân thủ khung pháp lý là yêu cầu bắt buộc. Nền tảng pháp lý cốt lõi cho hoạt động này tại Việt Nam, và áp dụng trực tiếp tại quận Hoàng Mai, được xây dựng dựa trên ba văn bản chính: Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015, và Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Luật đất đai 2013 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền được thế chấp QSD đất, cũng như các điều kiện để thực hiện quyền này, chẳng hạn như đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, và trong thời hạn sử dụng. Bộ luật dân sự 2015 cung cấp các quy định chung về giao dịch dân sự, hợp đồng, và các biện pháp bảo đảm. Nó định nghĩa rõ các hình thức như thế chấp, cầm cố và quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Đặc biệt, Nghị định 102/2017/NĐ-CP là văn bản chuyên ngành, hướng dẫn chi tiết về việc đăng ký biện pháp bảo đảm. Nghị định này quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền và lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo ra một quy trình thống nhất trên toàn quốc.

3.1. Quy định của Luật đất đai 2013 về thế chấp sổ hồng

Điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp, bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và trong thời hạn sử dụng đất. Một điểm quan trọng là khoản 3 Điều 188 nhấn mạnh rằng việc thế chấp QSD đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này khẳng định vai trò bắt buộc và giá trị pháp lý cao nhất của việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản.

3.2. Điều kiện công chứng giao dịch bảo đảm theo BLDS 2015

Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đều yêu cầu hợp đồng thế chấp tài sản là QSD đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Đây là một yêu cầu về hình thức bắt buộc của giao dịch. Thủ tục công chứng giao dịch bảo đảm giúp đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của ý chí các bên, kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người tham gia và tình trạng pháp lý của tài sản. Công chứng viên sẽ kiểm tra các giấy tờ gốc như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của các bên để đảm bảo giao dịch tuân thủ đúng quy định pháp luật, từ đó hạn chế tối đa các tranh chấp có thể phát sinh sau này.

3.3. Thủ tục đăng ký theo Nghị định 102 2017 NĐ CP

Nghị định 102/2017/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn chi tiết về đăng ký biện pháp bảo đảm. Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp bắt buộc phải đăng ký. Hồ sơ đăng ký thường bao gồm: phiếu yêu cầu đăng ký, hợp đồng thế chấp đã được công chứng/chứng thực, bản gốc Giấy chứng nhận QSD đất và văn bản ủy quyền (nếu có). Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai. Cơ quan này sẽ kiểm tra hồ sơ, ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, sau đó trả lại Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp. Nghị định cũng quy định rõ về thời hạn giải quyết và mức lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm phải nộp.

IV. Số liệu thực tế về giao dịch bảo đảm QSD đất quận Hoàng Mai

Nghiên cứu thực tiễn tại quận Hoàng Mai trong giai đoạn 2017-2019 cung cấp một bức tranh toàn cảnh về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Các số liệu thống kê cho thấy một xu hướng gia tăng rõ rệt về số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp qua các năm, tương ứng với sự phát triển kinh tế và nhu cầu tín dụng của người dân. Cụ thể, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp đều tăng, cho thấy sự luân chuyển liên tục của dòng vốn tín dụng trong nền kinh tế. Phân tích theo không gian cho thấy sự khác biệt đáng kể về số lượng giao dịch giữa các phường. Các phường có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án bất động sản như Hoàng Liệt, Đại Kim, Định Công thường có số lượng giao dịch vượt trội so với các phường còn lại. Đáng chú ý, kết quả khảo sát ý kiến người dân và cán bộ tín dụng đã chỉ ra những điểm được và chưa được trong quy trình hiện tại. Mặc dù phần lớn đánh giá cao tính cần thiết của việc đăng ký, nhưng vẫn còn nhiều ý kiến phàn nàn về thời gian chờ đợi và sự phức tạp của thủ tục. Đây là những bằng chứng thực tiễn quan trọng, là cơ sở để đề xuất các giải pháp cải thiện hiệu quả công tác này.

4.1. Thống kê hồ sơ đăng ký và xóa đăng ký thế chấp QSD đất

Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai, giai đoạn 2017-2019 ghi nhận hàng chục nghìn lượt giao dịch. Cụ thể, Bảng 3.9 của luận văn cho thấy tổng số hồ sơ đăng ký thế chấp là 32.748 hồ sơ và tổng số hồ sơ xóa đăng ký thế chấp là 26.697 hồ sơ. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp tăng từ 10.368 (năm 2017) lên 11.516 (năm 2019). Tương tự, số hồ sơ xóa đăng ký cũng tăng từ 7.915 (năm 2017) lên 9.773 (năm 2019). Tỷ lệ hồ sơ xóa đăng ký so với đăng ký dao động quanh mức 80%, cho thấy một vòng quay vốn tương đối nhanh. Những con số này minh chứng cho vai trò trung tâm của quyền sử dụng đất như một loại tài sản bảo đảm chính trên thị trường tín dụng quận Hoàng Mai.

4.2. So sánh số lượng giao dịch giữa 14 phường tại Hoàng Mai

Sự phân bổ giao dịch không đồng đều giữa 14 phường của quận. Bảng 3.7 của luận văn gốc chỉ ra rằng phường Hoàng Liệt luôn dẫn đầu về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trong cả 3 năm, với tổng số 7.855 hồ sơ, chiếm tới 24% tổng số giao dịch toàn quận. Nguyên nhân là do phường này có nhiều khu đô thị mới và chung cư, dẫn đến nhu cầu vay vốn mua nhà rất cao. Các phường khác như Đại Kim, Định Công, Hoàng Văn Thụ cũng có số lượng giao dịch lớn. Ngược lại, các phường có quỹ đất nông nghiệp còn lại hoặc ít dự án mới như Thanh Trì, Lĩnh Nam có số lượng giao dịch thấp hơn đáng kể. Thống kê giao dịch đất đai Hoàng Mai theo không gian cho thấy hoạt động tín dụng gắn liền với tốc độ phát triển hạ tầng và đô thị hóa.

4.3. Đánh giá của người dân và cán bộ tín dụng về thủ tục

Khảo sát ý kiến cho thấy một cái nhìn đa chiều. Về phía người dân, đa số thừa nhận sự cần thiết của thủ tục để đảm bảo an toàn pháp lý. Tuy nhiên, theo Bảng 3.14, có tới 38,9% người dân cho rằng thủ tục còn "bình thường" và 12,2% đánh giá là "phức tạp". Về phía cán bộ tín dụng, Bảng 3.16 cho thấy có 46,7% cho rằng thủ tục "bình thường" và 10% cho rằng "phức tạp". Các ý kiến góp ý chủ yếu tập trung vào việc cần đơn giản hóa giấy tờ, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và ứng dụng công nghệ thông tin để tra cứu trực tuyến. Những phản hồi này là cơ sở quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai, xem xét và cải tiến quy trình làm việc.

V. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm đất

Từ việc phân tích thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm và các tồn tại tại quận Hoàng Mai giai đoạn 2017-2019, việc đề xuất các giải pháp khả thi để nâng cao hiệu quả là vô cùng cần thiết. Trọng tâm của các giải pháp này cần hướng đến việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tính minh bạch và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin. Cần có sự rà soát lại toàn bộ quy trình, từ khâu thủ tục công chứng giao dịch bảo đảm đến khâu đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hoàng Mai, nhằm loại bỏ các bước không cần thiết và rút ngắn thời gian xử lý. Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia liên thông, cho phép tra cứu trực tuyến tình trạng pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một bước đột phá. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013, để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó chủ động phòng tránh rủi ro. Các giải pháp này không chỉ giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn tạo nền tảng vững chắc cho một thị trường bất động sản và tín dụng lành mạnh, phát triển bền vững.

5.1. Nguyên nhân tồn tại trong công tác đăng ký tại Hoàng Mai

Các tồn tại trong công tác đăng ký GDBĐ tại quận Hoàng Mai xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Về khách quan, hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, chưa đồng bộ. Quá trình đô thị hóa quá nhanh gây áp lực lớn lên hạ tầng quản lý. Về chủ quan, nhận thức của một bộ phận người dân về tầm quan trọng của việc đăng ký còn hạn chế. Năng lực và thái độ của một số cán bộ thực thi công vụ chưa đáp ứng yêu cầu. Hạ tầng công nghệ thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai chưa được đầu tư tương xứng với khối lượng công việc, dẫn đến việc xử lý hồ sơ còn mang tính thủ công. Việc xác định rõ những nguyên nhân gốc rễ này là bước đầu tiên để xây dựng các giải pháp hiệu quả và phù hợp với thực tiễn.

5.2. Các giải pháp hoàn thiện thủ tục công chứng đăng ký

Để hoàn thiện quy trình, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Thứ nhất, cần rà soát và đơn giản hóa bộ hồ sơ yêu cầu, chỉ giữ lại những giấy tờ thực sự cần thiết. Thứ hai, cần áp dụng mạnh mẽ cơ chế "một cửa liên thông" giữa cơ quan công chứng và văn phòng đăng ký đất đai để giảm thời gian đi lại cho người dân. Thứ ba, đầu tư nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa hồ sơ địa chính để việc tra cứu, xác minh thông tin được thực hiện nhanh chóng. Thứ tư, tăng cường tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác này. Cuối cùng, công khai, minh bạch toàn bộ quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết và lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm trên các cổng thông tin điện tử.

5.3. Dự báo xu hướng và vai trò của thẩm quyền đăng ký GDBĐ

Trong tương lai, các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất sẽ tiếp tục gia tăng cả về số lượng và tính phức tạp. Xu hướng số hóa và ứng dụng công nghệ blockchain trong quản lý đất đai có thể sẽ thay đổi căn bản cách thức đăng ký và quản lý giao dịch. Vai trò và thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm của các cơ quan nhà nước sẽ ngày càng quan trọng, đòi hỏi sự chuyên nghiệp và minh bạch cao hơn. Thay vì chỉ là nơi ghi nhận giao dịch, các văn phòng đăng ký đất đai sẽ trở thành trung tâm cung cấp thông tin pháp lý tin cậy cho toàn bộ nền kinh tế. Việc xây dựng một hệ thống đăng ký hiện đại, hiệu quả không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi các bên mà còn là yếu tố then chốt để cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm 1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm được thông báo làm cho việc thể chế hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta bước đầu có hiệu quả, làm cho người dân và doanh nghiệp thuận lợi hơn khi tiến hành tìm hiểu và ứng dụng PL. Những quy định mới này đã dẫn đến chuyển biến tích cực khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần khẳng định vị trí của đăng ký giao dịch bảo đảm một cách chính xác hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tham gia giao dịch và những bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bên cạnh đó ảnh hưởng đến tăng trưởng nền KT- XH khá lớn như: - Đối với bên nhận bảo đảm Đây là một trong các phương thức nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm.

Ở các nước, pháp luật về GDBĐ đều đồng ý việc hoạt động này được thực hiện có ý nghĩa thông báo quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch gắn với tài sản bảo đảm đều được đòi hỏi phải biết về sự hiện có của những quyền gắn với tài sản bảo đảm đã được đăng ký. Ngoài ra, việc này còn làm cho bên nhận bảo đảm có được số lượng ưu tiên trả tiền khi giải quyết tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Điều kiện đã được thông báo chi tiết là "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước". - Đối với bên bảo đảm 4 Lúc dùng tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nhiệm vụ không được tác động tới hoạt động SX, KD và sinh hoạt của bên bảo đảm.

Hoạt động đó ảnh hưởng rất lớn trong nền tài chính hiện đại. Nhờ hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa có được mục tiêu dùng tài sản nhằm bảo đảm hoạt động tiến hành nghĩa vụ, vừa tiếp tục được mục đích sản xuất - kinh doanh của mình. Từ lợi ích có được từ việc tìm kiếm tài sản bảo đảm làm cho bên nhận bảo đảm từng bước lấy lại vốn, tái đầu tư và trả tiền được nợ cho bên nhận bảo đảm. Vì thế, nếu phải đưa tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hay người thứ ba giữ, thì tất cả hoạt động SX - KD của bên bảo đảm bị ngừng lại.

Hoạt động đó đi ngược lại với đòi hỏi của GDBĐ bây giờ, đó là vừa làm cho các đưa dịch được an toàn, vừa làm cho cho tăng trưởng KT - XH. - Đối với bên thứ ba Trong không ít tình huống, do không đủ dữ liệu nên bên thứ ba thực hiện không khó cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào ở hiện tại. Việc công khai hóa dữ liệu về GDBĐ được đăng ký là một phương án xử lý, chi tiết là bên thứ ba thực hiện tìm hiểu dữ liệu tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những GDBĐ gắn với tài sản bảo đảm đã xuất hiện từ trước, vì những dữ liệu về GDBĐ được lưu giữ, thông báo rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong tình huống tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.

- Đối với nền KT - XH Nền KT – XH tăng trưởng đòi hỏi mạng lưới đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi GDBĐ được đăng ký chuẩn chỉnh, không gặp khó khăn với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của.) trong XH sẽ ở mức không cao, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền KT sẽ tăng cao. 5 Mạng lưới đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động tốt sẽ làm tăng hoạt động cho vay đáp ứng đòi hỏi vốn trong XH, lúc đó nguồn vốn trong XH sẽ được thay đổi không ngừng, giải quyết được hiện tượng thiếu vốn và không cân đối về đòi hỏi vốn giữa các thành phần KT. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm Thực hiện nói, giai đoạn vừa rồi, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất chủ chốt trong việc công khai và minh bạch các GDBĐ.

Thứ nhất, làm cho người dân và những DN có thêm cơ hội đến gần với những nguồn vốn nhằm tăng trưởng sản xuất, kinh doanh. Thứ hai, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng làm cho những nhà đầu tư, những đơn vị tín dụng, đơn vị và cá nhân khác có nguồn dữ liệu để xem xét, tìm hiểu trước khi nghiên cứu, quyết định ký kết HĐ nói chung cũng như thực hiện đầu tư và cho vay nói riêng (Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thanh Huyền, 2013). Mặc dù vậy, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn tồn tại một số nhược điểm là các tiêu chuẩn về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định không tập trung tại không ít giấy tờ làm cho việc tìm kiếm, sử dụng PL còn gặp không ít khó khăn. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp.

Hiện nay đang tồn tại một hiện thực là, có DN phải thế chấp, cầm cố không ít tài sản để chắc chắn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì DN được đòi hỏi phải đi đến không ít cơ quan để tiến hành việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Ở vàitình huống, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực hiện theo quy định, một số cơ quan lại quy định một cách không mềm dẻo là chỉ tiếp nhận hồ sơ vào vài ngày nhất định trong tuần, gây ra khó khăn cho người đi đăng ký (Nguyễn Thanh Trà, 2013), (Nguyễn Đình Bồng, 2009). Cơ sở pháp lí của đề tài * Các văn bản luật - Hiến pháp nước Cộng hòa XH chủ nghĩa Việt Nam. - Luật Đất đai năm 2003.

- Luật Đất đai, năm 2013. - Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa XH chủ nghĩa Việt Nam. * Các văn bản dưới luật - Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định cụ thể thực hiện một số điều của Luật Đất đai năm 2013. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận QSD ĐẤT, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Thông tư liên tịch số 09/2017/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2017 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất. - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thông báo Thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại Văn phòng đăng ký QSD đất cấp tỉnh, cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội (Lĩnh vực Đăng ký giao dịch bảo đảm). 7 - Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 10 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc đưa ra Quy định về mức độ giới hạn số lượng giao đất ở; mức độ giới hạn số lượng giao đất chưa sử dụng để dùng cho mục đích nông nghiệp; mức độ giới hạn công nhận số lượng đất ở đối với thửa đất có vườn ao; mức độ giới hạn công nhận số lượng đất nông nghiệp do tự khai hoang và số lượng tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 1963/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc thông báo Thủ tục hành chính liên thông thuộc thẩm quyền quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại UBND cấp huyện, cấp xã trên địa bàn thành phố Hà Nội. Khái quát về giao dịch bảo đảm 1.

Định nghĩa về giao dịch bảo đảm GDBĐ là giao dịch dân sự do các bên thương lượng hay PL quy định về việc thực hiện phương án bảo đảm (Điều 292 của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015). Những hoạt động bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015) Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên đưa tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên sử dụng tài sản do mình sở hữu nhằm bảo đảm tiến hành nghĩa vụ và không đưa tài sản cho bên kia. Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là khi một bên đưa cho bên kia một số lượng tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm việc tiến hành kí kết hoặc hợp đồng được thực hiện.

8 Tại Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Ký cược là khi bên thuê tài sản là động sản đưa cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm bên kia sẽ trả lại tài sản thuê. Tại Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Ký quỹ là khi bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản đã được phong tỏa của một đơn vị tín dụng nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.2 Quy trình giao dịch Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm dựa trên thứ tự, thủ tục đã được quy định ở Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và các thông tư có liên quan.